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Auf einen Blick
  • Eigenheimkäufer stöhnen über hohe Immobilienpreise. Ein Preistreiber sind die enormen Grundstückskosten. Eine günstige Alternative bietet das Erbbaurecht. Dabei erwerben Immobilienkäufer nur das Objekt, nicht aber das Grundstück.

  • Die Ersparnis durch das Erbbaurecht ist durchaus signifikant. Allerdings hat das Modell zahlreiche Tücken und Nachteile, die Käufer unbedingt beachten sollten.

  • Wie funktioniert das Erbbaurecht, wer besitzt welche Rechte und Pflichten und wo liegen die Vor- und Nachteile?
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Immobilien sind teuer. Das liegt vor allen an den hohen Grundstückskosten. Eine Alternative bietet das Erbbaurecht. Die sogenannte Erbpacht erspart Käufern den teuren Grundstückskauf und macht Immobilien erschwinglich. Viele Gemeinden und vor allem Kirchen verpachten immer wieder Flächen und Grundstücke zu günstigen Konditionen an Bauwillige.

Der Eigenheimerwerb mit Erbbaurecht senkt in der Regel die Finanzierungskosten, ohne Fragezeichen ist das Modell aber nicht. Ein wichtiger Punkt: Die Pachtverträge laufen nicht endlos. Nach einer festgelegten Zeit, in der Regel nach 60 bis 99 Jahren, endet der Pachtvertrag. Vor diesem Problem stehen derzeit viele Pächter. Laut einer Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbandes laufen rund 22 Prozent der deutschen Pachtverträge bis zum Jahr 2030 aus. Betroffene müssen rechtzeitig aktiv werden.

 

Was ist Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht beinhaltet das Recht, eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu errichten. Als Gegenleistung für dieses Recht zahlt der Erbbauberechtigte einen Pachtzins an den Grundstückseigentümer.

Die Grundlage für das Erbbaurecht bildet ein Erbbaurechtsvertrag, der notariell beurkundet wird. Das Erbbaurecht wird an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Im Erbbaurechtsvertrag wird festgelegt, wer das Erbbaurecht ausüben darf, wie lange es gilt und wie hoch der Pachtzins ist. Der Erbbauberechtigte kann das Erbbaurecht weiterverkaufen, vererben oder beleihen.

Immobilienfinanzierung geht weit über die Frage der Kreditzinsen hinaus

Immobilienkäuferinnen und -käufer stehen vor großen Herausforderungen: Die Immobilienpreise sind auf Rekordniveau, jetzt steigen auch noch die Bauzinsen. Dieser Beitrag beleuchtet, wie in dieser anspruchsvollen Gemengelage eine attraktive Finanzierung für den Bau oder Kauf einer Immobilie gelingen kann:  Zinsanstieg und Rekordpreise – Immobilienfinanzierung wird anspruchsvoller.
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Laufzeit des Erbbaurechts

Erbbaurechtsverträge sind befristet. Sie laufen in der Regel 60 bis 99 Jahre. Der Vertrag kann nach Ende der Laufzeit beliebig oft verlängert werden.

Wichtig: Bei Kauf einer Erbbaurecht-Immobilie wird die Laufzeit des bestehenden Erbbaurechtsvertrages nicht neu festgelegt, sondern der Käufer übernimmt die "Restlaufzeit" des Vorbesitzers. Dies spielt besonders bei der Finanzierung eine Rolle, denn viele Banken fordern, dass das Darlehen bei Finanzierung einer Immobilie mit Erbbaurecht mindestens 15 Jahre vor Ende des Erbbaurechtsvertrages abbezahlt sein muss.

 

Was ist der Erbbauzins?

Wie bereits erwähnt, erhält der Erbbaurechtsgeber als Ausgleich für die Nutzung seines Grundstücks einen Erbbauzins. Die Pachthöhe wird zwischen den Parteien individuell vereinbart und vertraglich sowie im Grundbuch festgeschrieben.

