Auf einen Blick
  • Das Bestellerprinzip soll Mietnebenkosten reduzieren, da Vermieter, die ihre Wohnung über Makler vermitteln, alleine die Kosten tragen.

  • Seit Ende Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip abgewandelt auch für den Verkauf von Immobilien, hier findet allerdings normalerweise die Teilung der Maklerprovision statt, wie sie vorher schon für viele Regionen galt.

  • Der IVD-Präsident Jürgen Michael Schick sieht die Neuregelung der Maklerprovision als Zeitenwende, die Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der Makler hat.
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Was ist das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip wurde am 1. Juni 2015 in Kraft gesetzt. Es beinhaltet eine wesentliche Änderung bei der Bezahlung der Maklerprovision. Seitdem kann der Vermieter nicht automatisch verlangen, dass der Mieter die Courtage übernimmt, wenn er den Zuschlag für die Wohnung erhält. Vielmehr ist es so: Wer den Immobilienmakler beauftragt, muss auch die Provision tragen. Dies können somit sowohl Vermieter als auch Mieter sein. Seit 23. Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip auch für den Immobilienkauf.

Das Bestellerprinzip und die Auswirkungen für Makler

Das Bestellerprinzip wurde im Rahmen des Mietrechtsnovellisierungsgesetzes (MietNovG) umgesetzt, wie auch die Mietpreisbremse. Ziel war es, Mieter von weiteren Kosten zu entlasten, da Vermieter nicht zwingend einen Immobilienmakler für die Vermittlung von Mietwohnungen oder Einfamilienhäusern einschalten müssen. Das Gesetz und das Bestellerprinzip gelten ausschließlich für Verbraucher, nicht für Unternehmen. Im gewerblichen Bereich bleibt alles beim Alten. Eine Einschränkung gibt es dann, wenn ein Immobilienmakler eine Wohnung bereits in seinem Portfolio hat und an einen suchenden Mieter vermittelt. In dem Fall ist der Vermieter zahlungspflichtig, da bereits ein Vermittlungsauftrag vorlag. Beauftragt also der potenzielle Mieter, so muss es sich um einen tatsächlichen Suchauftrag handeln, damit dieser komplett zahlungspflichtig wird. Und das Bestellerprinzip gilt für alle Formen der Wohnraumüberlassung. Das heißt, auch (teil-)möblierte Wohnungen sind hiervon erfasst, einzige Ausnahme sind Ferienwohnungen und Räumlichkeiten, die erst noch zu Wohnraum umgestaltet werden müssen. Zum Wohnraum hinzugezählt wird auch die Mitvermietung einer Garage oder eines Stellplatzes, zumindest, wenn sich diese/dieser auf dem Grundstück befindet. Anders sieht dies aus, wenn eine Garage extra im Exposé ausgewiesen wird und auf einem anderen Grundstück liegt. Hier kommt es auf den Einzelfall an.

Übrigens: Ein Umgehen des Bestellerprinzips ist legal nicht möglich und, falls dieser Vorgang aufliegt, is dies ein Betrug am Mieter mit den dann strafrechtlichen Konsequenzen für den Makler und Vermieter.

Ein weiterer Aspekt ist das Wohnungsvermittlungsgesetz. Das Gesetz gilt für alle Wohnungsvermittler, nicht nur Makler, die dies beruflich tun. Hierzu zählen auch Verwalter von Wohneigentumsgemeinschaften (WEG). Ob eine Provision fällig wird, hängt dabei von der Verflechtung zwischen Wohnungseigentümer und dem Verwalter ab. Eine Provision ist dann möglich, wenn es sich um eine Gemeinschaftseigentumsverwaltung handelt, die nicht konkret auch eine Mietverwaltung für die angebotene Wohnung innehat. Die Mietverwaltung und Provisionszahlungen schließen sich also aus. Die Verflechtung gilt auch für Makler. Vermitteln sie eine Wohnung aus ihrem Eigentum, herrscht ein Provisionsverbot. 

Schriftlicher Maklervertrag ist notwendig

Ein entscheidendes Merkmal ist weiterhin, dass die Maklerbeauftragung schriftlich erfolgen muss.  Es sollte sich um einen Alleinauftrag handeln, denn hier ist die Motivation für den Makler am höchsten und damit auch die Vermittlung von Mietern am wahrscheinlichsten. Wichtig ist ferner, dass der Makler und der Auftraggeber benannt sind wie auch die Immobilie. Ist der Vertrag unterschrieben, wird bei erfolgreicher Vermittlung die Maklercourtage fällig. Normal sind zwei Monatskaltmieten plus Mehrwertsteuer. Andere kostenpflichtige Abmachungen, beispielsweise die Suche von Handwerkern, gelten separat und sind nicht Teil der Vermittlungsdienstleistung. 

Das Ziel der Bundesregierung, die Kosten für Mieter bei der Einmietung zu drücken, kann mit dem Bestellerprinzip sicherlich erreicht werden - allerdings auch nicht immer. Manchmal entstehen hierfür Kosten an anderer Stelle, beispielsweise erhöhte Abstandszahlungen, die schwer zu widerlegen sind oder Vermieter, die bislang auf Abstandszahlungen verzichteten, führen diese ein. Es wird nicht selten versucht, die Kosten für den Immobilienmakler über andere Wege wenigstens teilweise noch reinzubekommen. 

Biallo-Tipp

Lassen Sie sich nicht auf zusätzliche Gebühren bei einem Makler ein, diese sind meist unwirksam. Weder allgemeine Servicegebühren, Reservierungsgebühr oder Auslagen sind zu erstatten. 

In der Praxis hat sich das Bestellerprinzip inzwischen eingespielt. Sank zunächst die Beauftragung von Maklern durch die Vermieter, so hat sich die Lage inzwischen normalisiert. Vielen Vermietern ist der Arbeitsaufwand zu hoch, alles selbst zu erledigen. Viele Immobilienmakler verfügen sowohl über den Blick für passende Mieter als auch über große Erfahrungen bei der Erstellung von Exposés. Dieses Knowhow fehlt vielen Vermietern.

Biallo-Tipp

Falls Sie Vermieter sind: Die Ausgaben, die durch das Bestellerprinzip anfallen, können von der Steuer komplett abgezogen werden.

Bestellerprinzip beim Verkauf und Vermietung im Jahr 2021 

Die Bundesregierung weitete im Juni 2020 das Bestellerprinzip auch auf den Immobilienverkauf aus. Spätestens seit 23. Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip grundsätzlich auch bei Verkauf von Immobilien an Verbraucher. Unter diese neue Regelung fallen:

  • Einfamilienhäuser (auch mit Einliegerwohnung) 
  • Eigentumswohnungen
  • Bauträgerobjekte für Selbstnutzer, auch wenn diese noch nicht errichtet wurden
  • Objekte zur Selbstnutzung auch auf Erbbaugrundstücken

Nicht unter die Regelung fallen Immobilien zur Kapitalanlage oder Ferienimmobilien. Diese unterliegen beim Kauf nicht dem Bestellerprinzip. Dies gilt ebenso für Baugrundstücke, da nicht feststeht, wer wann, was für ein Objekt errichtet. Hier ändert sich nichts an den Provisionsabmachungen. Ziel bei der Ausweitung ist es, Verbraucher von Kaufnebenkosten zu entlasten.  

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Rechtliche Grundlagen für die neue Maklerprovision 

Geregelt ist die Neuregelung in den Paragrafen 656a-656d BGB.  Hier ist im Einzelnen bestimmt:

  • Der Immobilienmaklervertrag bedarf immer der Textform. Nur in Textform ist für den Makler die Provision gesichert.
  • Die Maklercourtage wird hälftig von beiden Parteien bezahlt. Es kann von dieser Regel insoweit abgewichen werden, dass der Verkäufer die gesamte Provision übernimmt.
  • Die Partei, die zuerst den Maklervertrag unterzeichnet hat, ist auch als erstes verpflichtet ihren Provisionsanteil zu zahlen. Erst nach nachgewiesener Zahlung ist die andere Partei verpflichtet, ihren Beitrag zu leisten.
  • Wird der Makler für eine Partei unentgeltlich tätig, so darf er auch von der anderen Partei keine Courtage verlangen.


Das unechte Bestellerprinzip beim Verkauf

Die Regelungen sind dem Bestellerprinzip bei Vermietung sehr ähnlich, doch in einem Punkt unterschiedlich. Ist es bei Mieter und Bestellerprinzip so, dass der Mieter, der einen Maklerauftrag zur Suche einer geeigneten Wohnung erteilt, auch selbst komplett zahlen muss, ist dies beim Verkauf anders geregelt. Hier gilt, der Verkäufer muss mindestens 50 Prozent der Maklerprovision übernehmen, selbst wenn der Auftraggeber der Käufer ist. Daher spricht man in diesem Zusammenhang auch von dem unechten Bestellerprinzip. Es handelt sich im Normalfall um eine Provisionsteilung.

