Immobilien sind teuer. Das liegt vor allen an den hohen Grundstückskosten. Eine Alternative bietet das Erbbaurecht. Die sogenannte Erbpacht erspart Käufern den teuren Grundstückskauf und macht Immobilien erschwinglich. Viele Gemeinden und vor allem Kirchen verpachten immer wieder Flächen und Grundstücke zu günstigen Konditionen an Bauwillige.
Der Eigenheimerwerb mit Erbbaurecht senkt in der Regel die Finanzierungskosten, ohne Fragezeichen ist das Modell aber nicht. Ein wichtiger Punkt: Die Pachtverträge laufen nicht endlos. Nach einer festgelegten Zeit, in der Regel nach 60 bis 99 Jahren, endet der Pachtvertrag. Vor diesem Problem stehen derzeit viele Pächter. Laut einer Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbandes laufen rund 22 Prozent der deutschen Pachtverträge bis zum Jahr 2030 aus. Betroffene müssen rechtzeitig aktiv werden.
Was ist Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht beinhaltet das Recht, eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu errichten. Als Gegenleistung für dieses Recht zahlt der Erbbauberechtigte einen Pachtzins an den Grundstückseigentümer.
Die Grundlage für das Erbbaurecht bildet ein Erbbaurechtsvertrag, der notariell beurkundet wird. Das Erbbaurecht wird an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Im Erbbaurechtsvertrag wird festgelegt, wer das Erbbaurecht ausüben darf, wie lange es gilt und wie hoch der Pachtzins ist. Der Erbbauberechtigte kann das Erbbaurecht weiterverkaufen, vererben oder beleihen.
Laufzeit des Erbbaurechts
Erbbaurechtsverträge sind befristet. Sie laufen in der Regel 60 bis 99 Jahre. Der Vertrag kann nach Ende der Laufzeit beliebig oft verlängert werden.
Wichtig: Bei Kauf einer Erbbaurecht-Immobilie wird die Laufzeit des bestehenden Erbbaurechtsvertrages nicht neu festgelegt, sondern der Käufer übernimmt die "Restlaufzeit" des Vorbesitzers. Dies spielt besonders bei der Finanzierung eine Rolle, denn viele Banken fordern, dass das Darlehen bei Finanzierung einer Immobilie mit Erbbaurecht mindestens 15 Jahre vor Ende des Erbbaurechtsvertrages abbezahlt sein muss.
Was ist der Erbbauzins?
Wie bereits erwähnt, erhält der Erbbaurechtsgeber als Ausgleich für die Nutzung seines Grundstücks einen Erbbauzins. Die Pachthöhe wird zwischen den Parteien individuell vereinbart und vertraglich sowie im Grundbuch festgeschrieben.
Der jährlich zu zahlende Erbbauzins berechnet sich aus einem bestimmten Prozentsatz des Bodenwerts. In bestehenden Verträgen sind drei bis fünf Prozent des Verkehrswertes des betreffenden Grundstücks üblich. Der Erbpachtzins kann alle drei bis fünf Jahre angepasst werden, auch sogenannte Indexverträge mit Inflationsausgleich sind möglich.
Im Vergleich zur Höhe früherer Hypothekenzinsen, sind drei bis fünf Prozent Pachtzins relativ günstig. Inzwischen hat das langjährige Zinstief diesen Vorteil jedoch aufgezehrt. Vielerorts gibt es daher Bestrebungen, den Erbbauzins in der Höhe zu verringern.
Wer sind die Erbbaurechtsgeber?
Erbbaurechtsgeber kann so ziemlich jeder sein. In der Regel werden die Pachtgrundstücke aber von privat oder von einer Kommune, Kirche oder Stiftung bereitgestellt.
Die Vorteile des Erbbaurechts:
Der Vorteil für Immobilienkäufer liegt auf der Hand: Sie sparen sich die Finanzierungskosten für den teuren Grund, dafür zahlen sie jeden Monat eine moderate Pachtgebühr. Die Ersparnis macht den Schritt ins Eigenheim oft erst möglich. Die Verbraucherzentralen unterstützen das Instrument. In einem Positionspapier fordern sie, eine „sozial ausgestaltete Erbpacht wieder stärker in den Fokus zu rücken“.
So viel Ersparnis bringt die Erbpacht
Wie viel Ersparnis für Eigenheimkäufer drin ist, zeigt folgendes Beispiel: Angenommen ein Haus kostet 600.000 Euro, der Käufer besitzt 100.000 Euro Eigenkapital. Das Haus kann im Erbbaurecht erworben werden, die Grundstückskosten betragen 30 Prozent des Kaufpreises, also 180.000 Euro. Zieht man den Betrag vom Verkehrswert der Immobilie ab, verringert sich der Kaufpreis auf 420.000 Euro. Abzüglich Eigenkapital muss der Käufer also noch 320.000 Euro finanzieren. Bei einem Baudarlehen mit zwanzigjähriger Zinsbindung zu 1,4 Prozent Sollzins kostet ihn das bei vier Prozent Anfangstilgung monatlich 1.440 Euro. Inklusive der festgesetzten Pachtgebühr von 375 Euro für das Grundstück beläuft sich die Gesamtbelastung auf 1.815 Euro.
- Zum Vergleich: Müsste der Käufer das Grundstück mitfinanzieren, läge die monatliche Belastung aufgrund des deutlich höheren Kredits bei 2.250 Euro. Die Erbpacht sorgt also für eine Entlastung von 435 Euro pro Monat, binnen 20 Jahren summiert sich der Vorteil auf knapp 105.000 Euro!