Ferienimmobilie kaufen: Kosten, Finanzierung und Steuern

Ferienimmobilien bleiben für viele Käufer interessant – als eigenes Urlaubsdomizil, Zweitwohnsitz oder zur zeitweisen Vermietung. Der Deutschlandtourismus erreichte 2025 mit 497,5 Millionen Gästeübernachtungen einen neuen Rekord. Auch Ferienwohnungen und Ferienhäuser spielen dabei eine wichtige Rolle. Wer eine eigene Ferienimmobilie kaufen möchte, sollte allerdings genau kalkulieren: Kaufpreis, Nebenkosten, Finanzierung, laufende Kosten und Steuern können sich deutlich von einer klassischen selbst genutzten Immobilie unterscheiden.

Was kostet eine Ferienimmobilie in Deutschland?

Wie bei jedem Immobilienkauf steht auch beim Kauf einer Ferienimmobilie als Erstes die Frage: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Die Beantwortung dieser Frage ist bei Ferienimmobilien umso wichtiger, weil die Preisspanne enorm groß ist.

Die Preise für Ferienimmobilien unterscheiden sich je nach Region und Lage erheblich. Besonders teuer sind weiterhin stark nachgefragte Urlaubsregionen an Nord- und Ostsee sowie im Alpenvorland. Laut Engel & Völkers werden 2026 auf Norderney in der Spitze bis zu 28.500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Auf Sylt reichen die Preise für Ferienwohnungen in guten bis sehr guten Lagen bis etwa 22.000 Euro pro Quadratmeter, am Tegernsee bis etwa 20.000 Euro pro Quadratmeter. Abseits der touristischen Spitzenlagen sind Ferienimmobilien deutlich günstiger zu bekommen.

Biallo-Tipp: Anhand von kostenlos im Internet zu nutzenden Preistools lässt sich herausfinden, wo die Immobilienpreise in der jeweiligen Ferienregion gerade liegen. Über Geomap können Sie die tagesaktuell ermittelten Durchschnittspreise der angebotenen Objekte ermitteln. Auf Homeday.de findet sich ein Preisrechner, der Ihnen grob den Verkehrswert von Immobilien an einem Standort zeigt.

Welche Kaufnebenkosten fallen bei einer Ferienimmobilie an?

Zum Kaufpreis müssen Sie noch die Nebenkosten hinzurechnen. Unmittelbar beim Kauf fallen die Grunderwerbsteuer, Notargebühren und gegebenenfalls eine Maklerprovision an. Je nach Bundesland und Maklerprovision können sich die Kaufnebenkosten auf rund zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises summieren. 

Wichtig zu wissen: Den größten Nebenkosten-Posten macht in der Regel die Grunderwerbsteuer aus. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland, in dem die Ferienimmobilie liegt. In den nördlichen Ferienregionen wie in Schleswig-Holstein verlangt der Fiskus am meisten.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?

Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick über die Höhe der Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern (in Prozent):

Bedenken Sie: Wenn Sie sich für eine gebrauchte Immobilie entscheiden, ist häufig eine Renovierung fällig. Diese kann die Investitionskosten um weitere Zehntausende Euro erhöhen.

Welche laufenden Kosten entstehen?

Im laufenden Betrieb verursacht die Ferienimmobilie weitere Kosten, zum Beispiel durch Versicherungen wie Wohngebäude- und Hausratversicherung. Auch die Ferienvermietung und Verwaltung ist mit Kosten verbunden – sowohl, wenn Sie sie an einen Verwalter übergeben als auch, wenn Sie sie in Eigenregie übernehmen. Wer die Vermietung und Verwaltung selbst in die Hand nimmt, sollte auf jeden Fall großzügig Zeit dafür einplanen. Die Ferienimmobilie muss regelmäßig gereinigt und vermarktet werden. Es lohnt sich, sich vorab eine Liste zu erstellen, in der Sie alle Aufwände aufführen. So bekommen Sie schon einmal eine Vorstellung von den finanziellen Verpflichtungen, die auf Sie zukommen.

Biallo-Lesetipp: Die Verwaltung eines Mietverhältnisses kann man über eine Hausverwaltung abwickeln. Wofür genau eine Hausverwaltung gut ist und welche Kosten dadurch entstehen, erfahren Sie in einem weiteren Ratgeber von uns.

Wie finanziere ich eine Ferienimmobilie?

