Häuschen am Meer, Domizil in den Bergen, Wohnung am See: Die eigene Ferienimmobilie hat sich für viele vom Sehnsuchtsort zum Anlageobjekt gewandelt. Eine Marktstudie von FeWo-Direkt aus 2019 belegt, dass der Kauf einer Zweitliegenschaft in einer Urlaubsregion bei Deutschen immer beliebter wird. Laut des Ferienhausvermieters sind zentrale Gründe dafür Altersvorsorge, Eigennutzung sowie die Erwirtschaftung von Gewinnen über Mieteinnahmen.
Dominiert Rendite statt Romantik als Kaufkriterium, muss das Objekt allerdings professionell vermarktet und bewirtschaftet werden. Erscheint einem das zu aufwändig oder risikoreich, könnte ein "Sale and Lease Back" interessant sein.
Center Parcs ist Pionier des Modells
Die Leasing-Variante für Ferienimmobilien ist bei uns eher unbekannt und ein Nischenangebot. Doch das Modell wird Immobilienfans seit Jahren bei Projekten an der Nordsee, in Bayern, im Hunsrück oder an der Mecklenburgischen Seenplatte offeriert. Einer der Pioniere des sogenannten Mietrückkaufs ist die französische Unternehmensgruppe Pierre & Vacances, die in ganz Europa die Feriensiedlungen Center Parcs betreibt.
Als Großinvestoren nach der Finanzkrise 2007 ihre Engagements in Ferienparks zurückfuhren, begann der französische Tourismus- und Immobilienkonzern, Privatinvestoren auch hierzulande mit dem Leasing-Konzept ins Boot zu holen. Und Anbieter wie die Düsseldorfer 12.18. GmbH mit ihrem Projekt Maremüritz oder der Ferienpark Hambachtal im Hunsrück von Success Holiday zogen nach.
Heute betreibt Center Parcs nur in Deutschland sechs Anlagen: In Leutkirch im Westallgäu stehen alleine 1.000 Ferienhäuser, 500 sind es im Park Bostalsee im Saarland, 345 in Tossens am Jadebusen und 548 in Medebach im Hochsauerland. Ob und wo Immobilien in den Center Parcs-Anlagen erworben werden können, lässt sich über das Unternehmen erfahren.
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Die Nutzung wird dem Betreiber überlassen
Die Kernidee des "Sale and Lease Back" ist recht einfach: Der Anleger kauft sich in einem größeren Komplex mit Ferienimmobilien ein und vermietet sein Eigentum direkt wieder an einen Betreiber. Das ist in der Praxis das Unternehmen, das auch die Anlage gebaut oder erworben hat. Es entsteht im zivilrechtlichen Sinn ein Leasing- oder Nutzungsüberlassungsvertrag.
Der Leasing-Nehmer sorgt dafür, dass Häuschen oder Apartment vermietet wird und kümmert sich um Gäste, Reinigung und Instandhaltung. Für das Vermietungsrecht kassiert der Eigentümer jedes Jahr eine fixe oder dynamische Mietrendite. Die liegt bei den derzeit in Deutschland angebotenen "Sale and Lease Back"-Objekten je nach Risikobeteiligung zwischen vier und sieben Prozent. Anleger können in ihren Immobilien natürlich auch Urlaub genießen. Dafür zahlen sie Miete, erhalten aber abhängig von der Saison Rabatte.
Chancen und Risiken genau prüfen
Für den Initiator bietet das Leasing-Modell als Finanzierungsform etwa im Vergleich zu einer Firmenanleihe vor allem drei Vorteile: Der Verkauf der Immobilien bringt Kapital und Gewinnoptionen über die Nutzungsrechte. Im Gegensatz zu einem Darlehen müssen keine zusätzlichen Sicherheiten hinterlegt werden. Und da die monatlichen Leasingzahlungen an die Eigentümer gleich bleibende Kosten sind, lassen sich die Firmenfinanzen recht gut kalkulieren.
Wie beim Erwerb von Anleihen müssen Anleger die Chancen und Risiken von "Sale and Lease Back"-Angeboten aber penibel prüfen. "Man sollte sich das jeweilige Projekt genau anschauen und abwägen, ob sich das Geschäft lohnt", rät Hartmut Schwarz. Der Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen weist darauf hin, dass beim Mietrückkauf eine Vielzahl von Faktoren beachtet werden müssen. So seien neben der Lage, Kaufpreis und Ausstattung der Immobilie entscheidende Faktoren.
