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Auf einen Blick
  • Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer während der festgelegten Zinsbindungsdauer jährlich gleichbleibende Raten aus Zins und Tilgung – die sogenannte Annuität.

  • Die Höhe der Annuität ergibt sich daraus, welchen Zins- und Tilgungssatz der Kunde mit der Bank im Kreditvertrag vereinbart hat.

  • Möchten Sie das niedrige Zinsniveau optimal nutzen, sollten Sie hinsichtlich Zinsbindungsfrist und Anfangstilgung gut planen.
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Die meisten Immobilienfinanzierungen erfolgen über ein Annuitätendarlehen. Sie sind der Klassiker der Immobilienfinanzierung und bieten Immobilienbesitzern viel Planungssicherheit.

 

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Wer eine Immobilie kauft, nutzt für die Baufinanzierung in der Regel ein Annuitätendarlehen. Bei dieser Kreditform bleiben die Raten bis zum Ende der Zinsbindung immer gleich. Das ermöglicht es Bauherren, die Finanzierung zuverlässig im Voraus zu kalkulieren. Am Ende der ersten Zinsbindung besteht in der Regel noch eine Restschuld, so dass eine Anschlussfinanzierung nötig ist.

Immobilienfinanzierung geht weit über die Frage der Kreditzinsen hinaus

Immobilienkäuferinnen und -käufer stehen vor großen Herausforderungen: Die Immobilienpreise sind auf Rekordniveau, jetzt steigen auch noch die Bauzinsen. Dieser Beitrag beleuchtet, wie in dieser anspruchsvollen Gemengelage eine attraktive Finanzierung für den Bau oder Kauf einer Immobilie gelingen kann:  Zinsanstieg und Rekordpreise – Immobilienfinanzierung wird anspruchsvoller.
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Für wen eignet sich ein Annuitätendarlehen?

Annuitätendarlehen bieten Planungssicherheit, da von Vertragsbeginn an die Zinsen und die Laufzeit – und damit der Verlauf der Tilgung – feststehen. Sie sind eine geeignete Kreditform für Bauherren und Immobilienerwerber, die ihr Objekt selbst bewohnen, kein Risiko bei den Baufinanzierungszinsen eingehen wollen und nicht damit rechnen, während der Darlehenslaufzeit eine größere Kapitalsumme, beispielsweise aus einer Lebensversicherung oder Erbschaft, zu erhalten.

 

So funktioniert ein Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer während der festgelegten Zinsbindungsdauer gleichbleibende Raten aus Zins und Tilgung – die sogenannte Annuität. Er weiß also von vornherein, wie viel Geld er der Bank pro Monat bis zum Ende der Laufzeit zurückzuzahlen hat.

Die Höhe der Annuität ergibt sich daraus, welchen Zins- und Tilgungssatz der Kunde mit der Bank im Kreditvertrag vereinbart hat. Abgesichert ist das Darlehen über eine Grundschuld auf die Immobilie, welche im Grundbuch eingetragen wird.

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Baufinanzierung
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
1.212,50 €
2,38 %
2,35 %
2.
1.250,00 €
2,50 %
2,50 %
3.
bundesweites Angebot
1.247,50 €
2,54 %
2,49 %
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %


 

So tilgen Sie ein Annuitätendarlehen

Während beim Annuitätendarlehen die zu zahlenden Raten immer gleich bleiben, ändert sich jedoch ihre Zusammensetzung. Der Zinsanteil nimmt aufgrund der sinkenden Restschuld immer mehr ab, der Anteil der Tilgung steigt. Bei Vertragsschluss spricht man aufgrund dessen auch von der anfänglichen Tilgungsrate. Bei monatlicher Rückzahlung wird die jährliche Rate auf zwölf Monatsraten aufgeteilt, die sich ebenfalls aus Tilgungsanteil und Zinsen zusammensetzen.

Annuitätendarlehen berechnen: Ein Beispiel

Familie Klausen möchte ein Eigenheim bauen und nimmt ein Annuitätendarlehen in Höhe von 200.000 Euro auf. Für das Darlehen gilt ein Jahresnominalzinssatz von 2,0 Prozent, der anfängliche Tilgungssatz beträgt drei Prozent, der Zinssatz ist auf zehn Jahre festgeschrieben. Die jährliche Annuität liegt bei 10.600 Euro, die monatliche Rate beträgt somit 883,33 Euro. Die erste zurückzuzahlende Rate setzt sich aus einem Tilgungsanteil von 500 Euro und einem Zinsanteil von 333,33 Euro zusammen. 

