Mietminderung: Das müssen Mieter beachten

Ratgeber der Woche Mietminderung: Das müssen Mieter beachten

von Claudia Lindenberg
27.08.2019
Auf einen Blick
  • Eine Mietminderung ist erst dann zulässig, wenn eine deutliche Beeinträchtigung der Nutzung vorliegt und die Mieter den Mangel nicht selbst verschuldet haben.

  • Zeigt sich ein Mangel, müssen Mieter den Vermieter umgehend darauf hinweisen. Dieser muss den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist beheben. Solange dies nicht geschieht, besteht Anspruch auf Kürzung der Miete.

  • Der Umfang der Mietminderung hängt davon ab, wie gravierend der Mangel ist. Ist die Wohnung komplett unbewohnbar, darf die gesamte Miete einbehalten werden.

  • Mieter sollten sich vorab ausführlich beraten lassen, etwa von einem Anwalt für Mietrecht oder dem örtlichen Mieterverein. Wer die Miete stark mindert und dabei Fehler macht, riskiert schlimmstenfalls eine fristlose Kündigung.
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Angenommen, die Heizung in einer Mietwohnung streikt. Darf der Mieter dann einfach die Miete kürzen? Die Antwort lautet – für viele Mieter sicherlich überraschend – nicht einfach "ja", sondern "es kommt darauf an". Gibt sie im Sommer ihren Geist auf, wäre eine Mietminderung nicht rechtens. Fällt sie im Januar bei Minusgraden aus, können Mieter sehr wohl die Miete kürzen.

Schon dieses einfache Beispiel zeigt, wie komplex die gesetzlichen Vorgaben für eine berechtigte Mietminderung sind. Das erklärt auch, warum rund jede fünfte Rechtsberatung des Deutschen Mieterbundes zu den Themen Mietminderung, Wohnungsmängel und Reparaturen erfolgt. Rund 250.000-Mal jährlich helfen die Juristen der Mietervereine betroffenen Mietern bei der Fragestellung, wie sie bei einem Mangel in der Wohnung korrekt vorgehen sollen.

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Wann liegt ein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigt?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist festgelegt, wann ein sogenannter Wohnungsmangel vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung von dem Zustand abweicht, der im Mietvertrag beschrieben ist. Das setzt voraus, dass die technischen Anlagen in Haus und Wohnung einwandfrei funktionieren – beispielsweise ein Fahrstuhl, die Hauselektrik und die Heizungsanlage. Ein Mangel allein berechtigt allerdings noch nicht zur Mietkürzung.

Diese ist nur dann zulässig, wenn auch eine deutliche Beeinträchtigung der Nutzung vorliegt. Beim genannten Fall mit der Heizung ist es daher entscheidend, wann und in welchem Umfang sie ausfällt. Ist hingegen eine Glühlampe im Hausflur defekt, liegt lediglich eine unerhebliche Beeinträchtigung vor. Eine weitere Voraussetzung für die Mietkürzung: Die Mieter dürfen den Mangel nicht selbst verschuldet haben. Ob der Vermieter ihn verschuldet hat, ist hingegen nicht von Bedeutung. Er ist gemäß Paragraf 535 BGB zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet.

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Auch die zugesicherten Eigenschaften der Wohnung müssen gemäß Paragraf 536 Absatz 2 BGB wie im Vertrag beschrieben vorhanden sein. Wurde also ein Kellerraum im Mietvertrag angegeben, muss der Mieter diesen auch nutzen können. Steht anders als im Vertrag benannt kein Kellerraum zur Verfügung, kann der Mieter daher die Miete zu Recht kürzen, sofern er diesen Anspruch korrekt geltend macht. Gleiches gilt beispielsweise auch dann, wenn die Einbauküche in der Wohnung fehlt oder kein Parkplatz vorhanden ist – vorausgesetzt, diese wurden im Mietvertrag als vorhanden aufgeführt. Hinsichtlich der Eigenschaften der Wohnung kommt es übrigens nicht darauf an, ob die Nutzung dadurch beeinträchtig ist oder nicht.

