Klassiker der Baufinanzierung

Annuitätendarlehen Klassiker der Baufinanzierung

von Anette Stein
Auf einen Blick
  • Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer während der festgelegten Zinsbindungsdauer jährlich gleichbleibende Raten aus Zins und Tilgung – die sogenannte Annuität.
  • Die Höhe der Annuität ergibt sich daraus, welchen Zins- und Tilgungssatz der Kunde mit der Bank im Kreditvertrag vereinbart hat.

  • Wer das niedrige Zinsniveau optimal nutzen möchte, sollte eine Zinsbindungszeit von mindestens 15 Jahren vereinbaren und möglichst einen Tilgungssatz wählen, der deutlich über den sonst üblichen ein Prozent liegt.
Artikelbewertung
Teilen
Schrift

Die meisten Immobilienfinanzierungen erfolgen über ein Annuitätendarlehen. Bei dieser Darlehensform bleiben die Raten bis zum Laufzeitende immer gleich. Das ermöglicht es Bauherren, die Finanzierung zuverlässig im Voraus zu kalkulieren.

Für wen eignet sich ein Annuitätendarlehen?

Annuitätendarlehen bieten Planungssicherheit, da von Vertragsbeginn an die Zinsen und die Laufzeit – und damit der Verlauf der Tilgung – feststehen. Sie sind eine geeignete Kreditform für Bauherren und Immobilienerwerber, die ihr Objekt selbst bewohnen, kein Risiko bei den Baufinanzierungszinsen eingehen wollen und nicht damit rechnen, während der Darlehenslaufzeit eine größere Kapitalsumme, beispielsweise aus einer Lebensversicherung oder Erbschaft, zu erhalten.

So funktioniert ein Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer, während der festgelegten Zinsbindungsdauer, jährlich gleichbleibende Raten aus Zins und Tilgung – die sogenannte Annuität. Er weiß also von vornherein, wie viel Geld er der Bank pro Monat bis zum Ende der Laufzeit zurückzuzahlen hat.

Die Höhe der Annuität ergibt sich daraus, welchen Zins- und Tilgungssatz der Kunde mit der Bank im Kreditvertrag vereinbart hat. Abgesichert ist das Darlehen über eine Grundschuld auf die Immobilie, welche im Grundbuch eingetragen wird.

Tilgung eines Annuitätendarlehens

Dies ist das entscheidende Merkmal des Annuitätendarlehens: Die Höhe der jährlichen Raten bleibt konstant, ihre Zusammensetzung ändert sich jedoch. Während der Zinsanteil aufgrund der sinkenden Restschuld immer mehr abnimmt, steigt der Anteil des Tilgungsbetrags. Bei Vertragsschluss spricht man aufgrund dessen auch von der anfänglichen Tilgungsrate. Bei monatlicher Rückzahlung wird die jährliche Rate auf zwölf Monatsraten aufgeteilt, die sich ebenfalls aus Tilgungsanteil und Zinsen zusammensetzen.

Beispiel

Familie Klausen möchte ein Eigenheim bauen und nimmt ein Annuitätendarlehen in Höhe von 200.000 Euro auf. Für das Darlehen gilt ein Jahresnominalzinssatz von 2,0 Prozent, der anfängliche Tilgungssatz beträgt drei Prozent, der Zinssatz ist auf zehn Jahre festgeschrieben. Die jährliche Annuität liegt bei 10.600 Euro, die monatliche Rate beträgt somit 883,33 Euro. Anhand folgender Tabelle lässt sich erkennen, wie sich der Anteil von Zinsen und Tilgung an der Rate verändert:

Tilgungsplan:

