Auf einen Blick
Nicht immer dient die Anschaffung einer Immobilie nur einem Zweck: Entweder der Bauherr oder Käufer möchte darin selbst wohnen oder das Objekt soll vermietet werden und die Immobilie ist als Kapitalanlage gedacht. Mancher Immobilienerwerber beabsichtigt auch eine Mischnutzung.
Dann soll beispielsweise in einem Zweifamilienhaus die eine Wohnung selbst bewohnt und die andere vermietet werden. Eine andere Form der Mischnutzung: Ein Selbstständiger nutzt einen Raum oder einen Teil seiner ansonsten privat bewohnten Immobilie als Arbeitsbereich. Eine solche Aufteilung kommt auch in der Gastronomie- oder im Handwerksbereich vor: Dann befindet sich beispielsweise in im Erdgeschoss das eigene Geschäft und die obere Etage dient als Wohnung.
Grundsätzlich gilt bei der Finanzierung einer Miet- oder Gewerbeimmobilie: Der Darlehensnehmer kann gemäß Einkommensteuergesetz Ausgaben für das Objekt, aber auch die Schuldzinsen, welche durch eine Finanzierung anfallen, in der Steuererklärung angeben:
Die genannte Vorgehensweise ist nicht nur möglich, wenn das gesamte Objekt vermietet oder geschäftlich genutzt wird, sondern auch, wenn dies nur einen Teil der Gesamtfläche betrifft. Dann werden die Ausgaben entsprechend dem Verhältnis der Nutzung aufgesplittet. Dies betrifft auch die Schuldzinsen. Bezüglich der Bauzinsen ist beispielsweise Folgendes denkbar: Ein Bauherr bewohnt seine Immobilie zu 60 Prozent selbst und vermietet die kleinere Wohnung, also 40 Prozent der Gesamtfläche. Er kann dann anteilmäßig 40 Prozent der Zinsen für das aufgenommene Immobiliendarlehen steuerlich geltend machen.
Durch den geschickten Einsatz der Finanzmittel lässt sich der Steuerspareffekt der Investition optimieren. Denn bei der Mischnutzung ist Folgendes möglich: Das vorhandene Eigenkapital muss nicht entsprechend der Aufteilung der Gesamtfläche in Mietfläche/Gewerbefläche und Privatfläche eingesetzt werden. Der Erwerber oder Bauherr kann das vorhandene Eigenkapital für den selbst genutzten Teil der Immobilie verwenden und den vermieteten oder geschäftlichen Flächenanteil ausschließlich über Fremdmittel finanzieren. Das führt zu folgendem Effekt: 100 Prozent der anfallenden Schuldzinsen für diesen Teil der Immobilie können steuerlich als Werbungs- oder Betriebskosten geltend gemacht werden.
Das setzt jedoch voraus, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten den beiden Bereichen genau zugeordnet werden. Zudem muss der Kreditnehmer die anteiligen Anschaffungskosten auch tatsächlich mit den Darlehensmitteln begleichen und die Zahlungen von getrennten Konten vornehmen.
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SchwedenWie werden nun die Anschaffungskosten den beiden Nutzungsbereichen der Immobilie zugeordnet? Als Anschaffungskosten gelten alle Ausgaben, die sich aus dem Erwerb der Immobilie ergeben. Zu den wichtigsten dieser Kosten gehören:
Bereits im Kaufvertrag sollte unbedingt ausgewiesen sein, welcher Anteil des Anschaffungspreises für die fremd vermietete oder als geschäftlich genutzte Einheit anfällt. Üblicherweise ergibt sich dieser aus dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen zueinander. Allerdings kann das Verhältnis durch besondere Umstände auch anders ausfallen.
