Mietkaution Rückzahlung: Fristen, Streitpunkte und was zu beachten ist

Die Kautionsrückzahlung sorgt immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Die einen wollen ihr Geld möglichst schnell zurück. Die anderen wollen sich absichern, falls noch Kosten anfallen, für die der Mieter verantwortlich ist.

Zahlt der Vermieter die Mietkaution nicht zeitnah zurück, kommen Mieter, die in eine neue Wohnung umziehen, schnell in Bedrängnis. Sie müssen Kosten für den Umzug und die Renovierung der alten Wohnung tragen und zahlen nicht selten noch doppelte Miete. Außerdem verlangt der neue Vermieter bereits wieder eine Mietkaution. In dieser Situation ist jeder Euro gefragt. Daher ist der Ärger verständlich, wenn der bisherige Vermieter die Rückzahlung der Kaution hinauszögert. Wann und wie lange darf er das? Welche Regelungen gelten und wie können sich Mieter gegen störrische Vermieter wehren?

Was ist eigentlich eine Mietkaution?

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit, falls am Ende eines Mietverhältnisses offene Forderungen bestehen oder Mietschäden zu reparieren sind. Gesetzlich vorgeschrieben ist die Mietsicherheit zwar nicht, in vielen Mietverträgen ist sie aber fester Bestandteil des Vertragswerkes.

Bis zu drei Kaltmieten dürfen Vermieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB, Paragraf 551) als Kaution einziehen. Alles, was darüber hinausgeht, können Mieter zurückverlangen. Das Geld wird zu Beginn des Mietverhältnisses in einem Stück überwiesen oder in Raten gezahlt. Drei Monatsraten sind möglich, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist.

• Achtung: Der Vermieter hat ein Kündigungsrecht, falls zwei von drei Raten nicht rechtzeitig auf sein Konto fließen.

Gut zu wissen: Manche Mieter denken, dass sie die Kaution mit der Miete verrechnen können und sie deshalb für die letzten Monate keinen Mietzins mehr entrichten müssen. Das ist falsch. Das Amtsgericht München entschied, dass Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses Miete zahlen müssen (AG München, Az. 432 C 1707/16). Denn die Kaution dient der finanziellen Absicherung des Vermieters. Könnte man sie quasi abwohnen, hätte der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Rücklagen mehr für eventuell anfallende Kosten.

Mietbürgschaft: Alternative zur Barkaution

Es besteht die Möglichkeit, kein Geld beim Vermieter zu hinterlegen. Das Zauberwort heißt in diesem Fall Mietbürgschaft. Dabei haftet eine dritte Partei im Schadenfall gegenüber dem Mieter. Das heißt: Bei Schäden an der Mietsache oder Mietschulden wendet sich der Vermieter direkt an diese Partei und wird dort entschädigt. Als Bürge kommen Kreditinstitute oder Versicherungen in Betracht. Deshalb wird die Kautionsbürgschaft oft auch als Mietkautionsversicherung oder -police bezeichnet.

• Vorteil: Mieter brauchen kein Geld zu hinterlegen und vermeiden eventuelle finanzielle Engpässe.

• Nachteil: Die Kautionspolice verursacht Gebühren. Die R+V Versicherung berechnet beispielsweise bei einer Kautionsbürgschaft über 2.000 Euro monatlich 9,17 Euro. Auf kurze Sicht mag dies eine Entlastung bedeuten. Langfristig rechnet sich eine solche Police aber nicht.

In unserem Ratgeber zum Thema Mietkautionskonto stellen wir Ihnen die Mietkautionsversicherung als eine Art der Kautionsbürgschaft vor und nennen Ihnen verschiedene Anbieter.

Mietkautionskonto: Wie verzinst sich die Kaution?

Wird echtes Geld hinterlegt, muss der Vermieter es auf ein separates Konto einzahlen. Hierbei handelt es sich im Regelfall um Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist, zum Beispiel ein Sparbuch. Mieter erhalten dann marktübliche Zinsen. Die Zinsen werden nicht jährlich ausgezahlt, sondern erst am Mietende. Bis dahin erhöhen sie den Kautionsbetrag. Die Geldanlage ist vom Vermögen des Vermieters getrennt zu halten, damit die Kaution nicht dem Zugriff eventueller Gläubiger unterliegt.

• Biallo-Lesetipp: Ausführliche Informationen rund um das Mietkautionskonto lesen Sie im zugehörigen Biallo-Ratgeber.

Was passiert mit der Mietkaution bei einem Eigentümerwechsel?

Wechselt die Mietwohnung während des Mietverhältnisses den Besitzer, so tritt der neue Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Dazu gehört auch die Pflicht, die Mietkaution nach dem Ende des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzuzahlen.

Gut zu wissen: Die Rückzahlungspflicht besteht selbst dann, wenn der neue Vermieter den Kautionsbetrag gar nicht vom alten Vermieter erhalten hat.

• Biallo-Lesetipp: Vermietete Wohnung oder Haus kaufen? Käufer übernehmen den bestehenden Mietvertrag samt der Kündigungsfristen. Unser Ratgeber liefert weitere Informationen zu diesem Thema.

Mietkaution Rückzahlung Frist – was gilt hier?

Endet das Mietverhältnis, fließt das Geld samt Zinsen zurück an den Mieter. Die Rückzahlung soll zeitnah erfolgen, allerdings existiert keine gesetzliche Frist. Vor der Rückzahlung dürfen Vermieter prüfen, ob noch Ansprüche gegen den Mieter bestehen. Aktuell ist dies häufig bei den Nebenkosten der Fall, denn die Preissteigerungen bei Energie machen Nachzahlungen wahrscheinlich.

