Was versteht man unter Tilgung?
Der Begriff Tilgung meint die Rückführung des Darlehens. Ein Kreditnehmer nimmt bei der Bank einen Kredit auf und gleicht diese Schuld wieder aus, indem er sie tilgt – also zurückzahlt.
Im Falle von Annuitätendarlehen, der üblichsten Darlehensform bei Immobilienfinanzierungen, tilgt der Kunde die Summe regelmäßig über die festgelegte Laufzeit. Zu dem Tilgungsanteil kommt noch der Zinsanteil hinzu. Aus diesen beiden Beträgen setzt sich die monatliche Rate an die Bank zusammen.
- Beispiel: Eine Familie nimmt ein Darlehen über 100.000 Euro mit einer Zinsbindung von 15 Jahren auf. Der Sollzins beträgt 4,01 Prozent pro Jahr, die Anfangstilgung 2,0 Prozent. Die Familie zahlt monatlich an die Bank eine Rate von 500,83 Euro. Die erste Rate besteht aus einem Tilgungsanteil von 166,66 Euro und einem Zinsanteil von 334,17 Euro.
Wichtig: Beim Annuitätendarlehen bleibt die Höhe der Rate immer gleich. Mit jeder zurückgezahlten Rate verändert sich aber die Zusammensetzung der nächsten Zahlung. Weil der Zins immer auf die Restschuld anfällt, wird die Zinszahlung bei jeder nächsten Rate geringer und entsprechend erhöht sich die Tilgung um diesen Betrag.
Aufgrund dieses Effekts spricht man auch bezüglich der Darlehenskonditionen bei Vertragsabschluss vom "anfänglichen Tilgungssatz", da sich der Tilgungssatz mit jeder Rate leicht erhöht. Dies lässt sich anhand der folgenden Tabelle ersehen:
| Tilgungsplan |
||||
| Periode |
Rate (Euro) |
Zinsanteil (Euro) |
Tilgungsanteil (Euro) |
Restschuld am Periodenende (Euro) |
| Dezember 2022 |
500,83 |
334,17 |
166,66 |
99.833,34 |
| Januar 2023 |
500,83 |
333,61 |
167,22 |
99.666,12 |
| Februar 2023 |
500,83 |
333,05 |
167,78 |
99.498,34 |
| ... |
|
|
|
|
| November 2037 |
500,83 |
134,23 |
366,60 |
39.802,33 |
Tilgungsplan für 100.000 Euro Baudarlehen, 15 Jahre Zinsbindung, 4,01 % Sollzins, 2,0 % Anfangstilgung
Quelle: Tilgungsrechner biallo.de
Biallo-Tipp
So wirkt sich der Tilgungssatz auf die Darlehenskosten aus
Für die Kosten eines Darlehens sind nicht nur der Zinssatz und die Nebenkosten ausschlaggebend, sondern auch der Tilgungssatz. Denn in welchem Umfang Sie tilgen, hat Einfluss auf die Laufzeit des Darlehens und damit auf den Zeitraum, in dem Sie Zinsen zahlt. Je schneller Sie tilgen, desto kürzer ist die Laufzeit des Kredits und desto weniger Jahre zahlen Sie Zinsen. Der Tilgungssatz spielt deshalb für die Kosten des Darlehens eine bedeutende Rolle.
- Beispiel: Ein Darlehen über 100.000 Euro mit einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent ist bei einem Sollzinssatz von 4,01 Prozent nach 27 Jahren und zehn Monaten getilgt. Würde der Kreditnehmer einen Tilgungssatz von vier Prozent wählen, so wäre er bereits nach weniger als 15 Jahren schuldenfrei und hätte viele Tausend Euro gespart.
Die folgende Tabelle bildet ab, wie sich der höhere Tilgungssatz auf die Kosten des Darlehens auswirkt:
| 100.000 Euro |
100.000 Euro |
100.000 Euro |
100.000 Euro |
|
|---|---|---|---|---|
| anfängl. Tilgungssatz |
1 % |
2 % |
3 % |
4 % |
| Sollzinssatz Zinsbindungszeit |
4,01 % 15 Jahre |
4,01 % 15 Jahre |
4,01 % 15 Jahre |
4,01 % 15 Jahre |
| monatl. Rate |
417,50 Euro |
500,83 Euro |
584,17 Euro |
667,50 Euro |
| Restschuld nach 15 Jahren Zinsbindungszeit |
59.325,92 Euro |
38.801,52 Euro |
18.277,20 Euro |
0 Euro |
| Zinskosten nach 15 Jahren |
49.475,92 Euro |
43.951,52 Euro |
38.427,20 Euro |
32.904,82 Euro |
| Laufzeit |
27 Jahre, 10 Monate |
21 Jahre, 5 Monate |
17 Jahre, 6 Monate |
14 Jahre, 11 Monate |
Quelle: Tilgungsrechner biallo.de.
Es zeigt sich: Mit einem höheren Tilgungssatz verkürzt sich die Darlehenslaufzeit. Dies geht nicht nur mit dem Vorteil einher, dass der Kreditnehmer die Schulden wesentlich schneller zurückzahlt. Es führt auch dazu, dass er aufgrund des zeitlichen Vorsprungs viel weniger Zinsen leistet.
Was sollten Sie bei der Tilgung grundsätzlich beachten?
Eine möglichst hohe Anfangstilgung ist eine gute Wahl, um Zinskosten zu sparen und schneller schuldenfrei zu sein. Ganz besonders gilt das in Niedrigzinszeiten. Bei einem höheren Zinsniveau sind Tilgungssätze von einem Prozent üblich. Liegen die Zinsen jedoch extrem niedrig, reduziert sich der Zinsanteil der Rate langsamer und erhöht sich aufgrund dessen auch der Tilgungsanteil langsamer – damit zieht sich die Rückzahlung deutlich länger hin.