Monatsende

Ratenhöhe

Zinsanteil

Tilgungsanteil

Restschuld

30.07.2018

0,00 Euro

-200.000,00 Euro

30.08.2018

833,33 Euro

333,33 Euro

500,00 Euro

-199.500,00 Euro

30.09.2018

833,33 Euro

332,50 Euro

500,83 Euro

-198.999,17 Euro

30.10.2018

833,33 Euro

331,67 Euro

501,66 Euro

-198.497,51 Euro

30.11.2018

833,33 Euro

330,83 Euro

502,50 Euro

-197.995,01 Euro

30.12.2018

833,33 Euro

329,99 Euro

503,34 Euro

-197.491,67 Euro

30.01.2019

833,33 Euro

329,15 Euro

504,18 Euro

-196.987,49 Euro

30.02.2019

833,33 Euro

328,31 Euro

505,02 Euro

-196.482,47 Euro

30.03.2019

833,33 Euro

327,47 Euro

505,86 Euro

-195.976,61 Euro

30.04.2019

833,33 Euro

326,63 Euro

506,70 Euro

-195.469,91 Euro

30.05.2019

833,33 Euro

325,78 Euro

507,55 Euro

-194.962,36 Euro

30.06.2019

833,33 Euro

324,94 Euro

508,39 Euro

-194.453,97 Euro

30.07.2019

833,33Euro

324,09 Euro

509,24 Euro

-193.944,73 Euro

30.08.2019

833,33 Euro

323,24 Euro

510,09 Euro

-193.434,64 Euro

30.09.2019

833,33 Euro

322,39 Euro

510,94 Euro

-192.923,70 Euro

30.10.2019

833,33 Euro

321,54 Euro

511,79 Euro

-192.411,91 Euro

30.11.2019

833,33 Euro

320,69 Euro

512,64 Euro

-191.899,27 Euro

30.12.2019

833,33 Euro

319,83 Euro

513,50 Euro

-191.385,77 Euro

30.01.2020

833,33 Euro

318,98 Euro

514,35 Euro

-190.871,42 Euro

u.s.w.

30.04.2028

833,33 Euro

226,79 Euro

606,54 Euro

-135.466,37 Euro

30.05.2028

833,33 Euro

225,78 Euro

607,55 Euro

-134.858,82 Euro

30.06.2028

833,33 Euro

224,76 Euro

608,57 Euro

-134.250,25 Euro

30.07.2028

833,33 Euro

223,75 Euro

609,58 Euro

-133.640,67 Euro

Annuitätenrechner nutzen und Tilgungsplan erhalten

Mithilfe eines Annuitätenrechners können Sie sich einen kompletten Tilgungsplan erstellen lassen. Dieser zeigt an, wie sich der Zins- und Tilgungsanteil der Annuität während der Rückzahlung entwickelt und wie hoch die Restschuld ausfällt. Mit dem Tilgungsrechner von biallo.de lassen sich verschiedene Szenarien durchspielen.

Sie geben einfach die Grundannahmen für Ihr Darlehen ein und können so die Raten mit unterschiedlich hohen Darlehenssummen, Zins- und Tilgungssätze ermitteln, auch Sondertilgung lassen sich einberechnen. Dies bietet eine Grundlage dafür, die Finanzierung zu planen und passende Konditionen für die individuelle Situation zu finden.

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
 
1.
538,33
0,78%
2.
556,67
0,86%
3.
565,00
0,89%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 5 Jahre, Beleihung 60 %

Wichtiges zur Zinsbindungszeit

Als Zinsbindungszeit wird der Zeitraum bezeichnet, für den die Kreditzinsen festgeschrieben sind. Je länger diese Zeit gewählt wird, desto geringer fällt nach Laufzeitende noch die Restschuld aus. Aber es gilt grundsätzlich auch: Je länger die Zinsbindungszeit, desto höher der Zins, den die Bank verlangt. In der derzeitigen Niedrigzinsphase empfiehlt es sich, eine möglichst lange Laufzeit zu vereinbaren und den damit verbundenen höheren Zins in Kauf zu nehmen.

So sichern sich Kreditnehmer den günstigen Zinssatz über 15 Jahre, 20 Jahre oder sogar bis zur kompletten Tilgung des Darlehens. Denn: Nach dem Ablauf der Zinsbindungszeit benötigt der Kunde eine Anschlussfinanzierung. Er muss einen Folgevertrag zum dann gültigen Zinsniveau abschließen – entweder bei seiner bisherigen Bank oder einem anderen Anbieter. War die Zinsbindungszeit bis dahin nur kurz, liegt die Restschuld noch vergleichsweise hoch. Bei deutlich gestiegenen Zinsen kann ein Anschlussvertrag dann mit einer wesentlich höheren Monatsrate einhergehen und den Kreditnehmer schlimmstenfalls finanziell überfordern.

Biallo-Tipp

Vollständige Planungssicherheit bietet ein Volltilgerdarlehen. Dabei schließt der Kunde mit der Bank einen Vertrag bis zur kompletten Rückzahlung ab, er weiß also genau, wann er schuldenfrei sein wird. Allerdings liegen die Tilgungssätze bei einem solchen Vertrag durchaus bei drei oder mehr Prozent. Der Kreditnehmer muss also über ein ausreichend hohes Einkommen verfügen, um die höheren Monatsraten bedienen zu können.

