Wirksame Klauseln
Eine Komplettsanierung, die automatisch bei Auszug zu erfolgen hat, kann nie im Mietvertrag festgelegt werden. Wenn überhaupt, ist hier die Rede von Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten. Eine Klausel dazu ist dann wirksam, wenn sie Flexibilität zulässt, also nicht strikt Verpflichtungen festlegt, sondern wenn der Grad der Abnutzung der Wohnung miteinbezogen wird bei der Entscheidung, was und wie viel zu tun ist. Damit können Schönheitsreparaturen auch entfallen – etwa, weil die Wohnung gut in Schuss ist beziehungsweise wenn vorgesehene Renovierungsintervalle verlängert werden können.
Zwei Beispiele für wirksame Klauseln:
- "Der Mieter verpflichtet sich, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu übernehmen." Das ist ganz allgemein formuliert. Was im Einzelnen zu tun ist, entscheidet der Grad der Abnutzung der Wohnung.
- Der Vermieter legt zwar eine starre Frist im Vertrag fest – alle drei, fünf, sieben Jahre – allerdings fügt er das Wort "üblicherweise" oder "in der Regel", "ungefähr", "meist" oder "normalerweise" hinzu. Damit ist die Klausel wirksam, denn sie lässt offen, auch eine Ausnahme von der Regel beziehungsweise der starren Frist zu machen (BGH, Az. VIII ZR 378/03).
Das sind Schönheitsreparaturen
Hat man es mit einer wirksamen Klausel zu tun und der Mieter muss Schönheitsreparaturen ausführen, stellt sich die Frage, was das alles beinhaltet. Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die übliche Abnutzungserscheinungen beseitigen, welche sich durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ergeben. Der Mieter soll seine Gebrauchspuren beseitigen.
Dazu gehört: Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden – falls es sich um gestrichene Fußböden handelt, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, Streichen der Innen- und Außentüren – nur von innen, Streichen der Fenster von innen, Dübellöcher zuspachteln.
Dazu gehört nicht: Lackieren von Außenfenstern, Außentüren oder einer Loggia, Abschleifen oder Versiegeln von Parkett, Auswechseln von Teppichböden.
Ausgeräumt und besenrein
Enthält der Mietvertrag keine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen oder sind unwirksame Klauseln im Mietvertrag enthalten, muss der Mieter die Wohnung bei Auszug ordentlich hinterlassen: ausgeräumt und besenrein. Im Folgenden einige Beispiele, was dabei zu beachten ist:
Ausgeräumt: Ausgeräumt heißt, dass die Wohnung in den baulichen Zustand versetzt werden muss, in dem sie bei Einzug war. Nicht mit dem Vermieter abgesprochene Veränderungen müssen rückgängig gemacht werden. Dazu gehören nachträglich eingebaute Trennwände, Durchbrüche, überstrichene Kacheln im Bad, fest eingebaute Regale oder eine Einbauküche oder auch ein neu verlegter Fußboden. Wird in die Bausubstanz eingegriffen, muss der Vermieter vorher gefragt werden.
Dübellöcher: Wer nicht verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen, muss auch keine Dübellöcher zuspachteln, wenn sie in einem üblichen Umfang für das Anbringen von Bildern, Lampen, Spiegeln und Ähnlichem entstanden sind. Es dürfen sogar Kacheln durchbohrt werden, wenn Dübel nicht in den Fugen eingefügt werden können. Sind die Wohnungswände aber übermäßig durchlöchert, muss der Mieter handeln.
Farbe: Wer seine Wohnung nach einem Geschmack dekoriert hat, der nicht massenkompatibel ist, muss das rückgängig machen. Das wurde in einem Urteil des Bundesgerichtshofs festgelegt (Az.: VIII ZR 416/12): Bunt gestrichene Wände, Heizkörper oder Türen muss der Vermieter nicht dulden. Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in neutralen Farben zurückzugeben. Das muss nicht Weiß sein, Pastelltöne und andere dezente Farben sind erlaubt.
Fußboden: Wenn das Parkett übliche Gebrauchspuren aufzeigt, ist das in Ordnung. Wenn Brandlöcher im Teppich sind, ist der Mieter zu Ersatz verpflichtet.