Baufinanzierung

Die sieben häufigsten Finanzierungsfehler

11.08.2020
Auf einen Blick
  • Bei einer Baufinanzierung geht es um große Geldsummen. Fehler können teuer werden. Deshalb sollten sich Immobilienkäufer gründlich informieren.

  • Der erste Schritt sollte ein ungeschönter Kassensturz sein, um realistisch einschätzen zu können, wie hoch die Baufinanzierung ausfallen kann. Auch möglicherweise entstehende Zusatzkosten sollte man bedenken.

  • Clevere Häuslebauer nutzen die niedrigen Zinsen für eine höhere Anfangstilgung. Bei einer Anfangstilgung von drei statt einem Prozent reduziert sich die Laufzeit eines 100.000-Euro-Darlehens um mehr als die Hälfte.
Wer den Traum von den eigenen vier Wänden dauerhaft verwirklichen will, sollte seine Baufinanzierung gründlich planen.
Krakenimages.com / Shutterstock.com

Der Kauf einer Immobilie ist für viele Leute die größte Investition des Lebens. Es geht um eine Darlehenssumme über 200.000 Euro und mehr. Und diese Kredite muss man zehn, 15 oder 20 Jahre abzahlen. Wer sich nicht gut beraten lässt, kann viele Fehler machen. Aber die lassen sich leicht vermeiden. Hier unsere Tipps.

Fehler 1: Eigene Finanzkraft schönfärben

Am Anfang steht ein ehrlicher Kassensturz. Ziel dabei ist, den finanziellen Spielraum zu ermitteln, der für die Baufinanzierung zur Verfügung steht. Und lassen Sie dabei neben den laufenden Zahlungsverpflichtungen wie zum Beispiel Beiträgen zur Altersvorsorge, Versicherungsprämien, Kosten für die Fitnessstudio-Mitgliedschaft und den Mobilfunkvertrag auch unregelmäßige Ausgaben nicht unter den Tisch fallen. Haben Sie den monatlich zur Verfügung stehenden Betrag ermittelt, wissen Sie wie viel Geld Sie monatlich für Zins und Tilgung aufwenden können. Also: Bitte nicht die eigenen Finanzkraft überschätzen.

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Fehler 2: Reserven für Instandhaltung vernachlässigen

Unverhofft kommt oft – auch bei den eigenen vier Wänden. Platzt eine Rohrleitung oder geht die Heizung kaputt, kann die Reparatur mächtig ins Geld gehen. Wer dann keine Rücklagen gebildet hat, dessen Finanzkalkulation gerät ins Wanken. Eigentümer sollten daher von Anfang an eine Finanzreserve bilden, zumal mit zunehmendem Alter der Immobilie die Instandhaltungskosten steigen. Experten empfehlen ihren Kunden, zwei Euro monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche zurückzulegen. Also wie bei Punkt 1: Nicht den letzten Cent in die Finanzierung stecken!

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Fehler 3: Hausbank blind vertrauen

Als Immobilienkäufer sollten Sie nicht das erstbeste Kreditangebot Ihrer Hausbank akzeptieren. Zwar sind die Bauzinsen derzeit so niedrig wie noch nie und die Finanzierungskosten im langjährigen Vergleich besonders günstig, dennoch bringt ein umfassender Baufinanzierungs-Vergleich nochmals deutliches Sparpotential. 

Die Spitzenreiter in unserem Vergleich 1822direkt und Hypovereinsbank nehmen für ein fünfzehnjähriges Darlehen über 200.000 Euro mit 60 Prozent Beleihung und 3,0 Prozent Anfangstilgung nur 0,76 beziehungsweise 0,80 Prozent Effektivzins pro Jahr. Zum Vergleich: Der teuerste gelistete Anbieter verlangt mit 1,75 Prozent mehr als das Doppelte.

Rechner baugeld
3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
962,50
0,35%
0,35%
962,50
0,35%
0,35%
2.
1.000,00
0,50%
0,50%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Fehler 4: Anfangstilgung zu niedrig

Vor dem Zinsverfall stiegen klassische Baufinanzierungen meist mit einer Anfangstilgung von einem Prozent ein. Bei dem heutigen Zinsniveau würde das ohne Sondertilgungen Kreditlaufzeiten von mehr als 60 Jahren bedeuten. Damit ist es unmöglich, den Kredit bis zur Rente zu tilgen. Daher sollten Sie die niedrigen Zinsen unbedingt zu einer höheren jährlichen Tilgung nutzen.