Beispiel: Die Immobilienerwerberin Frau S. kauft ein Zweifamilienhaus mit zwei gleichgroßen Wohnungen. Das Erdgeschoss möchte sie selbst bewohnen und den ersten Stock vermieten. Die Hälfte der anfallenden Kosten kann sie dem vermieteten Teil des Hauses zuordnen. Eine andere Aufteilung ergäbe sich, wenn der Mieter beispielsweise auch noch den größeren Teil des Kellers allein nutzen würde. Dann betrügen die Anschaffungskosten der vermieteten Wohnung nicht 50 Prozent der Gesamtkosten, sondern beispielsweise 65 Prozent. Dies sollte dann jedoch genau so im Kaufvertrag aufgeführt sein, denn: Ist nichts Entsprechendes festgehalten, geht das Finanzamt davon aus, dass die Anschaffungskosten gemäß den Wohn-/Nutzungsverhältnissen aufzuteilen sind – in diesem Fall also im Verhältnis 50/50. Somit würde es Werbungskosten – und damit auch die Schuldzinsen eines Darlehens – auch nur in dieser Höhe akzeptieren.
Auch die Herstellungskosten müssen nicht im dem Verhältnis anfallen, das sich aus der Aufteilung in Wohn- und Miet-/Gewerbefläche ergibt. Als Herstellungskosten gelten alle Ausgaben, die in Zusammenhang mit der Errichtung des Gebäudes entstehen. Zu den wichtigsten Herstellungskosten zählen:
Für die Anerkennung der Schuldzinsen seitens des Fiskus sind Aufwendungen, die nur dem Gesamtgebäude zugeordnet werden können (zum Beispiel das Ausheben der Baugrube), nach dem Verhältnis der Nutz- und Wohnflächen auf die unterschiedlichen Gebäudeteile aufzuteilen. Sie werden im Bauvertrag jeweils gesondert zugeordnet beziehungsweise es müssen zwei Bauordner geführt werden. Die Kosten, die jeweils nur einen Gebäudeteil betreffen, werden dann auch nur diesem Teil zugeordnet.
Nicht nur beim Bau, auch im Rahmen eines Erwerbs einer Immobilie können Herstellungskosten anfallen. Nämlich dann, wenn gleichzeitig mit dem Kauf auch Umbaumaßnahmen oder Modernisierungsmaßnahmen am Objekt vorgenommen werden. Auch diese Kosten müssen für die zwei Bereiche gesondert dokumentiert und mit Rechnungen belegt sein.
Beispiel: In der oben genannten Immobilie lässt die Käuferin kurz nach dem Erwerb im vermieteten Teil besondere Umbaumaßnahmen vornehmen. Wände werden versetzt und ein neues Parkett in der gesamten Wohnung verlegt. Die Kosten dafür werden der Wohnung genau zugeordnet und entsprechende Handwerkerrechnungen sind als Belege dafür vorhanden.
Hinweis zur Absetzbarkeit: Solche Ausgaben innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie gelten als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“, wenn sie mehr als 15 Prozent des Gebäudekaufpreises (ohne Mehrwertsteuer) ausmachen. Dann müssen sie zusammen mit den Gebäudekosten per Absetzung für Abnutzung (AfA) über 40 beziehungsweise 50 Jahre verteilt abgesetzt werden. Betragen sie weniger als 15 Prozent, wertet der Fiskus sie als Erhaltungsaufwand. Sie können dann sofort und in voller Höhe oder über bis zu fünf Jahre verteilt steuerlich geltend gemacht werden. Werden bei einer Mischnutzung die Objekte über verschiedene Verträge erworben, prüft der Fiskus die 15-Prozent-Regel für jedes Objekt gesondert.
In den Kauf- und Bauunterlagen spiegelt sich die Mischnutzung der Immobilie wider. Doch darüber hinaus müssen beide Teile eines gemischt genutzten Gebäudes auch als zwei unabhängige Finanzierungsobjekte geführt werden. Nur dann erkennt das Finanzamt die Schuldzinsen in gewünschten Umfang als Werbungs- beziehungsweise Betriebskosten an.
Möglich ist dabei folgende Aufteilung: Der Käufer oder Bauherr setzt sein Eigenkapital für den privaten Gebäudeanteil ein. Bei Bedarf stockt er die Mittel mit Fremdmitteln auf. Dies kann mit einem hierauf abgestellten Darlehen erfolgen – bei höchstmöglicher Tilgung. Den vermieteten Teil finanziert der Bauherr oder Käufer komplett über Fremdkapital. Mit der Tilgung der vermieteten Wohneinheit beginnt er dann erst nachdem er das Darlehens für den selbstgenutzten Teil komplett zurückgeführt hat.
