Baufinanzierungsrechner: Passende Baufinanzierung berechnen

Wenn Sie eine Immobile finanzieren möchten, stehen für Sie wichtige Überlegungen an. Wie hoch darf meine Darlehenssumme sein? Welche Konditionen sind für meinen Kredit passend? Und welche Anbieter günstig? Unsere Rechner unterstützen Sie bei Ihren Planungen. Es gilt: Bevor Sie konkret an die Banken herantreten, sollten Sie sich mit den Eckpunkten Ihrer Immobilienfinanzierung auseinandersetzen.
 

Baufinanzierungsrechner im Überblick

Wer zum ersten Mal eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen will, kann viele Fehler machen. Und die gehen dann unheimlich ins Geld. Denn eine Baufinanzierung läuft über zehn, 15 oder sogar 20 Jahre. Da summieren sich kleine Zinsunterschiede zu riesigen, fünfstelligen Summen. Hier helfen wir Ihnen mit unterschiedlichen Rechnern und Vergleichen, damit Sie zur richtigen Entscheidung und zu einer günstigen Finanzierung kommen.Anders ist dies, wenn Sie schon einmal finanziert haben und eine günstige Anschlussfinanzierung suchen.

1. Mieten- oder Kaufen-Rechner

Wenn Sie noch gar nicht sicher sind, ob Sie ein Objekt kaufen wollen oder doch lieber weiter zur Miete wohnen, dann kann Ihnen dieser Rechner sehr nützlich sein. Oder hören Sie zu diesem Thema unseren Podcast. Mit Hilfe dieses Tools können Sie ausrechnen, inwieweit Ihre monatliche Miete ausreicht, eine vernünftige Finanzierung auf die Beine zu stellen.

2. Berechnung des passenden Baufinanzierungsbudget

Wenn Sie sich zum Kauf einer Immobilie entschlossen haben, sollten Sie sich dieses Tool genau anschauen. Jede Wette: Sie werden viel Spaß haben!

Die Berechnung des Baufinanzierungsbudgets ist der erste Schritt und Teil unseres neuen Baufinanzierungsrechners. Wir haben einige Dinge voreingestellt wie:

• gewünschte monatliche Rate: sie sollte zumindest so hoch sein wie Ihre Monatsmiete
• vorhandenes Eigenkapital: Banken wollen 20 Prozent sehen ohne die Kaufnebenkosten wie Makler, Grunderwerbsteuer oder Notargebühren
• Die Dauer des Kredits: Bei den derzeit niedrigen Zinsen sollten Sie sich diese möglichst lange sichern.

3. Baufinanzierungsrechner für neue und gebrauchte Immobilien

Im nächsten Schritt müssen Sie sich für einen der drei Reiter entscheiden:

• Kauf einer gebrauchten Immobilie
• Kauf eines Neubaus
• Kauf eines Energie-Effizienzhauses.

Der Staat hilft Ihnen und allen Interessenten mit wirklich günstigen KfW-Krediten. Er hat verschiedene Programme mit unterschiedlichen Zinssätzen aufgelegt. Diese sind fast immer günstiger als die Darlehen von Banken und Sparkassen und verbilligen dadurch Ihre Finanzierung.

Ganz super ist die KfW-Förderung, wenn Sie ein Energie-Effizienzhaus oder eine solche Wohnung kaufen. Sie erhalten nicht nur ein verbilligtes Darlehen, sondern Zuschüsse, die Sie nicht zurückzahlen müssen. Auf diese Weise haben Sie sogar einen negativen Zins! Und wir zeigen auch auf, wieviel Sie mit diesen günstigen staatlichen Geldern sparen im Vergleich zu einer reinen Bankfinanzierung.

Mit den beiden letzten Schritt können Sie sich dann die Tilgungspläne zum Ausdrucken anzeigen lassen oder zu den günstigsten Bankangeboten switchen.

4. Angebotsvergleich macht die Auswahl leicht

Sie sollten sich unbedingt ein Angebot Ihrer Bank oder Sparkasse geben lassen, bei der Sie schon lange Kunde sind. Die kennen Sie und sollten Ihnen eine attraktive Offerte geben.

Absolut empfehlenswert sind mindestens zwei oder drei weitere Angebote. Sie sollten alle Unterlagen als PDF im Rechner speichern und diese dann an die Banken senden oder hochladen.