Generell empfehlen Immobilienexperten, sich zunächst Klarheit über folgende Frage zu verschaffen:

• Wie möchte ich die Ferienimmobilie nutzen?
• Möchte ich selbst darin Urlaub machen?
• Soll sie ausschließlich an Feriengäste vermietet werden?
• Oder ist eine Kombination aus Vermietung und Eigennutzung geplant?

Nutzungsart der Ferienimmobilie ist entscheidend

Von der Antwort hängt vieles ab – unter anderem, welche Steuern anfallen. Der Kauf eines einzelnen Objekts eignet sich etwa für Menschen, die sich um die Immobilie kümmern können – ob nun als Selbstnutzer oder Vermieter. Alternativ kann die Aufgaben, die mit einer Vermietung verbunden sind, auch ein Ferienverwalter vor Ort übernehmen. Dieser zahlt Ihnen dann nach Abzug seiner Gebühren und Kosten den Überschuss aus den Mieteinnahmen aus. In der Regel ist bei diesem Modell die teilweise Eigennutzung weiterhin möglich. Entscheiden Sie sich hingegen für ein sogenanntes Betreiberkonzept, können Sie die Immobilie nicht selbst nutzen. Dafür müssen Sie sich um nichts kümmern. Der Betreiber der Ferienimmobilie übernimmt die komplette Betreuung und Vermarktung. Sie als Eigentümer erhalten einen festen Pauschalbetrag für die Nutzung.

Früh sollten Sie auch klären, ob das Ferienhaus oder die Ferienwohnung später einmal als Altersruhesitz dienen soll. Dann kommt nämlich nur eine Immobilie infrage, die auch dauerhaft das ganze Jahr über genutzt werden darf. In manchen Feriensiedlungen ist das nicht der Fall. Übrigens: Auch für manche Banken kann der Ausschluss einer dauerhaften Wohnnutzung Grund für eine Finanzierungsabsage sein. Meist ist die Baufinanzierung dann nur möglich, wenn der Darlehensnehmer der Bank eine andere Wohnimmobilie als Sicherheit bieten kann.

Biallo Lesetipp: Wer sich um nichts kümmern möchte, für den könnte sich auch das Mietrückkauf-Modell bei Ferienhäusern anbieten. Lesen Sie dazu unseren Artikel zu diesem Thema.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Vorab klären sollten Interessenten auch, ob ihre Wunschbank Finanzierungen für Ferienimmobilien überhaupt anbietet. Eine Absage erteilen Banken zum Beispiel, wenn die Immobilie außerhalb ihres Geltungsbereichs liegt. Banken prüfen Finanzierungen von Ferienimmobilien häufig strenger als die Finanzierung eines klassischen Eigenheims. Je nach Kreditinstitut, Lage und Nutzung können höhere Anforderungen an das Eigenkapital und zusätzliche Sicherheiten gelten. Wer einen größeren Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanzieren kann, verbessert in der Regel seine Finanzierungschancen. Als Orientierung werden bei Ferienimmobilien häufig Eigenkapitalquoten von etwa 30 bis 50 Prozent genannt. Wie viel tatsächlich erforderlich ist, entscheidet jedoch die finanzierende Bank im Einzelfall.

Co-Ownership als Alternative zum Alleineigentum?

Sie hätten gern eine eigene Ferienimmobilie, möchten oder können diese aber nicht allein finanzieren? Bei sogenannten Co-Ownership-Modellen erwerben mehrere Käufer jeweils einen Anteil an einem Ferienhaus oder einer Ferienwohnung und teilen sich die Nutzung. Die Verwaltung und Organisation übernimmt in der Regel ein spezialisierter Anbieter gegen Gebühr.

Vor dem Kauf sollten Sie allerdings genau prüfen, wie die Nutzung geregelt ist, welche laufenden Kosten entstehen und unter welchen Bedingungen Sie Ihren Anteil später wieder verkaufen können. Auch die Abhängigkeit vom Anbieter und dessen langfristige wirtschaftliche Stabilität sollten Sie berücksichtigen.

Neben der Finanzierung spielt bei vielen Käufern auch die Frage eine Rolle, ob sich mit der Ferienimmobilie langfristig Geld verdienen lässt. Wer das Objekt zumindest zeitweise vermieten möchte, sollte deshalb schon vor dem Kauf Einnahmen und Kosten realistisch gegenüberstellen.