  • Achtung: Wenn Ihnen ein Mangel bei Unterschreiben des Mietvertrags bekannt ist, können Sie diesen später nicht zum Anlass für eine Mietminderung nehmen. Auch haben Sie dann keinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels.
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Was müssen Sie bei einem auftretenden Mangel tun?

Tritt nach dem Einzug in die Wohnung ein Mangel auf, müssen Sie als Mieter Ihren Vermieter gemäß Paragraf 536c Absatz 1 BGB umgehend auf den Mangel hinweisen. Er muss dann dafür sorgen, diesen innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben - und beispielsweise eine Reparatur in Auftrag geben. Solange der Mangel noch nicht behoben ist, haben Sie einen Anspruch auf Kürzung der Miete. Der Umfang hängt davon ab, wie gravierend der Mangel ist. Ist die Wohnung komplett unbewohnbar, dürfen Sie die gesamte Miete einbehalten, bei weniger gravierenden Mängeln können es beispielsweise zehn Prozent sein.

  • Tipp: In einigen Fällen sind Sie gemäß Paragraf 543 BGB sogar berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Das gilt beispielsweise, wenn von der Wohnung aufgrund von massivem Schimmelbefall erhebliche Gesundheitsgefahren ausgehen oder wenn die ordnungsgemäße Nutzung der Wohnung unmöglich ist.

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Worauf müssen Sie bei der Mängelanzeige achten?

Die Mängelanzeige ist wichtig, da Sie ansonsten nicht berechtigt sind, die Miete zu kürzen. Sie sollte daher schriftlich erfolgen – am besten per Einschreiben. So können Sie im Streitfall nachweisen, wann genau der Vermieter vom Mangel erfahren hat. Zudem sollte sie umgehend erfolgen, da eine rückwirkende Kürzung ab Kenntnis des Mangels durch den Mieter nicht möglich ist. Außerdem riskieren Sie andernfalls, dass sich der Schaden verschlimmert, wofür der Vermieter Sie haftbar machen könnte.

Handeln Sie daher zügig, beschreiben Sie den Mangel genau und dokumentieren Sie ihn, sofern möglich. Ist die Heizung ausgefallen, können Sie beispielsweise ein Protokoll mit Angaben zur Raumtemperatur beilegen. Auch Fotos kommen vielfach als Beleg für einen Mangel infrage.

In der Mängelanzeige sollten Sie auch eine Mietminderung ankündigen und eine Frist zur Behebung des Mangels setzen. Dabei kommt es auf einen angemessenen Zeitraum an, dieser kann je nach Fall unterschiedlich ausfallen. So muss der Vermieter bei einem Wasserrohrbuch binnen weniger Tage für Abhilfe sorgen, bei weniger gravierenden Mängeln gilt üblicherweise eine Frist von zwei Wochen als angemessen.

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Die Fristsetzung ist wichtig, weil Sie nach Verstreichen dieses Zeitraums berechtigt sind, den Mangel selbst zu beseitigen oder Dritte damit zu beauftragen. Die Kosten dürfen Sie dem Vermieter in Rechnung stellen. Zur Mietminderung sind Sie berechtigt, solange der Mangel vorliegt. Wurde er behoben, sind Sie wieder zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet.

  • Tipp: Enthält Ihr Mietvertrag eine Klausel, die eine Mietminderung ausschließt, können Sie diese getrost ignorieren, da eine solche einseitig nachteilige Regelung gemäß Paragraf 536 Absatz 4 BGB nicht zulässig ist. Auch darf der Vermieter beispielsweise nicht festlegen, dass der Mieter eine Mietminderung ankündigen muss.
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Um wie viel Prozent dürfen Sie die Miete kürzen?

Es gibt keine einheitlichen rechtlichen Vorgaben dazu, wie hoch die Kürzung der Miete in bestimmten Fällen ausfallen darf. Pauschal lässt sich aber sagen, dass die Gerichte bei einer leicht beeinträchtigten Nutzbarkeit der Wohnung eine Minderung um fünf bis zehn Prozent für angemessen halten, bei mittleren Beeinträchtigungen sind es zehn bis 20 Prozent. Höhere Minderungsquoten sehen sie ausschließlich bei schwerwiegender Beeinträchtigung als gerechtfertigt an.