Der jährlich zu zahlende Erbbauzins berechnet sich aus einem bestimmten Prozentsatz des Bodenwerts. In bestehenden Verträgen sind drei bis fünf Prozent des Verkehrswertes des betreffenden Grundstücks üblich. Der Erbpachtzins kann alle drei bis fünf Jahre angepasst werden, auch sogenannte Indexverträge mit Inflationsausgleich sind möglich.

Im Vergleich zur Höhe früherer Hypothekenzinsen, sind drei bis fünf Prozent Pachtzins relativ günstig. Inzwischen hat das langjährige Zinstief diesen Vorteil jedoch aufgezehrt. Vielerorts gibt es daher Bestrebungen, den Erbbauzins in der Höhe zu verringern.

 

Wer sind die Erbbaurechtsgeber?

Erbbaurechtsgeber kann so ziemlich jeder sein. In der Regel werden die Pachtgrundstücke aber von privat oder von einer Kommune, Kirche oder Stiftung bereitgestellt.

Die Vorteile des Erbbaurechts:

Der Vorteil für Immobilienkäufer liegt auf der Hand: Sie sparen sich die Finanzierungskosten für den teuren Grund, dafür zahlen sie jeden Monat eine moderate Pachtgebühr. Die Ersparnis macht den Schritt ins Eigenheim oft erst möglich. Die Verbraucherzentralen unterstützen das Instrument. In einem Positionspapier fordern sie, eine „sozial ausgestaltete Erbpacht wieder stärker in den Fokus zu rücken“.

 

So viel Ersparnis bringt die Erbpacht

Wie viel Ersparnis für Eigenheimkäufer drin ist, zeigt folgendes Beispiel: Angenommen ein Haus kostet 600.000 Euro, der Käufer besitzt 100.000 Euro Eigenkapital. Das Haus kann im Erbbaurecht erworben werden, die Grundstückskosten betragen 30 Prozent des Kaufpreises, also 180.000 Euro. Zieht man den Betrag vom Verkehrswert der Immobilie ab, verringert sich der Kaufpreis auf 420.000 Euro. Abzüglich Eigenkapital muss der Käufer also noch 320.000 Euro finanzieren. Bei einem Baudarlehen mit zwanzigjähriger Zinsbindung zu 1,4 Prozent Sollzins kostet ihn das bei vier Prozent Anfangstilgung monatlich 1.440 Euro. Inklusive der festgesetzten Pachtgebühr von 375 Euro für das Grundstück beläuft sich die Gesamtbelastung auf 1.815 Euro.

  • Zum Vergleich: Müsste der Käufer das Grundstück mitfinanzieren, läge die monatliche Belastung aufgrund des deutlich höheren Kredits bei 2.250 Euro. Die Erbpacht sorgt also für eine Entlastung von 435 Euro pro Monat, binnen 20 Jahren summiert sich der Vorteil auf knapp 105.000 Euro!

Die Ersparnisse im Überblick

Kauf mit Grundstück

Verkehrswert 600.000 €
 Eigenkapital Käufer  100.000 €
 Abzüglich Grundstückskosten  0,00 €
 Verbleibender Finanzierungsbetrag  500.000 €
 Kosten Hypothekendarlehen pro Monat  2.250 €
 Pachtgebühr Grundstück  0,00 €
 Monatliche Belastung  2.250 €

Kauf ohne Grundstück

Verkehrswert 600.000 €
 Eigenkapital Käufer  100.000 €
 Abzüglich Grundstückskosten  180.000 €
 Verbleibender Finanzierungsbetrag  320.000 €
 Kosten Hypothekendarlehen pro Monat  1.440 €
 Pachtgebühr Grundstück  375 €
 Monatliche Belastung  1.815 €

Ersparnis durch Erbpacht: 435 € pro Monat / Gesamtersparnis über 20 Jahre: 104.400 Euro

Anmerkung: Immobiliendarlehen mit 20-jähriger Zinsbindung zu 1,4 Prozent Sollzins, Anfangstilgung 4 Prozent, Erbbauzins 2,5 % vom Grundstücksbetrag. Quelle: biallo.de; eigene Berechnungen.

