Untermiete: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Die Mieten sind fast überall in Deutschland kräftig gestiegen, besonders in Großstädten. Laut Statistischem Bundesamt verteuerten sich zum Stichtag 28. Februar 2023 die Nettokaltmieten bundesweit um durchschnittlich 2,0 Prozent im Jahresvergleich. Löhne, Gehälter und Bafög können da nicht mithalten. Wer in einer größeren Wohnung lebt und einen Raum entbehren kann, kann diesen untervermieten und mit der Mietzahlung des Untermieters sein Monatsbudget entlasten. Und der Untermieter wohnt günstiger, als wenn er eine komplette Wohnung anmieten muss. Wohngemeinschaften (WGs) oder Untermietverhältnisse sind längst in allen Altersgruppen populär. Schließlich lassen sich auf diese Weise Wohnkosten erheblich senken und man kann ordentlich Geld sparen. Doch das Zusammenwohnen will gut organisiert sein und bei Mietvertrag und Bewohnerwechsel gelten zum Teil spezielle Regelungen.

Gründe für eine Untervermietung

Für eine Untervermietung gelten im Prinzip die gleichen Regeln wie für WGs, nur die Ausgangslage ist oft ein wenig anders. Eine Untervermietung ist eher als Zweckgemeinschaft ausgelegt, zum Beispiel vermietet ein Paar oder eine alleinstehende ältere Person ein leerstehendes, möbliertes Zimmer, weil Kinder ausgezogen sind oder ein Lebenspartner verstorben ist. Es gibt aber natürlich noch viele andere Gründe und Konstellationen, ein Zimmer unterzuvermieten.

Berechtigtes Interesse an einer Untervermietung

Für Ihr berechtigtes Interesse an einer Untervermietung kann es persönliche und wirtschaftliche Gründe geben:

• Aufnahme eines Untermieters, um eine Wohngemeinschaft (WG) zu gründen und mit der Untervermietung zusätzlich Geld zu verdienen
• Aufnahme eines Mieters als Ersatz für den ausgezogenen (Ehe-) Partner
• Aufnahme des in Wohnungsnot geratenen Bruders oder eines/r anderen Verwandten
• Aufnahme einer Person zur Kinderbetreuung (z.B. Au Pair, Granny Aupair) zur Übernahme von Pflegeleistungen.

Von berechtigtem Interesse kann man bei einer Untervermietung immer dann sprechen, wenn Sie zwingend auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen sind – zum Beispiel auch, wenn ein Familienmitglied ausgezogen oder verstorben ist, das bisher den Mietzins mitgetragen hat. Das berechtigte Interesse muss aber erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Und Sie dürfen den neuen Mitbewohner nicht einfach einziehen lassen, sondern müssen die Zustimmung und Erlaubnis des Vermieters einholen. Ohne die kann Ihnen der Vermieter die Wohnung kündigen.

Wohnung untervermieten: Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?

Bei einer Untervermietung sind bestimmte persönliche und räumliche Voraussetzungen wichtig. Wenn die Wohnung ein Gäste-WC, oder noch besser ein eigenes Bad besitzt, dass der Untermieter für sich allein nutzen darf, ist das natürlich perfekt. Als Vermieter sollten Sie tolerant, großzügig und stressresistent sein. Als Untermieter sollten vor allem rücksichtsvoll und ordentlich sein und wissen, wie man sich als Gast zu benehmen hat. Das ist man nämlich bei einer Untervermietung: Man ist Gast in der Wohnung eines anderen – kein gleichberechtigter Mieter und kein gleichberechtigtes WG-Mitglied. Als Vermieter sollte man klare Grenzen nennen, was man akzeptiert und was nicht, so dass es später keine oder weniger Konflikte gibt.

Untervermietung: Erlaubnis des Vermieters einholen

Wer nicht nur vorübergehend – also weniger als sechs Wochen – Gäste bei sich aufnehmen möchte, muss die Erlaubnis des Vermieters einholen. Sonst droht eine Kündigung.

Teil oder einzelnes Zimmer der Wohnung untervermieten

Sie wollen einen Teil Ihrer Wohnung oder ein ezinzelnes Zimmer an eine andere Person untervermieten? In jedem Fall müssen Sie dem Vermieter die Gründe darlegen. Der Vermieter kann seine Zustimmung nicht verweigern, wenn ein Teil der Wohnung vermietet werden soll, und dafür ein berechtigtes Interesse besteht.