Im Internet kursieren diverse Mietminderungstabellen, in denen zahlreiche Mängel samt dazugehörigem Gerichtsurteil und Prozentangabe aufgelistet sind. Sie sollten lediglich zur groben Orientierung dienen, ob der von Ihnen festgestellte Mangel zu einer Mietkürzung berechtigt. Die Höhe der Mietminderung sollten Sie lieber nur als groben Richtwert betrachten, da Sie die Einzelheiten zum Urteil nicht kennen. Diese können aber maßgeblich für das Urteil der Richter gewesen sein.

  • Achtung: Bevor Sie die Miete kürzen, sollten Sie sich ausführlich beraten lassen – beispielsweise bei einem Fachanwalt für Mietrecht oder dem örtlichen Mieterverein. Dort müssen Sie allerdings Mitglied sein. Wenn Sie eine hohe Mietminderung vornehmen und dabei Fehler machen, riskieren Sie schlimmstenfalls eine fristlose Kündigung. Dazu kann es beispielsweise kommen, wenn Sie ohne Mängelanzeige die Mietzahlungen einstellen oder wenn sich herausstellt, dass Sie für Schimmelbefall in der Wohnung selbst verantwortlich sind (BGH, AZ.: VIII ZR 138/11).

Geraten Sie innerhalb von zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum hinweg mit zwei Monatsmieten in Verzug, kann der Vermieter Ihnen fristlos kündigen. Es ist daher generell empfehlenswert, die Mietminderung nicht zu hoch anzusetzen und auch das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, um eine Einigung zu erzielen.

Wie ermitteln Sie die geminderte Miete?

Als Basis für die Mietminderung dient die Bruttomiete - also die Nettomiete plus Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Kürzen Sie die Miete beispielsweise um 15 Prozent, nehmen Sie auch bei den Nebenkosten eine entsprechende Kürzung vor. Beachten Sie aber, dass Sie die Miete nur taggenau mindern dürfen. Kommt es also beispielsweise zu einem Rohrbruch im Bad, ist es daher drei Tage nicht nutzbar und müssen für 14 Tage laute Trocknungsgeräte aufgestellt werden, müssen Sie die jeweils anteilige Mietkürzung ausrechnen (siehe Beispiel unten).

  • Achtung: Bevor Sie aktiv werden, sollten Sie zunächst den Mietvertrag lesen und prüfen, ob darin nicht bereits Defekte in der Wohnung erwähnt wurden und ob der Vermieter darin eine Reparatur angekündigt hat. Wird diese nicht durchgeführt, haben Sie das Recht, die Miete zu kürzen. Das gilt übrigens auch dann, wenn eine Maßnahme angekündigt ist, obwohl kein Mangel vorliegt - beispielsweise das Verlegen neuer Fliesen in einem Bad mit unbeschädigten Kacheln.

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Achten Sie auch auf Klauseln im Mietvertrag zu Bagatellschäden. Vielfach wird hierfür ein bestimmter Kostenrahmen definiert, der 120 Euro nicht überschreiten darf. Solange die Reparaturkosten darunter liegen, wären Sie dann verpflichtet, die Reparatur auf eigene Kosten vorzunehmen. Solche Klauseln sind allerdings unwirksam, wenn Sie als Mieter unangemessen benachteiligt werden.

Beispielrechnung: So berechnen Sie die gekürzte Miete taggenau

Angenommen, Ihre Miete beträgt 1.000 Euro warm. Für die drei Tage während des Rohrbruch mindern Sie die Miete um 30 Prozent, für die 14 Tage Lärmbelästigung durch die Trocknungsgeräte setzen Sie eine Mietminderung von 70 Prozent an.

