Auf einen Blick
  • Der Tilgungsanteil bildet zusammen mit dem Zinsanteil die monatliche Rate Ihrer Baufinanzierung.

  • Je höher die Anfangstilgung ist, desto schneller ist das Darlehen zurückgezahlt und desto geringer fallen die Finanzierungskosten aus.

  • Wie Sie für sich die passende Anfangstilgung finden und worauf Sie achten sollten, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
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Was versteht man unter Tilgung?

Der Begriff Tilgung meint die Rückführung des Darlehens. Ein Kreditnehmer nimmt bei der Bank einen Kredit auf und gleicht diese Schuld wieder aus, indem er sie tilgt – also zurückzahlt.

Im Falle von Annuitätendarlehen, der üblichsten Darlehensform bei Immobilienfinanzierungen, tilgt der Kunde die Summe regelmäßig über die festgelegte Laufzeit. Zu dem Tilgungsanteil kommt noch der Zinsanteil hinzu. Aus diesen beiden Beträgen setzt sich die monatliche Rate an die Bank zusammen.

  • Beispiel: Eine Familie nimmt ein Darlehen über 100.000 Euro mit einer Zinsbindung von 15 Jahren auf. Der Sollzins beträgt 4,01 Prozent pro Jahr, die Anfangstilgung 2,0 Prozent. Die Familie zahlt monatlich an die Bank eine Rate von 500,83 Euro. Die erste Rate besteht aus einem Tilgungsanteil von 166,66 Euro und einem Zinsanteil von 334,17 Euro.

Wichtig: Beim Annuitätendarlehen bleibt die Höhe der Rate immer gleich. Mit jeder zurückgezahlten Rate verändert sich aber die Zusammensetzung der nächsten Zahlung. Weil der Zins immer auf die Restschuld anfällt, wird die Zinszahlung bei jeder nächsten Rate geringer und entsprechend erhöht sich die Tilgung um diesen Betrag. 

Aufgrund dieses Effekts spricht man auch bezüglich der Darlehenskonditionen bei Vertragsabschluss vom "anfänglichen Tilgungssatz", da sich der Tilgungssatz mit jeder Rate leicht erhöht. Dies lässt sich anhand der folgenden Tabelle ersehen:

Tilgungsplan

Periode

Rate (Euro)

Zinsanteil (Euro)

Tilgungsanteil (Euro)

Restschuld am Periodenende (Euro)

Dezember 2022

500,83

334,17

166,66

99.833,34

Januar 2023

500,83

333,61

167,22

99.666,12

Februar 2023

500,83

333,05

167,78

99.498,34

...

November 2037

500,83

134,23

366,60

39.802,33

Tilgungsplan für 100.000 Euro Baudarlehen, 15 Jahre Zinsbindung, 4,01 % Sollzins, 2,0 % Anfangstilgung

Quelle: Tilgungsrechner biallo.de

Biallo-Tipp

Alles, was Sie bei der Planung und Finanzierung beachten sollten, haben wir in unseren Baufinanzierung-Tipps für Sie zusammengefasst.

So wirkt sich der Tilgungssatz auf die Darlehenskosten aus

Für die Kosten eines Darlehens sind nicht nur der Zinssatz und die Nebenkosten ausschlaggebend, sondern auch der Tilgungssatz. Denn in welchem Umfang Sie tilgen, hat Einfluss auf die Laufzeit des Darlehens und damit auf den Zeitraum, in dem Sie Zinsen zahlt. Je schneller Sie tilgen, desto kürzer ist die Laufzeit des Kredits und desto weniger Jahre zahlen Sie Zinsen. Der Tilgungssatz spielt deshalb für die Kosten des Darlehens eine bedeutende Rolle.

  • Beispiel: Ein Darlehen über 100.000 Euro mit einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent ist bei einem Sollzinssatz von 4,01 Prozent nach 27 Jahren und zehn Monaten getilgt. Würde der Kreditnehmer einen Tilgungssatz von vier Prozent wählen, so wäre er bereits nach weniger als 15 Jahren schuldenfrei und hätte viele Tausend Euro gespart.


Die folgende Tabelle bildet ab, wie sich der höhere Tilgungssatz auf die Kosten des Darlehens auswirkt:

Darlehenssumme

100.000 Euro

100.000 Euro

100.000 Euro

100.000 Euro

anfängl. Tilgungssatz

1 %

2 %

3 %

4 %

Sollzinssatz

Zinsbindungszeit

4,01 %

15 Jahre

4,01 %

15 Jahre

4,01 %

15 Jahre

4,01 %

15 Jahre

monatl. Rate

417,50 Euro

500,83 Euro

584,17 Euro

667,50 Euro

Restschuld nach 15 Jahren Zinsbindungszeit

59.325,92 Euro

38.801,52 Euro

18.277,20 Euro

0 Euro

Zinskosten nach 15 Jahren

49.475,92 Euro

43.951,52 Euro

38.427,20 Euro

32.904,82 Euro

Laufzeit

27 Jahre, 10 Monate

21 Jahre, 5 Monate

17 Jahre, 6 Monate

14 Jahre, 11 Monate

Quelle: Tilgungsrechner biallo.de.