Biallo-Lesetipp: Sie möchten stattdessen ein Haus oder eine Ferienwohnung im Ausland kaufen? Unser Ratgeber zur Auslandsimmobilie erklärt die wichtigsten Besonderheiten bei Recht, Finanzierung und Nebenkosten.

Lohnt sich eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage?

Ob sich eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage lohnt, hängt vor allem von Kaufpreis, Auslastung, erzielbaren Mieten und laufenden Kosten ab. Eine pauschale Rendite lässt sich deshalb nicht seriös versprechen. Wer die Immobilie vermieten möchte, sollte vor dem Kauf die Nettomietrendite für das konkrete Objekt berechnen.

Biallo-Lesetipp: Ferienimmobilien bleiben gefragt – doch lohnt sich der Kauf aktuell noch? In unserem aktuellen Beitrag erfahren Sie, wie sich Preise und Markt bei Ferienimmobilien entwickelt haben und worauf Kaufinteressenten derzeit besonders achten sollten.

Darf ich meine Ferienimmobilie an Urlauber vermieten?

Bevor Sie eine Ferienimmobilie mit Blick auf spätere Mieteinnahmen kaufen, sollten Sie prüfen, ob eine kurzfristige Vermietung an Feriengäste am Standort überhaupt zulässig ist. Entscheidend können unter anderem der Bebauungsplan, das Bauordnungsrecht und kommunale Zweckentfremdungsregeln sein.

Biallo-Lesetipp: Von Ausstattung und Vermarktung bis zu Mietvertrag und Steuern: Lesen Sie, was Sie bei der Vermietung an Feriengäste beachten sollten.

Welche Steuern fallen bei einer Ferienimmobilie an?

Bevor Sie sich für den Kauf einer Ferienimmobilie entscheiden, sollten Sie einen Steuerberater ins Boot holen. Der Fachmann kann individuell klären, welche Auswirkungen der Kauf auf Ihre persönliche Steuerlast haben wird und Sie entsprechend beraten.

Einkommensteuer bei Eigennutzung und Vermietung

Auch in Bezug auf die Einkommensteuer ist zunächst zu klären, wie Sie das Feriendomizil nutzen möchten. 

Selbstnutzer: Am unkompliziertesten ist die Steuerfrage für reine Selbstnutzer. Wer seine Ferienwohnung ausschließlich für eigene Wohnzwecke nutzt, hat im Hinblick auf die Einkommensteuer keine Probleme. Denn in diesem Fall gehört die Immobilie in den Bereich des privaten Konsums. Es werden keine Einnahmen erfasst, weshalb sich das Finanzamt nicht dafür interessiert.

Zu beachten ist außerdem ein späterer Verkauf: Wird die Ferienimmobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert, kann der Veräußerungsgewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig sein. Eine Ausnahme kann bei einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken greifen.

Vermieter: Anders sieht das Ganze aus, wenn Sie die Ferienimmobilie an Gäste vermieten möchten. Dann müssen Sie die Einnahmen aus der Vermietung versteuern. Die Mieteinnahmen tragen Privatleute in der Anlage V ihrer Steuererklärung ein. Im Gegenzug können Sie sämtliche Aufwendungen für die Vermietung als Werbungskosten abziehen. 

Besonders in den ersten Jahren nach dem Kauf können zum Beispiel die Ausgaben für Renovierungen oder die Anschaffung von Möbeln die Mieteinnahmen übersteigen. Bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit zur Vermietung bereitgehaltenen Ferienwohnung geht die Finanzverwaltung grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht aus, wenn die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschritten wird. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 12. August 2025 ist dafür die durchschnittliche Auslastung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren zu betrachten. Unterschreitet die Vermietungszeit die ortsübliche Vermietungszeit um mindestens 25 Prozent, kann eine Totalüberschussprognose erforderlich werden.

Selbstnutzer, die auch vermieten: Nutzen Sie die Immobilie ab und zu und vermieten Sie sie in der restlichen Zeit, dürfen bei der Ermittlung der Einkünfte nur die Aufwendungen, die der Vermietung zugeordnet werden, als Werbungskosten abgezogen werden:

• Kosten für die Endreinigung, Gebühren für die Aufnahme in ein Vermieterverzeichnis oder auch Werbeanzeigen sind voll abzugsfähig.
   
