Auf einen Blick
  • Wohneigentum kaufen, wo andere Urlaub machen wird immer beliebter. Vor der Kaufentscheidung für ein Ferienhaus empfiehlt sich eine ausführliche Standortanalyse.

  • Wir geben Ihnen die wichtigsten Tipps, was Sie beim Kauf einer eigenen Ferienimmobilie beachten sollten und wann sich ein Investment lohnt.
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Die Suche nach der richtigen Ferienimmobilie stellt die Basis für ein erfolgreiches Investment dar. Wenn Sie ein Ferienhaus kaufen möchten, sollten Sie allerdings im Vorfeld einige Dinge beachten. Wir geben Tipps, die Ihnen helfen, das passende Objekt zu finden.

 

Unbedingt vorab klären: Ist das Vermieten als Ferienunterkunft erlaubt?

Bevor Sie ein Angebot für eine Ferienimmobilie näher in Betracht ziehen, sollten Sie unbedingt klären, ob die Immobilie auch als Ferienunterkunft zu nutzen ist. Sprich: Darf die Wohnung oder das Haus überhaupt als Ferienimmobilie vermietet werden? Ein Blick in den Bebauungsplan kann Aufschluss geben. Ist das Gebiet, in dem die Immobilie liegt, als reines Wohngebiet ausgewiesen, sind Ferienimmobilien nur in Ausnahmefällen erlaubt.

Auch wenn ein Zweckentfremdungsverbot vorliegt, kann das das Aus für eine Vermietung an Feriengäste bedeuten. Vor allem Großstädte wie Berlin oder München haben ein solches Verbot für Wohnungen in ihrem Stadtgebiet erlassen, um den ohnehin schon angespannten Markt für bezahlbare Wohnungen nicht auch noch durch Kurzfristvermietungen an Touristen und Messebesucher zu verknappen. Die meisten Zweckentfremdungsverbote von Wohnraum zielen auf eine Beschränkung einer Vermietung über Sharing-Portale wie Airbnb. Das kurzfristige Vermieten einer Ferienwohnung ist dann nur mit einer Genehmigung erlaubt.

Biallo-Tipp:

Um auf Nummer sicher zu gehen, empfiehlt es sich, einen  Fachanwalt für Baurecht prüfen zu lassen, ob das Wunschobjekt auch als Ferienunterkunft vermietet werden darf.

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Kauf einer Ferienimmobilie: Achten Sie auf Highlights

Eine Ferienimmobilie, die nicht nur allein von Ihnen selbst bewohnt wird, sondern auch Mieteinnahmen einbringen soll, braucht einen oder mehrere Besuchermagnete. Achten Sie daher darauf, dass sich in der Nähe Highlights wie Strand, Meer oder Berge, die eine oder andere Sehenswürdigkeit sowie ausreichend Freizeit- und Kulturangebote befinden. Auch die Immobilie selbst kann das Highlight sein, wenn ihre Ausstattung weit überdurchschnittlich ist, etwa wenn sie eine besondere Wellnessausstattung mit Fitnessraum und einer besonderen Sauna vorzuweisen hat.

 

Eigenes Ferienhaus oder Ferienwohnung: Passende Größe wählen

Die Experten des Deutschen Ferienhausverbands raten, die Ferienimmobilie nicht zu groß zu wählen. Ferienwohnungen sollten um die 50 Quadratmeter haben, Ferienhäuser zwischen 70 und 100 Quadratmeter. Ist die Immobilie größer, wirkt sich das meist negativ auf die Rendite aus.

 

Wann lohnt sich eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage?

Ferienimmobilien werden gerade bei jüngeren Menschen immer beliebter. Viele besitzen bereits eine Immobilie – ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung – und sehen den Kauf einer Ferienwohnung als interessantes Anlageobjekt, das ihr Immobilienportfolio ergänzt und somit das Risiko mindert. Außerdem scheint es so, dass das Interesse an einer Kombination aus Eigennutzung und Vermietung bei den Käufern zunimmt. Denn ein Großteil der privaten Ferienimmobilien wird heute zeitweilig auch an Urlauber vermietet. Umso wichtiger wird für potenzielle Käufer die Frage: Wann lohnt sich die Ferienimmobilie als Kapitalanlage?

Biallo-Lesetipp:

Was Sie generell zu  Immobilien als Kapitalanlage wissen müssen, verrät Ihnen unser ausführlicher Ratgeber zu diesem Thema. Außerdem erfahren Sie in unserem Ratgeber "Ferienhaus in Deutschland kaufen",  welche Kosten bei einer eigenen Ferienimmobilie entstehen, welche Steuern dafür anfallen und was man bei der Finanzierung beachten muss.

