Immobiliendarlehen zurückzahlen

Mit dem Tilgungssatzwechsel flexibel bleiben

10.06.2020
Auf einen Blick
  • Ändert sich die finanzielle Situation eines Kreditnehmers, erlaubt der Tilgungssatzwechsel, die monatliche Rate an die Bank entsprechend anzupassen.

  • Das Recht zum Tilgungssatzwechsel muss im Darlehensvertrag vereinbart sein. Viele Banken erlauben es, den Tilgungssatz kostenfrei zwei oder drei Mal während der Zinsbindung zu verändern. Andere Anbieter erheben einen Zinszuschlag für die Option oder berechnen eine Gebühr für die Erhöhung oder Verringerung.

  • In finanziell schwierigen Zeiten bietet der Tilgungssatzwechsel eine Lösung, das Darlehen weiter tilgen zu können. Alternativen dazu sind die Stundung oder die Tilgungsaussetzung. Auch ein Lastenzuschuss kann weiterhelfen.
Kreditnehmer mit Zahlungsschwierigkeiten können sich glücklich schätzen, wenn ihre Baufinanzierung kostenlose Tilgungssatzwechsel vorsieht.
LightField Studios / Shutterstock.com

Was ist ein Tilgungssatzwechsel?

Der Tilgungssatz ist eine der grundlegenden Stellschrauben des Immobiliendarlehens. Seine Höhe wirkt sich nicht nur darauf auf, wie hoch die Rate ist, die Sie monatlich an die Bank zurückzahlen. Auch auf die Dauer, in welcher Sie die Darlehenssumme komplett tilgen, nimmt der Tilgungssatz entscheidend Einfluss. Ändert sich während der Laufzeit beispielsweise Ihre Einkommenssituation, können Sie Ihre Rate an Ihre neue Zahlungsfähigkeit anpassen, indem Sie den Tilgungssatz langfristig erhöhen oder verringern. Das setzt allerdings voraus, dass Sie mit der Bank vertraglich die Möglichkeit zum sogenannten Tilgungssatzwechsel vereinbart haben. Dann haben Sie das Recht, während der Laufzeit beispielsweise den anfänglich vereinbarten Tilgungssatz von drei Prozent auf zwei Prozent abzusenken.

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Rechner baugeld
3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
962,50
0,35%
0,35%
962,50
0,35%
0,35%
2.
1.000,00
0,50%
0,50%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Warum ist es sinnvoll, die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels zu vereinbaren?

Im Schnitt umfasst die Rückführung eines Annuitätendarlehens 15 bis 35 Jahre, abhängig vor allem von Zinssatz, Tilgungssatz und Darlehenshöhe. In einer solchen Zeitspanne sind die Lebensumstände des Kreditnehmers nicht immer konstant. Deshalb ist es empfehlenswert, sich bei Vertragsabschluss vom Kreditinstitut die Option zum Tilgungssatzwechsel einräumen zu lassen. Denn damit bleiben Sie als Immobilieneigentümer flexibel bei der Rückzahlung, sollte sich Ihre berufliche oder private Situation einmal ändern.

In welchen Fällen kann der Tilgungssatzwechsel sinnvoll sein?

Ändert sich die persönliche oder finanzielle Situation eines Kreditnehmers, kann es für diesen sinnvoll sein, einen Tilgungssatzwechsel in Anspruch zu nehmen. Denkbar sind beispielsweise folgende Gründe:

  • Zwei Ehepartner mit gutem Verdienst nehmen ein Annuitätendarlehen auf und wählen eine überdurchschnittlich hohe Anfangstilgung von sechs Prozent. Als sich Nachwuchs einstellt, fällt das Einkommen für einige Jahre geringer aus. Das Paar entscheidet sich, den Tilgungssatz auf drei Prozent zu reduzieren, um die Belastung und Lebenshaltungskosten weiterhin gut zu bewältigen.

  • Eine Familie schafft sich ein Eigenheim an. Da die Ehepartnerin Hauptverdienerin ist und der Mann nur reduziert arbeitet und sich überwiegend um die noch kleinen Kinder kümmert, vereinbart das Paar zunächst einen Tilgungssatz von drei Prozent. Als auch der Ehemann nach einigen Jahren wieder eine Vollzeitstelle annimmt, erhöht es die monatlichen Raten, indem es den Tilgungssatz auf vier Prozent anheben lässt.

  • Ein Paar hat das gemeinsame Eigenheim relativ spät finanziert (mit Anfang 50). Aufgrund des guten Einkommens wählte es für sein Annuitätendarlehen eine recht hohe Anfangstilgung. Als beide Partner in Rente gehen, reduzieren sie den Tilgungssatz, um ihren gewohnten Lebensstandard trotz der Einkommenseinbußen weiter aufrecht erhalten zu können.

