Bausparvertrag: Wie er funktioniert – Bausparen einfach erklärt!

Bausparen ist eine traditionelle Finanzierungsform für Immobilienkäufer und Bauherren. Es gilt als solide, sichere und transparente Sparvariante mit dem Anrecht auf eine zinsstabile und günstige Baufinanzierung. Denn mit einem Bausparvertrag lassen sich günstige Kreditkonditionen für die Immobilienfinanzierung sichern.

Neben Zinssicherheit während der gesamten Laufzeit bietet das Bausparen weitere Vorteile. Zudem ist diese Finanzierungsform transparent und flexibler als viele denken. Ob ein Bausparvertrag eine sinnvolle Lösung ist, hängt aber immer auch von verschiedenen individuellen Faktoren ab.

Wir erklären Ihnen, was ein Bausparvertrag eigentlich genau ist, wie er funktioniert, wie Sie ihn abschließen können, welche Kosten dabei entstehen und was die Vor- und Nachteile beim Bausparen sind.

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Idee und Prinzip des Bausparens

Das Bausparen hat eine lange Tradition. Bereits um 1775 entstand im englischen Birmingham die erste Bausparkasse. In Deutschland gründete Pastor von Bodelschwingh 1885 in Bielefeld die erste Bausparkasse, die Bausparkasse für Jedermann. Doch erst nach dem Ersten Weltkrieg setzte sich der Bauspargedanke hierzulande so richtig durch und es entstanden moderne Bausparkassen wie die Bausparkasse Wüstenrot oder die BHW Bausparkasse*.

Heute hat in Deutschland fast jeder zweite Haushalt mindestens einen Bausparvertrag. Aktuell gibt es insgesamt 15 Bausparkassen, zehn private Institute und fünf Landesbausparkassen. Alle vereint eine Idee: Ein Zusammenschluss von bauwilligen Sparerinnen und Sparern führt schneller zum Ziel, als wenn jeder allein für sich auf Wohneigentum sparen würde.

Das Bausparkollektiv

Bausparen funktioniert also nach dem Kollektivprinzip: Viele Bausparerinnen und Bausparer zahlen in einen gemeinsamen Topf Geld ein. Aus diesem Guthaben-Topf erhalten andere Mitglieder des Bausparkollektivs, die schon einige Zeit eingezahlt haben, von der Bausparkasse ein zinsgünstiges Darlehen für die Finanzierung einer Immobilie oder einer Sanierung. Sie zahlen dann wiederum jeweils die Tilgung ihres Darlehens zurück in den Bauspartopf und es entsteht ein Kreislauf.

Zinssicherheit bis zur letzten Rate: Wie sicher sind Bausparverträge?

Bausparverträge zählen zu den sichersten Anlage- und Finanzierungsformen überhaupt. Sie bieten Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit. Denn bereits bei Vertragsschluss steht fest, welche Guthabenzinsen es während des Ansparens gibt und welche Darlehenszinsen auf das spätere Bauspardarlehen anfallen.

Ein Zinsänderungsrisiko ist daher nicht vorhanden. Weil die Darlehen aus den Einnahmen des Bausparkollektivs bedient werden, besteht im Grunde auch kein Liquiditätsrisiko. Über die gesetzliche Einlagensicherung sind Bausparguthaben außerdem bis zu 100.000 Euro bei einer Pleite der Bausparkasse abgesichert.

Vorteile und Nachteile beim Bausparen

Mit einem Bausparvertrag können Sie sich günstige Kreditkonditionen für Ihre Immobilienfinanzierung sichern. Das bietet Ihnen eine gewisse Kalkulationssicherheit. Zudem sind bei einem Bausparvertrag in der Darlehensphase jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich – anders als bei einem Bankdarlehen. Auch dass sich Bausparkassen mit einer nachrangigen Eintragung der Grundschuld im Grundbuch zufriedengeben, bringt Vorteile. Nicht zuletzt spricht auch die Möglichkeit, bei einem Bausparvertrag staatliche Förderung etwa über die Vermögenswirksamen Leistungen (VL) oder auch den Wohn Riester einzubringen, für das Bausparen.