  • Zunächst ermitteln Sie die komplette Miete pro Tag: 1.000 Euro / 30 Tage = 33,33 Euro/Tag
  • Dann ermitteln Sie die Kürzung um 30 Prozent für drei Tage:
  • 33,33 Euro x 0,3 x 3 Tage = 29,99 Euro
  • Nun ermitteln Sie die Mietkürzung um 70 Prozent für 14 Tage:
  • 33,33 Euro x 0,7 x 14 Tage = 326,63 Euro
  • Schließlich ziehen Sie beide Werte von der Miete ab:
  • 1.000 Euro - 29,99 Euro - 326,63 Euro = 643,38 Euro

Ergebnis: Ihre Warmmiete für den Januar reduziert sich von 1.000 auf 643,38 Euro.

Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Unternimmt der Vermieter nichts, um einen erheblichen Mangel zu beheben, können Sie zusätzlich zur Mietminderung auf das Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel zurückgreifen, das in Paragraf 320 BGB verankert ist. Es sieht vor, dass Sie einen Teil der Miete einbehalten können - je nach Umfang des Mangels gilt maximal das drei- bis fünffache der gerechtfertigten Mietminderung als angemessen. Dieser Betrag darf jedoch nicht höher sein als die voraussichtlichen Reparaturkosten. Ein Beispiel: Liegt ein Mangel vor, der zu einer Mietminderung von üblicherweise zehn Prozent berechtig, können Sie als Mieter 30 bis 50 Prozent der Miete als Druckmittel zurückbehalten. Das Zurückbehaltungsrecht müssen Sie gegenüber dem Vermieter ausdrücklich erklären und gilt solange, bis der Mangel behoben wurde. Anschließend müssen Sie die zurückbehaltene Miete nachzahlen.

Letztes Druckmittel: Klage vor Gericht

Hilft auch dieses Druckmittel nicht, bleibt Ihnen noch die Möglichkeit der Klage auf Mängelbeseitigung oder die Behebung des Mangels auf Kosten des Vermieters. Sie können auch einen Kostenvorschuss für die Reparatur einklagen, falls Sie nicht die Mittel für eine umfangreichere Reparatur haben. Sie haben übrigens auch Anspruch auf Schadenersatz, wenn aufgrund der Untätigkeit des Vermieters ein Schaden auftritt.

Ein Beispiel: Sie haben den Vermieter im Rahmen einer Mängelanzeige über ein undichtes Dach informiert. Er reagiert nicht und es kommt infolge eines Unwetters zu einem Wasserschaden in Ihrer Wohnung. Dann muss der Vermieter Ihnen die Kosten für den entstandenen Schaden ersetzen.

  • Tipp: Bevor Sie einen Handwerker mit der Reparatur beauftragen, sollten Sie sich fachlichen Rat holen. So vermeiden Sie, dass der Vermieter sich später weigert, die Kosten vollständig zu übernehmen. Vielfach argumentieren Vermieter damit, dass die Kosten zu hoch seien und der Auftrag preiswerter hätte ausgeführt werden können.

Was hat es mit der Mietzahlung unter Vorbehalt auf sich?

Da es für Laien schwierig ist, eine angemessene Mietminderung zu ermitteln, bietet sich eine Alternative an: Die Zahlung unter Vorbehalt. Entscheiden Sie sich für diese Variante, müssen Sie dies dem Vermieter unmissverständlich mitteilen. Sie zahlen die volle Miete dann weiter - und erhalten den zu viel gezahlten Teil der Miete je nach Umfang des Mangels später zurück. Diese Methode hat den Vorteil, dass Sie sich nicht unter Zeitdruck um die Höhe der Mietkürzung kümmern müssen. Gleichzeitig erhalten Sie so die Möglichkeit, die Miete sozusagen rückwirkend kürzen zu können  – und Sie umgehen die Gefahr, dass der Vermieter Ihnen wegen Zahlungsverzug fristlos kündigt.

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Beispiele für Mängel, die zur Mietminderung berechtigen

Es gibt zahlreiche Beispielfälle für berechtigte Mietmängel, die Höhe der Mietminderung variiert von Fall zu Fall teils extrem.

