Mietersuche, Übergabe & Co.: Wie Ihre Vermietung gelingt

Ein Immobilienbesitzer, der eine Wohnung vermieten möchte, muss bereits vor der Vermietung an viele Details denken und sich gründlich informieren, bis es zum Abschluss des eigentlichen Mietvertrags kommt. Und auch danach gilt es, gewisse Dinge im Blick zu behalten, damit es bei einem guten Mietverhältnis zwischen beiden Parteien bleibt. Mit einer guten Planung kann die Vermietung einer Wohnung eine zuverlässige und unproblematische zusätzliche Einnahmequelle sein. Zudem können Sie finanzielle Risiken des Mietverhältnisses mit einer Mietausfallversicherung minimieren. Wir erklären Ihnen, worauf es ankommt.

Vor der Vermietung: Was gehört ins Exposé?

Die wichtigsten Eckdaten zum Mietobjekt, die in ein Exposé gehören, sind Angaben zu:

• Größe
• Ausstattung
• Kaltmiete
• Nebenkosten

Zusätzlich gibt es weitere wichtige Angaben, die Vermieter im Exposé machen sollten:

• Seit Mai 2014 sind Vermieter verpflichtet, die wichtigsten Kennzahlen des Energieausweises in der Immobilienanzeige zu veröffentlichen, sofern diese vorhanden sind. Dazu zählen: Baujahr des Gebäudes, Energieträger der Heizung, Art des Energieausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis), Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/qm und gegebenenfalls auch die Energieeffizienzklasse. Spätestens bei der Besichtigung der Immobilie muss dem potenziellen Mieter dann der Energieausweis vorgelegt werden (Energieausweispflicht).
• Nennen Sie besondere Vorzüge oder Ausstattungsmerkmale des Mietobjekts. Eine bereits vorhandene und vom Vermieter gestellte Einbauküche zum Beispiel erhöht den Wohnwert und rechtfertigt einen höheren Mietpreis.

Wichtig: Vorsichtig sein sollte man bei der Angabe der Quadratmeterzahl im Exposé. Diese sollte man nie zu hoch ansetzen, denn in einem solchen Fall können Mieter rückwirkend zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Bei der Wohnflächenberechnung sollten Sie also sehr genau vorgehen und alle Vorgaben einhalten. Häufig passieren hierbei beispielsweise Fehler durch das einfache Übertragen der Grundfläche. Denn: Die Grundfläche von Dachschrägen und Räumen mit geringerer Raumhöhe oder auch von Balkonen und Terrassen können nicht mit der Wohnfläche gleichgesetzt werden.

Mietersuche: Wie finde ich den passenden Mieter?

Um den passenden Mieter zu finden, haben Sie verschiedene Möglichkeiten: Sie inserieren selbst in Tageszeitungen und auf Onlineportalen oder Sie beauftragen einen seriösen Makler. Letzteres hat den Vorteil, dass Sie bei Besichtigungsterminen nicht anwesend sein müssen und der Makler auf Ihre Anweisung hin eine Bonitätsprüfung durchführt und Sie bei der Formulierung des Mietvertrags unterstützt. Die Kosten der Mietersuche tragen Sie als Vermieter allein. Meist werden als Maklercourtage zwei Netto-Monatsmieten vom Makler verlangt.

Von den Mietinteressenten sollten Sie sich in jedem Fall folgende Unterlagen aushändigen lasssen:

• Einkommensnachweise der letzten drei Monate
• Bonitätsauskunft
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters
• Kopie des Personalausweises
• Mieterselbstauskunft

Gute Erfahrungen haben viele Vermieter zum Beispiel mit der Deutschen Mieter Datenbank (Demda) gemacht. Auch als Mieter kann man dort eine Auskunft über sich selbst einholen und dem Vermieter vorlegen. Eine Einzelauskunft bekommt man für 15,90 Euro.

Wenn der potentielle Mieter diese objektiven Prüfkriterien bestanden hat, bleibt dem Vermieter nur noch übrig, auf sein Bauchgefühl zu vertrauen. Daher ist es wichtig, dass man die Mietinteressenten vor Vertragsschluss persönlich kennen lernt, um sich von diesen einen Eindruck machen zu können.

Wie gestalte ich den Mietvertrag richtig und vermieterfreundlich?

Ganz wichtig: Der Mieter sollte erst dann einziehen, wenn der Mietvertrag unterzeichnet ist. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt zwar die Grundlagen zwischen Vermieter und Mieter. Allerdings sind diese sehr mieterfreundlich ausgerichtet. Achten Sie deshalb darauf, dass Formverträge auf dem neuesten Stand sind, alle Personen angegeben werden, die das Objekt beziehen, Sonderregelungen zu Tierhaltung, Renovierung, eventuelle Garten- und Garagenbenutzung geregelt sind, die Untervermietung klar definiert ist und Mieterhöhungen festgelegt sind.

Die Expertin von Haus & Grund Deutschland rät darüber hinaus: "Bei Abschluss des Mietvertrages sollte darauf geachtet werden, dass ein der aktuellen Rechtsprechung entsprechender Mietvertrag benutzt wird. Der Mietvertrag sollte insbesondere den Mietpreis, Nebenkosten und zum Beispiel auch Regelungen zur Mietkaution enthalten. Aber auch Regelungen zur Übernahme von Schönheitsreparaturen, Befristungen – wenn gewünscht – oder die Hausordnung sollten enthalten sein."

Um sich gegen finanzielle Schäden abzusichern, ist es empfehlenswert, eine Mietkaution zu verlangen. In der Regel beträgt diese bis zu drei Monatskaltmieten. Vermieter können das vom Mieter als Kaution gezahlte Geld auf einem Mietkautionskonto sicher anlegen.