Bei Garagen kann dies anders aussehen. Befindet sich die Garage auf einem Nachbargrundstück (Flurstück), ist zu erwarten, dass hier separat eine Maklerprovision fällig wird, wie übrigens auch Grunderwerbsteuer. Liegt die Garage hingegen auf dem Flurstück des Hauses, so fällt es unter die Regelung des Bestellerprinzips. Eine andere Ausnahme betrifft den Kauf von Baugrundstücken, hier bleibt alles beim Alten und in ortsüblicher Weise geregelt. Das heißt, je nach Region wird die Maklerprovision geteilt oder der Käufer übernimmt die Courtage. Ein ähnliches Prinzip gilt auch, falls eine Gewerbeimmobilie nach Verkauf in eine Wohnimmobilie umgewandelt werden soll.

Wann fällt die Provision an?

Die Provision wird sofort fällig, wenn ein Kaufvertrag beim Notar oder ein Mietvertrag unterzeichnet ist. Es kann jedoch auch ein Zeitraum vereinbart werden, in dem die Provision zu zahlen ist. Wichtig ist in diesem Zusammenhang noch ein anderer Aspekt: die Laufzeit des Vertrages. Das heißt, in welchem Zeitrahmen der Makler für den Auftraggeber tätig ist. Allerdings kann selbst nach dieser Frist noch eine Provision fällig werden. 

Beispiel:

Ein Käufer schließt mit einem Immobilienmakler einen Vertrag für die Suche nach einem passenden Haus. Es werden verschiedene Objekte angesehen, die jedoch alle etwas über dem Budget des Käufers liegen. Der Kauf eines der besichtigten Häuser ist daher nicht denkbar. Mit Ablauf des Vertrages senkt jedoch einer der Verkäufer den Preis und der Käufer erwirbt die Immobilie. In diesem Fall wird, obwohl der Kaufvertrag nach dem Vertragsende mit dem Makler geschlossen worden ist, trotzdem die Maklerprovision fällig. Hintergrund ist, dass die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss des Kaufvertrages geführt hat. Insoweit sind sowohl Käufer wie Verkäufer verpflichtet, ihren Anteil an der Provision zu leisten. 

Im Gespräch mit: Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD

Biallo.de: Was ändert sich für die Branche? Was ändert sich auf dem Markt? Preise?

Schick: Für die Berufsgruppe bedeutet die Neuregelung eine Zeitenwende. Viele Immobilienmakler müssen ihre Geschäftsmodelle umstellen. Das wird nicht einfach, zumal die Corona-Pandemie auch bei den kleinen und mittelständischen Immobilienunternehmen ihre Spuren hinterlässt. Je länger die Corona-Krise andauert, je größer wird die Verunsicherung in der Bevölkerung. Größere Investitionen, Kauf- oder Verkaufsentscheidungen werden zurückgestellt. Damit wird das Angebot zusätzlich verknappt. Die gesetzliche Neuregelung für sich wird aus Sicht des  IVD keinen direkten Einfluss auf die Immobilienpreise nehmen.

Biallo.de: Wie schätzt der IVD als Berufs- und Interessenverband der Immobilienmakler die Neuregelung ein?

Schick: Für die Branche ist die Neuregelung allerdings Herausforderung und Chance zugleich. Die Herausforderung liegt in der wechselseitigen Begrenzung der Maklerprovision. Der Verkäufer wird künftig die Provision für den Käufer mitverhandeln. Hierin liegt aber auch eine Chance. Denn nur die professionellen und gut ausgebildeten Makler werden erfolgreich mit dem Verkäufer verhandeln. Das ist gut für den Wettbewerb, fördert Transparenz und die Professionalisierung der Branche, wovon vor allem die Konsumenten profitieren – Käufer und Verkäufer.

Biallo.de: Was verändert sich im Verhältnis Verkäufer, Käufer, Makler?

Schick: Bundesweit gilt zukünftig der Grundsatz: Wurde der Makler zuerst vom Verkäufer ins Boot geholt, zahlen Verkäufer und Käufer eine Provision in selber Höhe. Natürlich ist es aber auch möglich, dass der Verkäufer die Provision ganz alleine zahlt. Dann vertritt der Makler aber auch nur die Interessen des Verkäufers. Der IVD geht davon aus, dass die Doppeltätigkeit mit der paritätischen Teilung am häufigsten gewählt wird. Dieses Modell hat sich in den meisten Bundesländern seit Jahrzehnten bewährt. So profitieren Käufer und Verkäufer gleichermaßen von der Leistung des Maklers.




  Eike Schulze

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