Angenommen, die Heizung in einer Mietwohnung streikt. Darf der Mieter oder die Mieterin dann einfach die Miete kürzen? Die Antwort lautet – für viele sicherlich überraschend – nicht einfach "ja", sondern "es kommt darauf an". Gibt sie im Sommer ihren Geist auf, wäre eine Mietminderung nicht rechtens. Fällt sie im Januar bei Minusgraden aus, können Mieter sehr wohl die Miete kürzen.
Schon dieses einfache Beispiel zeigt, wie komplex die gesetzlichen Vorgaben für eine berechtigte Mietminderung sind. Das erklärt auch, warum rund jede fünfte Rechtsberatung des Deutschen Mieterbundes zu den Themen Mietminderung, Wohnungsmängel und Reparaturen erfolgt. Rund 250.000-Mal jährlich helfen die Juristen der Mietervereine betroffenen Mietern oder Mieterinnen bei der Fragestellung, wie sie bei einem Mangel in der Wohnung korrekt vorgehen sollen.
- Biallo-Lesetipp: Immer wieder gibt es Streit zwischen Vermietern und Mietern um die Themen Mieterhöhung, Eigenbedarf und Endrenovierung. In welchem Rahmen ist eine Mieterhöhung erlaubt, wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich und welche Pflichten haben Mietern bei der Wohnungsübergabe? Vermieter und Mieter sollten Ihre Rechte und Pflichten genau kennen.
Berechtigte Mietminderung: Wann liegt ein Wohnungsmangel vor?
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist festgelegt, wann ein sogenannter Wohnungsmangel vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung von dem Zustand abweicht, der im Mietvertrag beschrieben ist. Das setzt voraus, dass die technischen Anlagen in Haus und Wohnung einwandfrei funktionieren – beispielsweise ein Fahrstuhl, die Hauselektrik und die Heizungsanlage. Ein Mangel allein berechtigt allerdings noch nicht zur Mietkürzung.
Deutliche Beinträchtigung der Nutzung
Diese ist nur dann zulässig, wenn auch eine deutliche Beeinträchtigung der Nutzung vorliegt. Beim genannten Fall mit der Heizung ist es daher entscheidend, wann und in welchem Umfang sie ausfällt. Ist hingegen eine Glühlampe im Hausflur defekt, liegt lediglich eine unerhebliche Beeinträchtigung vor. Eine weitere Voraussetzung für die Mietkürzung: Die Mieter dürfen den Mangel nicht selbst verschuldet haben. Ob der Vermieter ihn verschuldet hat, ist hingegen nicht von Bedeutung. Er ist gemäß Paragraf 535 BGB zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet.
Zugesicherte Eigenschaften der Wohnung
Auch die zugesicherten Eigenschaften der Wohnung müssen gemäß Paragraf 536 Absatz 2 BGB wie im Vertrag beschrieben vorhanden sein. Wurde also ein Kellerraum im Mietvertrag angegeben, muss der Mieter diesen auch nutzen können. Steht anders als im Vertrag benannt kein Kellerraum zur Verfügung, kann der Mieter oder die Mieterin daher die Miete zu Recht kürzen, sofern er diesen Anspruch korrekt geltend macht. Gleiches gilt beispielsweise auch dann, wenn die Einbauküche in der Wohnung fehlt oder kein Parkplatz vorhanden ist – vorausgesetzt, diese wurden im Mietvertrag als vorhanden aufgeführt. Hinsichtlich der Eigenschaften der Wohnung kommt es übrigens nicht darauf an, ob die Nutzung dadurch beeinträchtig ist oder nicht.
- Achtung! Wenn Ihnen ein Mangel bei Unterschreiben des Mietvertrags bekannt ist, können Sie diesen später nicht zum Anlass für eine Mietminderung nehmen. Auch haben Sie dann keinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels.
Übrigens: Nicht jede Mieterhöhnung ist rechtens. Was Vermieter dürfen und wie sich Mieter wehren können erklären wir Ihnen in einem weiteren Ratgeber.
Mieter müssen umgehend auf Mangel hinweisen
Tritt nach dem Einzug in die Wohnung ein Mangel auf, müssen Sie als Mieter Ihren Vermieter oder Ihre Vermieterin gemäß Paragraf 536c Absatz 1 BGB umgehend auf den Mangel hinweisen. Er muss dann dafür sorgen, diesen innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben – und beispielsweise eine Reparatur in Auftrag geben. Solange der Mangel noch nicht behoben ist, haben Sie einen Anspruch auf Kürzung der Miete. Der Umfang hängt davon ab, wie gravierend der Mangel ist. Ist die Wohnung komplett unbewohnbar, dürfen Sie die gesamte Miete einbehalten, bei weniger gravierenden Mängeln können es beispielsweise zehn Prozent sein.