Nicht immer dient die Anschaffung einer Immobilie nur einem Zweck: Entweder der Bauherr oder Käufer möchte darin selbst wohnen oder das Objekt soll vermietet werden und die Immobilie ist als Kapitalanlage gedacht. Mancher Immobilienerwerber beabsichtigt auch eine Mischnutzung.
- Biallo-Lesetipp: Schritt für Schritt zum Traumhaus. Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, sollten Sie sich rechtzeitig und gut darauf vorbereiten: Was sind die notwendigen Schritte und wo lauern Kostenfallen? Wir erklären Ihnen den richtigen Ablauf beim Hauskauf und liefern Ihnen praktische Checklisten für Hausbesichtigung & Co.
Welche Arten der Mischnutzung gibt es?
Dann soll beispielsweise in einem Zweifamilienhaus die eine Wohnung selbst bewohnt und die andere vermietet werden. Eine andere Form der Mischnutzung: Ein Selbstständiger nutzt einen Raum oder einen Teil seiner ansonsten privat bewohnten Immobilie als Arbeitsbereich. Eine solche Aufteilung kommt auch in der Gastronomie- oder im Handwerksbereich vor: Dann befindet sich beispielsweise in im Erdgeschoss das eigene Geschäft und die obere Etage dient als Wohnung.
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Finanzierung einer Miet- oder Gewerbeimmobilie – Besonderheiten
Grundsätzlich gilt bei der Finanzierung einer Miet- oder Gewerbeimmobilie: Der Darlehensnehmer kann gemäß Einkommensteuergesetz Ausgaben für das Objekt, aber auch die Schuldzinsen, welche durch eine Finanzierung anfallen, in der Steuererklärung angeben:
- Bei Vermietern ist die Anlage V ausschlaggebend. In dieser werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfasst sowie auch die Werbungskosten, die sich aus dem Erwerb und Erhalt des Objekts ergeben. Darunter fallen die laufenden Grundstückskosten, notwendige Fahrt- und Reisekosten, Renovierungskosten (sogenannte Erhaltungsaufwendungen), die jährliche Absetzung für Abnutzung (AfA) sowie auch die Schuldzinsen aus der Fremdfinanzierung. Ergibt sich aus der Gegenrechnung von Einnahmen und Ausgaben ein Verlust, kann dieser mit den anderen Einkünften verrechnet werden, und somit zu einer geringeren Steuerbelastung führen.
- Auch bei Gewerbeobjekten lassen sich die laufenden Grundstückskosten, die Abschreibungen, Erhaltungsaufwendungen, Schuldzinsen usw. in der Steuererklärung angeben. Sie werden auf die Betriebskosten geschlagen und senken auf diese Weise die Steuerlast.
Die genannte Vorgehensweise ist nicht nur möglich, wenn das gesamte Objekt vermietet oder geschäftlich genutzt wird, sondern auch, wenn dies nur einen Teil der Gesamtfläche betrifft. Dann werden die Ausgaben entsprechend dem Verhältnis der Nutzung aufgesplittet. Dies betrifft auch die Schuldzinsen. Bezüglich der Bauzinsen ist beispielsweise Folgendes denkbar: Ein Bauherr bewohnt seine Immobilie zu 60 Prozent selbst und vermietet die kleinere Wohnung, also 40 Prozent der Gesamtfläche. Er kann dann anteilmäßig 40 Prozent der Zinsen für das aufgenommene Immobiliendarlehen steuerlich geltend machen.
- Biallo-Lesetipp: Immer wieder gibt es Streit zwischen Vermietern und Mietern um die Themen Mieterhöhung, Eigenbedarf und Endrenovierung. In welchem Rahmen ist eine Mieterhöhung erlaubt, wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich und welche Pflichten haben Mietern bei der Wohnungsübergabe? Vermieter und Mieter sollten Ihre Rechte und Pflichten genau kennen.