Wie Sie die richtige Tilgungsstrategie festlegen

Neben dem Zinssatz und der Zinsbindungszeit ist der Tilgungssatz eine wichtige Größe beim Kreditvertrag, über den sich Darlehensnehmer Gedanken machen müssen. Der vereinbarte Tilgungssatz wirkt sich auf den Zeitraum, in dem das Darlehen zurückgezahlt wird, aus und damit ebenfalls auf die Kosten: Je schneller ein Bauherr tilgt, desto kürzer ist die Laufzeit des Kredits und desto weniger Jahre zahlt er Zinsen.

Beispiel:

Ein Darlehen über 100.000 Euro ist mit einer anfänglichen Tilgung von ein Prozent bei einem Sollzinssatz von 4,5 Prozent nach rund 38 Jahren zurückgezahlt. Würde der Kreditnehmer einen Tilgungssatz von zwei Prozent wählen, so wäre er bereits nach 26 Jahren schuldenfrei und hätte einige Tausend Euro an Zinsen gespart.

Als anfängliche jährliche Tilgungsleistung wird bei Annuitätendarlehen mindestens ein Prozent der Darlehenssumme festgelegt. Viele Kreditinstitute bieten auch höhere Tilgungssätze, bis zu zehn Prozent pro Jahr sind häufig möglich. Darüber hinaus gewähren manche Geldgeber auch kostenlos eine gewisse Anzahl an Umstellungen der Tilgungshöhe während der Laufzeit.

In der derzeitigen Niedrigzinsphase sollten Kreditnehmer einen möglichst hohen Tilgungssatz wählen. Das liegt daran, dass sich aufgrund der niedrigen Zinsraten der Tilgungsanteil der Rate langsamer erhöht. Somit zieht sich die Rückzahlungsdauer deutlich in die Länge – das Darlehen wir teurer und Zinserhöhungen nach Zinsbindungsende fallen, weil die Restschuld höher liegt, stärker ins Gewicht.

Beispiel

Für ein Darlehen über 100.000 Euro fallen 2,0 Prozent Zinsen an. Der Kunde legt vertraglich einen anfänglichen Tilgungssatz von ein Prozent fest. Bei gleichbleibendem Zinssatz hat der das Darlehen nach 55 Jahren getilgt. Bei einem Zinssatz von 4,5 Prozent wäre er nach 38 Jahren schuldenfrei. Wählt der Kreditnehmer einen Tilgungssatz von drei Prozent, so hätte er seine Schulden bei einem Zinssatz von 2,0 Prozent in etwa 25 Jahren beglichen.

Biallo-Tipp

Wenn Sie den Zinstiefstand optimal nutzen wollen, sollten Sie eine Zinsbindungszeit von mindestens 15 Jahren vereinbaren und möglichst einen Tilgungssatz wählen, der deutlich über den sonst üblichen ein Prozent liegt. Der Aufpreis dafür ist nicht allzu hoch. Ob ein Tilgungssatz von zwei, drei oder mehr Prozent besser ist, hängt letztendlich von Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Wichtig ist: Die Tilgungsrate darf nicht so hoch liegen, dass Ihr gewohnter Lebensstandard ins Wanken gerät und Ihnen das Geld für unvorhersehbare Ausgaben fehlt.

Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens

Vorteile

Nachteile

Hohe Planungssicherheit, da über die Zinsbindungszeit immer gleich hohe Raten anfallen.

Zinssatz bleibt - auch bei fallenden Zinsen - immer gleich.

Zinsen gelten während der gesamten Zinsbindungszeit.

Zinssatz bei Anschlussfinanzierung ist ungewiss

Der Kunde tilgt sein Darlehen von Beginn an, der Zinsanteil sinkt im Laufe der Zeit, der Tilgungsanteil steigt.

Bei Laufzeiten bis zehn Jahren wird bei vorzeitiger Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, bei längeren Laufzeiten ist ein Ausstieg nach zehn Jahren ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Darauf sollten Sie vor dem Abschluss achten

  • Zwar müssen Kreditinstitute neben dem Sollzinssatz auch den gesetzlich vorgeschriebenen Effektivzins für ihr Kreditangebot angeben. Dieser bildet die jährlichen Gesamtkosten für das Annuitätendarlehen ab, enthält aber nicht alle Kosten. Bei Neubauten können sogenannte Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungsaufschläge für die Zeit zwischen der Darlehenszusage und der Kreditauszahlung anfallen. Zudem berechnen viele Kreditgeber auch Gebühren für die Ermittlung des Immobilienwerts. Durch solche Kosten erhöht sich der Effektivzins für das Annuitätendarlehen, das müssen Sie also bei der Prüfung und dem Vergleich von Angeboten mit berücksichtigen.

