Bauvertrag vorab prüfen lassen
Geben Sie den Bauvertrag vor Ihrer Unterschrift einem Baurechtsexperten zu Prüfung. Pläne, Leistungsverzeichnis und technische Details sollte sich vorher ein Sachverständiger ansehen. Beratung bieten mehrere Verbraucherzentralen und Organisationen wie etwa der Bauherren-Schutzbund, der Verein Wohnen im Eigentum, der Verband Privater Bauherren. Auch TÜV-Süd und Dekra beraten. Die Kosten für den Service liegen bei ein paar hundert Euro. Bei Vereinen und Verbänden ist eine Mitgliedschaft obligatorisch.
Fertigstellungssicherheit
Der Gesetzgeber hält sie für ein Muss. Doch obwohl die "Fertigstellungssicherheit” seit Langem im Bauvertragsrecht vorgeschrieben ist, stehen viele private Bauherren mit leeren Händen da. Verbraucherschützer schätzen, dass bei 30 Prozent der Bauverträge diese finanzielle Absicherung fehlt. Fünf Prozent des Gesamtpreises müssen Unternehmen als Sicherheit gewähren. Und zwar für den Fall, dass sie in der Bauphase zahlungsunfähig werden und die Arbeiten einstellen.
Das Geld kann als Sicherheitseinbehalt oder in Form einer Bürgschaft oder Versicherung hinterlegt werden. Stellt sich ein Bauunternehmen quer, kann das ein Hinweis darauf sein, dass es finanziell bereits in Schieflage ist. Bauherren steht es offen, die Sicherheitsleistung noch nach Vertragsabschluss einzufordern, was aber meist auf einen Gerichtsstreit hinausliefe.
Nicht im Gesetz zementiert, aber gleichwohl eine Sicherheit für Verbraucherinnen und Verbraucher, stellen Gewährleistungsbürgschaften dar. Dann springt eine Bank oder Versicherung ein, wenn innerhalb der Gewährleistungsfrist Mängel am Haus behoben werden müssen und die verantwortliche Baufirma zwischenzeitlich vom Markt verschwunden ist. Auch dieser finanzielle Puffer ist Verhandlungssache.
Zeitplan einhalten
Im Bauvertragsrecht ist verankert, dass die Baufirma einen verbindlichen Fertigstellungstermin nennt. Kann sie das nicht, etwa weil die Baugenehmigung noch nicht erteilt worden ist, muss sie Angaben zur Dauer der Bauarbeiten machen. Im Bauvertrag steht dann beispielsweise: sieben Monate nach Baugenehmigung.
Das ist angesichts der dünnen Personaldecke in Genehmigungsbehörden vielerorts gleichzusetzen mit "Pi mal Daumen". Immerhin: Halten die Handwerker die Zeit nicht ein, kann der Bauherr leichter als früher Schadenersatzansprüche geltend machen. Ein Kostenloch infolge Verspätung lässt sich unter Umständen wirksamer verhindern. Baurechtler empfehlen Verbrauchern zu versuchen, mit der Firma eine Vertragsstrafe für den Fall einer Zeitüberschreitung zu vereinbaren. Diese wird sofort fällig.
Präzises Leistungsverzeichnis
"Hochwertig”, "Exklusiv”, "Markenprodukt” – so etwas liest sich gut, lässt jedoch Spielraum für Interpretationen. Selbstverständlich darf der Handwerker keine billigen Baumarktfliesen verlegen, falls im Leistungsverzeichnis hochwertige vereinbart sind. Allein die Vorstellungen von Kunden und Bauträgern oder Generalunternehmern klaffen dabei oft auseinander. Verbraucherschützer raten, genaue Angaben über Produkte ins Leistungsverzeichnis schreiben zu lassen.
Wichtig sind Fabrikatbezeichung, Größe und gegebenenfalls technische Daten. Wird beispielsweise bei einer Gastherme nur der Herstellername genannt, zahlt der Bauherr am Ende womöglich drauf. Denn Unternehmen sparen beim Einkauf, indem sie größere Stückzahlen abnehmen. Gängige Praxis: Thermen, die gerade auf Lager sind, werden selbst dann verbaut, wenn sie überdimensioniert sind und den Gasverbrauch explodieren lassen. Auch der andere Fall ist riskant: Stehen im Leistungsverzeichnis technische Daten, aber kein Fabrikat, landet im Keller möglicherweise ein Importprodukt, das kaum ein Installateur wartet, weil der Hersteller hierzulande unbekannt ist.
