Ferienimmobilie als Kapitalanlage: Wann lohnt sich der Kauf?

Die Suche nach der richtigen Ferienimmobilie ist die Basis für ein erfolgreiches Investment. Denn ob sich eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus als Kapitalanlage lohnt, hängt vor allem von Kaufpreis, Standort, Auslastung, erzielbaren Mieten und laufenden Kosten ab. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie vor dem Kauf achten sollten und wie Sie die mögliche Rendite einer Ferienimmobilie realistisch einschätzen.

Lohnt sich eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage?

Eine Ferienimmobilie kann sich als Kapitalanlage lohnen, wenn Kaufpreis, erzielbare Miete, Auslastung und laufende Kosten in einem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis stehen. Entscheidend ist deshalb nicht allein, wie beliebt eine Urlaubsregion ist. Gerade in touristischen Toplagen können hohe Kaufpreise die mögliche Mietrendite deutlich schmälern.

Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte daher vor allem Standort und Nachfrage, die voraussichtliche Auslastung, Kauf- und Kaufnebenkosten sowie die laufenden Kosten prüfen. Außerdem muss geklärt sein, ob die Immobilie überhaupt dauerhaft an Feriengäste vermietet werden darf.

Ob sich ein konkretes Objekt rechnet, lässt sich am besten anhand der Nettomietrendite beurteilen. Sie stellt den Jahresreinertrag den gesamten Investitionskosten gegenüber. Wie Sie diese Rendite berechnen, zeigen wir Ihnen weiter unten anhand eines konkreten Beispiels.

Was sollten Sie vor dem Kauf einer Ferienimmobilie prüfen?

Bevor Sie eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage kaufen, sollten Sie vor allem drei Punkte prüfen: Ist die Vermietung rechtlich erlaubt, eignet sich der Standort für Feriengäste und passt die Größe der Immobilie zur geplanten Vermietung?

Darf die Ferienimmobilie an Urlauber vermietet werden?

Bevor Sie ein Angebot für eine Ferienimmobilie näher in Betracht ziehen, sollten Sie unbedingt klären, ob die Immobilie überhaupt als Ferienunterkunft vermietet werden darf. Ein Blick in den Bebauungsplan und eine Nachfrage bei der zuständigen Bau- oder Gemeindebehörde können Aufschluss geben. Ferienwohnungen werden bauplanungsrechtlich je nach Gebiet und Ausgestaltung unterschiedlich eingeordnet. In reinen Wohngebieten ist eine Ferienvermietung daher nicht ohne Weiteres zulässig.

Auch wenn ein Zweckentfremdungsverbot vorliegt, kann das das Aus für eine Vermietung an Feriengäste bedeuten. Kommunale Zweckentfremdungsregelungen können die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum einschränken oder von einer Genehmigung beziehungsweise Registrierung abhängig machen. Die konkreten Vorgaben unterscheiden sich je nach Kommune und betreffen häufig auch die Vermietung über Sharing-Portale wie Airbnb.

Welcher Standort eignet sich für eine Ferienimmobilie?

Eine Ferienimmobilie, die nicht nur allein von Ihnen selbst bewohnt wird, sondern auch Mieteinnahmen einbringen soll, braucht einen oder mehrere Besuchermagnete. Achten Sie daher darauf, dass sich in der Nähe Highlights wie Strand, Meer oder Berge, die eine oder andere Sehenswürdigkeit sowie ausreichend Freizeit- und Kulturangebote befinden. Auch die Immobilie selbst kann das Highlight sein, wenn ihre Ausstattung weit überdurchschnittlich ist, etwa wenn sie eine besondere Wellnessausstattung mit Fitnessraum und einer besonderen Sauna vorzuweisen hat.

Entscheidend ist nicht allein die Bekanntheit eines Urlaubsortes. Für Anleger zählt das Verhältnis zwischen Kaufpreis und erzielbaren Mieteinnahmen. Auch Erreichbarkeit, touristische Infrastruktur, Saisonabhängigkeit und die langfristige Nachfrage nach Ferienunterkünften sollten in die Standortwahl einfließen.

Biallo-Lesetipp: Sie suchen nicht nur in Deutschland? Beim Kauf einer Immobilie im Ausland gelten teilweise andere rechtliche und steuerliche Regeln. Unser Ratgeber erklärt, worauf Sie bei einer Auslandsimmobilie achten sollten.

Welche Größe sollte eine Ferienimmobilie haben?

Auch die Größe der Ferienimmobilie sollte zur Zielgruppe am Standort passen. Entscheidend ist nicht, eine möglichst große Immobilie zu kaufen, sondern Kaufpreis, mögliche Belegung und erzielbare Miete in ein sinnvolles Verhältnis zu bringen. Eine größere Ferienwohnung oder ein größeres Ferienhaus führt nicht automatisch zu einer höheren Rendite, da mit der Fläche auch Kaufpreis und laufende Kosten steigen.

Biallo-Lesetipp: Sie möchten zunächst wissen, wie Kauf, Finanzierung und Steuern funktionieren? Unser Ratgeber zum Kauf einer Ferienimmobilie erklärt die wichtigsten Grundlagen.

