Eigenleistung beim Hausbau Muskelhypothek: Spielregeln für Bauherren und Helfer

In Deutschland packt jeder zweite Häuslebauer selbst auf dem Bau mit an. Diese sogenannten Eigenleistungen – auch Muskelhypothek genannt – bieten gleich zwei gewichtige Vorteile. Einerseits spart der Bauherr einen Teil der Kosten für die Handwerker. Andererseits erkennen Kreditgeber die Muskelhypothek als Eigenkapitalersatz an. Weil der Kreditnehmer weniger Fremdkapital benötigt, gewährt ihm die Bank bessere Konditionen beziehungsweise steigen seine Chancen, dass er überhaupt ein Darlehen erhält.

Als Muskelhypothek gelten alle Arbeiten beim Hausbau, die der Bauherr in Eigenregie ausführt. Ebenso zählen aber auch Leistungen von Familienmitgliedern oder Freunden dazu. Je nachdem, welche Aufgaben der Häuslebauer selbst erledigt, können sich schnell Einsparungen in Höhe von mehreren Tausend Euro ergeben.

In der Regel akzeptieren die meisten Kreditinstitute Eigenleistungen bis zu einer Höhe von 15.000 oder 20.000 Euro beziehungsweise maximal fünf Prozent der Baukosten. In diesen Fällen verlangen sie auch keine konkreten Nachweise oder nehmen eine Prüfung vor. Geht es aber um höhere Summen, so sind damit meist Bedingungen verbunden, da die Risiken aus Sicht der Bank zu groß sind. Denn falls die Muskelhypothek unkorrekt ausgeführt wird, kann dies Bauverzögerungen sowie zusätzliche Kosten nach sich ziehen und die Finanzierung ins Wanken geraten.

Hinweis: Wer vom Fach ist, dem rechnen Kreditgeber auch Eigenleistungen in höherem Umfang an. Dann muss der Kreditnehmer jedoch entsprechende Nachweise über seine Qualifikationen beziehungsweise die seiner Helfer vorlegen. Andernfalls muss ein baubegleitender Architekt oder anderer Sachverständiger den Wert der Muskelhypothek offiziell bestätigen. Außerdem gilt: Viele Kreditinstitute erkennen Eigenleistungen nur an, wenn die Finanzierung für den Kreditnehmer auch ohne die Muskelhypothek möglich wäre.

Das eingesetzte Eigenkapital kann sich positiv auf die Darlehenskonditionen auswirken, welche die Bank dem Kunden anbietet. Vor allem bei Beleihungswerten von 80 und 90 Prozent macht sich das bemerkbar. Wird durch die Muskelhypothek eine Grenze unterschritten, kann dies zu einem günstigeren Zinssatz führen und der Bauherr spart aufgrund dessen einiges an Zinskosten.

Beispieltabelle

Im Beispiel sind die Zinskosten einer Baufinanzierung berechnet – einmal mit und einmal ohne Eigenleistungen in Höhe von 15.000 Euro, ansonsten aber zu gleichen Bedingungen. Die Immobilie kostet 300.000 Euro, der Bauherr verfügt über 51.000 Euro Eigenkapital, die Zinsbindungszeit für das Darlehen beträgt 15 Jahre, der anfängliche Tilgungssatz zwei Prozent.

Werden zum vorhandenen Eigenkapital 15.000 Euro Eigenleistungen hinzugerechnet, muss der Bauherr nur noch 234.000 Euro finanzieren (statt 249.000 Euro), der Beleihungsauslauf sinkt von 83 auf 78 Prozent, der Sollzins von 1,41 auf 1,23 Prozent. Die Zinsbelastung fällt insgesamt um 7.900 Euro auf rund 36.386 Euro.

Wer Eigenleistungen an den eigenen vier Wänden erbringen will, sollte dies jedoch nie aus falsch verstandenem Ehrgeiz tun. Viele Häuslebauer überschätzen ihre Fähigkeiten oder das Einsparpotential ihrer Arbeiten. Soll sich der eigene Einsatz lohnen, sollte der Häuslebauer beziehungsweise die Häuslebauerin zumindest über solides handwerkliches Geschick verfügen oder – noch besser – selbst Handwerker sein.

Ebenso wichtig ist es, Wert und Zeitaufwand der Muskelhypothek gut durchzukalkulieren. Unter diesen Voraussetzungen lassen sich wirklich einige tausend Euro sparen.

Wer keine großen Kenntnisse hat, aber handwerklich begabt ist, für den empfehlen sich solche Arbeiten, die er oder seine Bauhelfer gut und schnell ausführen können. Dazu gehören folgende Aufgaben

Häuslebauer, die vom Fach sind oder solche Bauhelfer zur Hand haben, können auch die Wärmedämmung im Dachbereich selbst übernehmen. Zimmertüren, Fenster oder Treppen lassen sich ebenfalls selbst setzen. Allerdings ist der Lohnanteil letztgenannter Gewerke mit circa zehn bis 30 Prozent eher gering.

