Ablauf Hausbau: Schritt für Schritt ins Eigenheim

In Deutschland wird zu wenig Wohnraum gebaut. Nur 79 Prozent des jährlichen Bedarfs deckt die derzeitige Bautätigkeit ab. Zu diesem Ergebnis kommt ein Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) vom Juni 2024. Dabei ist der Wunsch nach Wohneigentum nach wie vor groß – auch in der jungen Generation, wie aktuelle Befragungen zeigen. Die niedrige Bautätigkeit liegt also eher an den widrigen Rahmenbedingungen wie den hohen Baukosten und Darlehenszinsen. Zumindest die Bauzinsen sind jedoch zuletzt wieder auf rund 3,3 Prozent bei zehnjähriger Zinsfestschreibung gesunken. Dadurch rückt die Realisierung des Traums vom Eigenheim wieder für mehr Menschen in greifbare Nähe.

Doch wie das Projekt Hausbau angehen? Wie baut man ein Haus Schritt für Schritt? Grundsätzlich gliedert sich ein Bauprojekt in sechs Phasen. Lesen Sie, was bei welcher Bauphase des Hauses ansteht und worauf Sie beim jeweiligen Schritt achten sollten, damit der Ablauf des Neubauprojekts reibungslos funktioniert und die Hausbau-Kosten nicht explodieren.

Grundstück suchen und finden

Wie fange ich an, wenn ich ein Haus bauen will? Sollten Sie nicht bereits Bauland besitzen, geht es im ersten Schritt an die Suche nach einem geeigneten Grundstück.

Idealerweise wissen Sie in dieser Phase des Hausbaus schon, wie Sie bauen möchten: Schwebt Ihnen ein individuell geplantes Architektenhaus, ein Haus vom Bauträger oder ein Fertighaus vor? Denn davon hängt ab, ob Sie sich überhaupt auf die Suche nach passendem Bauland begeben müssen. Bei einem Bauträgerobjekt zum Beispiel können Sie sich den Aufwand sparen, weil Sie die Immobilie gleich mit dem Grundstück kaufen. Haben Sie vor, ein vorgefertigtes Haus aus der Fabrik zu bauen, könnte sich die Grundstücksfrage für Sie ebenfalls vereinfachen, da viele Fertighaushersteller auch bei der Baulandsuche unterstützen.

Grundstückssuche: Worauf Sie dabei achten sollten

Wer auf Baugrundsuche geht, sollte sich vor allem Zeit dafür nehmen. Denn bebaubare Grundstücke sind in vielen Gegenden rar. Legen Sie vorab fest, wie viel der Grund kosten darf. Finanzierungsprofis raten, schon vor Suchbeginn eine erste Finanzierungsberatung in Anspruch zu nehmen, um die individuellen Budgetgrenzen herauszufinden. Mitunter haben die Finanzierungsexperten auch Kontakte an der Hand, die bei der Grundstückssuche helfen können. “Der Berater kann meist auch einschätzen, ob die Lage gut ist, sodass die Immobilie bei Bedarf – zum Beispiel bei einem unvorhersehbaren beruflichen Umzug – zügig und möglichst wertstabil verkauft werden kann”, sagt Thomas Hein, Vertriebsleiter der Immobilienfinanzierung bei der ING-DiBa.

Bebauungsplan, Bauvoranfrage, Baulasten

Haben Sie Ihr Wunschgrundstück gefunden, sollten Sie es auf Bebaubarkeit prüfen. Fragen Sie dazu beim zuständigen Bauamt nach: Im Bebauungsplan der Gemeinde oder Stadt können Sie nachlesen, welche Bauregeln einzuhalten sind. Liegt das Grundstück in einem Gebiet, für das kein Bebauungsplan existiert, oder ist es ungünstig geschnitten, kann eine Bauvoranfrage sinnvoll sein. Mit ihr klären Sie, ob Ihre Baupläne grundsätzlich genehmigungsfähig wären. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie schon wissen, wie Ihr Haus aussehen soll. Lassen Sie deshalb einen Architekten oder Bauplaner einen Lösungsvorschlag erarbeiten, den der Planungsprofi dann bei der Behörde einreicht.