 

Kritik und Stolpersteine beim Erbbaurecht

Kosten der Erbpacht:

Das obige Rechenbeispiel zeigt, dass selbst in der aktuellen Niedrigzinsphase der Immobilienkauf im Erbbaurecht günstiger sein kann als ein Komplettkauf inklusive Grundstück. Das gilt erst recht, sollten die Hypothekenzinsen steigen. Höhere Darlehenskosten vergrößern den Kostennachteil für Käufer, die die Immobilie plus das Grundstück kaufen.

Zwei Gesichtspunkte sollten aber unbedingt mit bedacht werden.

  1. Die Länge der Pacht
  2. Die Höhe des Pachtzinses

Pachtlänge

Im Gegensatz zum herkömmlichen Immobilienerwerb mit Hypothekenkredit, bei dem der Käufer das Grundstück erwirbt und nach Tilgungsende schuldenfrei ist, laufen Pachtvertrag und Pachtzins beim Erbbaurechtsnehmer unbefristet weiter. Das heißt, während Grundstückskäufer mit einem Ende ihrer monatlichen Belastung rechnen können, müssen Grundstückspächter theoretisch bis ans Lebensende weiterzahlen.

Der anfängliche finanzielle Vorteil des Erbbauberechtigten wird so nach vielen Jahren aufgebraucht sein und langsam in einen Nachteil umschwenken. Erbpächter sollten sich also ganz genau überlegen, was sie wollen und langfristig planen.

Achtung: Die Erbpacht endet auch dann nicht, wenn Kinder das Haus erben oder das Objekt verkauft wird. Solange der Pachtvertrag besteht, muss gezahlt werden.

Pachthöhe

Ebenfalls ungünstig auf die Gesamtkosten kann sich eine Anpassung des Pachtzinses nach oben auswirken. Erbpachtverträge sehen häufig vor, dass der Erbbaurechtsgeber den Erbpachtzins in regelmäßigen Abständen anheben kann. Alle drei Jahre ist dies möglich.

Die Orientierungsgröße für Zinsanpassungen ist häufig die Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Steigt die Inflation, kann sich im Lauf der Jahre eine beträchtliche Erhöhung des Erbpachtzinses gegenüber der Anfangsbelastung ergeben. Dagegen ist in der Regel nicht vorgesehen, dass bei rückläufiger Inflationsrate der Erbbauzins nach unten angepasst wird.

Kostenfalle

Selbst bei niedriger Inflation, kann sich die Erbpacht verteuern. Denn der Erbbaurechtsgeber ist berechtigt, von Zeit zu Zeit eine Neubewertung des Grundstückswertes vorzunehmen. Aufgrund der stark gestiegenen und aktuell weiter steigenden Bodenrichtwerte kann dies zu einer erheblichen Verteuerung der Erbpacht führen. Viele Experten sehen in der Bodenpreisentwicklung die größte Gefahr für das Erbbaurechtsmodell.

  • Beispiel: Würde sich im obigen Beispiel der Grundstückswert von 180.000 auf 360.000 Euro verdoppeln, müsste der Pächter monatlich 750 Euro statt 375 Euro Pacht bezahlen. Damit wäre der Vorteil des Erbbaurechts fast aufgebraucht.

Um den hohen Grundstückskosten zu begegnen und Wohneigentum insbesondere für junge Familien zu ermöglichen, verpachten Städte und Kommunen immer wieder Bauland zu günstigen Konditionen. So hat zum Beispiel Hamburg erklärt, strategisch wichtige städtische Grundstücke vermehrt im günstigen Erbbaurecht zu vergeben.

Biallo-Tipp:

Die Initiative „Aktion pro Eigenheim“ informiert auf ihren Webseiten über Fördermittel und günstiges Bauland von über 600 Städten und Gemeinden.