  • Ein Single kauft sich eine kleine Eigentumswohnung. Da er gut verdient, entscheidet er sich für einen hohen anfänglichen Tilgungssatz. Als er seine Partnerin kennenlernt, finanziert er gemeinsam mit ihr ein größeres Eigenheim. Die Wohnung behält er als Kapitalanlage und vermietet sie. Durch die Verringerung seiner Tilgungsrate steigt seine Zinslast, welches ihm steuerliche Vorteile bringt, da er die Zinkosten (nicht die Tilgungskosten) für die vermietete Wohnung bei der Einkommensteuer als Werbungskosten geltend machen kann.

Biallo-Tipp

Erwarten Sie schon bei Vertragsschluss Ihres Immobiliendarlehens einen einmaligen Geldzufluss, beispielsweise aus einem Kapitalanlagevertrag oder einer Erbschaft, sollten Sie darauf achten, dass Ihr Vertrag das Recht auf Sondertilgung enthält. Die Anpassung des Tilgungssatzes ist dann nicht die richtige Reaktion. Verfügen Sie über ein Sondertilgungsrecht, können Sie außer der Reihe eine größere Summe Ihres Kreditbetrages zurückzahlen, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Bei manchen Anbietern ist dieses Recht von vornherein in den Darlehenskonditionen enthalten, andere Kreditinstitute verlangen dafür einen höheren Zinssatz. Solche Kosten zahlen sich in der Regel aus, wenn der Darlehensnehmer die Sondertilgungsoption auch tatsächlich nutzt. Denn durch die außerplanmäßige Tilgung verringert sich die Dauer der Kreditrückzahlung und damit die Höhe der Zinskosten insgesamt.

Lassen sich Tilgungssatzwechsel nachträglich vereinbaren?

 

Flexible Optionen wie das Recht zum Tilgungssatzwechsel müssen von Beginn an Bestandteil des Kreditvertrags sein. Nachträglich die Option zu vereinbaren, ist nicht möglich. Enthält Ihr Vertrag keine entsprechende Regelung, haben Sie keinen Anspruch darauf, später einen Tilgungssatzwechsel vorzunehmen. Dann sind Sie auf die Kulanz der Bank angewiesen.

Wie häufig ist ein Tilgungssatzwechsel normalerweise möglich?

Ein Tilgungssatzwechsel ist bei vielen Banken während der Zinsbindungszeit zwei- oder dreimal kostenlos möglich. Jedoch gibt es auch Anbieter, die ein Wechselrecht nur gegen einen Zinsaufschlag einräumen oder für den Wechsel eine Gebühr erheben. Der Aufschlag kann zwischen 0,02 und 0,14 Prozent liegen, als Gebühr erheben die Anbieter meist 150 oder 250 Euro. Bei manchem Kredithäusern fallen sie an, wenn der Kunde bereits seine kostenfreien Wechsel während der Laufzeit in Anspruch genommen hat. Häufig ist bezüglich des Tilgungssatzwechsel außerdem Folgendes geregelt:

  • Der Zeitraum, der zwischen den einzelnen Tilgungswechseln liegen muss.

  • Der Umfang der Änderung: So ist die Erhöhung oder Herabsetzung der Tilgung meist nur in einer Spanne zwischen einem und fünf Prozent möglich.

  • Die Vorgabe, dass sich durch einen Tilgungswechsel die Zinsbindungszeit des Darlehens nicht verkürzen darf.

Biallo-Tipp

Die Option zum Tilgungssatzwechsel ist grundsätzlich empfehlenswert. Gewährt Ihr Anbieter Ihnen diese nur gegen Zinsaufschlag, sollten Sie sich diese Kosten genau ausrechnen lassen. Bei hohen Darlehenssummen mit langen Laufzeiten können schon geringe Zinsunterschiede deutliche Mehrkosten verursachen. Vor allem in einem Fall kann sich trotz Extrakosten eine entsprechende Vereinbarung für Sie lohnen: Nämlich dann, wenn Sie schon bei Abschluss Ihrer Immobilienfinanzierung sicher davon ausgehen, dass sich Ihre finanziellen Verhältnisse, beispielsweise aufgrund einer Familienplanung, einmal ändern werden.

