Welche Fehler sollten Immobilienkäufer bei der Baufinanzierung vermeiden?

Der Kauf einer Immobilie ist für viele Leute die größte Investition des Lebens. Es geht bei Baufinanzierungen oft um eine Darlehenssumme über 200.000 Euro und mehr. Und diese Kredite muss man zehn, 15 oder 20 Jahre lang abzahlen. Wer sich nicht gut beraten lässt, kann viele Fehler machen. Aber die lassen sich leicht vermeiden. Wir zeigen Ihnen, was die häufigsten Fehler bei der Immobilienfinanzierung sind und geben Tipps wie Sie diese vermeiden können.

Fehler 1: Eigene Finanzkraft schönfärben

Am Anfang steht ein ehrlicher Kassensturz. Ziel dabei ist, den finanziellen Spielraum zu ermitteln, der für die Baufinanzierung zur Verfügung steht. Lassen Sie dabei, neben den laufenden Zahlungsverpflichtungen wie zum Beispiel Beiträgen zur Altersvorsorge, Versicherungsprämien, Kosten für die Fitnessstudio-Mitgliedschaft und den Mobilfunkvertrag, auch unregelmäßige Ausgaben nicht unter den Tisch fallen. Haben Sie den monatlich zur Verfügung stehenden Betrag ermittelt, wissen Sie wie viel Geld Sie monatlich für Zins und Tilgung aufwenden können. Also: Bitte nicht die eigene Finanzkraft überschätzen!

• Biallo-Tipp: In einem separaten Ratgeber informieren wir Sie ausführlich, wie Sie ermitteln, welche Darlehenssumme Sie sich leisten können.
  

Fehler 2: Reserven für Instandhaltung vernachlässigen

Unverhofft kommt oft – auch bei den eigenen vier Wänden. Platzt eine Rohrleitung oder geht die Heizung kaputt, kann die Reparatur mächtig ins Geld gehen. Wer dann keine Rücklagen gebildet hat, dessen Finanzkalkulation gerät ins Wanken. Immobilieneigentümer sollten daher von Anfang an eine Finanzreserve bilden, zumal mit zunehmendem Alter der Immobilie die Instandhaltungskosten steigen. Experten empfehlen ihren Kunden, zwei Euro monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche zurückzulegen. Also wie bei Punkt 1: Nicht den letzten Cent in die Finanzierung stecken!

• Biallo-Lesetipp: Viele Bauherren kaufen Häuser zum Komplettpreis, der jedoch oft wichtige Kosten nicht beinhaltet. In solchen Fällen können Baunebenkosten für Häuslebauer zum echten Problem werden.

Fehler 3: Hausbank blind vertrauen

Als Immobilienkäufer sollten Sie nicht das erstbeste Kreditangebot Ihrer Hausbank akzeptieren. Ein umfassender Vergleich birgt deutliches Sparpotential. Ein Blick in unseren Baufinanzierungs-Vergleich zeigt: Zinsunterschiede von einem Prozent und mehr sind keine Seltenheit. Das kann sich bei der Monatsrate durch Kostenunterschiede von 100 Euro und mehr bemerkbar machen. Über die komplette Laufzeit gesehen, gehen solche Mehrkosten in die Tausende Euro.

Fehler 4: Anfangstilgung zu niedrig wählen

Vor dem Zinsverfall stiegen klassische Baufinanzierungen meist mit einer Anfangstilgung von einem Prozent ein. In Niedrigzinszeiten raten Experten, eine Anfangstilgung von mindestens 2,5 Prozent, besser noch deutlich mehr zu wählen. Aktuell ist wohl von weiter steigenden Bauzinsen auszugehen. Je nach finanziellen Mitteln und Finanzierungssituation sollten Sie ausloten, welche Anfangstilgung Sie sich leisten können. Hierbei hilft unser Tilgungsrechner. Fest steht: Je höher die Anfangstilgung ausfällt, desto früher sind Sie schuldenfrei und desto mehr Zinskosten sparen Sie.

• Biallo-Tipp: Wer regelmäßig Sondertilgungen macht, kann Kreditlaufzeit und Zinskosten zusätzlich deutlich senken.

Höhere Tilgung verkürzt Kreditlaufzeit

Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick darüber, wie viel Zinskosten Sie mit einer höheren Anfangstilgung sparen können:

Quelle: Tilgungsrechner biallo.de, Stand: September 2022.

Fehler 5: Zinsbindung zu kurz

Viele Immobilienkäufer glauben, der optimale Hypothekenkredit habe eine Zinsbindung von zehn Jahren. Oft gilt dies als klassischer Zeitraum. Es lohnt sich jedoch, sich etwas mehr Gedanken über die gewünschte Zinsbindung zu machen. Denn: Längere Zinsbindungsfristen machen sich zwar in der Regel durch einen Zinsaufschlag bemerkbar. Dafür profitieren Kreditnehmer jedoch von einer großen Planungssicherheit. Sie sichern sich das aktuelle Zinsniveau und wissen über viele Jahre im Voraus, welche Rate sie monatlich zu zahlen haben.

Ungünstigstenfalls wählen Kreditnehmer eine niedrige Anfangstilgung und eine kurze Zinsbindung. Steigt dann das Zinsniveau, kann es schlimmstenfalls sein, dass sie sich die Kreditraten bei der Anschlussfinanzierung nicht mehr leisten können.

Sinken hingegen die Zinsen, könnte eine lange Zinsbindung nachteilig sein, da Kreditnehmer dann nicht von niedrigeren Zinsen profitieren können. Aber: Auch bei einer langen Zinsbindung haben Kreditnehmer das Recht, ihren Kredit nach zehn Jahren zu kündigen.

Fehler 6: Nebenkosten sind nicht so wichtig

Und ob: Schätzkosten dürfen die Banken heute ja keine mehr nehmen. Doch es macht einen Unterschied, ob Ihnen die eine Bank bis zu 0,2 Prozentpunkte dafür mehr berechnet, wenn Sie das Recht zu einer Sondertilgung im Vertrag finden möchten. Und wenn Sie einen Neubau planen, spielt es auch eine Rolle, ob Sie bereits nach sechs Monaten Kosten in Form von Bereitstellungszinsen aufgebrummt bekommen, nur weil der Hausbau stockt und Sie das Geld nicht rechtzeitig abrufen können. Oder ob sie dies erst erst nach zwölf Monaten tut.

• Biallo-Lesetipp: Biallo.de im Interview mit Olaf Haffner von der Allianz Generalvertretung Berlin

Fehler 7: Keine Absicherung gegen Notfälle

Jede Immobilienfinanzierung beinhaltet Restrisiken. Wird der Hauptverdiener arbeitslos, krank oder verunglückt er gar tödlich, ist der Traum vom Eigenheim schnell vorbei, wenn kein ausreichender Schutz besteht.

Günstig und sinnvoll, um Familienangehörige abzusichern, ist eine Risikolebensversicherung, denn sie beinhaltet – anders als klassische Kapitallebensversicherungen – keinen Sparvorgang. Alternativ können Kreditnehmer auch eine sogenannte Restschuldversicherung bei Kreditinstituten abschließen. Diese Policen sind aber vergleichsweise teuer.

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