  • Nehmen Sie sich die Zeit und loten Sie genau aus, wie Ihr Darlehen gestrickt sein soll. Spielen Sie anhand von Kredit- und Tilgungsrechnern verschiedene Varianten mit unterschiedlichen Darlehenssummen, Zinsbindungszeiten und Tilgungssätzen durch. Erledigen Sie diese Vorarbeiten gründlich, können Sie einiges an Geld sparen.

  • Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsvergleich und finden Sie den günstigsten Finanzierer. Schon ein um ein paar Zehntelprozente günstigeres Angebot kann Ersparnisse im fünfstelligen Bereich bedeuten.

  • Wählen Sie möglichst ein Angebot, das eine Sondertilgungsoption einräumt. Viele Anbieter ermöglichen während der Laufzeit kostenfrei jährliche Sondertilgungen in bestimmter Höhe. Häufig belaufen sich diese auf fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme.

  • Berücksichtigen Sie bei der Darlehenshöhe und Höhe des Tilgungssatzes auch Ihr Lebensalter. Finanzieren Sie in höherem Alter eine Immobilie, bleibt Ihnen weniger Zeit bis zur Rückzahlung. Denn das Darlehen sollte, aufgrund des geringeren Einkommens in der Rentenphase, möglichst bei Eintritt des Rentenalters getilgt sein.

  • Überprüfen Sie, inwieweit Sie staatliche Fördermittel in Ihre Finanzierung einbinden können. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hält zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse bereit. Besonders günstige Konditionen gewährt sie für den Kauf oder Bau energieeffizienter Immobilien. Auch viele Bundesländer bieten Fördermittel für Bauherren und Immobilienerwerber.

Annuitätendarlehen richtig vergleichen

Wer nicht gleich dem ersten Angebot den Zuschlag erteilt, kann beim Aufnehmen eines Annuitätendarlehens einiges an Geld sparen. Die Höhe der Zinssätze variieren je nach Anbieter, und schon ein paar Zehntelprozent können die Darlehenskosten verringern.

Hinweis

Die Zinssätze, mit denen Banken und Versicherungen werben, sind unverbindlich und stellen nur einen Richtwert dar. Im konkreten Fall machen die Anbieter die Höhe der Zinsen von der Bonität des Antragsstellers abhängig. Erst wenn der Kunde Unterlagen zum Objekt und seiner persönlichen finanziellen Situation eingereicht hat, erhält er ein individuelles Finanzierungsangebot.

In folgenden Schritten lassen sich Angebote vergleichen:

  1. Ein erstes Angebot sollte sich der Darlehensinteressent bei einer günstigen Bank oder einem Vermittler erstellen lassen. Dazu ist es notwendig, beim Anbieter schon alle wichtigen Unterlagen zum Objekt sowie die Nachweise über das eigenen Einkommen und Vermögen vorzulegen.

  2. Anschließend gilt es, weitere Offerten einzuholen. Dies ist auch über einen der großen Baufinanzierungsvermittler möglich. So lässt sich der Arbeitsaufwand verringern – denn die Unternehmen vergleichen bundesweit Kredite von vielen verschiedenen Banken, Versicherungen und Bausparkassen. Bei Angeboten von Vermittlern ist es wichtig, auf die Höhe der Provision zu achten. Kreditvermittler müssen diese seit 2010 offenlegen – mehr als 1,5 Prozent der Darlehenssumme sollte die Provision nicht ausmachen. Umgehen lassen sich solche Kosten nicht komplett: Auch bei direkten Bankangeboten sind in die Sollzinssätze circa ein Prozent Vertriebskosten für die Beratung und Aufbereitung der Kundenunterlagen eingerechnet.

  3. Findet sich ein besseres Angebot, sollte dieses beim ersten Kreditinstitut, mit Hinweis auf die Konkurrenz, vorgelegt werden. Regional tätige Bankhäuser haben häufig Spielraum und können bei den Konditionen noch nachbessern.

  4. Hat sich der Darlehensnehmer für ein Angebot entschieden, gilt es, alle notwendigen Unterlagen bei der Bank einzureichen. Erst dann erhält er den verbindlichen Darlehensvertrag zur Unterschrift.

Biallo-Tipp

Sie können sich bei Ihrer Finanzierung auch von einem unabhängigen Honorarberater unterstützen lassen. Dieser vermittelt Ihnen kein Darlehen, hilft Ihnen aber bei der Entwicklung eines schlüssigen Finanzierungskonzepts und überprüft den Darlehensvertrag.

