So tilgen Sie clever

Immobiliendarlehen So tilgen Sie clever

von Anette Stein
Auf einen Blick
  • Der Tilgungsanteil bildet zusammen mit dem Zinsanteil die monatliche Rate. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist das Darlehen zurückgezahlt und desto geringer fallen die Finanzierungskosten aus.

  • Um der Niedrigzinsfalle zu entgehen, empfiehlt es sich für Darlehensnehmer, einen anfänglichen Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent zu vereinbaren.

  • Darlehen mit der Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern, sind vorteilhaft. Mittlerweile gibt es diese Möglichkeit bei vielen Anbietern, die dafür meist keinen oder nur einen geringfügigen Aufpreis verlangen.
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Was versteht man unter Tilgung?

Der Begriff Tilgung meint die Rückführung des Darlehens. Ein Kreditnehmer nimmt bei der Bank einen Kredit auf und gleicht diese Schuld wieder aus, indem er sie tilgt – also zurückzahlt.

Im Falle von Annuitätendarlehen, der üblichsten Darlehensform bei Immobilienfinanzierungen, tilgt der Kunde die Summe regelmäßig über die festgelegte Laufzeit. Zu dem Tilgungsanteil kommt jedoch noch der Zinsanteil hinzu, aus diesen beiden Beträgen setzt sich die monatliche Rate an die Bank zusammen.

  • Beispiel: Eine Familie nimmt ein Darlehen über 210.000 Euro auf, der Zinssatz beträgt 1,87 Prozent pro Jahr. Die Familie zahlt monatlich an die Bank eine Rate von 852,25 Euro. Darin enthalten sind der Tilgungsanteil in Höhe von 525 Euro (210.000 / 100 X 3 = 6.300 Euro, 6.300 Euro / 12 = 525 Euro) sowie der Zinsanteil in Höhe von 327,25 Euro (210.000 / 100 x 1,87).

Wichtig: Beim Annuitätendarlehen bleibt die Höhe der Rate immer gleich, mit jeder zurückgezahlten Rate verändert sich aber die Zusammensetzung der nächsten Zahlung. Weil der Zins immer auf die Restschuld anfällt, wird die Zinszahlung bei jeder nächsten Rate geringer und entsprechend erhöht sich die Tilgung um diesen Betrag. 

Aufgrund dieses Effekts spricht man auch bezüglich der Darlehenskonditionen bei Vertragsabschluss vom "anfänglichen Tilgungssatz", da sich der Tilgungssatz mit jeder Rate leicht erhöht. Dies lässt sich anhand der folgenden Tabelle ersehen:

Tilgungsplan

Periode

Rate (EUR)

Zinsanteil (EUR)

Tilgungsanteil (EUR)

Restschuld am Periodenende (EUR)

Nov 2018

852,25

327,25

525,00

209.475,00

Dez 2018

852,25

326,43

525,82

208.949,18

Jan 2019

852,25

325,61

526,64

208.422,54

Feb 2019

852,25

324,79

527,46

207.895,08

Mär 2019

852,25

323,97

528,28

207.366,80

Apr 2019

852,25

323,15

529,10

206.837,70

So wirkt sich der Tilgungssatz auf die Darlehenskosten aus

Für die Kosten eines Darlehens sind nicht nur der Zinssatz und die Nebenkosten ausschlaggebend, sondern auch der Tilgungssatz. Denn in welchem Umfang der Kunde tilgt, hat Einfluss auf die Laufzeit des Darlehens und damit auf den Zeitraum, in dem der Kunde Zinsen zahlt. Je schneller ein Bauherr tilgt, desto kürzer ist die Laufzeit des Kredits und desto weniger Jahre zahlt er Zinsen. Der Tilgungssatz spielt deshalb für die Kosten des Darlehens eine bedeutende Rolle.

  • Beispiel: Ein Darlehen über 200.000 Euro mit einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent ist bei einem Sollzinssatz von 1,85 Prozent erst nach 35 Jahren und vier Monaten getilgt, würde der Kreditnehmer einen Tilgungssatz von drei Prozent wählen, so wäre er bereits nach 25 Jahren und neun Monaten schuldenfrei und hätte einige Tausend Euro gespart.