Die Kehrseite der Medaille: Beim Bausparen werden die vergleichsweise niedrigen Darlehenszinsen durch besonders niedrige Guthabenzinsen in der Ansparphase erkauft und es gibt keine absolute Planungssicherheit, weil der Zuteilungszeitpunkt nicht exakt vorausgesagt werden kann. Das liegt an der speziellen Funktionsweise des Bausparens, die auf dem Kollektivgedanken beruht. Ob ein Bausparvertrag eine sinnvolle Lösung ist, hängt somit von verschiedenen individuellen Faktoren ab.

Vorteile eines Bausparvertrags

• Zinssicherheit von Vertragsbeginn bis -ende bei den Sparzinsen wie bei den Darlehenszinsen
• Günstige Darlehenszinsen
• Staatliche Förderung wie Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und Wohn Riester kann eingebracht werden
• Bonuszahlungen für junge Bausparer zwischen 16 und 25 Jahren
• Sondertilgungen jederzeit in beliebiger Höhe möglich
• Bausparkassen geben sich mit einer nachrangigen Absicherung im Grundbuch ohne Zinsaufschläge zufrieden
• Für Kleindarlehen unter 50.000 Euro (beispielsweise für eine Modernisierung) günstigere Zinsen als bei einem Hypothekendarlehen oder Ratenkredit
• Ein Bausparvertrag kann gut auch im Finanzierungsmix verwendet werden. Dabei wird der größere Teil der Baufinanzierung von einem Annuitätendarlehen, der kleinere Teil über das Bauspardarlehen gestellt.

Nachteile eines Bausparvertrags

• Niedrigere Sparzinsen als marktüblich
• Zeitpunkt der Kreditzuteilung ist nicht garantiert 
• Bauspardarlehen müssen vergleichsweise schnell zurückgezahlt werden, daher sind relativ hohe Tilgungsraten notwendig.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag kombiniert einen Sparvertrag mit einem Immobiliendarlehen. Die Idee: Man spart bereits lange vor dem eigentlichen Immobilienkauf oder Hausbau Guthaben an und legt so rechtzeitig den Grundstein für den künftigen Erwerb von Immobilieneigentum. Ist ein bestimmter Anteil Eigenkapital aufgebaut, wird das Darlehen von der Bausparkasse ausgezahlt.

Wohnwirtschaftliche Verwendung des Bauspardarlehens

Einen Bausparvertrag schließt man mit einer Bausparkasse ab. Der Zweck eines Bausparvertrags ist immer wohnwirtschaftlicher Art. Das heißt, das Bauspardarlehen muss zur Finanzierung wohnwirtschaftlicher Maßnahmen eingesetzt werden. Dazu gehören:

• der Bau oder Kauf von Wohnimmobilien
• der Erwerb von Bauland und Erbbaurechten an Bauland zum Bau von vorwiegend zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden
• der Erwerb von Wohnrechten, etwa bei einem Einkauf in ein Altenheim
• die Zahlung von Erschließungsbeiträgen oder Kaufnebenkosten für Wohngebäude
• die Renovierung und Modernisierung von Wohnimmobilien
• die Finanzierung von Einbaumöbeln wie einer Küche
• die Ablösung anderer wohnwirtschaftlicher Darlehen
• das Auszahlen von Miterben von Wohneigentum.

In der Regel verlangt die Bausparkasse einen Nachweis über die wohnwirtschaftliche Verwendung des Darlehens.

Bedeutung von Bausparsumme, Regelsparbeitrag & Co.

Wer einen Bausparvertrag abschließen möchte, sieht sich unweigerlich mit einigen Fachbegriffen konfrontiert. In einem Bausparvertrag werden die geplante Bausparsumme, die monatliche Sparrate (Regelsparbeitrag), die Zinsen und die Darlehenssumme festgelegt.

Bausparsumme: Die Bausparsumme ist der Betrag, über den der Bausparvertrag abgeschlossen wird. Sie setzt sich aus den Sparleistungen und dem Darlehen zusammen. Meist beträgt das Verhältnis dabei 50 : 50, letztlich hängt es aber von der Bausparkasse und dem jeweils gewählten Tarif ab. Die Bausparsumme bestimmt die Höhe der Abschlussgebühr, außerdem hängt von ihr die Laufzeit des Bausparvertrags und der Regelsparbeitrag beziehungsweise der Tilgungsbetrag des Darlehens ab.