Heizung

Als Mieter haben Sie ein Anrecht auf eine Heizung, die zwischen dem 1. Oktober und 30. April funktioniert. Sie dürfen vom Vermieter erwarten, dass die Raumtemperatur in der Wohnung im Winter zwischen 23 und sechs Uhr mindestens 18 und ansonsten mindestens 20 bis 22 Grad erreicht. Bei Kälteperioden im Sommer haben Sie als Mieter Anspruch darauf, dass mindestens 18 Grad Raumtemperatur erreicht werden. Andernfalls liegt keine deutliche Beeinträchtigung der Nutzung vor. Allerdings sind Sie auch verpflichtet, während der kalten Monate ausreichend zu heizen, um Rohrbrüche und Schimmelbildung zu vermeiden.

Hitze

Auch zu große Hitze in der Wohnung kann als Mangel eingestuft werden. Im Sommer gilt nämlich, dass die Raumtemperatur sechs Grad unter der Außentemperatur liegen muss. So hatten Richter an den Oberlandesgerichten Rostock und Hamm in zwei Fällen zum gewerblichen Mietrecht geurteilt. Allerdings müssen Mieter hohe Temperaturen in der Wohnung laut einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt (AZ.: 2 U 106/06) hinnehmen, wenn sie erkennbar damit rechnen müssen. Das ist beispielsweise bei Dachgeschosswohnungen in unsanierten Gebäuden der Fall.

Stromversorgung

Auch in einer Altbauwohnung können Sie erwarten, dass die Stromversorgung es ermöglicht, beispielsweise eine Waschmaschine zeitgleich mit anderen Geräten zu benutzen. Ist die Stromversorgung in der Wohnung dafür nicht ausgelegt, gilt dies als Mangel. Gleiches ist der Fall, wenn die Stromversorgung ausfällt.

Wasserversorgung und -entsorgung

Wird beispielsweise der zulässige Bleigehalt im Trinkwasser überschritten oder fällt die Warmwasserversorgung aus, handelt es sich um einen Mangel, der zur Mietkürzung berechtigt. Gleiches gilt für verstopfte Abflüsse. Außerdem muss die Warmwasserversorgung rund um die Uhr gewährleistet sein.

Lärm

Wegen schnarchender Nachbarn können Sie keine Mietminderung vornehmen. Auch Kinderlärm gilt nicht als Grund für eine Mietkürzung. Beides gilt als "sozial üblich". Anders sieht es bei einer Baustelle vor dem Haus aus. Auch eine mangelhafte Trittschalldämmung, die zu einer deutlichen Lärmbelästigung in der darunterliegenden Wohnung führt, gilt für betroffene Mieter als gerechtfertigter Anlass für eine Mietminderung. Das ist auch bei Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Haus der Fall. Dabei ist es unerheblich, ob der Vermieter diese Arbeiten angekündigt hat und Sie ihnen zugestimmt haben.

  • Achtung: War Ihnen die Lärmquelle bereits bei Abschluss des Mietvertrags bekannt, können Sie die Miete nicht mindern, da Sie damit rechnen mussten, dass die Nutzung der Wohnung dadurch beeinträchtigt wird.

Sonderfall energetische Sanierung

Ist eine Wohnung nicht unbewohnbar, ihre Nutzung jedoch aufgrund energetischer Sanierungsmaßnahmen eingeschränkt, können Sie die Miete in den ersten drei Monaten gemäß Paragraf 536 Absatz 1a BGB nicht kürzen. Diese Sonderregelung wurde mit der Mietrechtsreform 2013 eingeführt.

Schimmel/Feuchtigkeit

Feuchte Keller oder undichte Dächer, Fenster und Türen berechtigen zur Minderung der Miete. Das gilt auch für Beeinträchtigungen, die damit einhergehen - etwa, wenn Sie Trocknungsgeräte aufstellen müssen und dem Lärm dieser Geräte ausgesetzt sind.