Auslastung ist wichtig

Zunächst einmal ist das eine Frage der Auslastung. Denn grundsätzlich gilt die Regel: Je gefragter eine Urlaubsregion ist, desto höher verspricht die Auslastung der Ferienunterkunft zu sein. Dennoch sind Kaufinteressenten, die auf gewinnbringende Mieteinnahmen setzen, gut beraten, Immobilien in Touristenhochburgen wie zum Beispiel Sylt zu meiden. Denn diese sind meist sehr teuer. Hohe Anschaffungspreise von mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter lassen sich kaum über eine Vermietung wieder reinholen. Eine bessere Mietrendite bieten hingegen Wohnungen und Häuser in Regionen, die zwar Anziehungspunkte wie Berge, Meer oder Sehenswürdigkeiten in der Nähe zu bieten haben, aber nicht ganz so überlaufen sind. Zumal seit der Pandemie ländlich gelegene Erholungsgebiete wie die Eifel, der Spreewald oder auch die Mecklenburgische Seenplatte in der Gunst der Urlauber gestiegen sind.

Ob sich die Ferienimmobilie lohnt, hängt letztlich aber auch von der persönlichen Betrachtungsweise ab: Wenn es Ihnen eher auf einen Gewinn bei der Veräußerung ankommt, sollten Sie in einer sehr touristischen Gegend wie Sylt kaufen. Denn es ist zu erwarten, dass die ohnehin schon hohen Preise hier in Zukunft noch mehr steigen werden als in weniger teuren Lagen wie beispielsweise Fehmarn. Wenn Sie die Wohnung jedoch 20 Jahre lang möglichst rentabel vermieten möchten, ist ein Standort wie Fehmarn die bessere Wahl.

Die Nettomietrendite als Indikator

Der Immobilienverband Deutschland IVD gibt an, dass sich eine Ferienimmobilie im Durchschnitt ab einer Belegung von 17 Wochen beziehungsweise rund 120 Tagen im Jahr lohnt. Ob das auch in Ihrem speziellen Fall zutrifft, können Sie herausfinden, indem Sie die Nettomietrendite Ihres Wunschobjekts ausrechnen.

  • Biallo-Tipp: Um einen Eindruck von der Gästenachfrage in einer Region zu bekommen, können Sie beim ortsansässigen Tourismusbüro nach aktuellen Daten fragen. Wie viele Touristen kommen durchschnittlich im Jahr? Gibt es eine Hochsaison oder ist das Touristenaufkommen das ganze Jahr über relativ gleich? Auch Umfragen unter Ferienimmobilienbesitzern und Erhebungen des Statistischen Bundesamts können wichtige Informationen enthalten. 

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So berechnen Sie die Nettomietrendite

Anhand der folgenden Beispielrechung zeigen wir Ihnen, wie Sie die Nettomietrendite einer Ferienimmobilie berechnen können.

Kauf einer 50m2-Ferienwohnung Investitionskosten:

Kaufpreis 260.000 Euro
 Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar- und Grundbuchkosten 1,5 %, Maklerprovision für Käufer 3,57 %)  + 30.082 Euro
 Gesamtkosten  290.082 Euro

Voraussichtlicher Ertrag pro Jahr:

Erwartete Mieteinnahmen (pro Nacht 70 Euro; Auslastung 200 Tage) 14.000 Euro
 Vermietung und Betreuung  - 2.800 Euro
 Bewirtschaftung und Hausgeld  - 2.500 Euro
 Instandhaltung/Renovierung  - 600 Euro
 Sonstige Kosten (Strom, Internet, Steuerberatung, Rundfunkgebühr)  - 500 Euro
 Jahresreinertrag  7.600 Euro

Nettomietrendite:

  • Jahresreinertrag / Gesamtkosten bei Kauf = 7.600 / 290.082 = 0,0262
  • Die Nettomietrendite beträgt 2,62 Prozent.

Laufende Kosten nicht unterschätzen!

Wichtig ist, dass Sie die laufenden Kosten nicht unterschätzen. Zusätzlich zu den Verwaltungskosten fallen zum Beispiel auch Kosten für diese Posten an:

Außerdem muss eine Ferienimmobilie mit wechselnden Mietern üblicherweise öfter renoviert werden. Gehen Sie davon aus, dass alle zwei Jahre ein neuer Anstrich fällig wird. Auch das Mobiliar ist in einer Ferienwohnung einem wesentlich höheren Verschleiß ausgesetzt als bei einer normalen Nutzung.

Als Faustregel für die Berechnung der laufenden Kosten können Sie etwa drei Euro pro Monat und Quadratmeter ansetzen. Bei einer 50-Quadratmeter-Wohnung sind das 1.800 Euro im Jahr. Diese Summe ist jedoch nur als grober Richtwert zu sehen.


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Über die Autorin Stefanie Hutschenreuter

Sie ist studierte Diplom-Journalistin. Während des Studiums und danach arbeitete sie als freie Mitarbeiterin und Redakteurin für mehrere Ratgeberredaktionen in Berlin und München. Es folgten rund 14 Jahre als Chefredakteurin von Bau- und Wohnmagazinen wie „Der Bauherr“ und „casamia“. Seit 2014 ist sie selbstständig als freie Journalistin tätig. Sie schreibt für unterschiedliche Print- und Onlinepublikationen.

Ihre Themenschwerpunkte: Bauen, Architektur, Energie, Wohnen, Bildung, Nachhaltigkeit und insbesondere alles rund um die Immobilienfinanzierung. 

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