Darüber hinaus lohnt sich ein Blick in Grundbuch und Baulastenverzeichnis beim zuständigen Bauamt. Denn auch eine Baulast kann die Bebaubarkeit einschränken – etwa die Duldung einer bis an die Grundstücksgrenze reichenden Scheune des Nachbarn.

Tipps für die Grundstückssuche

Je mehr unterschiedliche Wege Sie bei der Suche nach dem passenden Grundstück einschlagen, desto wahrscheinlicher ist es, dass Sie fündig werden. Lassen Sie daher nichts unversucht!

• Richten Sie einen Suchassistenten mit Ihren Daten bei gängigen Immobilien- und Kleinanzeigenportalen ein.
   
• Hinterlegen Sie Ihren Grundstückswunsch in den Immobiliendatenbanken von Banken und anderen möglichen Darlehensgebern.
   
• Informieren Sie Verwandte, Freunde und Kollegen, dass Sie Bauland suchen.
   
• Platzieren Sie eine Suchanfrage in der gewünschten Wohngegend, etwa am schwarzen Brett des Supermarkts oder in Social-Media-Nachbarschaftsgruppen.
   
• Fragen Sie beim Bauamt nach Baulücken und bebaubaren Flächen.
   
• Achten Sie auf Spaziergängen auf freie Bauplätze und Bauträgerobjekte.
   
• Engagieren Sie einen Makler.

Finanzierung des Baugrundstücks

Sie haben das ideale Bauland gefunden? Dann besteht der nächste Schritt im Hausbau-Ablauf darin, das Grundstück zu finanzieren, sollten Sie den Kaufpreis nicht aus eigenen Mitteln bezahlen können. 

Finanzierungsbedarf für das Grundstück ermitteln

Als Erstes ermitteln Sie dazu den exakten Finanzierungsbedarf. Zum Kaufpreis des Grundstücks müssen Sie noch folgende Nebenkosten rechnen:

• Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises je nach Bundesland
• Gebühren für Notar und Grundbucheintrag zwischen 1,5 bis 2 Prozent vom Kaufpreis

Optional können diese Posten hinzukommen:

• Maklerprovision: je nach Region bezahlt der Käufer üblicherweise bis zu 3,57 Prozent des Kaufpreises
• Vermessungs- und Erschließungskosten je nach den Gebührensätzen der Kommune
• Kosten für Bodengutachten zwischen 0,3 bis 0,5 Prozent der Baukosten

Thomas Hein von der ING rät: “Wenn man zunächst nur die Finanzierung des Grundstücks plant, sollte man schon eine Größenordnung des künftigen Hausbaus in Erfahrung bringen und entsprechende Angebote einholen. Damit kann dann berechnet werden, ob der benötigte Gesamtbetrag überhaupt finanziert werden kann.”

Beispielrechnung: Kosten Grundstückskauf

Die Angaben in der Beispielrechnung beziehen sich auf ein fiktives Grundstück in Rheinland-Pfalz mit einer Fläche von 800 Quadratmetern und einem Quadratmeterpreis von 205 Euro.

Quelle: biallo.de; nach eigener Recherche.

Wichtig: Bei den Grundstückskosten gibt es erhebliche regionale Unterschiede, weshalb die Angaben in der Beispielrechnung nur Anhaltspunkte liefern können.

Grundstück kaufen: Welche Darlehensart soll ich wählen?

Sollten Sie zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs schon absehen, dass sich der Baubeginn noch einige Zeit verzögert, empfiehlt es sich, das Grundstück über ein gesondertes Darlehen zu finanzieren. So umgehen Sie, dass die Bank hohe Bereitstellungszinsen für das Vorhalten der Darlehensmittel für das Bauvorhaben im Anschluss verlangt.