• Aufwendungen, die keiner Nutzungsart direkt zugeordnet werden können, wie Schuldzinsen, Grundsteuer, Gebäude-AfA oder auch allgemeine Instandsetzungskosten, müssen entsprechend dem Verhältnis der Zeiträume der Selbstnutzung und der Vermietung aufgeteilt werden. Wenn Sie die Wohnung jemandem unentgeltlich überlassen, gilt das als Selbstnutzung.

Wichtig: Wenn sich nach Abzug der Werbungskosten ein Verlust aus der Vermietung ergibt, prüft die Finanzverwaltung, ob es sich um eine Liebhaberei handelt. Das heißt, Sie müssen Ihre Gewinnabsicht plausibel machen, um die Verluste abziehen zu können. Dazu fordert das Finanzamt eine Prognoserechnung über die gesamte Nutzungsdauer der Wohnung. Diese kann der Steuerberater erstellen. Für die Berechnung legt er einen Zeitraum von 30 Jahren zugrunde. Ergibt die Prognoserechnung keinen Überschuss, erkennt das Finanzamt die Verrechnung der Verluste nicht an.

Wann fällt Zweitwohnungssteuer an?

Egal, wie oft im Jahr und wie lange Sie sich in der eigenen Ferienunterkunft aufhalten, als Selbstnutzer müssen Sie in manchen Gemeinden eine Zweitwohnsitzsteuer zahlen. Vor allem Städte wie Berlin, Frankfurt oder München erheben eine Zweitwohnungssteuer. Aber auch auf Sylt wird sie fällig, wenn man im Gemeindegebiet eine Zweitwohnung innehat. 

Der Steuersatz ist sehr unterschiedlich. Am besten erkundigen Sie sich daher in der Gemeinde, in der Sie die Ferienimmobilie kaufen möchten, ob und in welcher Höhe eine Zweitwohnsitzsteuer erhoben wird.

Wann fällt Umsatzsteuer an?

Normalerweise ist die Vermietung von Häusern und Wohnungen von der Umsatzsteuer befreit. Dies gilt jedoch nicht für die Vermietung von „Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält“ wie es in § 4 Nr. 12 UStG steht. Das heißt, grundsätzlich müssen Vermieter von Ferienimmobilien Umsatzsteuer zahlen. Der Steuersatz beträgt sieben Prozent (ermäßigter Steuersatz). 

Allerdings fallen die meisten Privatpersonen, die eine Ferienimmobilie kaufen, unter die Kleinunternehmerregelung. Für Kleinunternehmer gilt: Seit 2025 gelten bei der Kleinunternehmerregelung neue Umsatzgrenzen. Die Umsätze eines in Deutschland ansässigen Unternehmers sind nach § 19 UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei, wenn der Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Kalenderjahr 100.000 Euro nicht überschreitet. Dabei sind die für die Regelung maßgeblichen steuerpflichtigen Umsätze des Unternehmers zu berücksichtigen.

Sie können sich aber auch, wenn Sie unter die Kleinunternehmerregelung fallen, bewusst für die sogenannte Regelbesteuerung entscheiden. Entscheiden Sie sich für die Regelbesteuerung, müssen Sie auf die steuerpflichtigen Vermietungsumsätze Umsatzsteuer abführen. Gleichzeitig können Sie unter den gesetzlichen Voraussetzungen die in Eingangsrechnungen enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen. Ob sich das lohnt, hängt insbesondere von Ihren Investitionen, laufenden Kosten und der Preisgestaltung ab.

Wann wird die Vermietung zum Gewerbe?

Die Vermietung einer einzelnen Ferienwohnung führt nicht automatisch zu gewerblichen Einkünften. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kann ein Gewerbebetrieb insbesondere dann vorliegen, wenn Sie zusätzliche, für eine normale Vermietung unübliche Dienstleistungen anbieten oder wenn der besonders häufige Gästewechsel eine Organisation erfordert, die einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls.

Wird die Tätigkeit als Gewerbebetrieb eingestuft, kann Gewerbesteuer anfallen. Für natürliche Personen und Personengesellschaften gilt ein Freibetrag beim Gewerbeertrag von 24.500 Euro.