Die folgende Tabelle bildet ab, wie sich der höhere Tilgungssatz auf die Kosten des Darlehens auswirkt:

Darlehenssumme

200.000 Euro

200.000 Euro

200.000 Euro

200.000 Euro

anfängl. Tilgungssatz

1 %

2 %

3 %

4 %

Sollzinssatz

Zinsbindungszeit

1,85 %

15 Jahre

1,85 %

15 Jahre

1,85 %

15 Jahre

1,85 %

15 Jahre

monatl. Rate

475 Euro

641,67 Euro

808,33 Euro

975 Euro

Restschuld nach 15 Jahren Zinsbindungszeit

165.454,69 Euro

130.909,38 Euro

96.364,07 Euro

61.818,76 Euro

Zinskosten nach 15 Jahren

50.954,69 Euro

46.409,38 Euro

41.864,07 Euro

37.318,76 Euro

Zinskosten bis Laufzeitende, bei gleichbleibendem Sollzins

122.935,56 Euro

72.800,79 Euro

52.060,95 Euro

40.601,73 Euro

Laufzeit

56 Jahre, 6 Monate

35 Jahre, 4 Monate

25 Jahre, 9 Monate

20 Jahre, 5 Monate

Es zeigt sich: Mit höherem Tilgungssatz verkürzt sich die Darlehenslaufzeit. Dies geht nicht nur mit dem Vorteil einher, dass der Kreditnehmer die Schulden wesentlich schneller zurückzahlt, sondern führt auch dazu, dass er aufgrund des zeitlichen Vorsprungs viel weniger Zinsen leistet.

Was sollten Sie bei der Tilgung grundsätzlich beachten?

Insbesondere in Niedrigzinszeiten, wie sie derzeit herrschen, sollten Kreditnehmer höher tilgen, um nicht in eine Falle zu tappen. Bei höherem Zinsniveau sind Tilgungssätze von einem Prozent üblich. Liegen die Zinsen jedoch extrem niedrig, reduziert sich der Zinsanteil der Rate langsamer und erhöht sich aufgrund dessen auch der Tilgungsanteil langsamer – damit zieht sich die Rückzahlung deutlich länger hin.

Darlehenssumme

200.000 Euro

200.000 Euro

anfängl. Tilgungssatz

1 %

1 %

Sollzinssatz

Zinsbindungszeit

2,1 %

20 Jahre

4,8 %

20 Jahre

monatl. Rate

516,67 Euro

966,67 Euro

Restschuld nach 15 Jahren Zinsbindungszeit

150.342,57 Euro

133.054,16 Euro

Zinskosten nach 20 Jahren

74.342,57 Euro

165.054,16 Euro

Laufzeit

53 Jahre, 9 Monate

35 Jahre, 4 Monate

Deshalb liegt die Restschuld nach Zinsbindungsende noch vergleichsweise hoch. Bei der Anschlussfinanzierung kann es dann Probleme geben, wenn die Raten aufgrund gestiegener Zinsen über dem monatlichen Budget des Kreditnehmers liegen. Im schlimmsten Fall droht der Verlust der Immobilie.

Biallo-Tipp

Kann ein Kreditnehmer im Monat beispielsweise 1.000 Euro für die Darlehensrate ausgeben, sollte er sich nicht darüber freuen, dass für die Finanzierung Raten in Höhe von nur 500 Euro anfallen, sondern den tatsächlich verfügbaren Betrag für die Rückzahlung einsetzen, um möglichst schnell zu tilgen.

Tilgungssatz, Zinsbindungszeit und Zinssatz optimal aufeinander abstimmen

Wer das niedrige Zinsniveau optimal nutzen will, sollte folgende Aspekte berücksichtigen:

  • Nach Möglichkeit eine Zinsbindungszeit von mindestens 15 oder 20 Jahren wählen.

    Denn damit verringert sich das Risiko der Verteuerung bei der Anschlussfinanzierung, da nach einer so langen Zinsbindungszeit schon ein recht großer Teil der Restschuld abgebaut ist. Etwaige Zinserhöhungen fallen dann nicht mehr so stark ins Gewicht, die Raten bleiben weiterhin bezahlbar. Der Aufpreis für die längere Zinssicherheit kostet wegen des Zinstiefs derzeit nicht allzu viel.
  • Zudem sollte der Kreditnehmer einen anfänglichen Tilgungssatz wählen, der über einem Prozent liegt.

    Ob zwei, 2,5, drei oder vier Prozent Tilgung – welcher Tilgungssatz gewählt wird, hängt letztendlich von den finanziellen Möglichkeiten und der Zeit ab, die für die Rückzahlung des Darlehens zur Verfügung steht. Grundsätzlich sollte das Darlehen spätestens bei Eintritt in den Ruhestand getilgt sein. Wer also heute 30 Jahre ist und mit 67 Jahren schuldenfrei sein will, hat mehr Zeit für die Tilgung als ein 45-Jähriger, der die Restschuld bis 67 beglichen haben möchte.

