Wichtige Änderungen für Vermieter in 2022

Vermieterinnen und Vermieter müssen sich ab 2022 auf viele Änderungen einstellen. Die Vermietung von Wohnraum wird durch zahlreiche neue Gesetze und Vorschriften nicht leichter.

Für Mietwohnungen gelten jetzt umfangreiche Informationspflichten, zudem wird die Grundsteuer reformiert und Eigentümer müssen sich wohl künftig an den Heizkosten ihrer Mieter beteiligen. Darüber hinaus unterliegen neu gebaute Häuser in einigen Bundesländern seit kurzem der Solardach-Pflicht. Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) möchte dies noch in diesem Jahr für ganz Deutschland vorschreiben. Nicht zuletzt laufen wichtige Bauförderungen aus. Was ist neu und was plant die Ampel-Regierung?

Neue Pflichten durch Heizkostenverordnung

Am 1. Dezember 2021 trat die neue Heizkostenverordnung in Kraft. Sie bringt für Mieter und Vermieter ab dem Jahr 2022 zahlreiche neue Regeln und Verpflichtungen. Da in vielen Fällen Neuland betreten wird und die Auswirkungen der Novelle nur schwer abzuschätzen sind, soll die Verordnung nach drei Jahren auf ihre Wirkung hin überprüft werden. Diese Pflichten kommen jetzt auf Vermieter zu:

Informationspflicht der Vermieter zum Verbrauch

Die neue Heizkostenverordnung schreibt vor, dass Vermieter, deren Immobilien bereits mit fernablesbaren Zählern ausgestattet sind, ab 2022 ihre Mieter monatlich über den Energieverbrauch für Heizen und Warmwasser informieren müssen. Die Information kann per Brief, E-Mail oder via App an die Mieterin oder den Mieter übermittelt werden.

Die Informationspflicht umfasst zudem einen Vergleich der aktuellen Verbrauchswerte mit dem Vormonat sowie dem Vorjahresmonat. Außerdem sollen Mieter erkennen können, welchen Durchschnittsverbrauch sie haben und wie sich der Brennstoffmix konkret zusammensetzt. Zusätzlich soll die Mitteilung Angaben über erhobene Steuern und Abgaben enthalten.

• Achtung: Kommen Sie als Vermieter ihrer Mitteilungspflicht nicht nach, kann der Mieter seine Kosten um drei Prozent kürzen.

Fernablesezähler nachrüsten

Wohnungseigentümer, deren Immobilie noch nicht mit Fernablesezählern ausgestattet ist, sind verpflichtet, diese bis 2026 nachzurüsten. Als fernablesbar gelten Zähler, die mit Walk-by- oder Drive-by-Technologie ausgestattet sind. Dadurch können Verbrauchswerte bereits in der Nähe des Hauses abgelesen werden, die Wohnung des Mieters bleibt tabu.

Die Absicht des Gesetzgebers zur schnellen und unkomplizierten Abrechnung und Informationsbereitstellung findet grundsätzlich ein positives Echo. Der Mieterbund sieht aber auch Nachteile. Teure und aufwändige Messtechnik könne Mehrkosten verursachen, so seine Bedenken. Der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) sieht das ähnlich und fordert deshalb, dass „durch die Neuregelung keine zusätzlichen Kosten entstehen dürfen“. Schließlich sinke der Aufwand, wenn Zählerstände nicht mehr aufwändig vor Ort abgelesen werden müssten.

• Biallo-Lesetipp: Den größten Anteil an den Nebenkosten machen in der Regel die Heiz- und Wasserkosten aus.Anhand des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes (DMB) können Mieter einschätzen, ob ihre Nebenkosten im normalen Rahmen liegen – oder Sie lesen einfach unseren Ratgeber zum Thema: "Mietnebenkosten für Haus und Wohnung: Wie viel Nebenkosten sind normal?"

