Der Kauf einer Immobilie ist für viele Leute die größte Investition des Lebens. Es geht um eine Darlehenssumme über 200.000 Euro und mehr. Und diese Kredite muss man zehn, 15 oder 20 Jahre abzahlen. Wer sich nicht gut beraten lässt, kann viele Fehler machen. Aber die lassen sich leicht vermeiden. Hier unsere Tipps zur Immobilienfinanzierung.
Immobilienfinanzierung geht weit über die Frage der Kreditzinsen hinaus
Fehler 1: Eigene Finanzkraft schönfärben
Am Anfang steht ein ehrlicher Kassensturz. Ziel dabei ist, den finanziellen Spielraum zu ermitteln, der für die Baufinanzierung zur Verfügung steht. Und lassen Sie dabei neben den laufenden Zahlungsverpflichtungen wie zum Beispiel Beiträgen zur Altersvorsorge, Versicherungsprämien, Kosten für die Fitnessstudio-Mitgliedschaft und den Mobilfunkvertrag auch unregelmäßige Ausgaben nicht unter den Tisch fallen. Haben Sie den monatlich zur Verfügung stehenden Betrag ermittelt, wissen Sie wie viel Geld Sie monatlich für Zins und Tilgung aufwenden können. Also: Bitte nicht die eigenen Finanzkraft überschätzen
Fehler 2: Reserven für Instandhaltung vernachlässigen
Unverhofft kommt oft – auch bei den eigenen vier Wänden. Platzt eine Rohrleitung oder geht die Heizung kaputt, kann die Reparatur mächtig ins Geld gehen. Wer dann keine Rücklagen gebildet hat, dessen Finanzkalkulation gerät ins Wanken. Eigentümer sollten daher von Anfang an eine Finanzreserve bilden, zumal mit zunehmendem Alter der Immobilie die Instandhaltungskosten steigen. Experten empfehlen ihren Kunden, zwei Euro monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche zurückzulegen. Also wie bei Punkt 1: Nicht den letzten Cent in die Finanzierung stecken!
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Fehler 3: Hausbank blind vertrauen
Als Immobilienkäufer sollten Sie nicht das erstbeste Kreditangebot Ihrer Hausbank akzeptieren. Zwar sind die Bauzinsenderzeit so niedrig wie noch nie und die Finanzierungskosten im langjährigen Vergleich besonders günstig, dennoch bringt ein umfassender Baufinanzierungs-Vergleich nochmals deutliches Sparpotential.
Die Spitzenreiter in unserem Vergleich 1822direkt und Hypovereinsbank nehmen für ein fünfzehnjähriges Darlehen über 200.000 Euro mit 60 Prozent Beleihung und 3,0 Prozent Anfangstilgung nur 0,76 beziehungsweise 0,80 Prozent Effektivzins pro Jahr. Zum Vergleich: Der teuerste gelistete Anbieter verlangt mit 1,75 Prozent mehr als das Doppelte.
Fehler 4: Anfangstilgung zu niedrig
Vor dem Zinsverfall stiegen klassische Baufinanzierungen meist mit einer Anfangstilgung von einem Prozent ein. Bei dem heutigen Zinsniveau würde das ohne Sondertilgungen Kreditlaufzeiten von mehr als 60 Jahren bedeuten. Damit ist es unmöglich, den Kredit bis zur Rente zu tilgen. Daher sollten Sie die niedrigen Zinsen unbedingt zu einer höheren jährlichen Tilgung nutzen.
Höhere Tilgung verkürzt Kreditlaufzeit
| Anfangstilgung |
1 Prozent |
2 Prozent |
3 Prozent |
4 Prozent |
| Darlehensbetrag |
100.000 Euro |
100.000 Euro |
100.000 Euro |
100.000 Euro |
| Sollzins |
1,5 Prozent |
1,5 Prozent |
1,5 Prozent |
1,5 Prozent |
| monatliche Kreditrate |
208 Euro |
292 Euro |
375 Euro |
458 Euro |
| Zinskosten gesamt |
ca. 52.830 Euro |
ca. 30.660 Euro |
ca. 21.715 Euro |
ca. 16.840 Euro |
| Laufzeit |
61 Jahre, 1 Monat |
37 Jahre, 3 Monate |
27 Jahre, 1 Monat |
21 Jahre, 3 Monate |
Fehler 5: Zinsbindung zu kurz
Viele Immobilienkäufer glauben, der optimale Hypothekenkredit habe eine Zinsbindung von zehn Jahren. Diese Laufzeit bieten auch viele Banken und Sparkassen an. Doch es wäre ein großer Fehler, sich darauf einzulassen. Denn in zehn Jahren werden die Bauzinsen mit aller Wahrscheinlichkeit höher stehen als jetzt. Wer dann drei oder mehr Prozent statt heute weniger als ein Prozent zahlen muss, kommt schnell in eine finanzielle Schieflage. Daher raten wir, die aktuell historisch niedrigen Zinsen für mindestens 15 oder auch 20 Jahre festzuzurren. Das kostet pro Monat nur unwesentlich mehr und Sie sind auf der sicheren Seite.
Biallo-Tipp
Fehler 6: Nebenkosten sind nicht so wichtig
Und ob: Schätzkosten dürfen die Banken heute ja keine mehr nehmen. Doch es macht einen Unterschied, ob Ihnen die eine Bank bis zu 0,2 Prozentpunkte dafür mehr berechnet, wenn Sie das Recht zu einer Sondertilgung im Vertrag finden möchten. Und wenn Sie einen Neubau planen, spielt es auch eine Rolle, ob Sie bereits nach sechs Monaten Kosten in Form von Bereitstellungszinsenaufgebrummt bekommen, nur weil der Bau stockt und Sie das Geld nicht rechtzeitig abrufen können. Oder erst nach zwölf Monaten.
Fehler 7: Keine Absicherung gegen Notfälle
Jede Immobilienfinanzierung beinhaltet Restrisiken. Wird der Hauptverdiener arbeitslos, krank oder verunglückt er gar tödlich, ist der Traum vom Eigenheim schnell vorbei, wenn kein ausreichender Schutz besteht.
Günstig und sinnvoll ist eine Risikolebensversicherung, denn sie beinhaltet keinen Sparvorgang. Alternativ können Kreditnehmer auch eine sogenannte Restschuldversicherung bei Kreditinstituten abschließen. Diese Policen sind aber vergleichsweise teuer.
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