Wie wichtig ist die Auslastung einer Ferienimmobilie?

Die Auslastung gehört zu den wichtigsten Faktoren für die Rentabilität einer Ferienimmobilie. Eine bekannte Ferienregion kann eine hohe Nachfrage bieten, allerdings sind dort häufig auch die Kaufpreise entsprechend hoch. Entscheidend ist deshalb das Verhältnis zwischen Anschaffungskosten und realistisch erzielbaren Mieteinnahmen.

Prüfen Sie außerdem, ob die Nachfrage stark saisonabhängig ist oder sich über einen großen Teil des Jahres verteilt. Eine Immobilie mit moderatem Kaufpreis und guter ganzjähriger Auslastung kann wirtschaftlich attraktiver sein als ein sehr teures Objekt in einer absoluten Spitzenlage.

Eine feste Mindestzahl an Vermietungstagen, ab der sich jede Ferienimmobilie rechnet, gibt es nicht. Ob ein Objekt wirtschaftlich attraktiv ist, hängt von den individuellen Investitionskosten, den erzielbaren Übernachtungspreisen, der Auslastung und den laufenden Kosten ab. Aussagekräftiger ist deshalb die Nettomietrendite.

Steuerlich kann die Auslastung ebenfalls eine Rolle spielen. Bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten Ferienwohnungen kann insbesondere eine deutliche Unterschreitung der ortsüblichen Vermietungszeit dazu führen, dass das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht näher prüft. Mehr zu den steuerlichen Regeln erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Kauf einer Ferienimmobilie.

Wie lässt sich die Nachfrage am Standort einschätzen?

Bevor Sie eine Ferienimmobilie kaufen, sollten Sie prüfen, wie stark die Ferienregion tatsächlich nachgefragt wird und ob die Nachfrage nur saisonal oder möglichst über das gesamte Jahr besteht.

Wie berechnet man die Rendite einer Ferienimmobilie?

Ob sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage lohnt, lässt sich am besten anhand der Nettomietrendite einschätzen. Sie berücksichtigt neben den Mieteinnahmen auch wesentliche Kosten des Investments und ist deshalb aussagekräftiger als eine reine Bruttorendite.

Nettomietrendite berechnen: Formel

Die Nettomietrendite setzt den jährlichen Reinertrag der Ferienimmobilie ins Verhältnis zu den gesamten Investitionskosten. Die Formel lautet:

Nettomietrendite = Jahresreinertrag ÷ Gesamtinvestitionskosten × 100

Beispiel: Rendite einer Ferienwohnung berechnen

Anhand der folgenden Beispielrechnung sehen Sie, wie sich die Nettomietrendite einer Ferienwohnung berechnen lässt.

Gesamtinvestitionskosten:

Voraussichtlicher Jahresertrag:

Ergebnis (Nettomietrendite):

7.600 ÷ 290.082 × 100 = 2,62 Prozent Nettomietrendite

Welche laufenden Kosten verursacht eine Ferienimmobilie?

Für die tatsächliche Rendite sind nicht nur Kaufpreis und Kaufnebenkosten entscheidend. Eigentümer sollten auch die laufenden Ausgaben für Bewirtschaftung, Instandhaltung, Versicherungen und Vermietung realistisch kalkulieren.

Wichtig ist, dass Sie die laufenden Kosten nicht unterschätzen. Zusätzlich zu den Verwaltungskosten fallen zum Beispiel auch Kosten für diese Posten an:

• Heizung
• Wasser
• Strom
• Hausgeld bei Eigentumswohnungen
• Versicherungen
• Instandhaltung und Reparaturrücklagen
• Müllgebühren
• Rundfunkbeitrag, soweit anfallend
• Grundsteuer
• Internet und Telefon
• Kosten für Reinigung, Vermarktung und Verwaltung

Außerdem muss eine Ferienimmobilie mit wechselnden Mietern üblicherweise öfter renoviert werden. Gehen Sie davon aus, dass alle zwei Jahre ein neuer Anstrich fällig wird. Auch das Mobiliar ist in einer Ferienwohnung einem wesentlich höheren Verschleiß ausgesetzt als bei einer normalen Nutzung.

Eine allgemeingültige Quadratmeterpauschale für die laufenden Kosten einer Ferienimmobilie ist wenig aussagekräftig. Kalkulieren Sie deshalb möglichst mit den tatsächlichen Kosten des konkreten Objekts und planen Sie zusätzlich eine ausreichende Reserve für Reparaturen und unerwartete Ausgaben ein.

Biallo-Lesetipp: Ausstattung, Haustiere, Internetauftritt - Tipps für die Vermietung Ihrer Ferienimmobilie. Was muss ich beachten, damit ich mit Feriengästen rechnen kann?

Checkliste: Lohnt sich eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage?

Ob sich eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage eignet, hängt von mehreren Faktoren ab. Prüfen Sie vor dem Kauf vor allem Standort, Vermietbarkeit, Kosten und realistisch erzielbare Einnahmen.