So sollten Sie vorgehen:

• Im Einschreiben an den Vermieter die Gründe für Ihr berechtigtes Interesse sehr detailliert darlegen, den Untermieter vorstellen und eine Frist setzen, bis wann Sie diese Zustimmung von ihm erwarten.
• Gab es schon zuvor Streitereien, kann es hilfreich sein, darauf aufmerksam zu machen, gegebenenfalls nach Fristablauf eine Leistungsklage einzureichen.
• Noch wirksamer in der Praxis ist ein Hinweis darauf, dass bei pflichtwidriger Nichterteilung der Erlaubnis Schadenersatzansprüche auf ihn zukommen werden.
• Die Erlaubnis sollte aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass Mieter in Anlehnung an Paragraph 553 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einen Anspruch auf Untervermietung haben, wenn ein berechtigtes Interesse daran besteht (BGH, Az. VIII ZR 349/13). Dieser Rechtsanspruch des Mieters lässt sich auch nicht durch einen Formularmietvertrag ausschließen. Das heißt: Der Mieter hat immer ein Recht, einen Teil der Wohnung an eine andere Person unterzuvermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann er verpflichtet werden, die entgangene Untermiete zu ersetzen.

Lesetippp: Immer wieder gibt es Streit zwischen Vermietern und Mietern um die Themen Mieterhöhung, Eigenbedarf und Endrenovierung. In welchem Rahmen ist eine Mieterhöhung erlaubt, wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich und welche Pflichten haben Mietern bei der Wohnungsübergabe? Vermieter und Mieter sollten Ihre Rechte und Pflichten genau kennen.

Untervermietung komplette Wohnung

Will man die ganze Wohnung an eine andere Person untervermieten, kann der Vermieter seine Zustimmung durchaus verweigern. Grundsätzlich müssen Sie auch hier den Vermieter um Erlaubnis bitten. Sagt dieser Nein, geht es nicht.

Aber es gibt auch hier eine Ausnahme: Versetzt Ihr Arbeitgeber Sie für ein Jahr von München nach Berlin und Sie wollen am Ende dieser dieser Zeit nach München in die alte Wohnung zurück, muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen. Wenn der Vermieter wechselt, gilt die einmal erteilte Untermieterlaubnis selbstverständlich weiter und zwar selbst dann, wenn sie nur mündlich erteilt wurde oder der alte Vermieter die Untervermietung über lange Zeit widerspruchslos hingenommen und sie damit stillschweigend genehmigt hat.

Gäste sind keine Untermieter!

Nicht als Untermiete gilt die dauerhafte Aufnahme von nahen Familienangehörigen (wie Ehegatten und dessen Kinder, Eltern, Stiefkinder, nicht aber Geschwister und sonstige Verwandte), oder wenn Hausangestellte oder pflegendes Personal dauerhaft in die Wohnung aufgenommen werden sollen. All dies ist nicht erlaubnispflichtig. Die vorübergehende Aufnahme von Angehörigen wie Geschwistern, Kindern, Enkel- oder Schwiegerkindern oder Besuchern bis zu einer Aufenthaltsdauer von sechs bis acht Wochen gilt auch nicht als Untermiete.

Untermietvertrag – was gilt?

Ein Untermietvertrag wird nur zwischen Haupt- und Untermieter geschlossen. Zwischen dem eigentlichen Vermieter (Eigentümer der Wohnung) und Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Wenn das Hauptmietverhältnis endet, muss deshalb auch der Untermieter ausziehen – es sei denn, er wird als Hauptmieter übernommen. Jedenfalls hat der Vermieter einen gesetzlichen Anspruch gegen die Untermieter auf Herausgabe und Räumung der Wohnung (§ 546 Abs. 2 BGB). Dem Untermieter steht unter Umständen ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Hauptmieter zu, wenn dieser eine fristlose Kündigung aufgrund eigenen Verschuldens erhält und der Untermieter deshalb ausziehen muss.

Untervermietung Vertrag: Hauptmieter bleibt verantwortlich

Verantwortlich für die Wohnung gegenüber dem Vermieter bleibt der Hauptmieter. Das heißt, er hat Schäden, die ein Untermieter beim Gebrauch der Wohnung verschuldet, dem Vermieter gegenüber zu vertreten (§ 540 Abs. 2 BGB). 

Untervermietung rechtlich absichern per Untermietvertrag

Deshalb ist es auch für Hauptmieter wichtig, sich durch einen Untermietvertrag rechtlich abzusichern. Ein solcher Untermietvertrag zwischen Haupt- und Untermieter sollte unbedingt schriftlich abgefasst sein und folgende Punkte und Regelungen enthalten:

• Bezeichnung der zur Nutzung überlassenen Räume
• Regelung der Mitbenutzung von gemeinschaftlichen Räumen in der Wohnung (Küche, Bad) und/oder von gemeinsamen Haushaltsgegenständen (z.B. Waschmaschine, Telefon o.ä.)
• Miethöhe
• Eventuelle Kostenbeteiligung des Untermieters an den Nebenkosten (Betriebs- und Heizkosten), Strom- und Gaskosten, Schönheitsreparaturen sowie an Erwerb bzw. Instandhaltung von gemeinsamen Haushaltsgegenständen (Waschmaschine, Kühlschrank, Staubsauger u.ä.)
• Bei möblierter Untervermietung eine genaue Inventarliste, in der auch der Erhaltungszustand der einzelnen Einrichtungsgegenstände bei Einzug festgehalten ist
• Kündigungsfristen für Haupt- und Untermieter
• Die Leistung/Rückzahlung von Mietkautionen sowie die Verrechnung gezahlter Betriebs- und Heizkostenvorschüsse und gemeinsamer Anschaffungen, wenn der Untermieter auszieht.

