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  • Fremdvermietetes Eigentum ist ein guter Grundstein für die eigene Altersvorsorge. Angehende Vermieter sollten hierbei allerdings im Vorfeld einige Dinge beachten.

  • In diesem Ratgeber erfahren Sie außerdem, wie der Staat Vermietern mit Steuervorteilen unter die Arme greift.
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Gerade in Zeiten extrem niedriger Zinsen ist ein Immobilien-Investment doppelt lohnend: Dank günstiger Annuitätendarlehen können Sie sich auch eine etwas teurere Wohnung leisten. Ein Investment in Tagesgeld oder Festgeld dagegen lohnt nur bedingt. Wir haben die wichtigsten Punkte zur Orientierung für Sie zusammengefasst, wie Sie mit der Vermietung Ihres Immobilieneigentums ordentlich Geld sparen können.

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Lage, Ausstattung & Grundriss: Entscheidend für eine gute Vermietung

Fließen die Ersparnisse in Betongold, sollten Sie die Spielregeln der Immobilien-Profis kennen. Insider wissen, dass vor allem ein Kriterium über Erfolg oder Misserfolg des Immobilienkaufs entscheidet: die Lage des Objektes. Nehmen Sie sich daher bei der Auswahl Ihrer Eigentumswohnung viel Zeit, studieren Sie den örtlichen Wohnungsmarkt sowie das Umfeld der Eigentumswohnung. Fragen Sie sich am besten selbst: "Würde ich selbst dort wohnen wollen oder eher nicht?"

Wichtig für eine solide Wertentwicklung sind:

  • gute Anbindungen an öffentliche Verkehrsmittel,
  • Einkaufsmöglichkeiten vor Ort,
  • die Nähe zu Ärzten, Schulen und Kindergärten.

Potenzielle Lärmquellen wie Industriebetriebe oder eine nahe gelegene Autobahn sind dagegen Renditekiller. Stimmt die Infrastruktur nicht, lassen sich Häuser und Eigentumswohnungen nur mit Abschlägen vermieten oder wieder verkaufen. Wählen Sie außerdem Zuschnitt und Ausstattung der Wohnung am besten so, dass möglichst viele Interessenten für eine Vermietung oder einen späteren Weiterverkauf infrage kommen:

  • Vom Flur muss jeder Raum erreichbar sein, es sollte also keine Durchgangszimmer geben.
  • Das Bad und die Toilette sollten ein Fenster haben.
  • Eine Gästetoilette ist heute Standard.
  • Die Wohnung sollte hell und einladend wirken.

Als Dauerbrenner erweist sich dabei immer wieder eine Drei-Zimmer-Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von gut 70 Quadratmetern. In Studentenstädten können Sie auch mit kleinen Appartements oder der Studentenbude viel erreichen und gute Mieten erzielen.

Wichtig: Lassen Sie vor dem Erwerb einer Wohnung unbedingt die Bausubstanz von einem Fachmann begutachten und studieren Sie die Protokolle von mindestens den letzten drei Eigentümerversammlungen. So bringen Sie in Erfahrung, ob zahlungsschwache Miteigentümer an Bord sind oder die Gemeinschaft in nächster Zeit kostspielige Instandhaltungsmaßnahmen oder beispielsweise eine energetische Sanierung plant, die Sie mitfinanzieren müssen.

 

Welche Steuervorteile bietet eine Vermietung?

Kalkulieren Sie Steuervorteile bei der Renditeplanung der vermieteten Eigentumswohnung nur als Sahnehäubchen ein. Gesundes Misstrauen ist angesagt, wenn der Verkäufer besonders hohe Steuerersparnisse als Kaufargument ins Feld führt. Renditestarke Wohnungen rechnen sich auch ohne zusätzlichen Scheck vom Finanzamt. Bei aller Vorsicht sollte man den Finanzminister trotzdem nie ganz aus den Augen verlieren. Mit der richtigen Strategie lässt sich im Vorbeigehen so mancher sauer verdiente Euro über die Steuererklärung wieder zurückholen. Die dicksten Brocken in der privaten Steuersparrechnung:

Was bedeutet eigentlich Eigenkapitalrendite bei Immobilien? Das erklären wir Ihnen in einem weiteren Ratgeber und zeigen auch, wie man diese berechnen kann.