Das Tool zeigt Ihnen dann:

• Höhe der monatlichen Raten
• Restschuld am Ende der Zinsbindung
• Insgesamt gezahlte Zinsen
• Weitere Kosten
• Gesamtkosten.

Zum Schluss können Sie sich dann für das kostengünstigste Angebot entscheiden.

5. Tilgungsrechner – so werden Sie Ihre Schulden los

Mit unserem Tilgungsrechner können Sie bequem austesten, wie hoch die Tilgung ist, die Sie monatlich stemmen können. Im ersten Schritt geben Sie Ihren Kreditbedarf ein und anschließend die Zinsbindung. Wir haben 15 Jahre voreingestellt und auch den durchschnittlichen Zins aus unserer Datenbank.

Sie können natürlich auch Ihre individuellen Daten eingeben. Und vergessen Sie mögliche Sondertilgungen nicht. Je höher die sind, desto schneller reduzieren Sie Ihre Schuld.

6. Volltilgerdarlehen – günstig und schnell schuldenfrei

Bei einem Volltilgerdarlehen zahlen Sie Ihre Darlehenssumme in der vereinbarten Laufzeit von acht, zehn, 15 oder 20 Jahren komplett zurück. Diese Darlehen sind deutlich günstiger als normale Annuitätendarlehen, bei denen die Tilgung geringer und die Laufzeit insgesamt viel länger sind.Der Vergleich zeigt Ihnen die Zinsen bei verschiedenen Laufzeiten und unterschiedlich hoher Beleihung, also wieviel Eigenkapital Sie einsetzen können.
 

Das macht die Baufinanzierungsrechner von Biallo einzigartig

Der Bau oder Kauf eines Hauses beziehungsweise einer Wohnung ist eine Investition mit weitreichenden Folgen. Indem Sie im Vorhinein alle wichtigen Einflussgrößen Ihres Darlehens bedenken, beugen Sie späteren Finanzierungsproblemen vor. Nutzen Sie dazu unsere Baufinanzierungsrechner!

So ersparen Sie sich viele eigene komplizierte Berechnungen und verringern Ihren Zeitaufwand.

Sie geben den Kauf-/Baupreis und Ihr vorhandenes Eigenkapital ein und diese ermitteln für Sie, wie hoch Ihre monatliche Rate, Ihre Zinskosten und Ihre Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ausfallen. Dabei sind bereits die Nebenkosten, also

• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls
• Maklerprovision und
• Modernisierungskosten

Ihres Vorhabens berücksichtigt. Finden Sie die für Sie individuell passenden Bedingungen, indem Sie die Berechnung mit unterschiedlichen Zinsbindungszeiten, Tilgungssätzen und Sondertilgungen durchführen.

Eine weitere Besonderheit: In die Rechner ist auch ein KfW-Förderdarlehen-Rechner eingeschlossen. Dieser berücksichtigt Förderdarlehen der Kreditbank für Wiederaufbau (KfW) aus dem Wohneigentumsprogramm und/oder dem Programm Energieeffizient Bauen. So können Sie überprüfen, inwieweit sich durch den KfW-Kredit die Höhe Ihres Bankdarlehens und die Zinskosten, die Sie insgesamt über die Laufzeit oder bei Volltilgung leisten, verringern. Dazu aktivieren Sie zunächst den Button Selbstnutzer und deaktivieren ihn bei Ihrer zweiten Berechnung.

Bei Anzeige Ihres Ergebnisses steht Ihnen für jede Darlehensart ein detaillierter Tilgungsplan zur Verfügung, den Sie ausdrucken können. Er zeigt an, wie sich die Tilgungen und die Restschuld von Jahr zu Jahr verändern.

Von der Ergebnisseite aus gelangen Sie außerdem zu einem Angebotsvergleich. Dieser listet passend zu Ihren Vorgaben im Baufinanzierungsrechner die Banken mit den günstigsten Bauzinsen auf.
 