Untermieter kündigen

Der Kündigungsschutz bei einem Untermietvetrag weicht von einem üblichen Mietrvertrag ab.

Für Untermieter: Untermiete Kündigungsfrist

Untermieter sollten sich darüber im Klaren sein, dass ihre rechtliche Position sehr schwach ist, sehr viel schwächer jedenfalls als wäre man Hauptmieter. Haben Sie keinen schriftlichen und auch keinen mündlichen Vertrag, der sich ohnehin schwer nachweisen lässt, darf Sie der Hauptmieter jederzeit zur sofortigen Räumung auffordern und dies auch durchsetzen. Bewohnen Sie ein möbliertes Zimmer kann Ihnen bis zum 15. eines Monats zum Ende des gleichen Monats gekündigt werden. Ausnahme ist, wenn ein möbliertes Zimmer an eine Familie vermietet wird. In diesem Fall gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist.

Der Untermieter kann allerdings auch kündigen: Es gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten bei unmöbliertem Wohnraum. Ist das Zimmer möbliert, kann der Untermieter auch bis zum 15. eines Monats zum Ende des Monats kündigen.

Für Hauptmieter: Kann man einen Untermieter einfach rauswerfen?

Wenn Sie ein möbliertes Zimmer vermieten, können Sie Ihrem Untervermieter bis zum 15. eines Monats zum Ende des gleichen Monats kündigen. Ist das Zimmer unmöbliert, können Sie mit einer drei- beziehungsweise sechsmonatigen Kündigungsfrist kündigen – je nachdem, ob Sie einen relevanten Grund (zum Beispiel Eigenbedarf) vorweisen können oder nicht.

Untermiete und Versicherung

Für Untermieter empfiehlt sich der Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung sowie einer Hausratversicherung. Allerdings sollten Versicherte vorher mit ihrer Versicherung klären, ob sie die Haftpflicht gegenüber dem Hauptmieter übernimmt. Auch bei einer Hausratversicherung ist Vorsicht angebracht: Die meisten Versicherungstarife schließen nämlich den Hausrat, der Untermietern gehört, vom Versicherungsschutz aus. Somit macht es für einen Untermieter wenig Sinn, sich am Versicherungsbeitrag seines Vermieters zu beteiligen, weil dessen Hausratversicherung im Schadensfall womöglich gar nicht einspringt. Besser ist es, kein Risiko einzugehen und zur Sicherheit eine eigene Hausratversicherung abzuschließen. Aufgrund der meist vergleichsweise kleinen Wohnfläche ist der Versicherungsschutz ohnehin relativ günstig erhältlich.

Untervermietung und Steuer

Wer untervermietet, erzielt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Solche Mieteinnahmen unterliegen eigentlich der Steuerpflicht. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen streng genommen in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) gemäß § 21 I EStG an das Finanzamt gemeldet werden.

Gewinn aus Untervermietung ist zu versteuern

Ob Steuern anfallen, hängt davon ab, ob aus der Untervermietung überhaupt ein Gewinn erzielt wurde und das gesamte zu versteuernde Einkommen höher als der Grundfreibetrag ist, der im Jahr 2023 bei 10.908 Euro liegt. Gewinn ergibt sich, wenn die Einnahmen höher sind als die Ausgaben. Decken sich die Einnahmen aus der Untervermietung mit den Ausgaben, welche als Werbungskosten abziehbar sind, in voller Höhe, hat man keinen Gewinn erzielt. Sind die Ausgaben höher als die Einnahmen, können Sie einen Verlust geltend machen und dadurch Ihr steuerpflichtiges Einkommen verringern. Ergibt sich ein Gewinn (Überschuss) aus der Untervermietung, ist dieser zu versteuern.

Welche Freigrenzen gelten bei der Untervermietung?

Zudem gibt es für Eigentümer und Mieter auch gewisse Freigrenzen – zu unterscheiden ist dabei zwischen einer vorübergehenden und einer dauerhaften Untervermietung:

Vorübergehende Untervermietung: Hier bleiben Einnahmen bis zu 520 Euro im Kalenderjahr steuerfrei. Sie müssen aufgrund der Vermietung auch keine Steuererklärung einreichen. Diese Vereinfachungsregelung gilt für die Warmmiete ohne Absetzung von Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind.

Dauerhafte Vermietung: Hier muss man eine Steuererklärung abgeben, wenn Einkünfte aus der Vermietung – also die Einnahmen abzüglich der mit der Vermietung verbundenen Ausgaben – 410 Euro übersteigen. Wird dieser Wert überschritten, sind sämtliche Mieteinnahmen in voller Höhe steuerpflichtig. Im Gegenzug dürfen dann aber auch die gesamten Ausgaben gegengerechnet werden. Dazu zählen der anteilige Strom, die Heizung, ihre anteiligen Mietkosten.