Biallo-Tipp

Ihre Tilgungsraten sollten auf keinen Fall so hoch liegen, dass Ihr gewohnter Lebensstandard ins Wanken gerät und Ihnen Geld für unvorhersehbare Vorkommnisse fehlt. Die Tilgungshöhe, Zinsbindungszeit und Darlehenshöhe optimal aufeinander abzustimmen und alles gut durchzurechnen, bis die Konditionen zur individuellen Situation passen, ist eine wichtige Voraussetzung einer gelungenen Finanzierung. Bei Ihren Berechnungen unterstützt Sie unser Tilgungsrechner.

Wie wirken sich Sondertilgungen aus?

Durch sogenannte Sondertilgungen lässt sich die Rückzahlung des Darlehens beschleunigen. Überweist der Kreditnehmer einen bestimmten Geldbetrag zusätzlich zu der monatlichen Tilgungszahlung an die Bank, sinkt die Restschuld in größerem Umfang. Das hat den Effekt, dass sich auch die nächste Zinsleistung stärker verringert und die Tilgungsleistung erhöht. Die zusätzlichen Zahlungen wirken sich also auch langfristig aus – abhängig davon, wie hoch die Sondertilgungen ausfallen, wie oft und wann sie getätigt werden

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
 
1.
541,67
0,75%
2.
541,67
0,80%
3.
538,33
0,82%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 5 Jahre, Beleihung 60 %

Darlehen mit der Möglichkeit zum Tilgungswechsel wählen

Die Höhe der Kreditrate bei der Baufinanzierung richtet sich vor allem nach dem verfügbaren Einkommen. Je mehr Geld Sie monatlich zur Verfügung haben, desto größer kann das Kreditvolumen ausfallen.

Da Baufinanzierungen häufig über Jahrzehnte laufen, sollten Sie das zur Kredittilgung bereitstehende Einkommen von Zeit zu Zeit überprüfen und die Kreditrate gegebenenfalls anpassen.

Bei einem Jobwechsel und einer deutlichen Verbesserung des Gehalts, denken viele Eigentümer sicher sofort an eine Aufstockung der Kreditrate. Bei den jährlich stattfindenden Tarifrunden wird dies jedoch seltener der Fall sein, schließlich wächst das Einkommen nur marginal. 

Nach drei oder vier Tarifrunden kann das verfügbare Einkommen um insgesamt zehn oder zwölf Prozent gewachsen sein. Dann ist eine Anpassung der monatlichen Tilgungsleistung auf jeden Fall ratsam. Bei einem Jahresgehalt von 45.000 Euro entsprechen drei Prozent Gehaltsplus immerhin einem Bruttojahresbetrag von 1.350 Euro.

Selbst wenn nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben nur die Hälfte des Geldes auf dem Konto ankommt, so hat sich das Nettoeinkommen nach drei gleich hohen Gehaltsrunden um rund 2.000 Euro erhöht. Umsichtige Immobilienbesitzer nutzen den Spielraum und stocken jetzt ihre Tilgung zum Beispiel um 100 Euro monatlich auf. Positive Folge: Laufzeit und Zinslast der Baufinanzierung sinken deutlich ab.

  • Ein Beispiel: Ein Immobiliendarlehen über 200.000 Euro kostet bei zwei Prozent Sollzins und einer Anfangstilgung von drei Prozent monatlich 833 Euro. Nach 25 Jahren und sechs Monaten ist das Darlehen vollständig getilgt, der gezahlte Zinsanteil beläuft sich auf 55.600 Euro. Erhöhen Sie nach drei Jahren die Tilgung um monatlich 100 Euro, so sinkt die Kreditlaufzeit auf gut 22 Jahre und die insgesamt zu zahlenden Zinsen fallen um 8.000 Euro auf 47.600 Euro.

Tilgungsänderung muss erlaubt sein

Damit die Entlastung greift, muss die Baufinanzierung eine Änderung der Tilgungsrate erlauben. Nicht jedes Kreditinstitut bzw. jede Baufinanzierung ermöglicht das. Oft sind die Kreditverträge starr oder die Bank berechnet Gebühren oder Zinszuschläge.

Kreditnehmer sollten daher bereits bei Abschluss der Baufinanzierung darauf achten, dass sie den Tilgungssatz während der Zinsbindung ändern können, nach Möglichkeit gebührenfrei. Positive Beispiele hierfür sind ING-Diba, Santander Bank und Sparda-Bank West. Diese Kreditinstitute erlauben auch bei festgeschriebenen Sollzinsen die Tilgung während der Laufzeit mehrfach kostenfrei zu ändern.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de