Finanzierungskosten

Bei der Finanzierung von Bauvorhaben haben Erbbauberechtigte oft schlechte Karten. Kreditgeber machen nämlich häufig einen Unterschied bei ihren Konditionen, je nachdem, ob der Kreditnehmer das Land kauft oder es pachtet. In der Praxis zeigt sich, dass Bauwillige oft höheres Eigenkapital einbringen müssen, um gleiche Konditionen zu erhalten als die Eigentümer von Grundstücken. Auch eine kurze Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags kann zu Zinsaufschlägen führen. Manche Bank verweigert auch die Finanzierung.

Wertsteigerung

Während Grundstückseigentümer von der Wertsteigerung von Grund und Boden profitieren gehen Erbbauberechtigte leer aus. Da ihnen das Grundstück nicht gehört, haben sie keinen Anteil am Wertzuwachs des Bodens. Im Gegenteil: Je mehr der Wert des Grundstücks steigt, desto mehr besteht die Gefahr – je nach Anpassungsklausel – durch einen höheren Erbbauzins zur Ader gelassen werden. Hier machte vor wenigen Jahren ein Fall in Hamburg Schlagzeilen, als die Stadtregierung die Pachtforderungen verzehnfachen wollte.

Eingeschränkte Handlungsfreiheit

Erbbaurechtsnehmer haben weniger Rechte als Grundstückseigentümer. So muss der Pächter den Erbpachtgeber um Zustimmung bitten, wenn er das Erbbaurecht belasten will, zum Beispiel für einen Modernisierungskredit. Auch wesentliche bauliche Erweiterungen bedürfen der Zustimmung des Grundstückseigentümers.

Öffentliche Lasten

Da der Erbbauberechtigte das Recht auf sämtliche Nutzungen am und auf dem Grundstück erhält, hat er im Umkehrschluss auch alle bestehenden und künftig entstehenden einmaligen und wiederkehrenden öffentlichen und privatrechtlichen Lasten zu tragen. Dazu gehören unter anderem die Anlieger- und Erschließungsleistungen, Steuern, Gebühren, Beiträge und Verkehrssicherungspflichten. Erbbauberechtigte müssen also damit rechnen, dass sie de facto wie ein Grundstücksbesitzer behandelt werden. Werden zum Beispiel Wege und Straßen am oder auf dem Grundstück gebaut oder ausgebaut, kann die Kommune den Pächter finanziell zur Verantwortung ziehen. Die langfristige Finanzplanung sollte solche Kosten unbedingt berücksichtigen.

Biallo-Tipp:

Nicht selten dauert es Jahre, bis die Kommune sich die Erschließungskosten zurückholt. Der Erbbaurechtsvertrag sollte daher exakt festschreiben, wer welche Lasten bis zu welchem Zeitpunkt zu tragen hat. In einem weiteren Artikel erklären wir Ihnen, wie die Erschließung eines Grundstücks funktioniert.

Hausverkauf

Rückt das Ende des Pachtvertrages näher, haben Pächter keine guten Karten, wenn sie ihr Haus verkaufen wollen. Denn je kürzer die Restlaufzeit des Pachtvertrages, desto schwieriger wird es, das Objekt zu veräußern. Wer will schon ein Objekt, bei dem unklar ist, was in zehn oder 15 Jahren mit dem Grundstück passiert? Schließlich droht der „Zwangsverkauf“ des Objekts, sollte der Pachtvertrag nicht verlängert werden. Diese Unsicherheit hat auch Auswirkungen auf den Preis. Um das Verkaufsrisiko einzuschränken, rät Immobilienexperte Lücke, „beim Abschluss des Vertrags gleich eine Verlängerungsoption für den Pachtvertrag mit zu vereinbaren“.