Alternative zum Annuitätendarlehen

Neben dem Annuitätendarlehen gibt es weitere Darlehensformen zur Immobilienfinanzierung. Alternativen sind das Tilgungsdarlehen und das endfällige Darlehen.

Das Ratentilgungsdarlehen

Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen bleibt beim Ratentilgungsdarlehen die Höhe der Tilgung immer gleich. Mit jeder Rate verringert sich die Restschuld und die darauf zu zahlenden Zinsen. Eine Erhöhung zum Ausgleich der sinkenden Zinsrate findet aber nicht statt. Über diesen Effekt werden die Raten immer kleiner. Um die langsamere Tilgung auszugleichen, liegt jedoch die Tilgungsrate bei diesen Darlehen meist deutlich höher als bei einem vergleichbaren Annuitätendarlehen, beispielsweise bei fünf Prozent. Ratentilgungsdarlehen sind häufig bei Verbraucherkrediten üblich, es gibt sie aber auch im Rahmen von Immobilienfinanzierungen.

Biallo-Tipp

Aufgrund der Höhe der Raten zu Beginn der Finanzierung eignet sich das Ratentilgungsdarlehen vor allem für finanzstarke Personen. Da die Raten im Verlauf aber sinken, ist diese Darlehensform auch für die Generation 50plus eine Überlegung wert, wenn absehbar ist, dass die Rentenphase noch während der Finanzierung beginnt. Denn im Ruhestand steht in der Regel weniger Geld zur Verfügung.

Das endfällige Darlehen

Das endfällige Darlehen, auch Fälligkeitsdarlehen oder Festhypothek genannt, wird nach Ablauf einer bestimmten Laufzeit komplett auf einmal zurückgezahlt. Während der Laufzeit zahlt der Kreditnehmer nur die Zinsen, leistet jedoch keine Tilgungen. Die monatlichen Raten bei diesem Darlehen liegen also geringer als beim Annuitätendarlehen, insgesamt fallen jedoch mehr Zinsen an. Da der Kreditnehmer während der Laufzeit nicht tilgt, hat er Geld zur Verfügung, das er anlegen kann, um Zinsen zu erzielen und später damit das Darlehen zu tilgen. Als Anlageformen kommen Lebensversicherungen, Bausparverträge oder Wertpapiere in Frage.

In der Vergangenheit boten Versicherer diese Darlehensform gern in Kombination mit einer Kapitallebensversicherung an. Seit dem Wegfall des Steuerprivilegs, ist dies jedoch nicht mehr zu empfehlen. Der Vorteil des Fälligkeitsdarlehens liegt in der freien Wahl der Geldanlage, Wichtig ist aber, dass am Stichtag genügend Kapital zur Verfügung steht, um das Darlehen zurückzuzahlen.

Ihre Meinung ist uns wichtig
Anette Stein
Autorin
Jetzt Artikel bewerten
E-Mail an den Autor
Artikel kommentieren
Anette Stein
E-Mail an den Autor
Artikelbewertung
Teilen
Drucken
Zur Startseite
Anette Stein
E-Mail an den Autor
Newsletter
Keine News mehr verpassen
Bitte geben Sie eine korrekte E-Mail Adresse ein:
Unsere Datenschutzerklärung finden Sie hier.

Regeln für das Schreiben von Kommentaren:

  1. Kommentieren Sie sachlich und ohne persönliche Angriffe.
  2. Verfassen Sie keine Beiträge mit strafbarem, diskriminierendem, rassistischem, anstößigem, beleidigendem oder kommerziellem Inhalt und verweisen Sie nicht auf Seiten mit solchem Inhalt.
  3. Stellen Sie weder zu lange Texte noch Bilder ein, außer, wenn es unbedingt nötig ist.
  4. Veröffentlichen Sie keine personenbezogenen Daten Dritter, wie Namen, Adressen, Telefonnummern oder E-Mail-Adressen.
  5. Wenn Sie persönliche Mitteilungen oder Texte anderer Verfasser einstellen oder Kommentare anderweitig veröffentlichen möchten, beachten Sie die Rechte Dritter. Bei einer Verletzung dieser Rechte (z.B. Persönlichkeitsrecht, Urheberrecht, Datenschutz) haften Sie.
  6. Sie haben die Möglichkeit, Ihren Benutzernamen frei zu wählen. Sie sollten aber im eigenen Interesse markenrechtlich geschützte Namen vermeiden.

Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de