Viele Vermieter warten daher auf die Nebenkostenabrechnung, bevor sie die Kaution zurückgeben. Unbegrenzt Zeit lassen dürfen sie sich aber nicht. Die Gerichte räumen hierfür bis zu sechs Monate ein. Außerdem darf nur so viel Geld zurückbehalten werden, wie voraussichtlich für Nachzahlungen oder für die Beseitigung von Mietschäden benötigt wird. Übersteigende Beträge müssen an den Mieter zurückfließen.

• Biallo-Lesetipp: Immer wieder gibt es Streit zwischen Vermietern und Mietern um die Themen Mieterhöhung, Eigenbedarf und Endrenovierung. In welchem Rahmen ist eine Mieterhöhung erlaubt, wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich und welche Pflichten haben Mietern bei der Wohnungsübergabe? Vermieter und Mieter sollten Ihre Rechte und Pflichten genau kennen.

Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Vermieter dürfen die Kaution nur für bestimmte Zwecke ganz oder teilweise zurückbehalten. Dazu zählen zum Beispiel Rückstände bei Miete oder Nebenkosten, Schadenersatz für Schäden an der Mietwohnung oder bei mangelhafter Schönheitsreparatur sowie Beseitigungskosten für Hinterlassenschaften des Mieters. Ein bloßes „Aufhübschen“ der Wohnung zum Zwecke der Neuvermietung zählt nicht dazu, dies gilt als Zweckentfremdung.

• Hinweis: Aufgrund der Zweckbindung der Kaution dürfen nur Forderungen erhoben werden, die laut Mietvertrag zulässig sind. So muss beispielsweise im Mietvertrag festgelegt sein, ob der Mieter überhaupt für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Ist er das nicht, darf der Vermieter die Kaution mit Verweis auf unterlassene Schönheitsreparaturen nicht kürzen.

Ärger um die Mietkaution: Häufige Streitfälle

Kratzer auf der Herdplatte oder Flecken im Parkett – handelt es sich dabei um Abnutzung oder einen Mietschaden? Da es keine gesetzlichen Vorgaben gibt, kommt es hierüber häufig zum Streit. Als Faustregel gilt: Übliche Abnutzung ist kein Mietschaden. Dazu zählen zum Beispiel Gebrauchsspuren auf der Herdplatte, verfärbte Fugen in der Dusche oder Schatten um Bilderrahmen.

Anders bei einem Schaden, der durch unsachgemäße Nutzung entstanden ist. Hierzu zählen etwa Schleifspuren im Parkett, die von einem rollbaren Schreibtischstuhl stammen. Hier hätten Mieter zwingend eine Schreibtischunterlage verwenden müssen, so das Landgericht Dortmund (Az. 2 T 5/10). Als Schaden gilt auch, wenn die Badezimmerfliesen vor lauter Bohrlöchern aussehen wie ein Schweizer Käse oder Brandlöcher den Fußboden zieren. Bei unsachgemäßer Nutzung muss der Mieter für den entstandenen Schaden aufkommen.

Weitere Beispiele für unsachgemäße Nutzung und eine Übersicht, wer in welchem Schadensfall verantwortlich ist, finden Sie in der ausführlichen PDF-Version dieses Ratgebers.

Die Kleinreparaturklausel

Viele Mietverträge bestimmen, dass Mieter die Kosten von Bagatellreparaturen selbst tragen sollen. Doch aufgepasst: Eine solche Klausel ist nur wirksam, wenn ein Höchstbetrag festgeschrieben ist. Üblich sind Beträge zwischen 50 und 100 Euro. Des Weiteren muss die Klausel eine jährliche Gesamtgrenze definieren, falls mehrere Reparaturen hintereinander anfallen. Gerichte sehen hier bei etwa acht Prozent der jährlichen Kaltmiete die Grenze der Belastung erreicht. Bei 10.000 Euro Jahresmiete wären dies also maximal 800 Euro.

Wohnungsübergabe: Übergabeprotokoll unverzichtbar!

Auch wenn es schnell gehen muss: Für die Wohnungsübergabe – sowohl beim Einzug als auch beim Auszug – sollte man sich Zeit nehmen. Mängel und Schäden sind genau zu dokumentieren, um spätere Streitigkeiten auszuschließen.

Essentiell für eine korrekte Wohnungsübergabe ist das Übergabeprotokoll. Es hält alle Schäden und Mängel von Anfang an fest. Das Protokoll sorgt dafür, dass man zum Beispiel bereits beim Einzug vorhandene Mängel beim Auszug nicht selbst beseitigen muss.

Wie genau Sie am besten bei der Wohnungsübergabe vorgehen und welche Schritte dabei wichtig sind – das alles erklären wir Ihnen in der ausführlichen Version dieses Ratgebers:

Mietkaution zurückfordern: Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Hält der Vermieter die Kaution zurück, sollte man zuerst nachfragen, an was es liegt. Ist die Begründung nicht nachvollziehbar, empfehlen die Juristen des Rechtsschutzversicherers Advocard, dem Vermieter eine schriftliche Zahlungsaufforderung inklusive einer angemessenen Fristsetzung zukommen zu lassen. Gleichzeitig sollte man dem Vermieter mitteilen, dass man rechtliche Schritte erwäge, falls das Geld nicht innerhalb der Frist zurückfließt. Erfolgt keine Reaktion, bleibt als letztes Mittel oft nur der Gang zum Anwalt.