Wer ein guter Heimwerker ist, kann auch beim Rohbau – dieser verursacht rund 50 Prozent der Gesamtkosten – mit anpacken. Auch Wände zu verputzen ist arbeitsaufwendig, sodass sich dabei etwa 70 bis 80 Prozent der insgesamt dafür anfallenden Kosten einsparen lassen.

Hinweis: Für die Baustelle benötigen Bauherren einen offiziellen Bauleiter, Architekten oder qualifizierten Handwerksmeister, der die Gesamtverantwortung übernimmt. Diese schließt auch alle Eigenleistungen mit ein. Die Person hat in den meisten Bundesländern auch die Aufgabe, der Bauaufsichtsbehörde Baubeginn, Rohbaufertigstellung und endgültige Fertigstellung offiziell zu melden.

Was sollte man den Profis überlassen?

Grundsätzlich sollten Arbeiten, welche die Statik betreffen sowie alle Gewerke, bei denen Mängel gravierende Folgen haben können, lieber den Profis überlassen werden. Das gilt insbesondere für die Bereiche Elektrik, Wasser, Gas und Heizung – selbst wenn der Bauherr vom Fach ist. Denn für alles, was der zukünftige Hauseigentümer selbst macht, gibt es grundsätzlich keine Gewährleistung. Fehler bei der Ausführung der Muskelhypothek können also hohe Kosten verursachen, weil der Häuslebauer dann letztendlich doch Handwerker und eventuell weiteres Material benötigt, um diese zu beseitigen.

• Biallo-Tipp: Bei schwierigen Gewerken können Sie vielleicht unter Anleitung eines Handwerkers mitwirken. Sie werden dann zum Helfer der Fachkraft und reichen beispielsweise das Material an. So sparen sie den Stundenlohn für einen bezahlten Helfer, der sonst benötigt würde. Voraussetzung ist natürlich, dass die Handwerksfirma sich damit einverstanden erklärt.

Wer die Muskelhypothek im Finanzierungsangebot berücksichtigt haben möchte, muss der Bank den Wert der Arbeiten darlegen. Doch wie lässt sich dieser berechnen? Einsparen können Bauherren durch die Muskelhypothek einen Teil der Lohnkosten, da für die entsprechenden Tätigkeiten keine Handwerker beauftragt werden müssen. Materialkosten fallen trotzdem an.

Beispiel: Sie übernehmen beim Innenausbau Ihres Hauses die Maler- und Tapezierarbeiten selbst. Ein Fachbetrieb würde dafür 5.000 Euro berechnen, bei einem angesetzten Zeitaufwand von 125 Stunden. Somit bewertet die Bank die Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz in Höhe von 5.000 Euro. Möchte der Bauherr sich ein Angebot von der Bank erstellen lassen, muss er bei dieser eine Auflistung über alle geplanten Eigenleistungen einreichen. Dazu sollte er sich, vor Vertragsabschluss, von der Baufirma eine Aufstellung der Material- und Lohnkosten für die gewünschten Eigenleistungen geben lassen. 

Doch nicht nur für die Bank sollten Häuslebauer ihre Eigenleistungen berechnen, sondern auch für sich. Die Muskelhypothek geht mit einem nicht unerheblichen Zeitaufwand einher. Deshalb ist es unbedingt erforderlich, vorab zu ermitteln, wie lang die anvisierten Arbeiten den Bauherren sowie eventuelle Helfer in Anspruch nehmen werden und ob sie in einem solchen Maß Zeit und Kraft investieren können. Schließlich müssen alle Leistungen in der Freizeit erbracht werden. Um den zeitlichen Aufwand der Eigenleistungen zu berechnen, teilt man die gesparten Lohnkosten durch den Stundensatz.

Beispiel: Sie wollen Maler- und Tapezierarbeiten in Höhe von 5.000 Euro erbringen. Die Handwerksfirma setzt einen Stundenlohn von 40 Euro an. Die Arbeitszeit, die sie investieren müsste, betrüge 125 Stunden. Berücksichtigt werden müsste jedoch, dass Laien in der gleichen Zeit höchstens zwei Drittel der Arbeit einer Fachkraft schaffen, sodass zu den 125 Stunden noch rund 40 Stunden hinzugerechnet werden sollten. Würden Sie die Arbeiten innerhalb von zwei Wochen ausführen wollen, müssten Sie zu zweit jeden Tag pro Person rund 5,5 Stunden Arbeit veranschlagen.

Ein weiterer wichtiger Punkt: Heimwerker zahlen für Fliesen oder Farben häufig höhere Preise als Bauunternehmen, da Letztere von Mengenrabatten profitieren. Meist haben Laien auch nicht für alle Arbeiten das passende Werkzeug parat – müssen also noch einiges anschaffen. Verschnittenes Material oder ungeeignete Baustoffe beanspruchen den Geldbeutel ebenso. Auch diese zusätzlichen Kosten müssen bei der Kalkulation berücksichtigt werden.

• Biallo-Tipp: Stellen Sie die Ersparnisse durch die Muskelhypothek den Kosten gegenüber. Falls Sie extra unbezahlten Urlaub für die Eigenleistungen nehmen und teure Materialien anschaffen müssen, könnte dies Ihre finanziellen Vorteile deutlich reduzieren. Dann fragt sich, ob sich Ihre Mühen überhaupt auszahlen.

Die Muskelhypothek birgt aber noch weitere Risiken. So kann sie zum einen den ganzen Bauablauf stören und dadurch das Vorhaben verteuern. Je nachdem, welche Arbeiten der Bauherr übernimmt, müssen sich diese wie ein Rädchen in den Zeitplan der anderen Gewerke einfügen. Sprengen sie aber den zeitlichen Rahmen, blockiert dies die nachfolgenden Handwerker. Wenn der Bauherr beispielsweise zu lange braucht, um das Bad zu fliesen, kann der Installateur die Sanitärobjekte nicht anschließen.

Solche Verzögerungen können hohe Mehrkosten nach sich ziehen. Das ist vor allem der Fall, wenn der Häuslebauer die Arbeiten nicht wie geplant selbst schafft oder sie fehlerhaft erledigt hat und letztendlich doch eine Handwerksfirma damit beauftragen muss. Weil gute Handwerker oft lange ausgebucht sind, kann sich dann im ungünstigsten Fall der Einzugstermin um Monate verzögern. So muss der Häuslebauer nicht nur die zusätzlichen Handwerkerkosten tragen, sondern auch noch für einen längeren Zeitraum die doppelte Belastung aus Miete und Raten. Eventuell benötigt er dann sogar eine Nachfinanzierung.

• Biallo-Tipp: Planen Sie Ihre Eigenleistungen schon im Vorfeld mit einem Bausachverständigen und listen Sie mit diesem auf, welche Arbeiten Sie selbst ausführen können und möchten. Übernehmen Sie nur einfache Tätigkeiten, die möglichst keinen Einfluss auf andere Gewerke haben. Das können Hilfsarbeiten wie Abbrucharbeiten sein, oder Sie graben beispielsweise Spalten für Zuleitungen oder bringen Dämmmaterial zwischen die Dachsparren ein. Auf Nummer sicher gehen Sie, wenn Sie mit der Muskelhypothek erst beginnen, nachdem das Haus fertiggebaut und abgenommen ist.

Wenn der Bauherr Eigenleistungen erbringt, übernimmt die Baufirma für diese und damit verbundene Folgeschäden keine Garantie. Um Ärger, Zwist und Folgekosten zu vermeiden, sollte der Vertrag mit der Baufirma genaue Angaben darüber enthalten, welche Leistungen die Handwerker erbringen und welche der Häuslebauer übernimmt.

• Biallo-Tipp: Überprüfen Sie die Vorarbeiten der Baufirma gründlich auf Mängel. Im Zweifelsfall sollten Sie Nachbesserungen einfordern. Beginnen Sie mit Ihren eigenen Teilleistungen erst, nachdem Sie die Arbeiten der Handwerker abgenommen haben. Ihre eigenen Arbeiten sollten Sie dann wiederum vom Bauleiter abnehmen lassen, ehe die Profis mit den nächsten Arbeitsschritten weitermachen. Durch bestimmte Vertragsklauseln versuchen manche Bauunternehmen den Ausschluss der Gewährleistung noch zu erweitern.

Solche Vertragsklauseln können folgendermaßen lauten:

"Bei sämtlichen Eigenleistungen entfällt eine Gewährleistung, ebenso für unsere Bauleistungen, die von den Eigenleistungen des Auftraggebers abhängig sind beziehungsweise auf diese aufbauen."

Derartige Klauseln sind jedoch nicht zulässig, da sie auch die Gewährleistung für die Fälle ausschließt, in denen ausschließlich die Leistungen des Auftragnehmers selbst mangelhaft sind. Stehen solche Klauseln im Vertrag, sollte der Bauherr dies nicht akzeptieren, um sicherzugehen, nicht für Mängel aufkommen zu müssen, die er nicht selbst verursacht hat.

• Biallo-Tipp: Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie sich vor Vertragsschluss durch einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt zu allen eventuell auftretenden Haftungsfragen beraten lassen.

