Hohe Mietkosten durch Mitbewohner reduzieren

Untermiete Hohe Mietkosten durch Mitbewohner reduzieren

10.01.2020
Auf einen Blick
  • Wenn Sie nicht den ganzen Platz in Ihrer Wohnung brauchen, können Sie einen Teil untervermieten. Das ist einfacher als gedacht.

  • Mieter haben einen gesetzlichen Anspruch auf Untervermietung, wenn sie ein berechtigtes Interesse haben, etwa um sich finanziell besser zu stellen.

  • Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung nur dann verweigern, wenn seinerseits wichtige Gründe bestehen, die die Aufnahme des Dritten unzumutbar machen. Das ist selten der Fall.
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Die Mieten sind fast überall in Deutschland kräftig gestiegen. Besonders in Großstädten. Löhne, Gehälter und Bafög können da nicht mithalten. Wer in einer größeren Wohnung lebt und einen Raum entbehren kann, kann diesen zum Beispiel an einen Studenten untervermieten und mit dessen Mietzahlung sein Monatsbudget entlasten.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass Mieter in Anlehnung an Paragraph 553 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einen Anspruch auf Untervermietung haben, wenn ein berechtigtes Interesse daran besteht (Az.: VIII ZR 349/13). Dieser Rechtsanspruch des Mieters lässt sich auch nicht durch einen Formularmietvertrag ausschließen. Das heißt: Der Mieter hat immer ein Recht, einen Teil der Wohnung an eine andere Person unterzuvermieten.

Erklärvideo zur Untervermietung

Persönliche und wirtschaftliche Gründe

Für Ihr berechtigtes Interesse kann es persönliche und wirtschaftliche Gründe geben:

  • Aufnahme eines Untermieters, um eine Wohngemeinschaft (WG) zu gründen
  • Aufnahme eines Mieters als 'Ersatz' für den ausgezogenen (Ehe-) Partner
  • Aufnahme des in Wohnungsnot geratenen Bruders oder eines/r anderen Verwandten
  • Aufnahme einer Person zur Kinderbetreuung

Von berechtigtem Interesse kann man bei einer Untervermietung immer dann sprechen, wenn Sie zwingend auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen sind, zum Beispiel auch, wenn ein Familienmitglied ausgezogen oder verstorben ist, das bisher den Mietzins mitgetragen hat.

Das berechtigte Interesse muss aber erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Und Sie dürfen den neuen Mitbewohner nicht einfach einziehen lassen, sondern müssen die Zustimmung des Vermieters einholen. Ohne die kann Ihnen der Vermieter die Wohnung kündigen.

Die Erlaubnis des Vermieters einholen

Der Vermieter darf Ihnen die Genehmigung nur dann verweigern, wenn ihm die Person, die Sie in die Wohnung als Untermieter holen wollen, nicht zuzumuten ist. Das dürfte in der Praxis sehr selten vorkommen.

Ein Grund wäre, wenn die Wohnung dadurch überbelegt würde oder Störungen des Hausfriedens durch den Untermieter zu erwarten wären. Um dem Vermieter eine Absage so schwer wie möglich zu machen, sollten Sie so vorgehen:

  • Im Einschreiben an den Vermieter die Gründe für Ihr berechtigtes Interesse sehr detailliert darlegen, den Untermieter vorstellen und eine Frist setzen bis wann Sie diese Zustimmung von ihm erwarten
  • Gab es schon zuvor Streitereien, kann es hilfreich sein, darauf aufmerksam zu machen, gegebenenfalls nach Fristablauf eine Leistungsklage einzureichen
  • Noch wirksamer in der Praxis ist ein Hinweis darauf, dass bei pflichtwidriger Nichterteilung der Erlaubnis Schadenersatzansprüche auf ihn zukommen werden
  • Die Erlaubnis sollte aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen

Untervermietung der ganzen Wohnung

Haben Sie bei der Untervermietung eines Teils der Wohnung also relativ leichtes Spiel, ist das anders, wenn Sie die komplette Wohnung an eine andere Person untervermieten wollen. Grundsätzlich müssen Sie auch hier den Vermieter um Erlaubnis bitten. Sagt der nein, geht es nicht.

Aber es gibt auch hier eine Ausnahme. Versetzt Ihr Arbeitgeber Sie von München für ein Jahr nach Berlin und Sie wollen nach dieser Zeit nach München in die alte Wohnung zurück, muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen.

Wenn der Vermieter wechselt, gilt die einmal erteilte Untermieterlaubnis selbstverständlich weiter und zwar selbst dann, wenn sie nur mündlich erteilt wurde oder der alte Vermieter die Untervermietung über lange Zeit widerspruchslos hingenommen und sie damit stillschweigend genehmigt hat.

Gäste sind keine Untermieter

Nicht als Untermiete gilt die dauerhafte Aufnahme von nahen Familienangehörigen (wie Ehegatten und dessen Kinder, Eltern, Stiefkinder, nicht aber Geschwister und sonstige Verwandte), oder wenn Hausangestellte oder pflegendes Personal dauerhaft in die Wohnung aufgenommen werden sollen. All dies ist nicht erlaubnispflichtig.

Die vorübergehende Aufnahme von Angehörigen wie Geschwistern, Kindern, Enkel- oder Schwiegerkindern oder Besuchern bis zu einer Aufenthaltsdauer von sechs bis acht Wochen gilt auch nicht als Untermiete.