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Sanierung bei älteren Immobilien einkalkulieren
Mit dem Kauf des Ferienobjekts ist es oft jedoch nicht getan. Wer sich eine Bestandsimmobilie leistet, muss meist auch renovieren. Doch neue Bodenbeläge, der Schwedenkamin oder moderne Sanitäranlagen kosten. Laut einer Marktstudie des Portals fewo-direkt.de von 2019 wird nur rund ein Viertel der Ferienimmobilien direkt nach Fertigstellung erworben.
Potentielle Anleger müssen sich besonders mit der Lage ihres Traumobjekts beschäftigen: "Das schönste Haus nutzt gar nichts, wenn es am falschen Ort steht", bestätigt Claus-Peter Haller vom Fachmagazin Bellevue und sagt: "Eine Immobilie sollte in einer attraktiven, bekannten und beliebten Ferienregion liegen. Nur so sind gute Vermietbarkeit und gute Mieteinnahmen zu realisieren."
Eine Untersuchung des Online-Marktplatzes Traum-Ferienwohnungen.de von 2019 bestätigt: Urlauber buchen Ferienunterkünfte lieber an der deutschen Küste und auf den Inseln in Nord- und Ostsee als in Oberbayern und erholen sich lieber im Schwarzwald als im Sauerland. Innerhalb der Ferienregionen in Nord-, Mittel- und Süddeutschland schwankt die Beliebtheit noch einmal massiv. Immobilien mit großen Gärten punkten bei Hundebesitzern, und Häuser mit Sauna oder Kamin laufen auch in der kalten Nebensaison.
In Top-Urlaubsregionen und gut ausgestattet kosten Feriendomizile zwar mehr, dem stehen aber mögliche Wertzuwächse dank solider Nachfrage und eine leichtere Vermarktung gegenüber. Hinsichtlich Ausstattung empfiehlt Sebastian Mastalka von Traum-Ferienwohnungen.de: "Man sollte eine Unterkunft so einrichten, wie man sein eigenes Zuhause auch gestalten würde."
Je mehr Gäste, desto mehr leidet die Immobilie
Ob sich das "Sale and Lease Back" lohnt, entscheidet auch der Vertrag. "Enthält der Kontrakt eine Modernisierungspauschale oder Zahlungen bei besonderen Reparaturen zulasten der Käufer, beeinflusst das die Rendite negativ", warnt Finanzexperte Schwarz. Fakt ist: Ertrag und Renovierung hängen beim gewerblich vermieteten Häuschen am See oder der Wohnung mit Talblick eng zusammen.
Zuerst einmal gilt, je mehr Gäste einchecken, desto besser. "Eine Faustregel lautet, mit 120 vermieteten Tagen sollte sich eine Immobilie selbst tragen", sagt Claus-Peter Haller. Das sei die Pflicht. "Und Kür ist es, sein Ferienobjekt so attraktiv zu gestalten, dass auch in Neben- und Nachsaison Gäste kommen. Und die ganz hohe Schule ist es, diese dann zu Stammgästen zu machen", erklärt der Chefredakteur von Bellevue.
Um einen Ferienbesitz wirklich rentabel zu betreiben, müssten 160 Tage im Jahr vermietet werden, meint allerdings Stefanie Schreiber. "Und wenn alle ein bis zwei Wochen neue Leute einziehen, leidet das Objekt", weiß die Autorin des Fachbuches "Mit Ferienimmobilien Vermögen aufbauen" aus Erfahrung. Die 12.18. GmbH gibt für ihre Ferienapartments an der Mecklenburger Seenplatte sogar an, dass mindestens 180 Tage im Jahr vermietet werden sollen.
Investment ist langfristig ausgelegt
Ausgaben können bei gewerblicher Vermietung zwar steuerlich geltend gemacht werden, doch unter dem Strich hat Verbraucherschützer Schwarz „Zweifel daran, dass ein positiver Mietertrag bei den meisten `Sale and Lease Back´-Projekten realisiert werden kann“. Bei der Berechnung der Netto-Rendite müssten Finanzierungskosten, Renovierungsaufwand, Ertragssteuern und eine realistische Wertentwicklung kalkuliert werden, erklärt Stefanie Schreiber, die seit 20 Jahren selbst eine Reetkate von 1704 an Urlaubsgäste vermietet.
Die Expertin sieht das Investment in eine Ferienimmobilie daher auch als „Marathonlauf, der auf einen Zeitraum von 15, 20 oder 30 Jahre ausgelegt ist“. Wer derart lange Investmentphasen ansetzt, muss immer auch den Ausstieg bedenken. Ist aus persönlichen Gründen der Verkauf der Ferienimmobilie nötig, sollte man ohne Verlust aus dem Engagement kommen.
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