Aufteilung der CO2 Abgabe

Um den Klimawandel einzudämmen, verteuert sich stufenweise die Emission umweltschädlichen Kohlendioxids. Grundlage bildet das 2021 beschlossene Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Es schreibt vor, dass im Jahr 2021 für eine Tonne CO2 25 Euro Emissionssteuer anfallen. Ab 2022 klettert die CO2-Abgabe auf 30 Euro und soll im weiteren Verlauf bis 2025 auf 50 Euro pro Tonne steigen.

Um Mieterinnen und Mieter nicht einseitig zu belasten, möchte die Ampel-Regierung die CO2-Abgabe auf beide Parteien umlegen. Dazu soll bis zum 1. Juni 2022 ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen eingeführt werden. Das Vorhaben ist allerdings zwischen den Koalitionsparteien umstritten. Scheitert das Stufenmodell, sollen die CO2-Kosten ab diesem Datum jeweils zur Hälfte zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt werden.

Solardächer sollen Pflicht werden

Die Ampel-Parteien wollen mehr Energie aus regenerativen Energiequellen gewinnen. Vor allem Wind- und Sonnenenergie sollen stärker genutzt werden. Ein Schwerpunkt liegt dabei auf dem Ausbau von Photovoltaikanlagen auf Dächern. Für Industrieanlagen ist eine Solardachpflicht bereits beschlossene Sache, für Wohnbauten sollen Solardächer „zur Regel werden“, so die neue Regierung im Koalitionsvertrag. Ob und wann eine allgemeine Solardachpflicht für neue Wohnbauten kommt, ist aber noch offen.

Bundesländer preschen vor

Einige Bundesländer sind allerdings bereits im letzten Jahr aktiv geworden und haben verpflichtende Maßnahmen beschlossen. So muss zum Beispiel seit 1. Januar 2022 jedes neu gebaute „Nichtwohngebäude“ in Baden-Württemberg mit einer Solaranlage ausgestattet sein; ab 1. Mai 2022 gilt dies auch für neue Wohnhäuser. Ab dem kommenden Jahr wird diese Regelung für ältere Wohnhäuser bindend, wenn das Dach saniert wird.

Zahlreiche Bundesländer sind diesem Beispiel gefolgt und haben ähnliche Regelungen getroffen, zum Beispiel Hamburg, Berlin, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz. Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck möchte die Solardachpflicht für Wohnbauten bundesweit vorschreiben.

Steuervorteile für Solaranlagen jetzt auch für vermietete Gebäude

Einnahmen aus dem Betrieb kleiner Photovoltaikanlagen können von der Einkommensteuer befreit werden. Diese Regelung wurde kürzlich in einer Mitteilung des Bundesfinanzministeriums vom 29. Oktober 2021 in einigen Punkten überarbeitet.

Geändert wurde zum Beispiel, dass die Solaranlage nicht zwingend auf einem Ein- oder Zweifamilienhaus installiert sein muss und dass das Gebäude nicht vermietet sein darf. Laut neuem Erlass darf bei Mehrfamilienhäusern jetzt ein Teil der Wohnungen vermietet sein und die Anlage teilweise auch auf Nebengebäuden installiert sein. Wichtig für den Steuerbonus ist allerdings, dass die Mieter den Strom nicht selbst nutzen, sondern ausschließlich der Anlagenbetreiber, sprich der Vermieter.

Die installierte Gesamtleistung der Photovoltaikanlage darf zehn Kilowatt-Peak (kWp) pro Steuerzahler nicht überschreiten. Das gilt auch, wenn mehrere kleine Anlagen auf dem Dach oder auf verschiedenen Gebäuden beziehungsweise Grundstücken installiert sind. Der oder die Betreiber können beim Finanzamt einen schriftlichen Antrag stellen, dass sie die Anlage ohne Gewinnerzielungsabsicht betreiben. Bei Neuanlagen, die nach dem 31. Dezember 2021 in Betrieb gehen, ist der Antrag bis zum Ablauf des Veranlagungszeitraums zu stellen, der auf das Jahr der Inbetriebnahme folgt. Bei Altanlagen, die vor dem 31. Dezember 2021 in Betrieb genommen wurden, muss der Antrag bis Ende 2022 gestellt werden.