Finanzieren Sie dann das Grundstück mit einem variablen Darlehen. Das ist ein Kredit, bei dem die Zinsen üblicherweise alle drei Monate an die aktuelle Zinslage angepasst werden. Später tilgen Sie dann diesen Kredit komplett mit dem Annuitätendarlehen fürs Haus, das eine lange Zinsbindung hat – und zwar ohne, dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Der Vorteil dieser Finanzierungsvariante: Sie als Darlehensnehmer profitieren von günstigeren Kreditzinsen, als wenn Sie zwei getrennte Finanzierungen für Grundstück und Haus abschließen würden. Der Grund: Der Darlehensgeber für das zweite Darlehen muss nicht an zweiter Stelle als Gläubiger im Grundbuch eingetragen werden. Denn nach der Löschung des ersten Darlehens im Grundbuch steht er an erster Stelle. Dadurch erhält der Geldgeber mehr Sicherheit, weil er bei einer Zwangsversteigerung auch als Erstes ausbezahlt werden würde. Dieses geringere Risiko “belohnt” er in der Regel mit günstigeren Konditionen.

Statt zuerst das Grundstück und später das Gebäude zu kaufen, gibt es auch Neubauvarianten, bei denen Sie beides gleichzeitig erwerben, beispielsweise bei einem Objekt vom Bauträger. Weil Sie dann nur ein Darlehen benötigen, brauchen Sie sich hier keine Gedanken über die erstrangige Absicherung im Grundbuch zu machen.

Wichtig: Bei Immobilienkäufen, auch bei einem Grundstückskauf, läuft nichts ohne notarielle Beteiligung. Der notarielle Kaufvertrag wird immer gemeinsam bei einem Beurkundungstermin im Notariat geschlossen.

Planungsphase Haus

Als Nächstes ist bei der üblichen Vorgehensweise eines Hausbaus die Planungsphase an der Reihe. Gemeinsam mit Ihrem Baupartner legen Sie fest, wie das Haus aussehen wird. In diesem Schritt klären Sie Fragen wie:

• Soll das Gebäude massiv Stein auf Stein oder aus Holz erstellt werden?
• Möchten Sie schlüsselfertig bauen oder Eigenleistungen einbringen?
• Was für ein Haustyp ist vorgesehen? Wünschen Sie sich zum Beispiel einen Bungalow, ein freistehendes Satteldachhaus oder ein Mehrgenerationenhaus?
• Wie energieeffizient soll das Gebäude sein?
• Wie soll der Grundriss des Hauses aussehen?
• Wann kann es auf der Baustelle losgehen?

So läuft die Planungsphase beim Architektenhaus ab 

Planen Sie mit einem Architekten, wird er Ihnen zunächst eine Entwurfsplanung erstellen. Diese enthält auch einen groben zeitlichen Ablauf des Hausbaus und eine Kostenschätzung, mit der Sie schon einmal Finanzierungsangebote einholen können. Dann macht sich der Planer an den Eingabeplan, mit dem er den Bauantrag beim zuständigen Bauamt stellt. Die Behörde entscheidet dann über die Baugenehmigung. Das kann bis zu sechs Monate in Anspruch nehmen. Währenddessen bereitet der Architekt meist schon einmal die Ausführungsplanung mit detaillierteren Informationen für die spätere Bauphase vor.

Hausbau: Energieeffizienz und Nachhaltigkeit lohnen sich

Wer ein besonders energieeffizientes und nachhaltiges Gebäude plant, leistet einen Beitrag zum Klimaschutz und profitiert nach dem Einzug von niedrigen Energiekosten sowie einem gesunden Wohnklima. Auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit des Hauses zu achten, kann sich aber auch schon bei der Finanzierung der Immobilie auszahlen. Beispielsweise in Konditionsvorteilen, die manche Baufinanzierer für den Bau klimaschonender Häuser gewähren. So bietet etwa die Allianz bei der Finanzierung von Häusern mit den guten Energieeffizienzklassen A und B einen Konditionsvorteil von 0,10 Prozentpunkten auf Sollzins. Bei den Häusern mit sehr guten Energieeffizienzklassen A+ gibt es sogar einen Konditionsvorteil von 0,20 Prozentpunkten. Bei der Baufinanzierung für energieeffizientes Wohnen von 1822direkt beträgt der Zinsabschlag für besonders energieeffiziente Immobilien der Energieeffizienzklassen A und A+ 0,05 Prozentpunkte pro Jahr (Stand: November 2024).

KfW-Förderung für klimafreundliche Neubauten

Darüber hinaus können Baufamilien besonders klimafreundlicher Häuser von zinsgünstigen Krediten der KfW-Förderbank profitieren. Ein förderfähiges Haus darf nur wenig Energie verbrauchen, nicht mit Öl, Gas oder Biomasse beheizt werden und muss Anforderungen in puncto Nachhaltigkeit erfüllen.

Neben dem allgemeinen Programm “Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (KFN)”, bei dem eine Darlehenssumme von bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit möglich ist, hat die KfW noch das Programm “Wohneigentum für Familien” im Portfolio. Bei gleichen Gebäudevoraussetzungen können hierüber noch höhere Förderkredite bis zu 270.000 Euro abgerufen werden – allerdings nur von Familien mit Kindern und Alleinerziehenden mit geringem bis mittlerem Einkommen. Seit 1. Oktober 2024 hat die KfW zudem das Programm “Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment – Wohngebäude (KNN)” im Angebot, bei dem die energetischen Fördervoraussetzungen für einen maximalen Kredit von 100.000 Euro nicht ganz so streng sind wie bei den anderen beiden Fördervarianten. Das KNN-Programm ist jedoch für Mehrfamilienhäuser konzipiert und enthält für die einzelnen Wohnungen strikte Vorgaben zur Mindestanzahl von Räumen, abhängig von der Wohnfläche.

Höhere Förderdarlehen mit QNG-Siegel

Außer beim KNN gibt es am meisten Fördergeld für Neubauten, die das staatliche „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) “ tragen. Dafür muss allerdings eine Beraterin oder Berater für Nachhaltigkeit den Bau begleiten (mehr Infos über www.qng.info) und das Haus am Ende von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle geprüft und mit dem QNG-Siegel ausgezeichnet werden. “Für eine Einzelzertifizierung für ein Einfamilienhaus muss die Baufamilie mit Kosten um die 35.000 Euro rechnen”, sagt Baubiologin und Nachhaltigkeitsberaterin Marlene Korff vom Münchner Ingenieurbüro Greengineers. Günstiger kann es werden, wenn der Architekt gleichzeitig Energie- und Nachhaltigkeitsberater ist.

Marlene Korff empfiehlt: “Sollten Sie nicht schon einen Baupartner ins Auge gefasst haben, suchen Sie sich einen Fertighaushersteller, der seine Baureihen bereits QNG-vorzertifizieren hat lassen. Denn dann kostet die Individualzertifizierung Ihres Hauses nur noch vergleichsweise wenig.” Die Kosten für die Nachhaltigkeitsberatung liegen dann zwischen 4.000 und 10.000 Euro. Für die Zertifizierung kommen noch einmal Kosten von einigen 100 Euro obendrauf.

Ein weiterer Tipp von Marlene Korff, der hilft, die Zertifizierungskosten niedrig zu halten, ist, statt eines Einfamilienhauses ein Haus für zwei Parteien zu bauen. Denn: “Mit zwei Wohneinheiten erhält man den KfW-Kredit in doppelter Höhe.” Das hat auch im Hinblick auf die Nutzbarkeit der Immobilie Vorteile, etwa wenn man im Alter nur noch die barrierefreie Wohnung im Erdgeschoss nutzen und die andere Wohnung vermieten möchte.

KfW-Förderung für klimafreundliche Neubauten im Überblick

Quelle: kfw.de, Stand: 21. November 2024

Hinweis: Die Zinsen der KfW-Förderkredite ändern sich regelmäßig. Die aktuellen Konditionen finden Sie in der Konditionenübersicht auf kfw.de.

Finanzierung des gesamten Bauvorhabens

Im zeitlichen Ablauf des Hausbaus folgt spätestens nun im vierten Schritt die Ausarbeitung der Finanzierung des Bauvorhabens. Die üblichste ist die Finanzierung über ein Annuitätendarlehen. Mit den Stellschrauben anfänglicher Tilgungssatz, Sollzinsbindung, Recht auf Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel können Sie die Baufinanzierung individuell anpassen.

Prüfen Sie zudem, ob Sie staatliche Förderung bekommen können. Über die KfW-Förderbank gibt es zinsgünstige Darlehen für den Bau von selbstgenutztem Wohneigentum (KfW-Wohneigentumsprogramm) sowie für klimafreundliche Neubauten, die Sie ebenso wie Bausparverträge als Baustein in Ihren Finanzierungsmix einbinden können.

Baunebenkosten berücksichtigen

Wichtig für eine solide Baufinanzierung ist, dass Sie bei der Berechnung der Gesamtkosten sorgfältig vorgehen und die Nebenkosten, die beim Hausbauen immer anfallen, berücksichtigen. Um die Baunebenkosten abschätzen zu können, lässt sich folgende Faustformel anwenden: Etwa fünf bis zehn Prozent der gesamten Anschaffungskosten aus Grundstückskauf und Hausbau kostet das Einholen der Baugenehmigung, das Einrichten der Baustelle, das Erstellen eines Bodengutachtens, das Entfernen von Altlasten auf dem Grundstück, die Erschließung, Versicherungen usw. Wer erst Bauland kauft und dann das Haus errichtet, zahlt einen Großteil dieser Baunebenkosten schon im Zuge des Grundstückskaufs. Auch ein Teil der Erwerbsnebenkosten von zehn bis 15 Prozent, zu denen etwa die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchkosten zählen, wurde dann bereits beglichen. Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten beim Hausbau etwa auf um die 20 Prozent der Gesamtkosten.

Wie viel kostet der Hausbau?

Ein durchschnittliches neu gebautes Einfamilienhaus mit einer Größe von rund 131 Quadratmetern auf einem 458 Quadratmeter großen Grundstück hat nach dem Europace Hauspreisindex EPX im Oktober 2024 in Deutschland 559.241 Euro gekostet. Grundsätzlich sind die Baukosten in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Laut Statistischem Bundesamt haben sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2022 um rund 94 Prozent verteuert.

Kostenbeispiel: Diese Kosten fallen beim Hausbau an

Die folgende Beispielrechnung zeigt, wie sich die Kosten für einen Hausbau zusammensetzen. Die Angaben beziehen sich auf ein fiktives Gebäude mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern auf einem 800 Quadratmeter großen Grundstück. Das Bauland hat die Familie zu einem früheren Zeitpunkt gekauft und erst später bebaut.

Quelle: biallo.de; nach eigener Recherche.

Hinweis: Die Grundstücks- und Baukosten variieren stark je nach Lage und Region. Deshalb können die Angaben in der Beispielrechnung nur grobe Anhaltspunkte liefern

Wenn Sie nicht mit einem Fertighaushersteller bauen, kommt das Honorar für den Architekten noch hinzu. Auch Finanzierungskosten wie die Zinsen für die Baufinanzierung oder Bereitstellungszinsen gehören zu den Baunebenkosten. Wer KfW-Förderdarlehen nutzt, muss zudem noch die Kosten für den Energie- beziehungsweise Nachhaltigkeitsberater einrechnen. Nicht vergessen sollten Sie auch, dass häufig zusätzlich noch Ausgaben für die Miete ab dem Grundstückskauf bis zum Einzug ins Haus, für eine Einbauküche, den Umzug und für die Außenanlagen anfallen.

Warum Eigenkapital wichtig ist

Damit Sie ein Darlehen für Ihr Bauvorhaben erhalten, sollten Sie eine bestimmte Summe an Eigenkapital einsetzen. Verbraucherschützer und Finanzierungsexperten empfehlen, mindestens 20 Prozent, besser noch 30 Prozent der Baukosten aus eigenen Mitteln einzubringen. Je mehr eigenes Geld Sie fürs Bauen einsetzen können, desto besser. Denn eine höhere Eigenkapitalquote wirkt sich im Allgemeinen positiv auf die Zinskonditionen aus, weil der Kreditgeber nur ein niedrigeres Risiko eingehen muss.

Zahlung Zug um Zug: Besonderheit der Baufinanzierung

Anders als bei einem Immobiliendarlehen wird die Darlehenssumme bei einer Baufinanzierung nicht in einem Rutsch, sondern in Teilbeträgen Zug um Zug je nach Baufortschritt ausbezahlt. Damit die Bank die Teilsummen des Darlehens übernimmt, muss der Darlehensnehmer die entsprechenden Rechnungen von Handwerkern oder dem Bauträger als Nachweis der erbrachten Bauleistungen vorlegen.

Die Bauphase

Sobald die Baubehörde die Baugenehmigung erteilt hat, beginnt die konkrete Bauphase: Das Haus entsteht. Im Grunde genommen handelt es sich dabei sogar um zwei Bauphasen: Zunächst wächst der Rohbau in die Höhe, dann kommt der Innenausbau an die Reihe.

Da jedoch auf einer Baustelle nicht immer alles glatt läuft, sollten Sie bereits vor dem ersten Spatenstich einige Versicherungen abschließen. Insbesondere eine Bauherrenhaftpflicht- und eine Bauleistungsversicherung sind unabdingbar. Denn für die Sicherheit am Bau ist stets der Bauherr oder die Bauherrin verantwortlich, auch wenn es sich um ein Fertighaus handelt. Er oder sie haftet für Schäden, die im Zusammenhang mit dem Bau entstehen. Der Versicherungsschutz dieser speziellen Bauherrenversicherungen gilt bis zur Fertigstellung des Gebäudes.

Die wichtigsten Versicherungen beim Hausbau

Im Folgenden finden Sie eine Übersicht, welche Versicherungen bei einem Hausbau sehr wichtig oder auch notwendig sind:

Vor dem Bau zur Absicherung der Finanzierung:

• Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung
• Berufsunfähigkeitsversicherung

Während der Bauphase:

• Bauherrenhaftplicht: Diese schützt vor den finanziellen Folgen, wenn dritte Personen oder deren Besitz durch das Bauvorhaben zu Schaden kommen.
   
• Bauleistungsversicherung: Die Police greift bei Schäden durch Sturm oder Hochwasser am halbfertigen Gebäude, aber auch bei Beschädigung durch Vandalismus oder Diebstahl.
   
• Rohbauversicherung: Sie ersetzt Schäden durch Feuer, Sturm oder Hagel. Viele Versicherer bieten bereits einen Schutz für die Bauphase innerhalb der Wohngebäudeversicherung an. Dann wird nach der Fertigstellung automatisch aus der Rohbauversicherung eine Wohngebäudeversicherung.
   
• Private Unfallversicherung: Diese ist vor allem für Baufamilien interessant, die Eigenleistung einbringen. Die Versicherung lässt sich auch für Helfer am Bau abschließen.

Alexander Weber, Hauptabteilungsleiter der Debeka Bausparkasse, empfiehlt beim Bau eines Fertighauses nach speziellen Tarifen zu fragen. Denn: “Aufgrund der häufig kürzeren Bauzeit gegenüber konventionellen Gebäuden bieten viele Versicherer sowohl für die Bauherrenhaftpflicht als auch für die Bauleistungsversicherung einen vergünstigten Sondertarif für Fertighäuser an.”

Nach dem Bau:

• Wohngebäudeversicherung
• Hausratversicherung

Baukontrolle: Baufortschritt regelmäßig prüfen!

Während das Haus allmählich Konturen annimmt, sollten Sie die Baustelle regelmäßig besuchen und in Augenschein nehmen. Denn nur so können Sie prüfen, ob der als nächstes zur Zahlung anstehende Bauabschnitt tatsächlich abgeschlossen wurde. Auch Baumängel lassen sich während des Baus besser entdecken als nach der Fertigstellung.

Wer sich die Baukontrolle nicht zutraut oder einfach auf Nummer sicher gehen möchte, kann sich von einem Bausachverständigen begleiten lassen. Die Fachfrau oder der Fachmann entdeckt oft auch versteckte Baumängel und erkennt, wenn minderwertiges Material eingesetzt wird. Für Mitglieder des Bauherren-Schutzbunds kostet eine solche baubegleitende Qualitätskontrolle eines Einfamilienhauses mit 110 Quadratmetern ohne Keller etwa 3.000 bis 3.800 Euro (ohne Fahrtkosten).

Bauabnahme und Einzug

Der letzte Schritt und damit der offizielle Abschluss des Hausbaus ist die Bauabnahme. Sie besteht in der Regel aus einer gemeinsam mit dem Baupartner durchgeführten Schlussbegehung des Gebäudes, bei dem ein Abnahmeprotokoll erstellt wird. Dabei prüfen Sie, ob alles wie vereinbart ausgeführt wurde.

So läuft die formelle Bauabnahme ab

Checken Sie das Haus am besten schon ein paar Tage vor dem Abnahmetermin gründlich auf Baumängel. Es empfiehlt sich, sich dabei einen Bausachverständigen an die Seite zu holen. Notieren Sie alle Problemstellen, die Ihnen gemeinsam auffallen. Bei der formellen Bauabnahme dokumentieren Sie schließlich alle problematischen Stellen möglichst ausführlich und mit Fotos im Protokoll. Nur so ist das Bauunternehmen später verpflichtet, die Mängel zu beheben. Wenn Sie wegen vorhandener Mängel eine Vertragsstrafe geltend machen oder Geld einbehalten möchten, muss das ebenfalls im Abnahmeprotokoll vermerkt werden, damit Sie Anspruch darauf haben.

Grundsätzlich sind Sie als Bauherr zur Abnahme verpflichtet, wenn die erbrachte Leistung im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei ist. Das geschieht, indem Sie das Abnahmeprotokoll unterschreiben. Wenn die Bauarbeiten noch nicht abgeschlossen sind oder ein gravierender Baumangel vorliegt, können Sie die Abnahme verweigern.

Folgen der Bauabnahme

Die Bauabnahme ist auch deswegen ein sehr wichtiger Schritt beim Hausbau, weil es durch sie zur sogenannten Umkehr der Beweislast kommt. Das heißt, nach der Abnahme müssen Sie dem Bauunternehmen nachweisen, dass ein nicht bereits gerügter Mangel vorliegt. Vorher war es andersherum: Das Unternehmen musste im Streitfall beweisen, dass es sich nicht um einen Mangel handelt. Darüber hinaus geht auch das Risiko für Beschädigungen oder Zerstörung der Bauleistung durch äußere Einflüsse von der Baufirma auf Sie über. Mit dem Tag der Abnahme hat der Auftragnehmer zudem Anspruch auf Bezahlung und wird die Schlussrechnung stellen. Es beginnt die Gewährleistungsfrist.

Vorsicht vor stillschweigender Abnahme

Wenn Sie die Schlussrechnung ohne Abnahme zahlen oder vor der Bauabnahme ins Haus einziehen, kann das Gebäude als abgenommen gelten, ohne dass Sie dies offiziell erklärt hätten. Als abgenommen gilt das Haus auch dann, wenn Sie auf die Aufforderung des Bauunternehmens zur formellen Bauabnahme hin nicht reagieren und den angesetzten Abnahmetermin verstreichen lassen. Dann tritt die sogenannte fiktive Abnahme ein.

Vor dem Einzug noch erledigen

Nach der Bauabnahme müssen Sie noch das Ende der Bauarbeiten der Baubehörde melden. Diese prüft dann, ob beim Bau alle Auflagen der Baugenehmigung eingehalten wurden und nimmt das Gebäude ebenfalls ab. Hat auch der Schornsteinfeger bestätigt, dass die Abgasanlage sicher und funktionstüchtig ist, steht Ihrem Einzug ins neue Zuhause nichts mehr im Wege.