Die Nutzung wird dem Betreiber überlassen
Die Kernidee des "Sale and Lease Back" ist recht einfach: Der Anleger kauft sich in einem größeren Komplex mit Ferienimmobilien ein und vermietet sein Eigentum direkt wieder an einen Betreiber. Das ist in der Praxis das Unternehmen, das auch die Anlage gebaut oder erworben hat. Es entsteht im zivilrechtlichen Sinn ein Leasing- oder Nutzungsüberlassungsvertrag.
Der Leasing-Nehmer sorgt dafür, dass Häuschen oder Apartment vermietet wird und kümmert sich um Gäste, Reinigung und Instandhaltung. Für das Vermietungsrecht kassiert der Eigentümer jedes Jahr eine fixe oder dynamische Mietrendite. Die liegt bei den derzeit in Deutschland angebotenen "Sale and Lease Back"-Objekten je nach Risikobeteiligung zwischen vier und sieben Prozent. Anleger können in ihren Immobilien natürlich auch Urlaub genießen. Dafür zahlen sie Miete, erhalten aber abhängig von der Saison Rabatte.
Chancen und Risiken genau prüfen
Für den Initiator bietet das Leasing-Modell als Finanzierungsform etwa im Vergleich zu einer Firmenanleihe vor allem drei Vorteile: Der Verkauf der Immobilien bringt Kapital und Gewinnoptionen über die Nutzungsrechte. Im Gegensatz zu einem Darlehen müssen keine zusätzlichen Sicherheiten hinterlegt werden. Und da die monatlichen Leasingzahlungen an die Eigentümer gleich bleibende Kosten sind, lassen sich die Firmenfinanzen recht gut kalkulieren.
Wie beim Erwerb von Anleihen müssen Anleger die Chancen und Risiken von "Sale and Lease Back"-Angeboten aber penibel prüfen. "Man sollte sich das jeweilige Projekt genau anschauen und abwägen, ob sich das Geschäft lohnt", rät Hartmut Schwarz. Der Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen weist darauf hin, dass beim Mietrückkauf eine Vielzahl von Faktoren beachtet werden müssen. So seien neben der Lage, Kaufpreis und Ausstattung der Immobilie entscheidende Faktoren.
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Sanierung bei älteren Immobilien einkalkulieren
Mit dem Kauf des Ferienobjekts ist es oft jedoch nicht getan. Wer sich eine Bestandsimmobilie leistet, muss meist auch renovieren. Doch neue Bodenbeläge, der Schwedenkamin oder moderne Sanitäranlagen kosten. Laut einer Marktstudie des Portals fewo-direkt.de von 2019 wird nur rund ein Viertel der Ferienimmobilien direkt nach Fertigstellung erworben.
Potentielle Anleger müssen sich besonders mit der Lage ihres Traumobjekts beschäftigen: "Das schönste Haus nutzt gar nichts, wenn es am falschen Ort steht", bestätigt Claus-Peter Haller vom Fachmagazin Bellevue und sagt: "Eine Immobilie sollte in einer attraktiven, bekannten und beliebten Ferienregion liegen. Nur so sind gute Vermietbarkeit und gute Mieteinnahmen zu realisieren."
Eine Untersuchung des Online-Marktplatzes Traum-Ferienwohnungen.de von 2019 bestätigt: Urlauber buchen Ferienunterkünfte lieber an der deutschen Küste und auf den Inseln in Nord- und Ostsee als in Oberbayern und erholen sich lieber im Schwarzwald als im Sauerland. Innerhalb der Ferienregionen in Nord-, Mittel- und Süddeutschland schwankt die Beliebtheit noch einmal massiv. Immobilien mit großen Gärten punkten bei Hundebesitzern, und Häuser mit Sauna oder Kamin laufen auch in der kalten Nebensaison.
In Top-Urlaubsregionen und gut ausgestattet kosten Feriendomizile zwar mehr, dem stehen aber mögliche Wertzuwächse dank solider Nachfrage und eine leichtere Vermarktung gegenüber. Hinsichtlich Ausstattung empfiehlt Sebastian Mastalka von Traum-Ferienwohnungen.de: "Man sollte eine Unterkunft so einrichten, wie man sein eigenes Zuhause auch gestalten würde."