• Achtung: Etwaige Gewinne aus der Solaranlage unterliegen in diesem Fall zwar nicht der Steuerpflicht, im Gegenzug dürfen Sie als Vermieter aber die Kosten und Abschreibungen der Anlage nicht steuerlich geltend machen.

Weitere Informationen zum Thema Energiewende, EEG & Mieterstrom oder wann Ökostrom auch tatsächlich öko ist, finden Sie in unseren jeweiligen Ratgebern zu diesen Themen.

TV-Kabelkosten dürfen nicht mehr umgelegt werden

Am 1. Dezember 2021 ist die Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG) in Kraft getreten. Es bewirkt, dass schrittweise das sogenannte Nebenkostenprivileg bei den Kabel-TV-Kosten entfällt. Das bedeutet für Sie als Vermieter: Seit 1. Dezember 2021 dürfen Sie die Kosten für einen Kabel-TV-Vertrag für Ihre Mietimmobilie nicht mehr auf die Mieterinnen und Mieter umlegen. Mehr noch: Mieter können den Kabel-Anbieter selbst wählen oder ganz darauf verzichten.

Ausnahme: Die neue Regelung betrifft anfänglich aber nur Hausverteilnetze in Neubauten. Für Bestandsimmobilien greift sie erst ab 1. Juli 2024, bis dahin gilt eine Übergangsfrist.

Neue Regeln für Mietspiegel und Zensus 2022

Zum 1. Juli 2022 tritt das Gesetz zur Reform des Mietspiegels in Kraft. Der Mietspiegel soll das Mietniveau innerhalb eines Ortes zeigen und die Mieten miteinander vergleichbar machen. Der Mietspiegel liefert außerdem die Datengrundlage für die Anwendung der Mietpreisbremse.

Während große Städte bereits einen Mietspiegel haben, war dies für kleinere Städte bislang nicht vorgeschrieben. Das ändert sich ab 2023. Dann müssen alle Städte ab 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel vorweisen. Kommunen mit über 100.000 Einwohnern müssen künftig einen qualifizierten, also nach wissenschaftlichen Kriterien erstellten, Mietspiegel veröffentlichen.

Auskunftspflichten für Vermieter

Auf Vermieter kommen küfntig verschiedene Auskunfstpflichten zu. Welche das sind:

• Mietspiegel: Mit der Reform des Mietspiegels werden Vermieterinnen und Vermieter künftig auskunftspflichtig. Das heißt, sollten Sie als Eigentümer von der zuständigen Kommune ausgewählt und befragt werden, müssen Sie Auskünfte zu ihrer Immobilie und zur jeweiligen Miethöhe geben. Weigern Sie sich, droht ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro.

• Zensus 2022: Im Mai dieses Jahres findet wieder eine Volkszählung statt. Der Umfang wurde erweitert und umfasst jetzt auch Gebäude und Wohnungen. Vermieterinnen und Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, personen- und wohnungsbezogene Daten ihrer Mieter an die Statistischen Landesämter zu übermitteln.

Neben Informationen zu Gebäude, Wohnungsgrößen, Baualter und Nettokaltmieten umfasst die Auskunftspflicht auch die Mitteilung der Vor- und Nachnamen von bis zu zwei Bewohnern je vermieteter Wohneinheit. Der oder die Mieter müssen zwar über die Weitergabe ihrer Daten informiert werden, eine Einwilligungserklärung für die Weitergabe benötigen Sie als Vermieter aber nicht. Die Daten werden anonymisiert ausgewertet, sodass nicht auf bestimmte Personen rückgeschlossen werden kann.

Mieterhöhungen sollen begrenzt werden

Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten soll nach dem Wunsch der neuen Bundesregierung von 15 Prozent auf elf Prozent innerhalb von drei Jahren sinken. Eine Beschlussvorlage dazu gibt es aber noch nicht. Die Mietpreisbremse wird nach dem Willen der Koalitionäre bis 2029 verlängert.