Detaillierte Angaben im Leistungsverzeichnis verhindern auch, dass Verbraucher durch späte und spontane Änderungswünsche Geld verbrennen. Ist schwarz auf weiß fixiert, dass die Wärmepumpe einen Wasserspeicher von 100 Litern hat, erschließt sich leicht, dass eine größere Badewanne, mit 300 statt 150 Litern Volumen, ein laues Erlebnis wäre.
"Bauseits" in der Bauleistungsbeschreibung
Das Wörtchen "bauseits" taucht oft in Bauleistungsbeschreibungen auf. Zum Beispiel schreiben Unternehmen gerne vertraglich fest, dass der Erdaushub beim Kellerbau "bauseits” entsorgt wird. Was das bedeutet, merken Laien erst, wenn sich auf dem Grundstück ein Hügel erhebt, und die Arbeiter nicht weitermachen. "Bauseits” heißt, dass der Bauherr in der Pflicht steht, er muss den Aushub entsorgen. Die Baufirma erledigt das schließlich, verlangt aber einen Aufpreis.
Auch bei Absperrungen und Zufahrtswegen findet dieses Wörtchen Verwendung. Ein weiteres Beispiel ist Baustrom: Die Kosten dafür sind normalerweise überschaubar, doch wenn etwa im Winter tage- und nächtelang die Trocknungsanlagen im Haus laufen, kann das einige Tausend Euro ausmachen. All das läppert sich, nicht selten zu einem fünfstelligen Betrag.
Extraliste für Änderungen
Wird nichts anderes vereinbart, wird die Baubeschreibung, die Generalunternehmer oder Bauträger ihren Kunden mit dem Vertrag vorlegen, mit der Unterschrift Vertragsinhalt. Wer Änderungswünsche hat, sollte darüber vorher verhandeln und das Ergebnis schriftlich festhalten, rät VPB-Jurist Holger Freitag.
"Die Änderungen können zum Beispiel in einer Extraliste aufgeführt werden, die dann bei Vertragsschluss zum Vertragswerk genommen wird. Wer ganz sicher sein will, lässt diese Änderungsvereinbarung gesondert und datiert unterzeichnen”, erläutert er. Komme es später zum Streit und gebe es keine Beweise für die Änderungen, gelte die ursprüngliche Baubeschreibung. Bei Verträgen mit Bauträgern zu beachten: Änderungen müssen in der notariellen Beurkundung festgehalten werden.
Richtige Dokumentation: Planungsunterlagen aushändigen lassen
Gesetzlich fixiert ist jetzt auch, dass Bauunternehmen bestimmte Planungsunterlagen aushändigen müssen. Das betrifft Papiere, die Verbraucherinnen und Verbraucher bei Behörden oder für Förderanträge benötigen. Andere wichtige Unterlagen bekommt man nicht immer ohne weiteres. Die gesetzlich zugesprochenen, "reichen bei Weitem nicht aus, um das Haus in den nächsten 15, 20 Jahren in Stand zu halten und eventuell mal etwas umzubauen”, betont BSB-Geschäftsführer Becker.
Gerade Anleitungen und Dokumentation fielen unter den Tisch. Dazu gehörten Pläne für die Hauselektrik und Bedienungsanleitung wie jene für das Heizungssystem. Bauherren sollten spätestens bei der Übergabe des Hauses nachfragen. Andernfalls können sie möglicherweise nicht einmal Grundeinstellungen an der Heizung selbst vornehmen, warnt Becker.
Baunebenkosten im Blick behalten
Die genauen Baunebenkosten zu beziffern ist nur schwer möglich. Denn diese hängen stark von der Beschaffenheit des Grundstücks sowie den individuellen Vorstellungen ab. Experten raten mindestens zehn Prozent des Kaufpreises als Baunebenkosten zu kalkulieren. Bei einem Immobilienwert von 350.000 Euro fallen also in der Regel 35.000 Euro Baunebenkosten an.
Laufende Neben- und Betriebskosten nicht vergessen
Mietfrei heißt nicht kostenfrei. Denn auch Hausbesitzer müssen die monatlichen Nebenkosten stemmen. Grundsätzlich müssen Besitzer eines Einfamilienhauses laut dem Kreditvermittler Dr. Klein mit monatlichen Nebenkosten von etwa 400 bis 600 Euro rechnen.
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