Baufinanzierung Berechung - Beispielrechung und Formel

Die für Ihr Vorhaben passende Darlehenssumme zu ermitteln, erfordert einige Rechenschritte. Sie müssen dazu zum einen Ihr persönliches Finanzierungspotential kennen, das Ihnen monatlich für die Finanzierung zur Verfügung steht – also Ihren monatlichen Einnahmen Ihre Kosten gegenüberstellen. Anhand Ihres Finanzierungspotentials sowie des Zinssatzes und Tilgungssatzes lässt sich nun die maximale Darlehenssumme bestimmen, und zwar mit dieser Formel:

• Maximaler Darlehensbetrag = Monatliches Finanzierungspotential × 12 Monate × 100 : Zinssatz + Tilgungssatz

Aus der maximalen Darlehenssumme und Ihrem Eigenkapital berechnen Sie im nächsten Schritt Ihr Finanzierungsvolumen und anschließend den Betrag, den Ihre Wunschimmobilie maximal kosten darf. Denn Ihr Finanzierungsvolumen muss nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten abdecken (Grundsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklercourtage). Dazu verwenden Sie folgende Formel:

• Finanzierungsvolumen x 100 : 100 + Maklercourtage + Grunderwerbsteuer + Notar-/Grundbuchgebühren = max. Kaufpreis

Sie können aber auch ganz einfach unsere Baufinanzierungsrechner nutzen! Mit dem Baufinanzierungsbudget-Rechner haben Sie die Möglichkeit zu ermitteln, wie viel Haus Sie sich leisten können. Die Baufinanzierungsrechner zeigen Ihnen anhand Ihrer Vorgaben die für Sie passende Darlehenssumme, unter Einbeziehung aller relevanten Nebenkosten und Kreditkonditionen.

Die Berechnung zeigt Ihnen ebenfalls, ob Ihre Monatsrate für den von Ihnen angedachten Kaufpreis ausreicht. Spielen Sie Ihre Finanzierung mit verschiedenen Werten – Kaufpreis, monatliche Rate, Tilgungssatz, Zinsbindungszeit – durch und stimmen Sie so Kaufpreis, Monatsrate und Darlehenssumme aufeinander ab.
 

Begriffserklärungen für den Baufinanzierungsrechner

Um die Rechner so selbsterklärend wie möglich zu machen, haben wir alle wichtigen Eingabefelder mit Informationen ergänzt. Diese erhalten Sie, wenn Sie auf den jeweiligen Informationsbutton klicken. Darüberhinausgehende Erklärungen entnehmen Sie der folgenden Übersicht:

Anfänglicher Tilgungssatz

Die monatliche Rate setzt sich zusammen aus dem Zins- und dem Tilgungsanteil. Letzterer ergibt sich aus dem Tilgungssatz – dem Prozentsatz des Kreditbetrages, den Sie jährlich tilgen. Mit dem anfänglichen Tilgungssatz beginnt die Rückzahlung, sie bestimmt also die 1. Rate. Durch jede Zahlung verschiebt sich dann das Verhältnis von Tilgungs- und Zinsanteil, da die nächste Rate auf den verringerten Kreditbetrag anfällt. So sinkt die Zinszahlung und entsprechend wird der Tilgungsanteil erhöht.

Anschlussfinanzierung

Besteht nach Ablauf der Sollzinsbindung noch eine Restschuld, benötigen Sie darüber eine Anschlussfinanzierung. Sie schließen dazu einen neuen Darlehensvertrag zu einem dann geltenden Zinssatz ab.

Baufinanzierungsbudget

Das ist der monatliche Betrag, der Ihnen für die monatlichen Kreditraten an die Bank zur Verfügung steht. Er ergibt sich aus Ihrem Haushaltseinkommen abzüglich aller anfallenden Kosten.

Effektivzinssatz

Zinssatz, der den Sollzinssatz sowie weitere Kreditnebenkosten wie beispielsweise Vermittlungsprovisionen, Bewertungskosten, Tilgungszahlungs- und Verrechnungstermine etc. umfasst. Anhand dieses Zinssatzes lassen sich Kreditangebote vergleichen.

Energie-Effizienzhaus

Ein Energie-Effizienzhaus zeichnet sich durch einen geringen Energieverbrauch aus. Beim KfW-Effizienzhaus ist genau festgelegt, um wie viel der Bau die Mindestvorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) bezüglich des Jahresprimärenergiebedarfs und des Transmissionswärmeverlust-Wert prozentual unterschreiten muss.

Eigenkapital

Als Eigenkapital werden alle Finanzmittel bezeichnet, die aus dem eigenen Vermögen des Darlehennehmers stammen und die dieser in die Finanzierung einbringt. Dazu zählen Gelder auf Konten, Aktien, Investmentfonds, Wertpapiere, Bausparguthaben, Schmuck, Sammlungen und Wertgegenstände usw.

