Was ist das Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip wurde am 1. Juni 2015 in Kraft gesetzt. Es beinhaltet eine wesentliche Änderung bei der Bezahlung der Maklerprovision. Seitdem kann der Vermieter nicht automatisch verlangen, dass der Mieter die Courtage übernimmt, wenn er den Zuschlag für die Wohnung erhält. Vielmehr ist es so: Wer den Immobilienmakler beauftragt, muss auch die Provision tragen. Dies können somit sowohl Vermieter als auch Mieter sein. Seit 23. Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip auch für den Immobilienkauf.
- Lesetipp: Immer wieder gibt es Streit zwischen Vermietern und Mietern um die Themen Mieterhöhung, Eigenbedarf und Endrenovierung. In welchem Rahmen ist eine Mieterhöhung erlaubt, wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich und welche Pflichten haben Mietern bei der Wohnungsübergabe? Vermieter und Mieter sollten Ihre Rechte und Pflichten genau kennen.
Das Bestellerprinzip und die Auswirkungen für Makler
Das Bestellerprinzip wurde im Rahmen des Mietrechtsnovellisierungsgesetzes (MietNovG) umgesetzt, wie auch die Mietpreisbremse. Ziel war es, Mieter von weiteren Kosten zu entlasten, da Vermieter nicht zwingend einen Immobilienmakler für die Vermittlung von Mietwohnungen oder Einfamilienhäusern einschalten müssen. Das Gesetz und das Bestellerprinzip gelten ausschließlich für Verbraucher, nicht für Unternehmen. Im gewerblichen Bereich bleibt alles beim Alten. Eine Einschränkung gibt es dann, wenn ein Immobilienmakler eine Wohnung bereits in seinem Portfolio hat und an einen suchenden Mieter vermittelt. In dem Fall ist der Vermieter zahlungspflichtig, da bereits ein Vermittlungsauftrag vorlag. Beauftragt also der potenzielle Mieter, so muss es sich um einen tatsächlichen Suchauftrag handeln, damit dieser komplett zahlungspflichtig wird. Und das Bestellerprinzip gilt für alle Formen der Wohnraumüberlassung. Das heißt, auch (teil-)möblierte Wohnungen sind hiervon erfasst, einzige Ausnahme sind Ferienwohnungen und Räumlichkeiten, die erst noch zu Wohnraum umgestaltet werden müssen. Zum Wohnraum hinzugezählt wird auch die Mitvermietung einer Garage oder eines Stellplatzes, zumindest, wenn sich diese/dieser auf dem Grundstück befindet. Anders sieht dies aus, wenn eine Garage extra im Exposé ausgewiesen wird und auf einem anderen Grundstück liegt. Hier kommt es auf den Einzelfall an.
Übrigens: Ein Umgehen des Bestellerprinzips ist legal nicht möglich und, falls dieser Vorgang aufliegt, is dies ein Betrug am Mieter mit den dann strafrechtlichen Konsequenzen für den Makler und Vermieter.
Ein weiterer Aspekt ist das Wohnungsvermittlungsgesetz. Das Gesetz gilt für alle Wohnungsvermittler, nicht nur Makler, die dies beruflich tun. Hierzu zählen auch Verwalter von Wohneigentumsgemeinschaften (WEG). Ob eine Provision fällig wird, hängt dabei von der Verflechtung zwischen Wohnungseigentümer und dem Verwalter ab. Eine Provision ist dann möglich, wenn es sich um eine Gemeinschaftseigentumsverwaltung handelt, die nicht konkret auch eine Mietverwaltung für die angebotene Wohnung innehat. Die Mietverwaltung und Provisionszahlungen schließen sich also aus. Die Verflechtung gilt auch für Makler. Vermitteln sie eine Wohnung aus ihrem Eigentum, herrscht ein Provisionsverbot.
Schriftlicher Maklervertrag ist notwendig
Ein entscheidendes Merkmal ist weiterhin, dass die Maklerbeauftragung schriftlich erfolgen muss. Es sollte sich um einen Alleinauftrag handeln, denn hier ist die Motivation für den Makler am höchsten und damit auch die Vermittlung von Mietern am wahrscheinlichsten. Wichtig ist ferner, dass der Makler und der Auftraggeber benannt sind wie auch die Immobilie. Ist der Vertrag unterschrieben, wird bei erfolgreicher Vermittlung die Maklercourtage fällig. Normal sind zwei Monatskaltmieten plus Mehrwertsteuer. Andere kostenpflichtige Abmachungen, beispielsweise die Suche von Handwerkern, gelten separat und sind nicht Teil der Vermittlungsdienstleistung.
Das Ziel der Bundesregierung, die Kosten für Mieter bei der Einmietung zu drücken, kann mit dem Bestellerprinzip sicherlich erreicht werden - allerdings auch nicht immer. Manchmal entstehen hierfür Kosten an anderer Stelle, beispielsweise erhöhte Abstandszahlungen, die schwer zu widerlegen sind oder Vermieter, die bislang auf Abstandszahlungen verzichteten, führen diese ein. Es wird nicht selten versucht, die Kosten für den Immobilienmakler über andere Wege wenigstens teilweise noch reinzubekommen.