So wirkt sich eine Änderung des Tilgungssatzes auf die Kreditrate, Kreditkosten, Restschuld und Laufzeit aus

Beim Annuitätendarlehen setzt sich die monatliche Rate aus dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil zusammen. Das Besondere: Die Höhe der Rate bleibt dabei immer gleich, jedoch verändert sich mit jeder Zahlung ihre Zusammensetzung. Das ergibt sich daraus, dass der Zins immer auf die gesamte Restschuld anfällt, die sich mit jeder Monatsrate verringert. Deshalb sinkt der Zinsanteil bei jeder Rate und entsprechend erhöht sich der Tilgungsanteil um diesen Betrag. Aufgrund dieses Effekts spricht man bei Vertragsabschluss auch vom "anfänglichen Tilgungssatz".

Wenn Sie nun beispielsweise bei Aufnahme eines Darlehens in Höhe von 250.000 Euro einen anfänglichen Tilgungssatz von drei Prozent statt zwei Prozent vereinbaren, hat dies verschiedene Auswirkungen. Zum einen fällt natürlich die monatliche Rate anders aus:

Beispiel: Darlehenssumme 250.000 Euro, Zinssatz für Annuitätendarlehen mit 25-jähriger Zinsbindung 1,65 Prozent.

Erste monatliche Rate mit anfänglichem Tilgungssatz von 2 %

Erste monatliche Rate mit anfänglichem Tilgungssatz von 3 %

Zinsanteil

412,50 Euro

412,50 Euro

Tilgungsanteil

416,67 Euro

625,00 Euro

Monatliche Rate insgesamt

829,17 Euro

1.037,50 Euro

Darüber hinaus bewirkt die Höhe des Tilgungssatzes aber noch Folgendes: Er bestimmt mit, wie lange Sie für die gesamte Rückzahlung des Darlehens benötigen und damit auch, wie hoch die Zinskosten über die gesamte Laufzeit liegen. Je schneller Sie die Summe zurückzahlen, desto weniger Jahre zahlen Sie Zinsen. Der Tilgungssatz spielt also für die Kosten des Darlehens eine bedeutende Rolle. Darauf nehmen Sie natürlich auch Einfluss, wenn Sie sich für einen Tilgungssatzwechsel bei Ihrem bereits laufenden Immobiliendarlehen entscheiden. Das folgende Beispiel zeigt den Verlauf einer Finanzierung mit unterschiedlichen Tilgungssätzen.

Beispiel: Die Restschuld eines Kreditnehmers beträgt nach zehn Jahren Laufzeit noch 144.800 Euro. Er vereinbart mit seiner Bank ein Anschlussdarlehen. Aufgrund seines mittlerweile höheren Einkommens entschließt er sich für die weitere Laufzeit seines Darlehens seinen Tilgungssatz anzuheben. Die Tabelle zeigt, wie sich Rückzahlungsdauer und Zinskosten bei einer jeweils anfänglichen Tilgung von zwei, drei, vier oder fünf Prozent entwickeln.

Darlehenssumme des Anschluss-darlehens

144.800 Euro

144.800 Euro

144.800 Euro

144.800 Euro

anfänglicher jährlicher Tilgungssatz

2 %

3 %

4 %

5 %

Sollzinssatz

1,41 %

1,41 %

1,41 %

1,41 %

monatl. Rate

411,47 Euro

532,14 Euro

652,81 Euro

773,47 Euro

Restschuld nach 20 Jahren Zinsbindungszeit

77.934,28 Euro

44.500,08 Euro

11.065,80 Euro

0 Euro

Zinskosten nach 20 bzw. 18 Jahren

32.038,11 Euro

27.564,71 Euro

23.091,23 Euro

18.976,89 Euro

Laufzeit insgesamt bei gleichbleibendem Sollzins

38 Jahre

27 Jahre, 6 Monate

21 Jahre 7 Monate

18 Jahre

Welche Banken bieten kostenlose Tilgungssatzwechsel an?

Wer ein Immobiliendarlehen abschließen möchte oder eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte in einen Vergleich verschiedener Darlehensangebote auch die Option zum Tilgungssatzwechsel einbeziehen. Ab sofort können Sie in unserem Baufinanzierungsvergleich die Banken, Versicherungen und Bausparkassen voreinstellen, die einen Tilgungswechsel anbieten. In der Detail-Info erfahren Sie darüber hinaus, ob dies kostenlos oder gegen Gebühr angeboten wird.

Hinweis: Manche Anbieter sind nicht verlinkt, da sie über uns derzeit keine neuen Kunden akquirieren wollen. Wie wir uns finanzieren, haben wir in der Rubrik "Über uns" transparent offen gelegt.

Finanznot: Was sind die Alternativen zum Tilgungssatzwechsel?

