Altbau oder Neubau: Nur eine Frage des Geldes?

Käufer von Altbauten haben einen großen Vorteil: Sie können sich die Immobilie und deren Umfeld vor dem Kauf genau anschauen. Dadurch wissen sie, wie das Wohnviertel erschlossen ist, ob es Schulen, Kindergärten, Ärzte oder Einkaufsmöglichkeiten gibt, und wie es mit dem öffentlichen Nahverkehr bestellt ist. Anders als bei neuen Wohngebieten am Stadtrand befinden sich Gebrauchtimmobilien meist in gewachsenen Vierteln mit guter Infrastruktur. Käufer profitieren von kurzen Wegen, guter Versorgungsqualität und begehrten Wohnlagen.

Ein weiterer Vorteil ist, dass sich Käufer bereits im Vorfeld ein genaues Bild vom künftigen Zuhause machen können und sich nicht auf Zeichnungen und Baupläne verlassen müssen. Der Eigentümer in spe kann bei einer Besichtigung den Raumeindruck auf sich wirken lassen, die Nachbarn kennen lernen und – wenn vorhanden – den Garten begutachten.

Auch der Zeitaspekt kann eine Rolle spielen. Während ein Altbau häufig sofort beziehbar ist, müssen sich Käufer von Neubauten nicht selten Monate gedulden, bis das Objekt fertiggestellt ist und sie einziehen können. Treten unverhoffte Bauverzögerungen ein, sind weitere Wartemonate nicht auszuschließen. Dies kann auch Folgen für die Finanzierung haben, wenn zum Beispiel ein Baudarlehen nur mit Zeitverzögerung abgenommen werden kann. Je nach Konditionen können bei einer Verschiebung der Fertigstellung Bereitstellungszinsen anfallen.

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Bis zu 40 Prozent Preisunterschied

Häufig entscheidend ist das Preisargument: Gebrauchte Immobilien kosten oft viel weniger als Neubauten. „In der Regel ist ein Neubau deutlich teurer“, sagt Jörg Koschate, Bauexperte von der Postbank. „Ist das Budget begrenzt, scheidet der Neubau daher oft aus.“ Ausschlaggebend für die hohen Kosten sei vor allem der Kaufpreis des Grundstücks, der in ländlichen Regionen deutlich günstiger als im Speckgürtel von Großstädten ist.  

So kostete beispielsweise 2019 ein Quadratmeter einer gebrauchten Wohnung im mittleren Preissegment in Köln 3.413 Euro, bei einem Neubau waren 4.988 Euro fällig. Beim Kauf einer 70 Quadratmeter großen Wohnung summiert sich die Kaufpreisdifferenz ohne Nebenkosten auf mehr als 110.000 Euro. Ähnliches Bild in Berlin. Dort kostete ein Quadratmeter Altbau im Schnitt 3.928 Euro, während ein Quadratmeter Neubau mit 5.583 Euro zu Buche schlug – ein Preisunterschied von fast 116.000 Euro. Die höchste Differenz ergab sich laut Postbank Wohnatlas 2019 für den Landkreis Miesbach, nahe München. Dort betrug der Preisunterschied knapp 200.000 Euro.

Ein Manko von alten Häusern ist allerdings die alte Bausubstanz und die in die Jahre gekommene Haustechnik. Je nach Baujahr und Zustand der Immobilie sollten Käufer deshalb zusätzliche Kosten für Instandhaltung oder Modernisierung einplanen.

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Neubauten teurer, aber individueller

Wer eine genaue Vorstellung vom zukünftigen Eigenheim hat, der denkt wahrscheinlich über einen Neubau nach. Der Vorteil: Bauherren können Grundriss und bauliche Ausstattung genau auf die eigenen Wohnwünsche zuschneiden. Auch wer nicht selbst baut, hat bei einem neu zu errichtenden Wohnhaus oft Mitsprachemöglichkeiten, was die Raumaufteilung oder die Größe der einzelnen Zimmer angeht.

Ein Neubau ist zwar in der Regel teurer als die Anschaffung einer Gebrauchtimmobilie, dank energieeffizienter Bauweise mit modernen Baustoffen und neuester Haustechnik sind die laufenden Kosten jedoch geringer. Auch größere Modernisierungen sind auf Jahre hinaus unnötig.

Die hohen Anschaffungskosten zwingen viele Immobilienkäufer zur Aufnahme großer Kreditbeträge. Damit die Immobilie finanzierbar bleibt, ist es wichtig, die Baufinanzierung gut zu vergleichen. Schließlich verteuern bereits wenige Zehntel die Gesamtkosten erheblich. Ein Baudarlehen über 350.000 Euro mit zwanzigjähriger Zinsbindung verursacht bei einem Zinssatz von 2,3 statt 2,0 Prozent Mehrkosten von rund 12.000 Euro.

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Altbauten gründlich checken

Aufgrund der geringeren Kosten sind gebrauchte Eigenheime derzeit besonders beliebt. Vor der Kaufunterschrift gilt es jedoch, sich ausführlich über die Bausubstanz zu informieren. Um böse Überraschungen auszuschließen, empfiehlt es sich, die Besichtigung mit einem Architekten oder Bausachverständigen durchzuführen. Diese können die Bausubstanz und die Haustechnik viel besser beurteilen als Baulaien.

Sind Modernisierungen erforderlich, sollte man einen exakten Kostenplan erstellen und den finanziellen Aufwand bei den Investitionskosten unbedingt berücksichtigen. Allerdings fallen die Kosten für eine Altbausanierung nicht zwingend bereits beim Objektkauf an. „Eine eventuell nötige Modernisierung muss nicht sofort und auf einen Schlag realisiert werden. Man kann sie in Etappen durchführen – so, wie es die finanzielle Situation erlaubt“, sagt Postbank-Experte Koschate.

Umsichtige Immobilienkäufer beginnen bereits ab dem Einzugsjahr mit der Bildung von Rücklagen. Hausbesitzer sollten es dabei wie Eigentümer in Gemeinschaftswohnanlagen machen, die regelmäßig einen bestimmten Betrag in die Instandhaltungsrücklage stecken. Bei kurzfristig notwendigen Reparaturen kann der Eigentümer dann stets auf einen gewissen Kapitalstock zurückgreifen.

 Um Modernisierungen frühzeitig planen zu können, sollten Sie wissen, in welchem zeitlichen Abstand Erhaltungsinvestitionen auf Sie zu kommen und mit welchem Betrag Sie in etwa rechnen müssen. So ist etwa eine neue Küche alle 15 bis 20 Jahre fällig, neue Fenster nach 25 bis 30 Jahren.

Wichtig: Schieben Sie keine notwendigen Reparaturen hinaus, dass verursacht nur weitere Kosten, denn der Sanierungsaufwand steigt mit wachsendem Schaden.      

Wann sind welche Erhaltungsmaßnahmen notwendig?

Quelle: DasHaus

Bei Bestandsimmobilien ist auch ein Blick ins Grundbuch ratsam, denn dort sieht man, welche Veränderungen am Gebäude vorgenommen worden sind und ob es Vereinbarungen mit Dritten gibt, an die auch der Käufer gebunden ist. Dazu zählt zum Beispiel das Wegerecht. Hier könnten Nachbarn oder die Stadtwerke das Grundstück betreten dürfen, obwohl es ihnen nicht gehört. Das kann der Fall sein, wenn die Stadt zum Beispiel einen Zugang zu einem Kanal benötigt. Wenn Sie wissen wollen, wie die Erschließung eines Grundstücks funktioniert, erklären wir Ihnen das in einem weiteren Artikel bei biallo.de.