Es zeigt sich: Mit einem höheren Tilgungssatz verkürzt sich die Darlehenslaufzeit. Dies geht nicht nur mit dem Vorteil einher, dass der Kreditnehmer die Schulden wesentlich schneller zurückzahlt. Es führt auch dazu, dass er aufgrund des zeitlichen Vorsprungs viel weniger Zinsen leistet.

Was sollten Sie bei der Tilgung grundsätzlich beachten?

Eine möglichst hohe Anfangstilgung ist eine gute Wahl, um Zinskosten zu sparen und schneller schuldenfrei zu sein. Ganz besonders gilt das in Niedrigzinszeiten. Bei einem höheren Zinsniveau sind Tilgungssätze von einem Prozent üblich. Liegen die Zinsen jedoch extrem niedrig, reduziert sich der Zinsanteil der Rate langsamer und erhöht sich aufgrund dessen auch der Tilgungsanteil langsamer – damit zieht sich die Rückzahlung deutlich länger hin.

Deshalb liegt die Restschuld nach Zinsbindungsende noch vergleichsweise hoch. Bei der Anschlussfinanzierung kann es dann Probleme geben, wenn die Raten aufgrund gestiegener Zinsen über dem monatlichen Budget des Kreditnehmers liegen. Im schlimmsten Fall droht der Verlust der Immobilie.

Niedrige Zinsen verlängern die Laufzeit

Darlehenssumme

200.000 Euro

200.000 Euro

anfängl. Tilgungssatz

1 %

1 %

Sollzinssatz

Zinsbindungszeit

2,1 %

20 Jahre

4,8 %

20 Jahre

monatl. Rate

516,67 Euro

966,67 Euro

Restschuld nach 15 Jahren Zinsbindungszeit

150.342,57 Euro

133.054,16 Euro

Zinskosten nach 20 Jahren

74.342,57 Euro

165.054,16 Euro

Laufzeit

53 Jahre, 9 Monate

35 Jahre, 4 Monate

Biallo-Tipp

Kann ein Kreditnehmer im Monat beispielsweise 1.000 Euro für die Darlehensrate ausgeben, sollte er sich nicht darüber freuen, dass für die Finanzierung Raten in Höhe von nur 500 Euro anfallen, sondern den tatsächlich verfügbaren Betrag für die Rückzahlung einsetzen, um möglichst schnell zu tilgen.
Aber: Ihre Tilgungsraten sollten auf keinen Fall so hoch liegen, dass Ihr gewohnter Lebensstandard ins Wanken gerät und Ihnen Geld für unvorhersehbare Vorkommnisse fehlt. Die Tilgungshöhe, Zinsbindungszeit und Darlehenshöhe optimal aufeinander abzustimmen und alles gut durchzurechnen, bis die Konditionen zur individuellen Situation passen, ist eine wichtige Voraussetzung einer gelungenen Finanzierung. Bei Ihren Berechnungen unterstützt Sie unser  Tilgungsrechner. Ein günstiges Baudarlehen finden Sie ganz einfach mit unserem  Baufinanzierungsvergleich

Biallo Baufinanzierung Banken-Empfehlungen

Die nachfolgenden Anbieter wurden von Biallo als Empfehlung aus unserem Vergleich ausgewählt. Kreditbedarf: 300.000,00€, Laufzeit: 10 Jahre, Anfangstilgung: 3.50%, Beleihung: 60%. Die Sortierung erfolgt nach der Höhe des effektiven Jahreszins. Die angezeigten Anbieter stellen keinen vollständigen Marktüberblick dar. Weitere Details zu Rankingfaktoren.
ANBIETER
MON. RATE
EFF. JAHRESZINS
BEWERTUNG
PRODUKTDETAILS
1
PSD Bank RheinNeckarSaar

bundesweites Angebot

1.672,50

3,26 %

4,9 / 5

★★★★★
★★★★★
  • kostenfreie Sondertilgung möglich
  • Bereitstellungszinsen ab 13. Monat
2
Sparda-Bank Baden-Württemberg

bundesweites Angebot

1.682,50

3,29 %

4,2 / 5

★★★★★
★★★★★
3
Sparda-Bank Hessen

bundesweites Angebot

1.680,00

3,30 %

4,5 / 5

★★★★★
★★★★★
  • Für Neubau / Kauf
  • kostenfreie Sondertilgung möglich
  • Bereitstellungszinsen ab 7. Monat
Sämtliche Angaben ohne Gewähr. Datenstand: 30.01.2023

Wie wirken sich Sondertilgungen aus?