• Lesetipp: Immer wieder gibt es Streit zwischen Vermietern und Mietern um die Themen Mieterhöhung, Eigenbedarf und Endrenovierung. In welchem Rahmen ist eine Mieterhöhung erlaubt, wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich und welche Pflichten haben Mietern bei der Wohnungsübergabe? Vermieter und Mieter sollten Ihre Rechte und Pflichten genau kennen.

Wie finde ich den richtigen Mietpreis für die Vermietung?

Bereits im Mietvertrag können Vermieter eine Indexmiete oder eine Staffelmiete festlegen. Bei ersterer wird die Höhe der Miete an den Lebenshaltungsindex deutscher Haushalte angepasst, der vom Statistischen Bundesamt errechnet wird. Bei einer Staffelmiete wird die Miete in festgelegten Etappen angehoben, jedoch müssen die Abstände mindestens ein Jahr betragen.

Mietspiegel & ortsübliche Vergleichsmiete heranziehen

Julia Wagner, Referentin Recht bei Haus & Grund Deutschland, empfiehlt: "Die adäquate Miete zu bestimmen, ist nicht immer einfach, da viele Faktoren in die Berechnung hineinfließen. Unter anderem spielen Größe, Lage und Ausstattung der Wohnung eine erhebliche Rolle. In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, muss sich der Vermieter zwangsläufig an dem Mietspiegel orientieren oder mehrere Vergleichsmieten – soweit er besteht – heranziehen."

Sie sollten den Mietpreis nicht bis zum Anschlag ausreizen. Damit laufen Sie Gefahr, dass sich der Mieter nach einer billigeren Wohnung umsieht und die Mietersuche geht von vorne los. Das bedeutet nicht nur Stress für Sie, sondern auch erneute Kosten, die sich durch eine etwas günstigere Miete und ein langfristiges Mietverhältnis vermeiden lassen.

Übergabeprotokoll & Co.: Tipps für die Wohnungsübergabe an den Mieter

Vor der Wohnungsübergabe sollten Sie bereits die Mietkaution und die erste Monatsmiete des Mieters erhalten haben. Leistet der künftige Mieter diese Zahlungen nicht fristgerecht, könnte das bereits darauf hindeuten, dass er es mit der Zahlungsmoral nicht so genau nimmt.

Bei der Wohnungsübergabe sollten Sie immer ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellen. Darin werden eventuell vorhandene Vorschäden in einzelnen Räumen des Mietobjekts dokumentiert. Auch in Garage/Carport, Keller- oder Dachbodenräumen. Zudem werden im Übergabeprotokoll die Zählerstände von Strom, Gas und Wasser festgehalten. Bei der Wohnungsübergabe empfiehlt es sich immer, einen Zeugen dabei zu haben. Damit stellen Sie sicher, dass das Übergabeprotokoll bei Streitigkeiten auch vor Gericht Bestand hat.

Nebenkostenabrechnung: Fehler vermeiden!

Bei der Zustellung der Nebenkostenabrechnung besteht eine Frist von zwölf Monaten. Innerhalb dieses Zeitraums muss diese bei Ihrem Mieter eingetroffen sein, ansonsten haben Sie keinen Anspruch mehr darauf, Nachforderungen zu verlangen. Beachten Sie dabei, dass alle notwendigen Angaben in der Betriebskostenabrechnung enthalten sind.

Dazu zählen: Die Summe der Gesamtkosten sowie die Basis des Verteilerschlüssels bei Mietwohnungen. Der Anteil des Mieters muss angegeben werden und die geleistete Vorauszahlung abgezogen werden. Für den Vermieter muss die Berechnung deutlich nachvollziehbar sein.

Eine Sonderregelung gilt bei den Heizkosten. Mindestens 50 Prozent, höchstens 70 Prozent müssen sich an dem tatsächlichen Verbrauch orientieren, der übrige Anteil an der Wohnfläche. Im Mietvertrag muss klar geregelt sein, welche Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind.

Was, wenn es Probleme mit dem Mieter gibt?

Egal, wie viel Mühe man sich bei der Suche nach dem richtigen Mieter gemacht hat: Zwischen Mietern und Vermietern kann es hier und da trotzdem einmal zu Konflikten kommen. In solch einem Fall sollten Sie als Vermiter stets den dierekten Kontakt zu Ihrem Mieter suchen und ihm so die Gelegenheit geben, sich zu den Problemen zu erklären. Wenn der Mieter allerdings nicht zufriedenstellend odre sogar gar nicht reagiert, können Sie weitere Maßnahmen ergreifen. Allerdings wird Mieterschutz in Deutschland großgeschrieben, daher ist es schwierig ein unbefristetes Mietverhältnis zu kündigen. Bei Problemfällen mit dem Mieter gibt es für den Vermieter eigentlich nur die folgenden Möglichkeiten:

• Bei Vertragsbruch oder Pflichtverletzung durch den Mieter: Wird der Mieter beispielsweise durch Mietrückstand oder Pflichtverletztung (zum Beispiel unerlaubte Überlassung der Wohnung an Dritte, Gefährdung der Mietsache etc.) vertragsbrüchig, müssen Sie als Vermieter den Mieter zuerst schriftlich abmahnen und können ihm danach kündigen, wenn er sein Fehlverhalten nicht ändert. Zieht der Mieter nach erfolgter Kündigung nicht freiwillig aus, kann es nicht selten auch einmal zur Räumungsklage kommen. Ein solcher Prozess wird oft sehr teuer.
• Eigenbedarfskündigung: Eine Kündigung wegen Eigenderafs findet immer dann Anwendung findet, wenn Sie als Vermieter selbst oder ein enges Familienmitglied die Wohnung benötigen. Allerdings gilt diese gilt nur in bestimmten Fällen und wird streng geprüft.