Im Laufe der Monate und Jahre sinkt die Restschuld, entsprechend weniger Zinskosten werden hierfür fällig. Zahlt Familie Klausen nach zehn Jahren Zinsbindung die letzte Rate, beträgt der Zinsanteil 223,75 Euro und der Tilgungsanteil 609,58 Euro. Es besteht noch eine Restschuld von 133.640,67 Euro, für die nun eine Anschlussfinanzierung fällig ist.


Annuitätendarlehen

 

Annuitätenrechner nutzen und Tilgungsplan erhalten

Mithilfe eines Annuitätenrechners können Sie sich einen kompletten Tilgungsplan erstellen lassen. Dieser zeigt an, wie sich der Zins- und Tilgungsanteil der Annuität während der Rückzahlung entwickelt und wie hoch die Restschuld ausfällt. Mit dem Tilgungsrechner von biallo.de lassen sich verschiedene Szenarien durchspielen.

Sie geben einfach die Grundannahmen für Ihr Darlehen ein und können so die Raten mit unterschiedlich hohen Darlehenssummen, Zins- und Tilgungssätze ermitteln, auch Sondertilgungen lassen sich einberechnen. Dies bietet eine Grundlage dafür, die Finanzierung zu planen und passende Konditionen für die individuelle Situation zu finden.

 

Wichtiges zur Zinsbindungszeit

Als Zinsbindungszeit wird der Zeitraum bezeichnet, für den die Kreditzinsen festgeschrieben sind. Je länger Sie diese Zeit wählen, desto geringer fällt nach Laufzeitende noch die Restschuld aus. Aber es gilt grundsätzlich auch: Je länger die Zinsbindungszeit, desto höher der Zins, den die Bank verlangt. In der derzeitigen Niedrigzinsphase empfiehlt es sich, eine möglichst lange Laufzeit von 15 Jahren oder 20 Jahren zu vereinbaren. 

Zuweilen kombinieren Immobilienkäufer auch Kredite mit unterschiedlicher Zinsbindung. Lesen Sie hierzu: Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit - nicht nur der Mischzins zählt.

Biallo-Tipp

Vollständige Planungssicherheit bietet ein Volltilgerdarlehen. Dabei schließt der Kunde mit der Bank oder  Sparkasse einen Vertrag bis zur kompletten Rückzahlung ab. Er weiß also genau, wann er schuldenfrei sein wird. Allerdings liegen die Tilgungssätze bei einem solchen Vertrag durchaus bei drei oder mehr Prozent. Der Kreditnehmer muss also über ein ausreichend hohes Einkommen verfügen, um die höheren Monatsraten bedienen zu können.
 

Wie Sie die richtige Tilgungsstrategie festlegen

Neben dem Zinssatz und der Zinsbindungszeit ist der Tilgungssatz eine wichtige Größe beim Kreditvertrag. Je schneller ein Bauherr tilgt, desto kürzer ist die Laufzeit des Kredits und desto weniger Jahre zahlt er Zinsen. Als anfängliche jährliche Tilgung sind mindestens ein Prozent der Darlehenssumme üblich. In der derzeitigen Niedrigzinsphase sollten Kreditnehmer aber möglichst einen deutllich höheren Tilgungssatz wählen. Manche Geldgeber bieten auch kostenlos eine gewisse Anzahl an Tilgungssatzwechseln während der Laufzeit an. 

Biallo-Tipp

Wenn Sie den Zinstiefstand optimal nutzen wollen, sollten Sie eine Zinsbindungszeit von mindestens 15 Jahren vereinbaren und möglichst einen Tilgungssatz wählen, der deutlich über den sonst üblichen ein Prozent liegt. Ob ein Tilgungssatz von zwei, drei oder mehr Prozent besser ist, hängt letztendlich von Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Wichtig ist: Die Tilgungsrate darf nicht so hoch liegen, dass Ihr gewohnter Lebensstandard ins Wanken gerät und Ihnen das Geld für unvorhersehbare Ausgaben fehlt.
 

Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens

Vorteile

Nachteile

Hohe Planungssicherheit, da über die Zinsbindungszeit immer gleich hohe Raten anfallen.

Der Zinssatz bleibt - auch bei fallenden Zinsen - immer gleich.

Die Zinsen gelten während der gesamten Zinsbindungszeit.

Der Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung ist ungewiss.

Der Kunde tilgt sein Darlehen von Beginn an, der Zinsanteil sinkt im Laufe der Zeit, der Tilgungsanteil steigt.

Bei Laufzeiten bis zehn Jahren wird bei vorzeitiger Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, bei längeren Laufzeiten ist ein Ausstieg nach zehn Jahren ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Wussten Sie schon, dass nach einem Gerichtsurteil bei älteren Immobiliendarlehen die Vorfälligkeitsentschädigung oft zu Unrecht berechnet wurde?

 

Darauf sollten Sie vor dem Abschluss eines Annuitätendarlehens achten

  • Sollzins, Effektivzins, weitere Kosten: Kreditinstitute müssen neben dem Sollzinssatz auch den gesetzlich vorgeschriebenen Effektivzins für ihr Kreditangebot angeben. Dieser bildet die jährlichen Gesamtkosten für das Annuitätendarlehen ab. Doch auch er enthält nicht alle Kosten. Bei Neubauten können sogenannte Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungsaufschläge für die Zeit zwischen der Darlehenszusage und der Kreditauszahlung anfallen. Zudem berechnen viele Kreditgeber auch Gebühren für die Ermittlung des Immobilienwerts. Durch solche Kosten erhöht sich der Effektivzins für das Annuitätendarlehen, das müssen Sie also bei der Prüfung und dem Vergleich von Angeboten mit berücksichtigen.

  • Richtig planen: Nehmen Sie sich die Zeit und loten Sie genau aus, wie Ihr Darlehen gestrickt sein soll. Spielen Sie anhand von Kredit- und Tilgungsrechnern verschiedene Varianten mit unterschiedlichen Darlehenssummen, Zinsbindungszeiten und Tilgungssätzen durch. Erledigen Sie diese Vorarbeiten gründlich, können Sie einiges an Geld sparen.

  • Vergleichen: Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsvergleich, um einen günstigen Finanzierer zu finden. Schon ein um ein paar Zehntel Prozent günstigeres Angebot kann Ersparnisse im fünfstelligen Bereich bedeuten.

  • Sondertilgungen: Wählen Sie möglichst ein Angebot, das eine Sondertilgungsoption einräumt. Viele Anbieter ermöglichen während der Laufzeit kostenfrei jährliche Sondertilgungen in bestimmter Höhe. Häufig belaufen sich diese auf fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme.

  • Berücksichtigen Sie bei der Darlehenshöhe und der Höhe des Tilgungssatzes auch Ihr Lebensalter. Finanzieren Sie in höherem Alter eine Immobilie, bleibt Ihnen weniger Zeit bis zur Rückzahlung. Denn das Darlehen sollte, aufgrund des geringeren Einkommens in der Rentenphase, möglichst bei Eintritt des Rentenalters getilgt sein.

  • Überprüfen Sie, inwieweit Sie staatliche Fördermittel in Ihre Finanzierung einbinden können. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hält zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse bereit. Besonders günstige Konditionen gewährt sie für den Kauf oder Bau energieeffizienter ImmobilienAuch viele Bundesländer, Kommunen und Kirchen bieten Fördermittel für Bauherren und Immobilienerwerber.
 

Annuitätendarlehen richtig vergleichen

Wer nicht gleich dem ersten Angebot den Zuschlag erteilt, kann beim Aufnehmen eines Annuitätendarlehens einiges an Geld sparen. Wichtig: Die Zinssätze, mit denen Banken und Versicherungen werben, sind unverbindlich und stellen nur einen Richtwert dar. Im konkreten Fall machen die Anbieter die Höhe der Zinsen von der Bonität des Antragsstellers abhängig. Erst wenn der Kunde Unterlagen zum Objekt und seiner persönlichen finanziellen Situation eingereicht hat, erhält er ein individuelles Finanzierungsangebot.

In folgenden Schritten lassen sich Angebote vergleichen:


  1. Ein erstes Angebot sollte sich der Darlehensinteressent bei einer günstigen Bank oder einem Vermittler erstellen lassen. Dazu ist es notwendig, beim Anbieter schon alle wichtigen Unterlagen zum Objekt sowie die Nachweise über das eigene Einkommen und Vermögen vorzulegen.

  2. Anschließend gilt es, weitere Offerten einzuholen. Dies ist auch über einen der großen Baufinanzierungsvermittler möglich. So lässt sich der Arbeitsaufwand verringern – denn die Unternehmen vergleichen bundesweit Kredite von vielen verschiedenen Banken, Versicherungen und Bausparkassen. Bei Angeboten von Vermittlern ist es wichtig, auf die Höhe der Provision zu achten. Kreditvermittler müssen diese seit 2010 offenlegen – mehr als 1,5 Prozent der Darlehenssumme sollte die Provision nicht ausmachen. Umgehen lassen sich solche Kosten nicht komplett: Auch bei direkten Bankangeboten sind in die Sollzinssätze circa ein Prozent Vertriebskosten für die Beratung und Aufbereitung der Kundenunterlagen eingerechnet.

  3. Findet sich ein besseres Angebot, sollte dieses beim ersten Kreditinstitut, mit Hinweis auf die Konkurrenz, vorgelegt werden. Regional tätige Bankhäuser haben häufig Spielraum und können bei den Konditionen noch nachbessern.