Kaufpreis

Der Kaufpreis ist der Betrag, den der Erwerber für die Immobilie zahlt. Zuzüglich zum Kaufpreis fallen für Käufer aber noch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren und Maklercourtage an.

Kreditbedarf

Der Kreditbedarf ist die Darlehenssumme, die Sie für die Umsetzung Ihres Vorhabens benötigen. Sie ergibt sich aus den Bau- bzw. Erwerbskosten zuzüglich der anfallenden Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls Maklerprovision sowie beim Bau weitere Baunebenkosten). Um Ihren Kreditbedarf zu bestimmen, ziehen Sie von den Gesamtkosten Ihr Eigenkapital ab.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf inländischer Grundstücke ist die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent der Gegenleistung zu zahlen. Die Steuerschuld entsteht schon bei Abschluss des Kaufvertrages.

Maklercourtage

Die Maklerprovision erhebt der Makler für seine Leistungen. Sie wird nach dem erfolgreichen Verkauf des Hauses fällig. Vermittelt der Makler eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten. Die Höhe hängt von den je nach Bundesland und Region üblichen Sätzen ab.

Nebenkosten

Beim Kauf oder Bau einer Immobilie fallen zu den eigentlichen Kosten auch immer Nebenkosten an. Diese setzen sich aus der Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls der Maklerprovision zusammen. Beim Erwerb schlagen diese mit 10 bis 15 Prozent zu Buche. Wird ein Neubau errichtet, kommen weitere Baubnebenkosten (für die Baugenehmigung, Vermessung, Versicherungen, Außenanlagen usw.) hinzu. Insgesamt können die Nebenkosten so bis zu 20 Prozent betragen.

Monatliche Rate

Mit der monatlichen Rate tilgen Sie regelmäßig Ihre Darlehenssumme. Sie setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen und ist immer gleichhoch. Grundlage für die Rate ist die Annuität – die jährlich zuzahlende Leistung an die Bank.

Notar- und Grundbuchkosten

Die Notar- und Grundbuchkosten gehören zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf. Sie entstehen für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und weitere Leistungen des Notars sowie für die Eintragung des neuen Eigentümers und seiner Grundschuld ins Grundbuch.

Restschuld

Der Zins beim Immobiliendarlehen wird über einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Bei Zinsbindungszeiten von zehn oder fünfzehn Jahren ist das Darlehen am Ende der Zinsbindungszeit meist noch nicht komplett zurückgezahlt – die noch zu tilgende Summe ist die Restschuld. Für die Restschuld benötigt der Darlehensnehmer eine Anschlussfinanzierung.

Sollzinssatz

Gibt an, wie hoch der Zinssatz liegt, den der Kunde auf die Darlehenssumme zahlt, ohne dabei weitere Kreditnebenkosten wie beispielsweise Vermittlungsprovisionen, Bewertungskosten, Tilgungszahlungs- und Verrechnungstermine etc. zu berücksichtigen.

Sollzinsbindung

Dauer, in welcher der Sollzins festgeschrieben ist. Das Kreditinstitut darf ihn während der Dauer der Zinsbindung nicht verändern. Nach Ende der Sollzinsbindung benötigt der Darlehensnehmer eine Anschlussfinanzierung.

Sondertilgung

Sondertilgungen sind außerplanmäßige Tilgungen, die der Darlehensnehmer zusätzlich zu seinen regelmäßigen Raten erbringt. Viele Banken räumen Sondertilgungen in einem bestimmten Umfang vertraglich ein – meist gewähren sie pro Jahr fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme.

Volltilgung/Volltilgerdarlehen

Beim Volltilgerdarlehen entfällt das Zinsänderungsrisiko, da Zinsbindungszeit und Tilgungszeitraum übereinstimmen. Somit wissen Sie bis zur vollständigen Tilgung, wie viel Sie monatlich an die Bank zahlen müssen. Je kürzer Sie die Laufzeit Ihres Volltilgerdarlehens wählen, desto höher liegen Ihre Raten, desto geringer fallen aber auch Ihre Zinskosten insgesamt aus. Zudem belohnen die Kreditinstitute höhere Tilgungssätze beim Volltilgerdarlehen mit einem Zinsrabatt von bis zu 0,3 Prozent.