Zensus 2022: Diese Informationen werden erfasst

Im Zensus 2022 müssen Vermieterinnen und Vermiter folgende personen- und wohnungsbezogenen Daten ihrer Mieter an die Statistischen Landesämter übermitteln:

Quelle: eigene Recherchen, biallo.de; Stand: Februar 2022.

Reform der Grundsteuer

Grundstücksbesitzerinnen und -besitzer sind verpflichtet, jährlich eine Steuer auf ihr Grundstück zu entrichten. Die Grundlage dafür bildet das Grundsteuergesetz. Die Grundsteuer wird vierteljährlich von den Eigentümern an das zuständige Finanzamt überwiesen.

Da die Besteuerung von Grundstücken nach den bisherigen Einheitswerten veraltet ist, hat der Gesetzgeber beschlossen, die Grundsteuer zu reformieren. Dieser Prozess dauert bis zum Jahr 2025, ab dann wird ein neuer Grundsteuerwert die alte Abgabe ablösen.

Ablauf: Die praktische Umsetzung der Grundsteuerreform startet im Jahr 2022. Zuständig dafür sind die Finanzämter. Zur Neuberechnung der Grundsteuer müssen Eigentümerinnen und Eigentümer bis Ende Oktober dieses Jahres Angaben über ihre Immobilien beim Finanzamt einreichen. Die Erklärung beginnt ab 1. Juli 2022 und wird vorrangig online über das ELSTER-Portal abgewickelt. Abgefragt werden Daten wie Grundstücksart, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr und bei Eigentumswohnungen der Miteigentumsanteil.

Auf Basis dieser Daten wird dann die neue Grundsteuer ermittelt. Der Grundsteuerbescheid flattert aber nicht sofort ins Haus. Die Finanzämter haben drei Jahre Zeit, die Steuer zu berechnen. Erst ab dem 1. Januar 2025 fällt die neue Grundsteuer an.

Änderungen bei KfW-Förderprogrammen

Bei den Förderprogrammen der KfW gab es Änderungen seitens der neuen Regierung. Die bertreffen zunächst in erster Linie die Förderung von Neubauten.

Förderstopp für Effizienzhäuser

Die KfW-Förderung für Neubauten im Effizienzhausstandard 55 sollte eigentlich bis 31. Januar 2022 laufen. Die Ampel-Regierung hat das KfW-Programm aber vorzeitig gestoppt. Anträge wurden nur noch bis zum 24. Januar 2022 entgegengenommen – alle späteren Anträge liegen auf Eis. Begründet wurde dieser Schritt mit einer Flut von Anträgen kurz vor Auslaufen des Förderprogramms, welche die bereitgestellten Gelder um ein Vielfaches überschritten. Außerdem sei das KfW-Programm Effizienzhaus 55 längst von aktuellen Baustandards überholt.

Im gleichen Atemzug wurde auch das Nachfolgeprogramm Effizienzhaus 40 gestoppt. Eine Ausnahme bilden bereits entgegengenommene und genehmigte Anträge. Sie werden noch bis Ende 2022 gefördert. Eigentlich sollte statt des KfW-Effizienzhauses 55 ab Februar 2022 der strengere Effizienzhaus-Standard 40 gefördert werden. Der Primärenergiebedarf solcher Häuser darf 40 Prozent eines herkömmlichen Neubaus nicht überschreiten. Doch auch diesen Baustandard hält die neue Bundesregierung inzwischen für überholt. Sie will nun zeitnah neue Förderprogramme mit strengeren Kriterien ausarbeiten. Auch die energetische Sanierung ist vom KfW-Förderstopp betroffen.