  4. Hat sich der Darlehensnehmer für ein Angebot entschieden, gilt es, alle notwendigen Unterlagen bei der Bank einzureichen. Erst dann erhält er den verbindlichen Darlehensvertrag zur Unterschrift.

Biallo-Tipp

Sie können sich bei Ihrer Finanzierung auch von einem unabhängigen Honorarberater unterstützen lassen. Dieser vermittelt Ihnen kein Darlehen, hilft Ihnen aber bei der Entwicklung eines schlüssigen Finanzierungskonzepts und überprüft den Darlehensvertrag.
 

Alternativen zum Annuitätendarlehen

Neben dem Annuitätendarlehen gibt es weitere Darlehensformen zur Immobilienfinanzierung. Alternativen sind das Tilgungsdarlehen, das endfällige Darlehen und ein privates Darlehen von Angehörigen.

Das Ratentilgungsdarlehen

Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen bleibt beim Ratentilgungsdarlehen die Höhe der Tilgung immer gleich. Mit jeder Rate verringert sich die Restschuld und die darauf zu zahlenden Zinsen. Eine Erhöhung der Tilgungsrate zum Ausgleich der sinkenden Zinsrate findet aber nicht statt. Über diesen Effekt werden die Raten immer kleiner. Um die langsamere Tilgung auszugleichen, liegt jedoch die Tilgungsrate bei diesen Darlehen meist deutlich höher als bei einem vergleichbaren Annuitätendarlehen, beispielsweise bei fünf Prozent. Ratentilgungsdarlehen sind häufig bei Verbraucherkrediten üblich, es gibt sie aber auch im Rahmen von Immobilienfinanzierungen.

Biallo-Tipp

Aufgrund der Höhe der Raten zu Beginn der Finanzierung eignet sich das Ratentilgungsdarlehen vor allem für finanzstarke Personen. Da die Raten im Verlauf aber sinken, ist diese Darlehensform auch für die Generation 50plus eine Überlegung wert, wenn absehbar ist, dass die Rentenphase noch während der Finanzierung beginnt. Denn im Ruhestand steht in der Regel weniger Geld zur Verfügung.

Das endfällige Darlehen

Das endfällige Darlehen, auch Fälligkeitsdarlehen oder Festhypothek genannt, wird nach Ablauf einer bestimmten Laufzeit komplett auf einmal zurückgezahlt. Während der Laufzeit zahlt der Kreditnehmer nur die Zinsen, leistet jedoch keine Tilgungen. Die monatlichen Raten bei diesem Darlehen liegen also geringer als beim Annuitätendarlehen, insgesamt fallen jedoch mehr Zinsen an. Da der Kreditnehmer während der Laufzeit nicht tilgt, hat er Geld zur Verfügung, das er anlegen kann, um Zinsen zu erzielen und später damit das Darlehen zu tilgen. Als Anlageformen kommen Lebensversicherungen, Bausparverträge oder Wertpapiere in Frage.

In der Vergangenheit boten Versicherer diese Darlehensform gern in Kombination mit einer Kapitallebensversicherung an. Seit dem Wegfall des Steuerprivilegs, ist dies jedoch nicht mehr zu empfehlen. Der Vorteil des Fälligkeitsdarlehens liegt in der freien Wahl der Geldanlage. Wichtig ist aber, dass am Stichtag genügend Kapital zur Verfügung steht, um das Darlehen zurückzuzahlen.

Privater Darlehensvertrag mit nahen Angehörigen

Bei Darlehensverträgen zwischen nahen Angehörigen bieten sich oft große Sparchancen für beide Seiten. Dem Kreditgeber winken Steuervorteile, wenn er die Zinseinnahmen nicht oder nur gering versteuern muss.

Über die Autorin Anette Stein

hat Germanistik und Politik in Hannover studiert und einen betriebswirtschaftlichen Abschluss. Als selbstständige Journalistin und Lektorin arbeitet sie seit rund 20 Jahren für verschiedene Wirtschaftsmedien sowie Verlage. Spezialisiert hat sich Anette auf Verbraucherthemen rund um Finanzen und Versicherungen. Für biallo.de schreibt sie in den Bereichen Baufinanzierungen und Immobilien. Als Co-Autorin hat sie zahlreiche Fachratgeber in diesen Themengebieten veröffentlicht, unter anderem: 

  • Immobilien als Geldanlage, erschienen 2020 im Haufe Verlag, 
  • Immobilienverkauf: Erfolgreich - gewinnbringend - rechtssicher, erschienen 2019 im Haufe Verlag.

  Anette Stein