Deshalb liegt die Restschuld nach Zinsbindungsende noch vergleichsweise hoch. Bei der Anschlussfinanzierung kann es dann Probleme geben, wenn die Raten aufgrund gestiegener Zinsen über dem monatlichen Budget des Kreditnehmers liegen. Im schlimmsten Fall droht der Verlust der Immobilie.
Niedrige Zinsen verlängern die Laufzeit
| Darlehenssumme |
200.000 Euro |
200.000 Euro |
|---|---|---|
| anfängl. Tilgungssatz |
1 % |
1 % |
| Sollzinssatz Zinsbindungszeit |
2,1 % 20 Jahre |
4,8 % 20 Jahre |
| monatl. Rate |
516,67 Euro |
966,67 Euro |
| Restschuld nach 15 Jahren Zinsbindungszeit |
150.342,57 Euro |
133.054,16 Euro |
| Zinskosten nach 20 Jahren |
74.342,57 Euro |
165.054,16 Euro |
| Laufzeit |
53 Jahre, 9 Monate |
35 Jahre, 4 Monate |
Biallo-Tipp
Aber: Ihre Tilgungsraten sollten auf keinen Fall so hoch liegen, dass Ihr gewohnter Lebensstandard ins Wanken gerät und Ihnen Geld für unvorhersehbare Vorkommnisse fehlt. Die Tilgungshöhe, Zinsbindungszeit und Darlehenshöhe optimal aufeinander abzustimmen und alles gut durchzurechnen, bis die Konditionen zur individuellen Situation passen, ist eine wichtige Voraussetzung einer gelungenen Finanzierung. Bei Ihren Berechnungen unterstützt Sie unser Tilgungsrechner. Ein günstiges Baudarlehen finden Sie ganz einfach mit unserem Baufinanzierungsvergleich.
Biallo Baufinanzierung Banken-Empfehlungen
Die nachfolgenden Anbieter wurden von Biallo als Empfehlung aus unserem Vergleich ausgewählt. Kreditbedarf: 300.000,00€, Laufzeit: 10 Jahre, Anfangstilgung: 3.50%, Beleihung: 60%. Die Sortierung erfolgt nach der Höhe des effektiven Jahreszins. Die angezeigten Anbieter stellen keinen vollständigen Marktüberblick dar. Weitere Details zu Rankingfaktoren.
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- Bereitstellungszinsen ab 13. Monat
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4,1 / 5
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- Bereitstellungszinsen ab 13. Monat
Wie wirken sich Sondertilgungen aus?
Durch sogenannte Sondertilgungen lässt sich die Rückzahlung des Darlehens beschleunigen. Überweist der Kreditnehmer einen bestimmten Geldbetrag zusätzlich zu der monatlichen Tilgungszahlung an die Bank, sinkt die Restschuld in größerem Umfang. Das hat den Effekt, dass sich auch die nächste Zinsleistung stärker verringert und die Tilgungsleistung erhöht. Die zusätzlichen Zahlungen wirken sich also auch langfristig aus – abhängig davon, wie hoch die Sondertilgungen ausfallen, wie oft und wann sie getätigt werden.
Darlehen mit der Möglichkeit zum Tilgungswechsel wählen
Die Höhe der Kreditrate bei der Baufinanzierung richtet sich vor allem nach dem verfügbaren Einkommen. Je mehr Geld Sie monatlich zur Verfügung haben, desto größer kann das Kreditvolumen ausfallen.
Da Baufinanzierungen häufig über Jahrzehnte laufen, sollten Sie das zur Kredittilgung bereitstehende Einkommen von Zeit zu Zeit überprüfen und die Kreditrate gegebenenfalls anpassen. Haben Sie mehr Einkommen zur Verfügung, kann eine höhere Tilgung sinnvoll sein. Bei einer finanziellen Durststrecke schafft ein niedrigerer Tilgungssatz Entlastung.
Tilgungsänderung muss erlaubt sein
Damit die Entlastung greift, muss die Baufinanzierung Tilgungssatzwechsel erlauben. Nicht jedes Kreditinstitut beziehungsweise jede Baufinanzierung ermöglicht das. Oft sind die Kreditverträge starr oder die Bank berechnet Gebühren oder Zinszuschläge.
Kreditnehmer sollten daher bereits bei Abschluss der Baufinanzierung darauf achten, dass sie den Tilgungssatz während der Zinsbindung ändern können, nach Möglichkeit gebührenfrei. Positive Beispiele hierfür sind ING, Hypovereinsbank und Allianz. Diese Kreditinstitute erlauben auch bei festgeschriebenen Sollzinsen die Tilgung während der Laufzeit mehrfach kostenfrei zu ändern.
- Biallo-Tipp: Was der effektive Jahreszins genau ist, erfahren Sie in einem ausführlichen Ratgeber zu diesem Thema.
Häufige Fragen zum Thema Tilgung
Was ist Tilgung?
Was ist Tilgung?
Wann beginnt die Tilgung einer Baufinanzierung?
Warum steigt die Tilgung?
Was bedeutet zwei Prozent Tilgung?
Zwei Prozent Tilgung bedeutet, dass mit der Kreditrate zwei Prozent des Kreditbetrags zurückgeführt werden. Immobilien werden in der Regel über Annuitätendarlehen finanziert, bei denen jede Rate gleich hoch ist. Deshalb spricht man vom anfänglichen Tilgungssatz oder der Anfangstilgung von zum Beispiel zwei Prozent. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, denn der Zinssatz bezieht sich auf die mit jeder Zahlung sinkende Restschuld. Die Tilgung steigt.