Beispiel: Herr M. möchte ein Zweifamilienhaus mit zwei gleichgroßen Wohnungen bauen. Die eine davon plant er selbst zu nutzen, die andere will er vermieten und dem Mieter den größeren Teil der Kellerfläche zur Verfügung stellen. Auf die Mietwohnung fällt so eine Nutzfläche von insgesamt 60 Prozent an. Die Herstellungskosten für das gesamte Gebäude betragen 450.000 Euro. Herr M. verfügt über 140.000 Euro Eigenkapital. Für die Wohnung, die er selbst nutzen wird, setzt er sein Eigenkapital ein und nimmt für die restliche Summe in Höhe von 40.000 Euro ein Darlehen auf. Die 270.000 Euro für die Mietwohnung finanziert er komplett über ein zweites Immobiliendarlehen.
Aus der Zweckerklärung des jeweiligen Darlehensvertrages geht hervor, welcher Gebäudeteil mit den Mitteln finanziert wird. Im Idealfall entsprechen die Finanzierungen genau den anteiligen Kauf-/Baupreisen samt Nebenkosten. Wichtig: Die Darlehenssumme für den geschäftlich genutzten Gebäudeteil darf nicht über den anteiligen Anschaffungskosten liegen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Fiskus eine Zweckentfremdung wittert.
Um tatsächlich in den vollen Genuss des Schuldzinsenabzugs zu kommen, reicht es nicht, die Kosten und Darlehen den jeweiligen Nutzungsarten zuzuordnen. Die anteiligen Kosten müssen auch über getrennte Konten abgewickelt werden. Die Zahlungsströme dürfen nicht vermischt werden.
Konkret bedeutet das: Der Bauherr oder Käufer richtet ein Konto ein, auf dem sich die Mittel für die eigenen vier Wände (Eigenkapital und gegebenenfalls Darlehen) befinden, und ein weiteres Konto mit den Fremdmitteln für die Miet-/Gewerbeeinheit.
In der Praxis können auch vier verschiedene Konten vonnöten sein: Nämlich dann, wenn der Darlehensnehmer auch noch Förderdarlehen, beispielsweise von der KfW, für den eigen- und geschäftlich genutzten Teil in Anspruch nimmt.
Berücksichtigt der Bauherr diese Vorgaben, kann er sämtliche Zinskosten, die sich aus dem Darlehen für die vermietete Immobilie ergeben, als Schuldzinsen in der Steuererklärung angeben.
Beispiel: Herr M. aus dem oben genannten Beispiel zahlt für sein Darlehen über 270.000 Euro 2,2 Prozent Zinsen. Er leistet im ersten Jahr der Darlehenslaufzeit Zahlungen in Höhe von 5.940 Euro. Da er die Mietwohnung komplett fremdfinanziert hat, die Kosten den Objekten genau zugeordnet und die Zahlungsströme für beide Objekte über zwei getrennten Konten gelaufen sind, kann er die gesamten Schuldzinsen (5.940 Euro) als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Würde Herr M. alle Kosten von einem Konto begleichen, auf dem sich sowohl Eigenmittel als auch Fremdmittel befänden, hätte dies folgende Konsequenz: Der Fiskus würde die Schuldzinsen nur entsprechend der Nutzungsfläche der Mieteinheit akzeptieren. Statt 5.940 Euro wären also nur 2.970 Euro anzusetzen. Je nach Verhältnis der Mieteinnahmen und Werbungskosten könnte dies dazu führen, dass Herr M. mit seiner Mietwohnung keinen Verlustabzug in der Steuererklärung geltend machen kann.
Ausreichende Absprachen mit allen Beteiligten tragen dazu bei, alle Vorgaben des Finanzierungsmodells einzuhalten. Darauf sollte man auch noch achten:
