Baufinanzierung Die sieben häufigsten Finanzierungsfehler
von Horst Biallo
06.03.2017
Der Kauf einer Immobilie ist für viele Leute die größte Investition des Lebens. Es geht um Darlehen über 200.000 Euro und mehr. Und diese Kredite muss man zehn, 15 oder 20 Jahre abzahlen. Wer sich nicht gut beraten lässt, kann viele Fehler machen. Aber die lassen sich leicht vermeiden. Hier unsere Tipps.
Am Anfang steht ein ehrlicher Kassensturz. Ziel dabei ist, den finanziellen Spielraum zu ermitteln, der monatlich nach Abzug der Kreditkosten, Nebenkosten und Notfallreserven zum Leben bleibt. Und lassen Sie dabei neben den laufenden Zahlungsverpflichtungen wie Mieten und Beiträge zu Lebens- und Rentenversicherungen auch unregelmäßige Ausgaben nicht unter den Tisch fallen! Haben Sie den monatlich zur Verfügung stehenden Betrag ermittelt, wissen Sie wieviel Geld Sie monatlich für Zins und Tilgung aufwenden können. Also: Bitte nicht die eigenen Finanzkraft überschätzen.
Unverhofft kommt oft – auch bei den eigenen vier Wänden. Platzt eine Rohrleitung oder geht die Heizung kaputt, kann die Reparatur mächtig ins Geld gehen. Wer dann keine Rücklagen gebildet hat, dessen Finanzkalkulation gerät ins Wanken. Eigentümer sollten daher von Anfang an eine Finanzreserve bilden, zumal mit zunehmendem Alter der Immobilie die Instandhaltungskosten steigen. Experten empfehlen ihren Kunden, zwei Euro monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche zurückzulegen. Also wie bei Punkt 1: Nicht den letzten Cent in die Finanzierung stecken!
Das wäre der schlimmste Anfängerfehler: Als Immobilienkäufer sollten Sie nicht das erstbeste Kreditangebot ihrer Hausbank akzeptieren. Zwar sind die Zinsen derzeit niedrig und die Finanzierungskosten im langjährigen Vergleich besonders günstig, dennoch bringt ein umfassender Darlehensvergleich nochmals deutliches Sparpotential. Günstige Anbieter wie Hypovereinsbank oder Degussa Bank nehmen Ihnen nur rund 1,00 Prozent für ein Darlehen von 100.000 Euro mit einer Zinsfestschreibung über zehn Jahre ab. Bei den meisten Sparkassen sowie Volks- und Raiffeisenbanken sind es dagegen mindestens 1,30 Prozent. Bei drei Prozent Tilgung im Jahr macht das über die zehn Jahre einen Unterschied von rund 6.000 Euro, die Sie mehr an die Sparkasse zahlen.
Vor dem Zinsverfall stiegen klassische Baufinanzierungen meist mit einer Anfangstilgung von einem Prozent ein. Bei heutigem Zinsniveau würde das ohne Sondertilgungen Kreditlaufzeiten von mehr als 60 Jahren bedeuten. Damit ist es unmöglich, den Kredit bis zur Rente zu tilgen. Daher sollten Sie die niedrigen Zinsen unbedingt zu einer höheren jährlichen Tilgung nutzen. Hier noch ein Rechenbeispiel: Wer statt einem Prozent mit drei Prozent Anfangstilgung einsteigt, kann bei einem 100.000-Euro-Kredit die Laufzeit auf 27 Jahre mehr als halbieren. Die Zusatzkosten halten sich mit rund 165 Euro pro Monat in Grenzen.
Viele Immobilienkäufer glauben, der optimale Hypothekenkredit habe eine Zinsbindung von zehn Jahren. Diese Laufzeit bieten auch viele Banken und Sparkassen an. Doch es wäre ein großer Fehler, sich darauf einzulassen. Denn in zehn Jahren werden wir sicher nicht das aktuell sehr niedrige Zinsniveau noch haben. Wer dann sechs oder mehr Prozent statt heute unter zwei Prozent zahlen muss, kommt in finanzielle Schieflagen. Daher raten wir Ihnen, sich die heutigen historisch niedrigen Zinsen für mindestens 15 oder auch 20 Jahre zu sichern. Das kostet pro Monat nur unwesentlich mehr und Sie sind auf der sicheren Seite.
Und ob. Schätzkosten dürfen die Banken heute ja keine mehr nehmen. Doch es macht doch einen Unterschied, ob Ihnen die eine Bank bis zu 0,2 Prozentpunkte dafür mehr berechnet, wenn Sie das Recht zu einer Sondertilgung im Vertrag finden möchten. Und wenn sie einen Neubau planen, spielt es auch eine Rolle, ob sie bereits nach sechs Monaten Kosten in Form von Bereitstellungszinsen aufgebrummt bekommen, nur weil der Bau stockt und Sie das Geld nicht rechtzeitig abrufen können. Oder erst nach zwölf Monaten.
Jede Immobilienfinanzierung beinhaltet Restrisiken. Wird der Hauptverdiener arbeitslos, krank oder verunglückt er gar tödlich, ist der Traum vom Eigenheim schnell vorbei, wenn kein ausreichender Schutz besteht. „Bei hohen Kreditbeträgen ist die finanzielle Absicherung der Familie nicht zu vernachlässigen“, rät daher Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. Günstig und sinnvoll ist eine Risiko-Lebensversicherung, denn sie beinhaltet keinen Sparvorgang. Günstige Anbieter wie Ergo Direkt und Hannoversche berechnen für einen 40-jährigen Mann, der eine Todesfallsumme von 200.000 Euro über 25 Jahre versichert, nur etwa 25 Euro Monatsbeitrag. Alternativ können Kreditnehmer auch sogenannte Restschuldversicherungen bei Kreditinstituten abschließen. Diese Policen bieten zwar umfassenden Schutz, sind aber vergleichsweise teuer.
Eine Studie des renommierten Wirtschaftsprofessors Moritz Schularick kommt zu einem überraschenden Ergebnis: Mit Immobilien lässt sich langfristig mehr Rendite erzielen als mit Aktien. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel: "Geldanlage - Immobilien werfen mehr ab als Aktien."
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