Steuerlast senken: Verluste aus der Vermietung mit Miete verrechnen

Mieteinnahmen sind steuerpflichtiges Einkommen. Bevor das Finanzamt jedoch abkassieren kann, dürfen Sie alle Kosten der Wohnung mit den Mieteinkünften verrechnen. Unterm Strich schreiben viele Wohnungsvermieter vor allem in der Anfangszeit rote Zahlen. Das liegt insbesondere an den hohen Kaufnebenkosten, die nur zu Anfang anfallen. Oder aber, wenn irgendwann eine teure Sanierung ansteht.

Die Verluste aus der Vermietung können Sie mit anderem steuerpflichtigen Einkommen, zum Beispiel aus selbstständiger oder nicht selbstständiger Tätigkeit (Lohn, Gehalt), verrechnen und damit Ihre Gesamt-Steuerlast senken. Abgerechnet wird mit dem Finanzamt über das Steuerformular "Anlage V" zur Steuererklärung.

Bei Verlusten Freibetrag eintragen lassen

Kapitalanleger müssen nicht bis zur jährlichen Steuererklärung warten, um das Finanzamt zur Kasse zu bitten. Selbstständige können bei Immobilienverlusten eine Minderung ihrer vierteljährlichen Steuervorauszahlungen verlangen. Arbeitnehmer haben die Möglichkeit, sich ihre Vermietungsverluste als Freibetrag auf die Lohnsteuerkarte eintragen zu lassen. So bleibt vom Gehalt Monat für Monat netto mehr übrig. Vordrucke für die Lohnsteuermäßigung gibt es beim Finanzamt.

Baufinanzierungszinsen steuerlich absetzen

Wer vermietet, kann die Zinsen für die Immobilienfinanzierung von der Steuer absetzen. Der Zeitpunkt zum Bau oder Kauf einer Renditeimmobilie war noch nie so günstig wie jetzt – die Bauzinsen haben ein rekordverdächtiges Tief erreicht. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent und einem Sollzinssatz von 1,0 Prozent kostet das geliehene Geld nach Steuervorteilen daher nur 0,58 Prozent.

Es empfiehlt sich daher die Devise: Tilgen Sie so langsam wie möglich, damit Sie den Einnahmen immer die Bankzinsen gegenüber stellen können. Es besteht zudem die Möglichkeit, die Tilgung ganz auszusetzen und erst am Ende der Laufzeit von 20 oder 25 Jahren die Schuld auf einen Schlag zurückzuzahlen. In diesem Fall zahlen Sie die Beträge, mit denen Sie sonst tilgen, Monat für Monat bei einer Lebensversicherung mit gleich langer Laufzeit ein. Mit dem dann fälligen Betrag tilgen Sie die Bankschuld. Mit dieser Methode haben Sie sogar noch eine zusätzliche Absicherung für Ihre Familie, falls Ihnen mal etwas zustößt. Je nach Zeithorizont sollte das Objekt aber beim Eintritt in den Ruhestand möglichst schuldenfrei sein, damit die Mieten im Rentenalter ungeschmälert das Familienbudget aufbessern.

Anleger können mit ihrem Kreditgeber auch eine Zinsvorauszahlung vereinbaren. Dieses Disagio kann bis zu zehn Prozent der Kreditsumme betragen und Sie dürfen es auf einen Schlag steuerlich geltend machen. Das ist sinnvoll, wenn man gerade sehr gut verdient, künftig aber mit geringerem Einkommen rechnet.

  • Biallo-Tipp: Mit unserem Baufinanzierungsvergleich finden Sie ganz einfach einen günstigen, auf Ihre Ansprüche zugeschnittenen Kredit für Ihre Eigentumswohnung.

Mit Abschreibungen den Fiskus am Wertverlust der Wohnung beteiligen

Besonders Steuer sparend ist die Gebäudeabschreibung, mittels derer sich der Fiskus an der Abnutzung und dem dadurch – theoretisch – verbundenen Wertverlust der Wohnung beteiligt. Deren Höhe richtet sich nach dem Alter der Immobilie. Bestandsimmobilien, die vor 1925 erbaut wurden, kann man pauschal mit 2,5 Prozent pro Jahr abschreiben, jüngere Objekte mit maximal zwei Prozent.

Die Abschreibung gibt es allerdings nur für den anteiligen Gebäude- oder Wohnungskaufpreis. Den mitgekauften Grund und Boden können Sie nicht abschreiben. Der verliert ja auch nicht an Wert – im Gegenteil.