Nur wer mehr durch die Vermietung einnimmt, muss Gewerbesteuer auf den Gewinn zahlen. Eine weitreichendere Folge der Einstufung als Gewerbebetrieb ist, dass der Gewinn aus einem späteren Verkauf der Immobilie dann immer steuerpflichtig ist. Die sogenannte Spekulationsfrist gilt hier nicht. Das heißt, Sie können die Immobilie nicht nach einem Mindestbesitz von zehn Jahren steuerfrei verkaufen.

Biallo-Lesetipp: Die Finanzbehörden überwachen immer stärker die Verdienstmöglichkeiten im Internet. So haben auch Finanzämter die Aktivitäten der Airbnb-Vermieter auf dem Schirm. Lesen Sie dazu unseren Ratgeber: Vermietung über Airbnb & Co: Das Finanzamt weiß alles.

Checkliste: Das sollten Sie vor dem Kauf prüfen

Eine Ferienimmobilie sollte nicht nur nach Lage und Kaufpreis ausgewählt werden. Prüfen Sie vor der Unterschrift auch Finanzierung, Nutzungsmöglichkeiten und laufende Kosten.

• Ist die Ferienimmobilie dauerhaft bewohnbar?
• Ist eine Vermietung an Feriengäste erlaubt?
• Gibt es kommunale Zweckentfremdungsregeln?
• Wie hoch sind Kaufpreis und Kaufnebenkosten?
• Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
• Welche laufenden Kosten entstehen?
• Wie hoch ist die realistisch erzielbare Auslastung?
• Soll die Immobilie selbst genutzt, vermietet oder kombiniert genutzt werden?
• Fällt Zweitwohnungssteuer an?
• Welche steuerlichen Folgen hat die geplante Nutzung?
• Wer übernimmt Verwaltung, Reinigung und Vermarktung?
• Gibt es ausreichende finanzielle Reserven für Reparaturen?

Häufige Fragen zum Kauf einer Ferienimmobilie

Beim Kauf einer Ferienimmobilie stellen sich häufig Fragen zu Finanzierung, Steuern und Vermietung. Die wichtigsten Antworten finden Sie hier kompakt zusammengefasst.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Ferienimmobilie?

Banken stellen bei Ferienimmobilien häufig höhere Anforderungen als bei selbst genutztem Wohneigentum. Wie viel Eigenkapital erforderlich ist, hängt von Bank, Objekt, Lage, Nutzung und vorhandenen Sicherheiten ab.

Kann ich eine Ferienimmobilie ohne Eigenkapital finanzieren?

Grundsätzlich kann eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital möglich sein, etwa wenn weitere werthaltige Sicherheiten vorhanden sind. Bei Ferienimmobilien sind Banken allerdings häufig zurückhaltender als bei einem selbst genutzten Eigenheim.

Welche Steuern fallen beim Kauf einer Ferienimmobilie an?

Beim Kauf fällt insbesondere Grunderwerbsteuer an. Später können je nach Nutzung Einkommensteuer, Umsatzsteuer, Grundsteuer, Zweitwohnungssteuer und bei gewerblicher Tätigkeit Gewerbesteuer relevant werden.

Kann ich ein Ferienhaus nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen?

Bei Immobilien im Privatvermögen ist ein Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Frist des § 23 EStG grundsätzlich nicht mehr als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Verkauf aufgrund eigener Wohnnutzung auch vorher steuerfrei sein.

Darf ich jede Ferienwohnung an Urlauber vermieten?

Nein. Ob eine Kurzzeitvermietung zulässig ist, kann unter anderem von Bebauungsplan, Baugebiet, Landesrecht und kommunalen Zweckentfremdungsregeln abhängen.

Fazit: Ferienimmobilie nur mit guter Planung kaufen

Eine eigene Ferienimmobilie kann Urlaubsdomizil, Zweitwohnsitz und teilweise auch Kapitalanlage sein. Ob sich der Kauf lohnt, hängt jedoch stark von Lage, Kaufpreis, Finanzierung und der geplanten Nutzung ab. Kalkulieren Sie deshalb nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten, laufende Ausgaben und mögliche Steuern realistisch ein.

Wenn Sie die Immobilie vermieten möchten, sollten Sie außerdem bereits vor dem Kauf prüfen, ob eine Ferienvermietung am jeweiligen Standort zulässig ist. Vergleichen Sie Finanzierungsangebote und planen Sie ausreichend finanzielle Reserven ein. So vermeiden Sie, dass aus dem Traum vom eigenen Ferienhaus langfristig eine finanzielle Belastung wird.