Unerlässlich bei Bauvorhaben ist die sogenannte Bauherrenhaftpflichtversicherung, denn sie haftet für Schäden gegenüber Dritten. Somit ist der Bauherr abgesichert, wenn jemand Schadensersatzansprüche aufgrund von Sach- oder Personenschäden erhebt. In Schadensfällen überprüft der Versicherer die Ansprüche und wehrt gegebenenfalls unberechtigte Forderungen ab, die Police wird dann quasi zur Rechtsschutzversicherung.

Sie tritt auch bei Schäden im Rahmen der Muskelhypothek ein – für den Bauherren, aber auch für dessen Helfer. Dem Versicherer sollte jedoch mitgeteilt werden, dass Eigenleistungen erbracht werden, da manche Anbieter einen Zuschlag darauf erheben. Wer sich von Freunden oder Verwandten auf der Baustelle helfen lässt, benötigt auch eine Bauhelferunfallversicherung.

Der Bauherr ist verpflichtet, die Helfer bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft zu melden. Dies muss spätestens sieben Tage nach Baubeginn erfolgen, ansonsten drohen Bußgeldstrafen. Unerheblich ist dabei, ob die Bauhelfer bezahlt werden oder wie lange sich das Bauvorhaben hinzieht. Für den Häuslebauer oder die Häuslebauerin gilt die Versicherungspflicht nicht, weil sie Eigentümer des Hauses sind und somit als Unternehmer eingestuft werden. Es besteht jedoch für sie die Möglichkeit, sich freiwillig über die Berufsgenossenschaft zu versichern.

• Biallo-Tipp: Wer umfangreicheren Versicherungsschutz wünscht, kann zusätzlich auch eine private Bauhelferversicherung für sich und seine Helfer abschließen. Solche Policen haften auch für Personenschäden, für welche die Versicherten selbst verantwortlich sind, beispielsweise durch Stolpern oder Ausrutschen. Zudem zahlen sie auch Invaliditätssummen aus, während die Pflichtversicherung nur Rentenzahlungen leistet.

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Lassen Sie sich von einem unabhängigen Sachverständigen beraten

Unabhängig von Ihrem handwerklichen Geschick – lassen Sie sich vor Vertragsschluss mit der Baufirma unbedingt von einem unabhängigen Sachverständigen beraten. Klären Sie unter dieser Hilfestellung, welche Eigenleistungen Sie und Ihre Helfer übernehmen können und welche Materialien Sie dazu benötigen. Ein Sachverständiger sollte dann auch die laufende, baufachliche Kontrolle der Eigenleistungen übernehmen.

Besprechen Sie mit den Bauhelfern den Umfang ihres Einsatzes

Besprechen Sie ebenfalls im Voraus mit Ihren helfenden Verwandten oder Freunden, welche Aufgaben sie übernehmen können. Berechnen Sie außerdem, wie viel Zeit sie wöchentlich auf der Baustelle verbringen können. Wie viele Stunden kann jeder neben der regulären Arbeitszeit auf dem Bau aushelfen? Wie viele Urlaubstage sind Sie bereit für die Muskelhypothek zu opfern?

Vermeiden Sie Überforderungen

Schätzen Sie möglichst realistisch ein, wie viel Kraft und Zeit Sie für den Bau aufbringen können. Nach der Arbeit jeden Tag dort tätig zu werden, kann schnell zu Überlastung und Konflikten innerhalb der Familie führen. Planen Sie also Pufferzeiten ein oder erbringen Sie die Eigenleistungen überwiegend am Wochenende. Von Vorteil ist es, wenn Sie sich auf zwei bis drei Gewerke konzentrieren, die einen hohen Lohn- und geringen Materialanteil enthalten. Im Idealfall folgen diese nicht direkt aufeinander. Auf diese Weise schaffen Sie sich Erholungspausen vor Ihrem nächsten Einsatz.

Stimmen Sie sich mit der Baufirma über die Muskelhypothek ab

Wägen Sie gut ab, welche Eigenleistungen Sie tatsächlich gut erbringen können und inwieweit sich Ihr Einsatz für Sie auszahlt. Stimmen Sie die Eigenleistungen mit der Baufirma ab und legen Sie vertraglich genau fest, welche Gewerke Sie übernehmen und welche die Baufirma.

Berücksichtigen Sie Qualitätsansprüche bei Förderdarlehen

Bedenken Sie, dass bestimmte Förderdarlehen, etwa eine KfW-Förderung oder die der Förderinstitute der Bundesländer, mit technischen Mindestanforderungen und energetischen Standards verknüpft sind. Sie erhalten ein solches Darlehen nur dann, wenn Ihr Bauvorhaben den Vorgaben entspricht – das gilt natürlich auch in Bezug auf die Muskelhypothek.

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