 

Bei Modernisierung & Instandhaltung von Altbauten besonders viel Steuern sparen

Besondere Abschreibungsregeln gelten für Baudenkmäler und sanierungsbedürftige Immobilien in städtebaulichen Entwicklungsgebieten. Wer sich vom Charme eines alten Gutshofs, einer Gründerzeitvilla oder eines historisch besonders wertvollen Fachwerkhauses hat einfangen lassen, muss beim Kauf oft eine vergleichsweise geringe Summe auf den Tisch blättern.

Das dicke Ende folgt danach mit den oft erheblichen Sanierungskosten, um dem vernachlässigten Immobilienoldie wieder Leben einzuhauchen. Genau hier setzt die steuerliche Förderung an. Über hohe Sonderabschreibungen können Sie die Modernisierungs- und Instandsetzungskosten zügig von der Steuer absetzen.

Sonderregelungen beim Denkmalschutz

Sie müssen wissen: Handelt es sich bei dem Altbau um eine denkmalgeschützte Immobilie, können Sie die Modernisierungskosten acht Jahre lang mit jeweils neun und weitere vier Jahre lang mit jeweils sieben Prozent steuerlich geltend machen. Dies gilt für fremd genutzte Immobilien. Wollen Sie selbst einziehen, können zehn Jahre lang jeweils neun Prozent vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden.

Hinweis: Es gibt auch diverse Fördermittel von Bundesländern, Kommunen & Kirchen. Mit welchen Zuschüssen können Sie bei Hauskauf und Modernisierung rechnen? Das erfahren Sie in einem separaten Ratgeber von uns.

 

Steuersparmodell: Vermietung an Familienmitglieder

Möchten Sie Ihrer Verwandtschaft mit einer preiswerten Bleibe unter die Arme greifen, erhalten Sie attraktive Steuervorteile. Der Clou: Bei einer Wohnungsvermietung an Angehörige kann die vereinbarte Kaltmiete bis zu 34 Prozent unter der ortsüblichen Miete liegen und trotzdem können Sie alle Wohnungskosten in voller Höhe gegenrechnen.

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes muss das Finanzamt steuersparende Mietverhältnisse mit den eigenen Kindern sogar dann anerkennen, wenn der Nachwuchs mangels eigenem Einkommen die Miete nur aus dem Barunterhalt seiner Eltern aufbringen kann (BFH- Urteil vom 19.10.1999, Aktenzeichen IX R 30/989). Trotz der für Steuerzahler positiven Rechtsprechung sollten Sie Mietverträge innerhalb der Familie immer schriftlich abschließen und buchstabengetreu einhalten. 

Steuerprüfer und Finanzrichter achten nämlich streng auf die Einhaltung von Formalitäten. Wichtig ist auch, dass der Mietvertrag für die Eigentumswohnung zu Konditionen abgeschlossen wird, wie sie unter Fremden üblich sind. Finden die Finanzbeamten hier ein Haar in der Suppe, kippen sie das familiäre Steuersparmodell.

 

Grunderwerbsteuer & Co.: Kaufnebenkosten berücksichtigen

Bei der Planung Ihrer Baufinanzierung müssen Sie die anfallenden Erwerbsnebenkosten bei einem Hauskauf mit bis zu fünfzehn Prozent des Immobilienpreises einkalkulieren. Neben den Kosten für NotarMakler und Grundbuchamt hält Vater Staat die Hand auf und verlangt bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland fällt diese unterschiedlich hoch aus. Abstandszahlungen für Inventar wie Markisen und eine Einbauküche oder die vom Vorbesitzer übernommene Instandhaltungsrücklage sollten im Kaufvertrag immer offen ausgewiesen werden, denn für diese Zahlungen verlangt das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer.

Grunderwerbsteuer 2021 nach Bundesland


Bundesland Grunderwerbsteuersatz Grunderwerbsteuer bei Kaufpreis 600.000€
Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg 5,0% 30.000€
Grunderwerbsteuer Bayern 3,5% 21.000€
Grunderwerbsteuer Berlin 6,0% 36.000€
Grunderwerbsteuer Brandenburg 6,5% 39.000€
Grunderwerbsteuer Bremen 5,0% 30.000€
Grunderwerbsteuer Hamburg 4,5% 27.000€
Grunderwerbsteuer Hessen 6,0% 36.000€
Grunderwerbsteuer Mecklenburg-Vorpommern 6,0% 36.000€
Grunderwerbsteuer Niedersachsen 5,0% 30.000€
Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen 6,5% 39.000€
Grunderwerbsteuer Rheinland-Pfalz 5,0% 30.000€
Grunderwerbsteuer Saarland 6,5% 39.000€
Grunderwerbsteuer Sachsen 3,5% 21.000€
Grunderwerbsteuer Sachsen-Anhalt 5,0% 30.000€
Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein 6,5% 39.000€
Grunderwerbsteuer Thüringen 6,5% 39.000€

Quelle: Biallo.de; eigene Recherche; Stand: Oktober 2021.