Höhere Tilgung verkürzt Kreditlaufzeit

Anfangstilgung

1 Prozent

2 Prozent

3 Prozent

4 Prozent

Darlehensbetrag

100.000 Euro

100.000 Euro

100.000 Euro

100.000 Euro

Sollzins

1,5 Prozent

1,5 Prozent

1,5 Prozent

1,5 Prozent

monatliche

Kreditrate

208 Euro

292 Euro

375 Euro

458 Euro

Zinskosten

gesamt

ca. 52.830 Euro

ca. 30.660 Euro

ca. 21.715 Euro

ca. 16.840 Euro

Laufzeit

61 Jahre,

1 Monat

37 Jahre,

3 Monate

27 Jahre,

1 Monat

21 Jahre,

3 Monate

Fehler 5: Zinsbindung zu kurz

Viele Immobilienkäufer glauben, der optimale Hypothekenkredit habe eine Zinsbindung von zehn Jahren. Diese Laufzeit bieten auch viele Banken und Sparkassen an. Doch es wäre ein großer Fehler, sich darauf einzulassen. Denn in zehn Jahren werden die Bauzinsen mit aller Wahrscheinlichkeit höher stehen als jetzt. Wer dann drei oder mehr Prozent statt heute weniger als ein Prozent zahlen muss, kommt schnell in eine finanzielle Schieflage. Daher raten wir, die aktuell historisch niedrigen Zinsen für mindestens 15 oder auch 20 Jahre festzuzurren. Das kostet pro Monat nur unwesentlich mehr und Sie sind auf der sicheren Seite.

Biallo-Tipp

Grundsätzlich spielt es keine Rolle, ob ein Baukredit von einer Bank oder einem freien Kreditvermittler angeboten wird. Finanzmakler haben allerdings den Vorteil, dass sie aus einer großen Anzahl von Kreditangeboten die jeweils beste bzw. passendste Offerte heraussuchen können. Ähnlich arbeiten auch einige Banken, zum Beispiel  Hypovereinsbank oder  Comdirect. Positiv: Mehrkosten fallen für Kreditvermittler wie  InterhypPlanethyp oder  Dr. Klein nicht an, denn diese holen sich ihre Provision von der kreditgebenden Bank.

Fehler 6: Nebenkosten sind nicht so wichtig

Und ob: Schätzkosten dürfen die Banken heute ja keine mehr nehmen. Doch es macht einen Unterschied, ob Ihnen die eine Bank bis zu 0,2 Prozentpunkte dafür mehr berechnet, wenn Sie das Recht zu einer Sondertilgung im Vertrag finden möchten. Und wenn Sie einen Neubau planen, spielt es auch eine Rolle, ob Sie bereits nach sechs Monaten Kosten in Form von Bereitstellungszinsen aufgebrummt bekommen, nur weil der Bau stockt und Sie das Geld nicht rechtzeitig abrufen können. Oder erst nach zwölf Monaten.

Fehler 7: Keine Absicherung gegen Notfälle

Jede Immobilienfinanzierung beinhaltet Restrisiken. Wird der Hauptverdiener arbeitslos, krank oder verunglückt er gar tödlich, ist der Traum vom Eigenheim schnell vorbei, wenn kein ausreichender Schutz besteht.

Lesen Sie auch: Diese Policen sichern Ihre Existenz ab

Günstig und sinnvoll ist eine Risikolebensversicherung, denn sie beinhaltet keinen Sparvorgang. Alternativ können Kreditnehmer auch eine sogenannte Restschuldversicherung bei Kreditinstituten abschließen. Diese Policen sind aber vergleichsweise teuer.

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Rechner baugeldvolltilgung
3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
1.743,00
0,60%
0,60%
2.
1.749,44
0,65%
0,65%
3.
1.750,73
0,66%
0,66%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 %



  Horst Biallo


 
 
 
 
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