Von Seiten der Regierung heißt es dazu: „Die Bundesministerien für Wirtschaft, Bau und Finanzen arbeiten mit Hochdruck daran, möglichst schnell die Förderung für die energetische Gebäudesanierung wieder aufzunehmen und eine klimapolitisch ambitionierte, ganzheitlich orientierte Förderung für neue Gebäude, wie sie auch im Koalitionsvertrag vereinbart wurde, aufzusetzen.“

Welche Rolle dabei Neubauten spielen werden, ist noch nicht klar. Die Tendenz der Koalitionäre geht eher in Richtung Förderung von Sanierungsmaßnahmen. Die Regierung möchte in Zukunft die Fördermittel dort gezielt einsetzen, wo die CO2-Einsparung am höchsten ist. Dies sei weniger bei Neubauten als vielmehr bei Sanierungsmaßnahmen der Fall.

Zwischenlösung: Um keine Liquiditätslücken für baureife Projekte auf Seiten der Antragsteller entstehen zu lassen, prüfen Bundesregierung und KfW ein Darlehensprogramm, das Kredite für alle Antragsteller anbietet, deren Anträge bislang nicht bewilligt wurden. Damit soll auch auf etwaige Härtefälle bei privaten Bauherren nach Ende der Förderung reagiert werden.

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Vermietung: Sonder-Afa für Mietwohnungen ausgelaufen

Einen weiteren Wermutstropfen müssen Investoren verkraften, die neuen Mietwohnraum schaffen möchten. Die gesonderten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten, die für den Neubau, die Aufstockung oder den Dachausbau von Gebäuden bestanden, sind Ende 2021 ausgelaufen. Ein Ersatz für den außerordentlichen Steuerbonus ist bislang nicht in Sicht.

Hausverwalter-Recht: Sonderregelung verlängert

Damit Hausverwalter und Wohnungseigentümer während der Corona-Pandemie auch ohne die gesetzlich vorgeschriebene Eigentümerversammlung handlungsfähig bleiben, gelten seit dem Frühjahr 2020 Sonderregeln. Diese sind vom Bundestag vorsorglich bis zum 31. August 2022 verlängert worden. Das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ bedeutet unter anderem, dass Eigentümerversammlungen als Online-Versammlungen durchgeführt werden können und dass der zuletzt bestellte Hausverwalter bei Ablauf seines Mandats auch ohne neue Beschlüsse zunächst im Amt bleibt. Festgelegt worden ist außerdem, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan weiterhin gilt, solange es keinen Beschluss über einen neuen Plan gibt. Damit hat der Gesetzgeber auf die besondere Situation reagiert, dass vielerorts keine Präsenzversammlungen der Eigentümer möglich sind.

Kritik an der Regelung kommt vom Verband der Immobilienverwalter e.V. (VDIV): „Die vom Bundestag beschlossene Verlängerung der Covid-19-Sonderregeln ist zwar auf den ersten Blick eine Erleichterung für Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Verwaltungen. Sie bietet jedoch keine Lösung für den Beschlussfassungsstau, der mittlerweile in der großen Mehrheit der Eigentümergemeinschaften entstanden ist“, so die Einschätzung von Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbandes.

Der ohnehin bestehende Sanierungsstau vergrößere sich, der notwendige Ausbau der Ladeinfrastruktur für Elektromobile komme nicht in Gang. Die Politik müsse schnellstmöglich eine rechtssichere Regelung dafür schaffen, dass reine Online-Versammlungen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Nur so könnten die verschobenen Eigentümerversammlungen zeitnah nachgeholt und alle künftigen Versammlungen termingerecht durchgeführt werden.

Sachkundenachweis für Hausverwalter

Seit Dezember 2021 gilt eine neue Rechtsordnung, nach der Hausverwalter und Makler nachweisen müssen, dass sie die nötigen Fachkenntnisse besitzen. Der Nachweis wird mittels eines Zertifikats erbracht. Nutzen Sie als Eigentümer eine externe Hausverwaltung für Ihr Objekt, müssen Sie sicherstellen, dass der oder die Hausverwalter oder Makler über einen entsprechenden Nachweis verfügen.