Regelsparbeitrag: Mit dem Regelsparbeitrag ist der Betrag gemeint, den der Bausparer monatlich an die Bausparkasse entrichtet, mit der er also seinen Bausparvertrag bespart. Je nach Tarif beträgt der Regelsparbeitrag zwischen drei und zehn Promille der Bausparsumme. In der Regel wird dieser bei Vertragsabschluss festgelegt, jedoch ist der Bausparer hier flexibel und der Sparbeitrag kann bei Bedarf angepasst werden oder auch einmal ganz ruhen. Allerdings gilt: Je mehr eingezahlt wird, desto schneller erhält man das Darlehen.

Mindestsparguthaben: Die Regelsparbeiträge müssen so lange auf das Bausparkonto eingezahlt werden, bis das im Vertrag vereinbarte Mindestparguthaben erreicht ist. Je nach gewähltem Bauspartarif beträgt das Mindestsparguthaben meist 30, 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme.

Die drei Phasen des Bausparens: Verlauf eines Bausparvertrags

Nach Abschluss eines Bausparvertrags und Festlegung der Bausparsumme, ist der Verlauf stets gleich: Die klassische Form des Bausparens besteht aus drei zeitlich aufeinander folgenden Phasen: Der Ansparphase, der Zuteilungsphase und der Darlehensphase. 

Ansparphase: Guthaben ansparen und Eigenkapital aufbauen

Gleich nach Abschluss des Bauspartvertrags beginnt die sogenannte Ansparphase. Zuerst spart der Kunde Eigenkapital an, indem er monatlich einen vorab bestimmten Regelsparbeitrag in den Vertrag einzahlt. Solange, bis das vereinbarte Mindestsparguthaben erreicht ist. Dies beträgt – je nach Tarif – einen gewissen prozentualen Anteil (häufig 30 bis 50 Prozent) der Bausparsumme. Es kann auch mit unregelmäßigen Beträgen und Einmalzahlungen angespart werden. Alle Einzahlungen auf dem Bausparkonto werden verzinst.

• Hinweis: In der Ansparphase ist der Zins auf das Guthaben meist niedriger als marktüblich. Dieser Bausparzins wird bei Vertragsabschluss festgeschrieben.

Für die Ansparphase wird keine konkrete Laufzeit festgelegt. Die bei Vertragsabschluss berechnete Bauspar-Laufzeit ist eigentlich nur eine Richtschnur, die angibt, wie lange es mit den gewählten Regelsparbeiträgen dauert, bis das Mindestsparguthaben erreicht ist. Ändern sich die Raten, verändert sich natürlich auch die Länge der Ansparphase.

Zuteilungsphase: Der Bausparvertrag wird zuteilungsreif

Die Zuteilungsphase beginnt nach Abschluss der Ansparphase. Mit der Zuteilungsreife des Bausparvertrags erhält die Bausparerin oder der Bausparer das Anrecht, sich die gesamte Bausparsumme aus angespartem Guthaben und Darlehensbetrag auszahlen zu lassen. Damit der Bausparvertrag zuteilungsreif wird, müssen mehrere Kriterien erfüllt sein:

• Erreichen des vereinbarten Mindestsparguthabens
• Erreichen der vereinbarten Mindestsparzeit (Mindestlaufzeit)
• Erreichen einer bestimmten Bewertungszahl.

Das Erreichen des Mindestsparguthabens ist die wichtigste Voraussetzung, damit ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird. Weitere Voraussetzungen für die Zuteilungsreife sind das Erreichen der vereinbarten Mindestsparzeit, also der vertraglich festgelegten Mindestdauer der Ansparphase, sowie einer bestimmten Bewertungszahl. Mit Letzterer „benoten“ die Bausparkassen Sparleistung und Spardauer des Bausparers. In sie fließen verschiedene Beurteilungskriterien ein, wie beispielsweise die bereits erreichte Höhe des Bausparguthabens, die Regelmäßigkeit der Sparleistungen, die bisherige Vertragslaufzeit und nicht zuletzt auch die verfügbaren liquiden Mittel der Bausparkasse. Anhand welcher Einzelkriterien und welcher Berechnungsmethode die Bewertungszahl ermittelt wird, ist je nach Bausparkasse unterschiedlich. Je nach Bausparkasse und gewähltem Tarif kann die zu erreichende Mindestbewertungszahl eine andere sein.