So manche Finanzierung gerät, aktuell beispielsweise aufgrund von Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit infolge der Corona-Krise, ins Wanken. Unabhängig davon, ob der Kreditnehmer vertraglich über das Recht zum Tilgungssatzwechsel verfügt, sollte er sich bei finanziellen Engpässen immer erst einmal an den Bankberater beziehungsweise die Bankberaterin wenden. Dort lässt sich dann besprechen, welche Anpassungsmaßnahmen in Frage kommen.

Lesen Sie auch: Corona-Krise - wenn der Baukredit nicht mehr bezahlt werden kann

Ein Tilgungssatzwechsel wäre denkbar, wenn absehbar ist, dass die Kurzarbeit nicht nur wenige Wochen oder Monate andauern wird. Allerdings: Die Verringerung der Tilgung kann die Laufzeit eines Darlehens deutlich ausdehnen. Zudem ist der Wechsel in der Regel auf einen längeren Zeitraum ausgelegt. Eventuell ist es schwierig, den Tilgungssatz nach dem Ende der Kurzarbeit gleich wieder heraufzusetzen. Die näheren Einzelheiten zu diesen Regelungen erfragen Kreditnehmer am besten beim Bankgespräch. Folgende sinnvolle Alternativen zur Tilgungssatzwechseloption gibt es:

Stundung

Bei der Stundung können Kreditnehmer ihre gesamte Monatsrate über einen bestimmten Zeitraum aussetzen. Sie zahlen dann für diese Phase nichts mehr an die Bank zurück. Infolge verlängert sich die Laufzeit der Baufinanzierung. Die gestundeten Raten werden quasi an das Darlehen hinten angehängt. Möglich ist aber auch, dass die gestundeten Raten später zusätzlich zu den normalen Raten anfallen, wodurch sich die monatliche Belastung erhöht. Anfallende Stundungszinsen können das Darlehen außerdem verteuern.

Allerdings: Infolge der Corona-Krise hat die Bundesregierung bestimmt, dass Kreditnehmer ihre Raten im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 stunden lassen dürfen (Art. 240 Paragraf 3 EGBGB) und dann für die nachzuholenden Raten länger Zeit haben – die Darlehenslaufzeit wird also entsprechend gestreckt. Die Stundungsregelung gilt jedoch nur für Verbraucherkreditverträge, die vor dem 15. März 2020 abgeschlossen wurde und wenn der Kreditnehmer

  • außergewöhnliche Einnahmeausfälle aufgrund der Corona-Krise verzeichnet und
  • seinen Lebensunterhalt und den seiner Familie nicht mehr angemessen finanzieren kann.

Zinsen für die gestundete Zeit sieht das Gesetz nicht vor, allerdings erlaubt es, dass die Vertragsparteien einvernehmlich abweichende Lösungen als die vorgeschlagenen finden. Deshalb sollten Betroffene die Bedingungen erfragen, zu denen ihnen die Bank die Stundung anbietet. Manche Kredithäuser gewähren auch, Darlehensraten länger als die gesetzlich vorgesehenen drei Monate, beispielsweise sechs Monate, zu senken.

Tilgungsaussetzung

Eine Tilgungsaussetzung bedeutet, dass der Darlehensnehmer über einen festgelegten Zeitraum nur noch den Zinsanteil der monatlichen Rate zahlt, den Tilgungsanteil jedoch nicht mehr. Dies kann schon einiges an finanzieller Entlastung bringen. Im Schnitt beträgt die Tilgungsaussetzung bis zu sechs Monate und wird gewährt, wenn die Möglichkeit dazu vertraglich festgelegt ist. Aktuell gestatten Banken dies aber unter bestimmten Voraussetzungen auch, wenn der Vertrag keine solche Vereinbarung enthält. Auch eine Tilgungsaussetzung kann Gebühren verursachen und dazu führen, dass sich die Rückzahlungsdauer des Darlehens verlängert.

Wohngeld beantragen

Eine Alternative für in Not geratene Kreditnehmer kann auch sein, Wohngeld beim Wohngeldamt zu beantragen. Für Immobilieneigentümer, die Ihre Immobilie selbst nutzen, heißt diese staatliche Geldleistung Lastenzuschuss. Sie haben einen Anspruch darauf, wenn ihr Einkommen bestimmte Grenzen unterschreitet. Folgende Faktoren wirken sich auf die Höhe des Lastenzuschusses aus: Das Einkommen, die Haushaltsgröße, die Wohnkosten und das örtlichen Mietenniveau. Die Wohnkosten ergeben sich bei Eigentümern aus den laufenden Kreditraten und den Bewirtschaftungskosten.




  Anette Stein


 
 
 
 
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