Durch sogenannte Sondertilgungen lässt sich die Rückzahlung des Darlehens beschleunigen. Überweist der Kreditnehmer einen bestimmten Geldbetrag zusätzlich zu der monatlichen Tilgungszahlung an die Bank, sinkt die Restschuld in größerem Umfang. Das hat den Effekt, dass sich auch die nächste Zinsleistung stärker verringert und die Tilgungsleistung erhöht. Die zusätzlichen Zahlungen wirken sich also auch langfristig aus – abhängig davon, wie hoch die Sondertilgungen ausfallen, wie oft und wann sie getätigt werden.

Darlehen mit der Möglichkeit zum Tilgungswechsel wählen

Die Höhe der Kreditrate bei der Baufinanzierung richtet sich vor allem nach dem verfügbaren Einkommen. Je mehr Geld Sie monatlich zur Verfügung haben, desto größer kann das Kreditvolumen ausfallen.

Da Baufinanzierungen häufig über Jahrzehnte laufen, sollten Sie das zur Kredittilgung bereitstehende Einkommen von Zeit zu Zeit überprüfen und die Kreditrate gegebenenfalls anpassen. Haben Sie mehr Einkommen zur Verfügung, kann eine höhere Tilgung sinnvoll sein. Bei einer finanziellen Durststrecke schafft ein niedrigerer Tilgungssatz Entlastung.

Tilgungsänderung muss erlaubt sein

Damit die Entlastung greift, muss die Baufinanzierung Tilgungssatzwechsel erlauben. Nicht jedes Kreditinstitut beziehungsweise jede Baufinanzierung ermöglicht das. Oft sind die Kreditverträge starr oder die Bank berechnet Gebühren oder Zinszuschläge.

Kreditnehmer sollten daher bereits bei Abschluss der Baufinanzierung darauf achten, dass sie den Tilgungssatz während der Zinsbindung ändern können, nach Möglichkeit gebührenfrei. Positive Beispiele hierfür sind ING, Hypovereinsbank und Allianz. Diese Kreditinstitute erlauben auch bei festgeschriebenen Sollzinsen die Tilgung während der Laufzeit mehrfach kostenfrei zu ändern.

Häufige Fragen zum Thema Tilgung

Was ist Tilgung?

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Was ist Tilgung?

Kreditraten setzen sich zusammen aus Tilgung und Zinszahlung. Mit dem Tilgungsanteil wird der Kredit zurückgezahlt. Mit dem Zinsanteil zahlen Kreditnehmer die Kosten für den Kredit. 

Wann beginnt die Tilgung einer Baufinanzierung?

Kreditnehmer tilgen ihren Kredit ab der ersten Rate. Wann die erste Rate fällig ist, steht im Finanzierungsvertrag. Manche Kredite ermöglichen eine tilgungsfreie Anfangszeit – zum Beispiel Förderkredite der KfW. Dann zahlen Kreditnehmer anfangs nur Zinsen, um die monatliche Belastung klein zu halten. Beim  endfälligen Darlehen fallen über den gesamten Zeitraum nur Zinszahlungen an. Die Tilgung geschieht auf einen Schlag am Ende der Laufzeit.

Warum steigt die Tilgung?

Bei Annuitätendarlehen steigt mit jeder Kreditrate die Tilgung, da sich der Zinssatz stets auf die Restschuld bezieht. Entsprechend sinken die Zinszahlungen Monat für Monat. Da die Monatsrate stets gleich hoch ist, steigt der Tilgungsanteil.

Was bedeutet zwei Prozent Tilgung?

Zwei Prozent Tilgung bedeutet, dass mit der Kreditrate zwei Prozent des Kreditbetrags zurückgeführt werden. Immobilien werden in der Regel über Annuitätendarlehen finanziert, bei denen jede Rate gleich hoch ist. Deshalb spricht man vom anfänglichen Tilgungssatz oder der Anfangstilgung von zum Beispiel zwei Prozent. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, denn der Zinssatz bezieht sich auf die mit jeder Zahlung sinkende Restschuld. Die Tilgung steigt. 


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Über die Autorin Anette Stein

hat Germanistik und Politik in Hannover studiert und einen betriebswirtschaftlichen Abschluss. Als selbstständige Journalistin und Lektorin arbeitet sie seit rund 20 Jahren für verschiedene Wirtschaftsmedien sowie Verlage. Spezialisiert hat sich Anette auf Verbraucherthemen rund um Finanzen und Versicherungen. Für biallo.de schreibt sie in den Bereichen Baufinanzierungen und Immobilien. Als Co-Autorin hat sie zahlreiche Fachratgeber in diesen Themengebieten veröffentlicht, unter anderem: 

  • Immobilien als Geldanlage, erschienen 2020 im Haufe Verlag, 
  • Immobilienverkauf: Erfolgreich - gewinnbringend - rechtssicher, erschienen 2019 im Haufe Verlag.

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