• Vermietung erlaubt? Klären Sie vor dem Kauf, ob die Immobilie rechtlich als Ferienunterkunft vermietet werden darf und welche kommunalen Vorgaben gelten.
• Standort gefragt? Prüfen Sie Gäste- und Übernachtungszahlen sowie die touristische Entwicklung der Region.
• Saisonabhängigkeit berücksichtigt? Kalkulieren Sie nicht nur mit der Hauptsaison, sondern prüfen Sie, wie gut sich das Objekt über das gesamte Jahr vermieten lässt.
• Kaufpreis realistisch? Vergleichen Sie den Kaufpreis mit ähnlichen Immobilien am Standort und setzen Sie ihn ins Verhältnis zu den möglichen Mieteinnahmen.
• Kaufnebenkosten eingerechnet? Berücksichtigen Sie unter anderem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision.
• Laufende Kosten vollständig erfasst? Kalkulieren Sie unter anderem Hausgeld beziehungsweise Bewirtschaftungskosten, Versicherungen, Energie, Verwaltung, Instandhaltung und Vermarktung ein.
• Leerstand einkalkuliert? Rechnen Sie nicht mit einer unrealistisch hohen Vollauslastung, sondern berücksichtigen Sie Zeiten ohne zahlende Gäste.
• Nettomietrendite berechnet? Stellen Sie den erwarteten Jahresreinertrag den gesamten Investitionskosten gegenüber.
• Instandhaltungsreserve vorhanden? Planen Sie ausreichend Geld für Reparaturen, Renovierungen und den stärkeren Verschleiß einer Ferienunterkunft ein.
• Eigennutzung berücksichtigt? Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen möchten, sollten Sie bedenken, dass diese Zeiten für eine Vermietung nicht zur Verfügung stehen und auch steuerlich relevant sein können.

Häufige Fragen zur Ferienimmobilie als Kapitalanlage

Wann rechnet sich eine Ferienwohnung und welche Rendite ist realistisch? Hier finden Sie die wichtigsten Antworten rund um Ferienimmobilien als Kapitalanlage kompakt zusammengefasst.

Wann lohnt sich eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage?

Eine Ferienimmobilie kann sich als Kapitalanlage lohnen, wenn Kaufpreis, erzielbare Miete, Auslastung und laufende Kosten in einem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis stehen. Entscheidend ist daher die Kalkulation des konkreten Objekts. Eine hohe touristische Nachfrage allein garantiert noch keine attraktive Rendite.

Welche Rendite ist bei einer Ferienwohnung realistisch?

Eine pauschal realistische Rendite lässt sich nicht nennen, da sie stark von Kaufpreis, Standort, Auslastung, Übernachtungspreisen und laufenden Kosten abhängt. Aussagekräftiger als allgemeine Renditeversprechen ist deshalb die Nettomietrendite des konkreten Objekts.

Das gefällt mir hier besser als erneut die alten „zwei bis fünf Prozent“ zu nennen. Gerade für einen langfristigen Evergreen würde ich im FAQ keine pauschale Renditespanne versprechen.

Wie berechnet man die Rendite einer Ferienimmobilie?

Für die Beurteilung einer Ferienimmobilie als Kapitalanlage eignet sich die Nettomietrendite. Dafür wird der jährliche Reinertrag ins Verhältnis zu den gesamten Investitionskosten gesetzt:

Nettomietrendite = Jahresreinertrag ÷ Gesamtinvestitionskosten × 100

Zu den Investitionskosten zählen neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten. Vom jährlichen Mietertrag müssen die für die Berechnung berücksichtigten laufenden Kosten abgezogen werden.

Wie hoch muss die Auslastung einer Ferienwohnung sein?

Eine allgemeingültige Mindestzahl an Vermietungstagen gibt es nicht. Wie hoch die notwendige Auslastung ist, hängt unter anderem von Kaufpreis, Übernachtungspreisen, laufenden Kosten und Finanzierung ab. Entscheidend ist, ob nach Abzug der Kosten eine für den Käufer ausreichende Rendite verbleibt.

Damit vermeiden wir bewusst die alte Aussage „17 Wochen beziehungsweise rund 120 Tage“ als allgemeingültige Schwelle.

Welche Kosten muss ich bei einer Ferienimmobilie berücksichtigen?

Neben dem Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten und laufende Kosten an. Dazu können unter anderem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Hausgeld beziehungsweise Bewirtschaftungskosten, Versicherungen, Energie, Verwaltung, Vermarktung, Reinigung sowie Instandhaltungs- und Renovierungskosten gehören.

Fazit: Wann lohnt sich der Kauf einer Ferienimmobilie?

Eine Ferienimmobilie kann eine interessante Kapitalanlage sein, wenn Kaufpreis, Standort, Auslastung und erzielbare Miete in einem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis stehen. Entscheidend ist deshalb nicht, möglichst günstig oder in der bekanntesten Ferienregion zu kaufen. Rechnen Sie vor dem Kauf die Nettomietrendite für das konkrete Objekt durch und berücksichtigen Sie dabei auch Kaufnebenkosten, laufende Ausgaben, Instandhaltung und mögliche Leerstandszeiten.