Biallo-Tipp:

Versuchen Sie bei Aushandlung des Pachtvertrags, die Möglichkeit einer flexiblen Nutzung für das Gebäude festzuschreiben. Vereinbaren Sie, dass auch eine gewerbliche Nutzung erlaubt ist. Das erweitert den Interessentenkreis bei einer späteren Veräußerung.

Pachtende

Läuft der Erbpachtvertrag definitiv aus, geht die Immobilie an den Grundstückseigentümer über. Damit der Pächter beziehungsweise seine Erben das Haus nicht ohne Entschädigung verlieren, wird üblicherweise im Pachtvertrag geregelt, welcher finanzielle Ausgleich ihnen zusteht.

Das Problem: Die Höhe der Entschädigung wird bereits zu Beginn der Vertragslaufzeit festgelegt. Zu diesem Zeitpunkt ist allerdings nur sehr vage abschätzbar, was die Immobilie in Zukunft einmal wert sein wird. Aufgrund des langen Zeithorizonts werden häufig Entschädigungssummen ausgehandelt, die deutlich niedriger sind, als die Immobilie am Ende tatsächlich wert ist.

Wichtig: Achten Sie auf eine attraktive Abfindungsregelung. So könnten zum Beispiel 100 Prozent des später zu ermittelnden Verkehrswertes als Entschädigungsrichtlinie vereinbart werden.

Vor- und Nachteile des Erbbaurechts im Überblick

Vorteile

Nachteile

Keine Anschaffungskosten für das Grundstück.

Keine Teilnahme an der Wertsteigerung von Grund und Boden (der Immobilienwert kann trotzdem steigen).

Niedriger Tilgungsdienst, da nur die Immobilie finanziert werden muss.

Laufende Zahlungsverpflichtung für den möglicherweise steigenden Erbbauzins.

Sicheres Wohnen über den vereinbarten Zeitraum; Wohnrecht vererblich und verkäuflich.

Gedämpfte Preiserwartung bei Veräußerung der Immobilie, insbesondere bei Auslaufen des Pachtvertrages.

Möglichkeit der Verlängerung des Erbbaurechts.

Zeitlich begrenztes Eigentumsrecht.

Möglichkeit des nachträglichen Erwerbs des Grundstückes.


Bei Heimfall Geldersatz des errichteten Objektes.


Quelle: biallo.de; eigene Recherche.

 

Was ist der sogenannte „Heimfall“?

Von Heimfall spricht man, wenn die Erbbaurecht-Immobilie in die Hände des Grundstückseigentümers übergeht. Der Heimfall ist in der Regel vertraglich vereinbart und tritt bei bestimmten Voraussetzungen ein. Dies kann zum Beispiel passieren:

  • wenn der Erbbauberechtigte zahlungsunfähig wird und die Pachtraten nicht mehr begleichen kann,
  • wenn gegen ihn Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts angeordnet wird,
  • wenn das Gebäude zweckentfremdet verwendet wird,
  • wenn das Gebäude verwahrlost oder nicht ausreichend versichert ist,
  • wenn bei Errichtung des Gebäudes in erheblichem Umfang vom genehmigten Bauplan abgewichen wird.

Tritt der Heimfall ein, hat der Erbbaurechtsnehmer Anspruch auf eine angemessene Vergütung durch den Grundstückseigentümer. Hierzu ist wichtig, dass der Erbbaurechtsvertrag festlegt, wie der Wert des Gebäudes für alle Beteiligten bindend ermittelt wird. Bei Wohngebäuden muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts betragen. Mit dem Haus übernimmt der Grundstückseigentümer auch alle Belastungen des Erbbaurechts.

Wichtig: Bei Ausarbeitung des Erbpachtvertrages sollten Interessenten darauf achten, dass nur wirklich triftige Gründe den Heimfall nach sich ziehen. Fälle wie ein dringender Eigenbedarf des Grundstückseigners sollten von vornherein ausgeschlossen sein.