In günstigeren Bundesländern wie Bayern und Sachsen zahlt man also bei einem Immobilienpreis in Höhe von 600.000 € eine Grunderwerbsteuer von 21.000 Euro. In den teuersten Bundesländern schlägt die Steuer mit 39.000 Euro zu Buche – da ist fast doppelt so viel. Wer in einem Grenzgebiet ansässig ist, kann beim Eigenheimkauf durch die Wahl des richtigen Bundeslandes erheblich an Grunderwerbsteuer sparen.

Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter abwälzen

Neben der Grunderwerbsteuer, die nur einmalig mit dem Kauf der Immobilie erhoben wird, verlangt die örtliche Kommune jährlich eine Grundsteuer, die sich nach dem Wert der Eigentumswohnung bemisst. Den Hebesatz legt jede Stadt oder Gemeinde selbst fest. Die Grundsteuer kann über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter abgewälzt werden. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass dies im Mietvertrag klar vereinbart wird.

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Die Immobilie richtig versichern

Vermieter sollten sich gegen vermeintliche Schäden absichern. Da die meisten Policen über die Mietnebenkosten auf den Mieter abgewälzt werden können, sollten Sie für einen angemessenen Schutz zu einem vernünftigen Preis sorgen.

Bei einer Eigentumswohnung springt die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung der Wohnungseigentümerschaft für Schäden ein, beispielsweise wenn Personen oder Gegenstände durch herabstürzende Ziegel zu Schaden kommen oder umstürzende Bäume das Anwesen beschädigen.

Bei einem vermieteten Haus müssen Sie alleine die Kosten für diese Versicherung übernehmen. Kommt es zu einem Unfall in der von Ihnen vermieteten Wohnung oder dem Haus – zum Beispiel durch einen maroden Dachbalken oder eine fehlerhafte Konstruktion – zahlt Ihre Haftpflichtversicherung, wenn Sie die Vermietung eines solchen Objekts mit in den Versicherungsvertrag aufgenommen haben.

Welche Versicherungen sind sinnvoll?

Julia Wagner, Referentin Recht bei Haus & Grund Deutschland empfiehlt: "Als Vermieter sollten Sie folgende Versicherungen, abschließen: Eine Wohngebäudeversicherung, die vor Schäden durch Feuer, Wasser, Sturm oder Hagel schützt. Eine Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, die Schäden an Dritten durch die Immobilie abdeckt und eventuell eine Rechtsschutzversicherung. Außerdem sollten Sie als Vermieter darauf achten, dass der Mieter eine Haftpflichtversicherung vorweisen kann. Diese tritt für Schäden ein, die der Mieter an Ihrer Wohnung verursacht. Auch eine Hausratversicherung des Mieters kann von Vorteil sein, da sie bei Diebstahl eventuell auch für Beschädigungen an der Immobilie eintritt."

Manche Versicherer bieten spezielle Versicherungspakete für Vermieter an. Beispiel ARAG: Der Vermieterrechtsschutz beinhaltet einen Bonitätscheck bei der Auswahl der künftigen Mieter, einen telefonischen Beratungsservice und ein Forderungsmanagement bei Mietrückständen, notfalls bis zur Vollstreckung. Gegen die finanziellen Einbußen aufgrund von nicht bezahlten Mieten – etwa im Falle von Mietnomaden – hilft wiederum eine Mietausfallversicherung, die beispielsweise zusätzlich zum ARAG-Vermieter-Rechtschutz abgeschlossen werden kann.

Biallo-Tipp:

Erkundigen Sie sich, welche Schäden Ihre Haftpflichtversicherung bei Vermietung übernimmt und passen Sie den Vertrag an die Notwendigkeiten an, beziehungsweise schließen Sie entsprechende Zusatzversicherungen ab, um im Schadensfall und bei Rechtsstreitigkeiten gewappnet zu sein.

Lesen Sie im nächsten Ratgeber, was Sie bei der Vermietung Ihrer Wohnung und Suche des passenden Mieters beachten sollten.

Über die Autorin Stefanie Engelmann
  Stefanie Engelmann
  Horst Biallo