Hauptmieter bleibt verantwortlich

Ein Untermietvertrag wird nur zwischen Haupt- und Untermieter geschlossen. Zwischen Vermieter (Eigentümer der Wohnung) und Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Wenn das Hauptmietverhältnis endet, muss deshalb auch der Untermieter ausziehen, es sei denn, er wird als Hauptmieter übernommen.

Jedenfalls hat der Vermieter einen gesetzlichen Anspruch gegen die Untermieter auf Herausgabe und Räumung der Wohnung (§ 546 Abs. 2 BGB). Dem Untermieter steht unter Umständen ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Hauptmieter zu, wenn dieser eine fristlose Kündigung aufgrund eigenen Verschuldens erhält und der Untermieter deshalb ausziehen muss.

Verantwortlich für die Wohnung gegenüber dem Vermieter bleibt der Hauptmieter. Das heißt, er hat Schäden, die ein Untermieter beim Gebrauch der Wohnung verschuldet, dem Vermieter gegenüber zu vertreten (§ 540 Abs. 2 BGB). Deshalb ist es auch für Hauptmieter wichtig, sich durch einen Untermietvertrag rechtlich abzusichern.

Wichtig: Ein solcher Untermietvertrag zwischen Haupt- und Untermieter sollte unbedingt schriftlich abgefasst sein und folgende Regelungen enthalten:

  • Bezeichnung der zur Nutzung überlassenen Räume,
  • Regelung der Mitbenutzung von gemeinschaftlichen Räumen in der Wohnung (Küche, Bad) und/oder von gemeinsamen Haushaltsgegenständen (z. B. Waschmaschine, Telefon o. ä.),
  • Miethöhe,
  • eventuelle Kostenbeteiligung des Untermieters an Betriebs- und Heizkosten,
  • Strom- und Gaskosten,
  • Schönheitsreparaturen sowie an Erwerb bzw. Instandhaltung von gemeinsamen Haushaltsgegenständen (Waschmaschine, Kühlschrank, Staubsauger u. ä.),
  • bei möblierter Untervermietung eine genaue Inventarliste, in der auch der Erhaltungszustand der einzelnen Einrichtungsgegenstände bei Einzug festgehalten ist,
  • Kündigungsfristen für Haupt- und Untermieter,
  • die Leistung/Rückzahlung von Kautionen sowie die Verrechnung gezahlter Betriebs- und Heizkostenvorschüsse und gemeinsamer Anschaffungen, wenn der Untermieter auszieht.

Kein Kündigungsschutz für Untermieter

Wenn Sie selbst Untermieter sind oder es werden wollen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Ihre rechtliche Position sehr schwach ist, sehr viel schwächer jedenfalls als wären Sie irgendwo Hauptmieter:

  • Haben Sie keinen schriftlichen und auch keinen mündlichen Vertrag, der sich ohnehin schwer nachweisen lässt, darf Sie der Hauptmieter jederzeit zur sofortigen Räumung auffordern und dies auch durchsetzen
  • Bewohnen Sie ein möbliertes Zimmer kann Ihnen bis zum 15. eines Monats zum Ende des gleichen Monats gekündigt werden
  • Ausnahme ist, wenn ein möbliertes Zimmer an eine Familie vermietet wird. In diesem Fall gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist.

Wie sich Untermieter versichern sollten

Für Untermieter empfiehlt sich der Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung sowie einer Hausratversicherung. Allerdings sollten Versicherte vorher mit ihrer Versicherung klären, ob sie die Haftpflicht gegenüber dem Hauptmieter übernimmt. Auch bei einer Hausratversicherung ist Vorsicht angebracht.

Die meisten Versicherungstarife schließen nämlich den Hausrat, der Untermietern gehört, vom Versicherungsschutz aus. Somit macht es für einen Untermieter wenig Sinn, sich am Versicherungsbeitrag seines Vermieters zu beteiligen, weil dessen Hausratversicherung im Schadensfall womöglich gar nicht einspringt.

Besser ist es, kein Risiko einzugehen und zur Sicherheit eine eigene Hausratversicherung abzuschließen. Aufgrund der meist vergleichsweise kleinen Wohnfläche ist der Versicherungsschutz ohnehin relativ günstig erhältlich. Entsprechende Angebote finden Sie in unserem Versicherungsrechner zur Hausratversicherung.

Untervermietung und die Steuer

Wer untervermietet, erzielt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Solche Mieteinnahmen unterliegen eigentlich der Steuerpflicht. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen streng genommen in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) gemäß § 21 I EStG an das Finanzamt gemeldet werden. Zu versteuern ist aber nur der Überschuss (Gewinn), der sich eventuell aus der Untervermietung ergibt.

Eine Steuerpflicht ergibt sich letztlich aber auch nur dann, wenn das insgesamt zu versteuernde Einkommen die steuerlichen Grundfreibeträge übersteigt, also 9.168 (2019) bzw. 9.408 Euro (2020) für Ledige und die doppelten Beträge für Verheiratete. Bis zu diesen Freibeträgen fällt keine Einkommensteuer an.

Auf der Suche nach Untermietern?

Die meisten Gesuche von potentiellen Untermietern finden sich im Internet unter www.zwischenmiete.de, aber auch unter www.immonet.de, sowie bei den Mitwohnzentralen in vielen großen Städten sowie den Studentenwerken in Uni-Städten.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de