Bauspardarlehen speisen sich aus den Einnahmen der Bausparer in der Gemeinschaft. Wann ein Bauspardarlehen zugeteilt werden kann, ist also auch vom Sparfleiß der anderen Bausparer im Kollektiv abhängig. Deshalb können und dürfen Bausparkassen nicht schon bei Vertragsschluss den genauen Zuteilungszeitpunkt des Darlehens nennen. Ob der Vertrag zuteilungsreif ist, erfährt der Einzelne daher immer erst durch eine Mitteilung der Bausparkasse.

In der Zuteilungsphase muss der Bausparer außerdem die Entscheidung treffen, wie er oder sie mit dem Bausparvertrag weitermachen möchte. Folgende Möglichkeiten bestehen:

• Den Bausparvertrag einfach weiter besparen
• Sich das Bausparguthaben auszahlen lassen
• Sich das Bauspardarlehen auszahlen lassen
• Die Inanspruchnahme des Bauspardarlehens verschieben.

Es besteht also keine Verpflichtung, nach der Zuteilung das Darlehen abzurufen. Wer möchte, kann sich auch nur sein Bausparguthaben auszahlen und den Vertrag ruhen lassen oder weiter besparen. Allerdings darf die Bausparkasse den Vertrag dann zehn Jahre nach der Zuteilung kündigen.

• Biallo-Lesetipp: Die Verbraucherzentrale rät, die Kündigungen von Bausparverträgen zu prüfen und sich seine Bonuszinsen zu sichern.

Darlehensphase: Mit monatlichen Raten Schulden tilgen

Möchte der Bausparer nach der Zuteilung über die gesamte Bausparsumme verfügen, startet mit deren Auszahlung die Darlehensphase. In dieser zahlt der Bausparer das Bauspardarlehen Rate für Rate zurück. Die Höhe des Bauspardarlehens ist die Differenz zwischen der Bausparsumme und dem in der Ansparphase aufgebauten Bausparguthaben. Der Darlehenszins wurde bereits bei Abschluss des Bausparvertrags festgelegt. Somit erfolgt die Tilgung des Bauspardarlehens mit einer regelmäßigen Rate zu einem vorab vereinbarten Effektiv- und Sollzins. Dies macht die Rückzahlung transparent und verlässlich. Die Darlehensphase kann der Bausparer jederzeit und kostenfrei durch Sondertilgungen verkürzen.

Bausparvertrag abschließen – wie und wo?

Einen Bausparvertrag schließt man üblicherweise bei einer Bausparkasse über einen Berater ab. So können Sie beispielsweise in den Filialen der Sparkassen Bausparverträge der Landesbausparkassen (LBS)* abschließen. Die Bausparkasse Schwäbisch Hall arbeitet eng mit den Genossenschaftsbanken zusammen. Die BHW Bausparkasse AG* gehört zur Deutschen Bank, weshalb man über BHW-Produkte in den Filialen der Deutschen Bank beraten wird. Die Debeka Bausparkasse gehört zur Debeka-Gruppe, einem Versicherungs- und Finanzdienstleistungskonzern. Die Alte Leipziger Bauspar AG* ist Teil der ALH Gruppe, die ebenfalls Versicherungen anbietet. Auch die Signal Iduna Bauspar AG* gehört zu einem Versicherungsunternehmen. Die private BKM Bausparkasse Mainz* hat ein Netz aus Fachberatern, die auch eine persönliche Beratung vor Ort anbieten.

Bausparvertrag online abschließen

Immer mehr setzt sich das Online-Geschäft auch bei den Bausparkassen durch. So ist es mittlerweile bei vielen Bausparkassen möglich, Bausparverträge bequem und schnell online abzuschließen, zum Beispiel bei der BKM* oder auch bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

Kosten bei einem Bausparvertrag

Bausparkassen verlangen beim Abschluss eines Bausparvertrags eine Abschlussgebühr. Zusätzlich erheben manche Bausparkassen noch jährliche Gebühren. Die als Servicepauschale, Konto- oder Bearbeitungsgebühren bezeichneten Jahresentgelte sind jedoch nach aktueller Rechtsprechung zum Teil unzulässig. Die Verbraucherzentralen empfehlen daher Bausparern, bereits gezahlte Kontogebühren zurückzufordern. Hier bekommen Sie weitere Informationen.