Besonders oft bietet zudem Schimmel Anlass für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Der Grund: Es ist oft unklar, wer oder was die Schimmelbildung verursacht hat. Liegt ein Baumangel vor, ist eine Mietkürzung rechtens. Haben Sie als Mieter nicht ausreichend gelüftet, können Sie die Miete hingegen nicht mindern. Die Beweisführung ist vielfach problematisch und es müssen häufig auch Gutachter eingeschaltet werden.

  • Achtung: Angenommen, in Ihrer Wohnung droht Schimmelbefall. Dann haben Sie keinen Anspruch darauf, bereits aufgrund dieser Sachlage die Miete zu mindern. Das belegen zwei Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH, AZ.: VIII Z 271/17 und VIII ZR 67/18). Die Richter entschieden zugunsten des Vermieters, gegen den Mieter zweier 1968 und 1971 errichteter Wohnungen geklagt hatten. Diese hatten darauf verwiesen, dass in den Monaten Oktober bis März eine erhöhte Gefahr für Schimmelbildung bestehe - und sahen dies als Grund für eine berechtigte Mietminderung.

Das Landgericht Lübeck sah die Klage als berechtigt an, der BGH kassierte das Urteil jedoch und verwies auf den bautechnischen Standard. Bei Häusern aus diesen Baujahren seien Wärmebrücken, die eine Schimmelbildung begünstigen, typisch. Es habe daher kein Mangel vorgelegen und es sei Mietern zuzumuten, dass sie einer Schimmelbildung durch tägliches Stoßlüften vorbeugen.

Geringere Wohnfläche

Weicht die tatsächliche Wohnungsgröße um mehr als zehn Prozent von der genannten Größe ab, dürfen Sie die Miete laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, AZ.: VIII ZR 144/09) um den Prozentsatz kürzen, um den die Wohnung kleiner ist. Beträgt die Wohnfläche beispielsweise 85 statt 100 Quadratmeter, ist eine Kürzung um 15 Prozent rechtens - und zwar dauerhaft. Das gilt dem BGH zufolge übrigens auch dann, wenn die Quadratmeterzahl nur in der Wohnungsannonce, nicht aber im Mietvertrag erwähnt wurde.

  • Tipp: Sie haben über die Mietminderung hinaus auch einen Rückforderungsanspruch wegen zu viel gezahlter Miete - und zwar seit Beginn des Mietvertrags (höchstens jedoch für zehn Jahre). Die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch beträgt drei Jahre und beginnt im Jahr nach Kenntnis der zu kleinen Wohnfläche. Haben Sie dies Ende 2018 erfahren, endet die Frist am 31. Dezember 2021.

Mietminderung – 10 Beispielfälle

Mietminderungstabellen bieten einen ersten Überblick, sollen aber lediglich als grobe Orientierungshilfe dienen, da die Urteile mitunter stark voneinander abweichen.

Art des Mangels

Mietminderung

Urteil

Lärm - Trocknungsgerät im Badezimmer

80%

AG Köln, AZ 224 C 100/11

Feuchtigkeit/Schimmel im Wohnzimmer

50%

LG Hamburg, AZ 307 S 144/07

Wohnungsgröße 19 Prozent geringer als im Mietvertrag angegeben

19%

BGH, AZ VIII ZR 44/03

keine Warmwasserversorgung zwischen 22 und 7 Uhr

7,5%

AG Köln, AZ 206 C 251/94

Baulärm, Staub wegen Bauarbeiten in der Umgebung

20%

LG Berlin, AZ 67 S 309/19

Fehlende Trittschalldämmung

20%

BGH, AZ VIII ZR 355/03

Ausfall des Fahrstuhls bei Mieter im Dachgeschoss

14%

AG Berlin-Schöneberg, AZ 104 C 85/15

Balkon wegen Bauarbeiten im Sommer nicht nutzbar

15%

LG Berlin, AZ 65 S 321/11

Fehlen einer im Mietvertrag angegebenen Einbauküche

20%

LG Dresden, AZ 15 S 603/97

Ausfall Heizungsanlage Oktober bis Dezember

70%

AG Berlin-Charlottenburg, AZ 216 C 7/13

Quelle: eigene Recherche

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