 

Erbbaurecht und Steuern

Grunderwerbsteuer

Wer sich für eine Erbbaurecht-Immobilie entscheidet, kommt um die beim Immobilienkauf fällige Grunderwerbsteuer nicht herum – auch wenn lediglich ein Nutzungsrecht für den Boden und nicht das Grundstück selbst erworben wird.

Allerdings erfolgt die Ermittlung der Grunderwerbsteuer auf den Bodenanteil anders als beim klassischen Immobilienkauf. Im Ergebnis ist die Steuerlast deutlich geringer. Das Internetportal immoverkauf24.de gibt dazu folgendes Rechenbeispiel:

  • Der Erbbauzins beträgt jährlich 2.000 Euro, das Erbbaurecht besteht über 50 Jahre. Gemäß Bewertungsgesetz Anlage 9a beträgt der so genannte Kapitalwert bei dieser Restlaufzeit das 17,397-fache des Erbbauzinses, also insgesamt 34.794 Euro. Dieser Betrag wird mit der Grunderwerbsteuer belastet. Je nach Bundesland sind also 3,5 Prozent (Sachsen) bis 6,5 Prozent (beispielsweise Nordrhein-Westfalen) fällig. Ergebnis: Die zu zahlende Grunderwerbsteuer beträgt zwischen 1.218 und 2.262 Euro.

Grundsteuer

Auch die jährliche Grundsteuer muss vom Pächter des Grundstücks bezahlt werden, obwohl er nicht der Eigentümer des Bodens ist. Grund: Für den Fiskus ist von Belang, dass er der wirtschaftliche Eigentümer ist. Die Frage, wer juristisch gesehen als Eigentümer zu sehen ist, interessiert die Finanzbehörden nicht. Die Berechnung erfolgt nach den gleichen Kriterien wie beim klassischen Immobilienbesitz. Lesen Sie hierzu auch unseren ausführlichen Ratgeber zum Thema Grundsteuer.

Steuern bei Vermietung

Erbbauberechtigte sind nicht verpflichtet ihre Immobilie selbst zu bewohnen, sie können sie auch vermieten. Bei Vermietung sind die Mieterlöse steuerpflichtig, allerdings kann man die Erbbauzinsen im Jahr der Zahlung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.

Clevere Eigentümer, die die Pachtzinsen als Einmalbetrag im Voraus bezahlen, zum Beispiel um spätere Erhöhungen zu umgehen, können die Summe allerdings nicht in voller Höhe als Werbungskosten beim Finanzamt abrechnen. Vielmehr müssen sie über den Nutzungszeitraum zu gleichen Teilen verteilt werden.

Biallo-Tipp:

Wer die Einmalzahlung mit einem Kredit finanziert, darf die gezahlten Schuldzinsen in den Jahren der Zahlung ebenfalls als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzen.
 

Erbbaurecht: Ja oder Nein?

Will man ein Resumée ziehen, lässt sich Folgendes sagen: Stimmen die vertraglichen Rahmenbedingungen, dürfte das Erbbaurecht besser sein als ein lebenslanges Mieterdasein.

Gegenüber dem echten Immobilienerwerb, also dem Kauf von Objekt und Grundstück, stellt sich der Sachverhalt differenzierter dar. Beinhaltet der Erbbaurechtsvertrag nur noch eine geringe Restlaufzeit, zum Beispiel zehn oder 15 Jahre, und winkt danach kein neuer Anschlussvertrag, sollte man besser die Finger davon lassen. Drohen zeitnah deutliche Zinsanpassungen oder ist der Erbbauzins bereits teuer, rechnet sich die Erbpacht auf lange Sicht ebenfalls nicht.

Verhält sich der Grundstückseigentümer jedoch sozial, stellt einen neuen Pachtvertrag in Aussicht, verzichtet auf überdurchschnittliche Zinsanpassungen und gewährt überdies günstige Vertragsregeln bei Verkauf oder Pachtende, kann die Erbbau-Lösung eine echte Alternative zum Grundstückskauf sein.

Über den Autor Max Geißler
nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de. Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien). Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.
  Max Geißler