Bausparvertrag Abschlussgebühr

Mit Abschluss eines Bausparvertrags wird die Abschlussgebühr fällig. Sie beträgt meist zwischen 1,0 und 1,6 Prozent der Bausparsumme und muss einmalig gezahlt werden. Bei einer Bausparsumme von 40.000 Euro macht die Abschlussgebühr somit zwischen 400 Euro und 640 Euro aus. Meist kann der Bausparkassenkunde entscheiden, ob er die Abschlussgebühr von den ersten Sparraten abziehen lässt oder ob er sie in einem Betrag zahlt. Bei einer Erhöhung der Bausparsumme während des laufenden Vertrags wird eine zusätzliche Abschlussgebühr fällig. Andersherum erstattet die Bausparkasse eine zu viel gezahlte Abschlussgebühr bei einer Reduzierung der Bausparsumme nicht.

Gibt es auch Bausparverträge ohne Abschlussgebühr?

Bausparkassen verlangen nahezu immer eine Abschlussgebühr. Denn diese Gebühr wurde von den Gerichten als zulässig anerkannt. Sollte ein Bauspartarif keine Abschlussgebühr vorsehen, ist daher genaues Hinschauen gefragt. Die fehlende Abschlussgebühr könnte sich negativ auf die Konditionen des Bausparvertrags auswirken.

Für wen lohnt sich ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag als reine Geldanlage ist aufgrund der niedrigen Guthabenzinsen fast immer ein Verlustgeschäft, oft sogar dann, wenn man die staatliche Förderung beim Bausparen nutzen kann. Zum reinen Vermögensaufbau eignen sich andere Anlagen wie zum Beispiel ein ETF-Sparplan besser.

Die Zinswende hat Bausparverträge aber in anderer Hinsicht wieder attraktiver gemacht: Nämlich für all diejenigen, die sich vor steigenden Bauzinsen schützen möchten. Wer einen Immobilienkauf oder Bau des Eigenheims erst in einigen Jahren plant, der kann sich mit einem jetzt abgeschlossenen Bausparvertrag günstige Darlehenszinsen sichern. Die steigenden Hypothekenzinsen haben daher 2022 zu einem Comeback des Bausparens geführt. Vor diesem Hintergrund lohnt sich ein Bausparvertrag vor allem aus psychologischer Sicht für:

• Eigenheimbesitzer, die sich für Modernisierungen und Renovierungen ihrer Immobilie wappnen möchten. Insbesondere energetische Sanierungen stehen angesichts steigender Energiepreise und der verschärften Klimaschutzvorgaben für Gebäude für viele Hauseigentümer in naher Zukunft auf der To-do-Liste.

• Immobilieneigentümer, die sich mit einem Bausparvertrag günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern möchten.

• Menschen, die von staatlichen Förderungen beim Bausparen profitieren und sich einen Immobilienwunsch erfüllen möchten.

• Junge Leute zwischen 16 und 25 Jahren, die den Bausparvertrag als Geldanlage nutzen möchten. Der Grund: Bausparer unter 25 sind nicht an die wohnwirtschaftliche Verwendung gebunden, wenn sie die Wohnungsbauprämie nutzen. Außerdem bieten viele Bausparkassen Boni für junge Sparer.

• Berufsanfänger, die wenig verdienen und daher die vollen Fördergelder abschöpfen können.

Bausparvertrag und Steuererklärung

Auch Bausparer müssen auf die Zinseinkünfte aus ihrem Bausparvertrag Steuern zahlen. Es handelt sich um Kapitalerträge, auf die Abgeltungsteuer anfällt. Konkret sind 25 Prozent Kapitalertragsteuer, 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer an das Finanzamt abzuführen.

Doch mit einem Freistellungsauftrag können sich Bausparer von der Abgeltungsteuer befreien lassen. Bei Ledigen liegt die Grenze der durch einen Freistellungsauftrag nicht zu versteuernden Kapitalerträge bei einem jährlichen Betrag von 1.000 Euro, bei Paaren sind es maximal 2.000 Euro pro Jahr. Diese Freibeträge gelten für alle Kapitalerträge des Steuerpflichtigen, also auch für solche, die aus anderen Kapitalanlagen wie dem Bausparvertrag entstehen. Es ist daher möglich, den Freibetrag auf mehrere Finanzdienstleister, Bausparkassen und Banken aufzuteilen.