Auf einen Blick
Eine Wohnung zu vermieten kann regelmäßige Einnahmen bringen, bedeutet für Eigentümer aber auch Arbeit und Verantwortung. Schon bei der Mietersuche stellen sich wichtige Fragen: Wie hoch darf die Miete sein, welche Informationen dürfen Vermieter von Interessenten verlangen und was gehört in den Mietvertrag?
Auch nach der Auswahl des Mieters gibt es einiges zu beachten. Wir zeigen, wie Sie die Vermietung vorbereiten und welche Punkte vom Exposé bis zur Wohnungsübergabe wichtig sind.
Wer eine Wohnung vermieten möchte, sollte zunächst einen angemessenen Mietpreis festlegen und die Vermietung gut vorbereiten. Bei der Mietersuche sind datenschutzrechtliche Grenzen zu beachten. Mietvertrag, Kaution, Wohnungsübergabe und die spätere Betriebskostenabrechnung sollten ebenfalls sorgfältig geregelt werden.
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Ein aussagekräftiges Exposé erleichtert Interessenten die Entscheidung, ob eine Wohnung für sie infrage kommt. Die Angaben sollten möglichst konkret und zutreffend sein.
Wichtige Informationen sind beispielsweise:
Auch die Wohnfläche sollte korrekt angegeben werden. Gerade bei Dachschrägen, Balkonen oder Terrassen gelten besondere Regeln für deren Berechnung.
Liegt bereits ein Energieausweis vor und wird die Wohnung in kommerziellen Medien angeboten, müssen außerdem die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben aus dem Energieausweis in der Immobilienanzeige enthalten sein.
Für die Mietersuche können Sie selbst eine Anzeige auf Immobilienportalen oder anderen geeigneten Plattformen veröffentlichen oder einen Makler beauftragen. Wer die Suche selbst übernimmt, spart die Maklerkosten, muss sich aber auch selbst um Anfragen, Besichtigungen und die Auswahl der Interessenten kümmern.
Ein Makler kann Vermieter bei der Suche nach geeigneten Mietinteressenten unterstützen, Besichtigungen organisieren und die Kommunikation mit Bewerbern übernehmen. Welche Leistungen dazugehören und wie hoch die Vergütung ausfällt, sollten Sie vor der Beauftragung vereinbaren.
Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip. Beauftragen Sie als Vermieter einen Makler mit der Mietersuche, können die dafür entstehenden Vermittlungskosten grundsätzlich nicht einfach auf den späteren Mieter abgewälzt werden. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Bestellerprinzip.
Vermieter möchten vor Vertragsabschluss wissen, ob ein Mietinteressent voraussichtlich in der Lage sein wird, die Miete zu bezahlen. Dabei dürfen sie jedoch nicht beliebig viele persönliche Daten abfragen.
Welche Informationen erhoben werden dürfen, hängt auch davon ab, wie weit die Vermietung bereits fortgeschritten ist. Die Datenschutzaufsichtsbehörden unterscheiden zwischen dem Besichtigungstermin, dem konkreten Anmietungsinteresse und der Entscheidung für einen bestimmten Mietinteressenten.
Fordern Sie deshalb nicht bereits bei der ersten Kontaktaufnahme sämtliche Nachweise an. Fragen und Unterlagen müssen für den jeweiligen Zeitpunkt des Vermietungsprozesses erforderlich sein. Bei konkretem Anmietungsinteresse können beispielsweise Angaben zum monatlichen Nettoeinkommen beziehungsweise dazu relevant sein, ob ein bestimmter Betrag zur Begleichung der Miete zur Verfügung steht. Einkommensnachweise sind dagegen grundsätzlich erst von dem Mietinteressenten vorgesehen, für den sich der Vermieter entschieden hat.
Der Mietvertrag bildet die Grundlage des Mietverhältnisses. Darin sollten die wesentlichen Vereinbarungen eindeutig festgehalten werden.
Dazu gehören insbesondere:
Vermieter sollten aktuelle Vertragsvorlagen verwenden und individuelle Ergänzungen sorgfältig prüfen. Nicht jede Klausel, die in älteren Mietverträgen verwendet wurde, ist automatisch wirksam.
Vereinbaren Vermieter und Mieter eine Mietsicherheit, darf sie bei Wohnraum höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
Bei einer Geldkaution darf der Mieter die Summe in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss eine ihm überlassene Geldkaution grundsätzlich getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen.
Orientierung für die Miethöhe kann insbesondere der örtliche Mietspiegel bieten. Vor Abschluss des Mietvertrags sollten Vermieter außerdem prüfen, ob für die Wohnung die Mietpreisbremse gilt.
In einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das Gesetz sieht allerdings Ausnahmen vor.
Vermieter können unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch eine Staffel- oder Indexmiete vereinbaren. Bei einer Staffelmiete werden künftige Miethöhen beziehungsweise Erhöhungen bereits im Vertrag festgelegt. Bei einer Indexmiete richtet sich die Entwicklung der Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex.
biallo-Lesetipp: Wer eine Immobilie vermietet, sollte nicht nur auf die Mieteinnahmen schauen. Welche Rendite, Kosten und Risiken Sie berücksichtigen sollten, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Immobilien als Kapitalanlage“.
Bei der Übergabe sollten Vermieter und Mieter den Zustand der Wohnung gemeinsam dokumentieren. Ein Übergabeprotokoll kann später helfen, Unklarheiten über bereits vorhandene Schäden zu vermeiden.
Festgehalten werden können beispielsweise:
Fotos können die Dokumentation ergänzen. Beide Seiten sollten eine Ausfertigung des Übergabeprotokolls erhalten.
Bei der Vermietung muss dem potenziellen Mieter spätestens bei der Besichtigung ein Energieausweis oder eine Kopie vorgelegt werden. Die gesetzlichen Vorgaben sehen außerdem vor, dass dem Mieter nach Abschluss des Mietvertrags unverzüglich ein Energieausweis oder eine Kopie übergeben wird.
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Haben Vermieter und Mieter Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, muss darüber jährlich abgerechnet werden.
Die Abrechnung muss dem Mieter grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderung mehr geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung zu vertreten hat.
Vermieter sollten darauf achten, nur umlagefähige und wirksam vereinbarte Betriebskosten abzurechnen.
biallo-Lesetipp: Welche Betriebskosten dürfen Vermieter umlegen, welcher Verteilerschlüssel gilt und welche Fristen müssen Sie beachten? Unser Ratgeber zeigt Schritt für Schritt, wie Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen.
Nicht jedes Problem im Mietverhältnis berechtigt Vermieter automatisch zur Kündigung. Bei einer ordentlichen Kündigung von Wohnraum benötigt der Vermieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse.
Ein solches Interesse kann beispielsweise vorliegen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt oder der Vermieter die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Ob eine Kündigung im konkreten Fall möglich ist und welche Voraussetzungen gelten, hängt vom jeweiligen Sachverhalt ab. Vermieter sollten deshalb insbesondere bei schwerwiegenden Konflikten rechtlichen Rat einholen.
Von der Mietkaution bis zur Nebenkostenabrechnung müssen Vermieter zahlreiche Regeln beachten. Hier beantworten wir wichtige Fragen noch einmal kompakt.
Bei Wohnraum darf eine vereinbarte Mietsicherheit höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
Einkommensnachweise dürfen nicht pauschal von jedem Interessenten bereits bei der Besichtigung verlangt werden. Nach der Orientierungshilfe der Datenschutzaufsichtsbehörden sind entsprechende Nachweise grundsätzlich erst bei dem Mietinteressenten vorgesehen, für den sich der Vermieter entschieden hat.
Gilt für die Wohnung die Mietpreisbremse, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es bestehen gesetzliche Ausnahmen.
Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen muss jährlich abgerechnet werden. Die Abrechnung muss dem Mieter grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.
Eine gute Vorbereitung erleichtert die Vermietung und kann spätere Probleme vermeiden. Prüfen Sie insbesondere diese Punkte:
