So zahlen Bauherren nicht drauf

Kostenfallen beim Hausbau So zahlen Bauherren nicht drauf

Manfred Fischer
von Manfred Fischer
26.04.2018
Auf einen Blick
  • Trotz neuer Vorschriften enthalten Bauverträge Lücken und schwammige Formulierungen, die hohe zusätzliche Kosten nach sich ziehen.

  • Häuslebauer sollten den Bauvertrag vor der Unterschrift einem Baurechtsexperten zur Prüfung geben. Pläne, Leistungsverzeichnis und technische Details sollte sich vorher ein Sachverständiger ansehen.

  • Starke Kostentreiber sind Änderungswünsche. Wer einen Generalunternehmer oder Bauträger beauftragt, sollte über Planänderungen frühzeitig verhandeln und das Ergebnis schriftlich fixieren.

  • Bei der Finanzierung ist es ratsam, einen Puffer einzuplanen. Bauherrren können Unwägbarkeiten ohne Zinsaufschlag abfedern. Hilfreich sind etwa kostenfreie Sondertilgungsoptionen.
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Nicht immer, aber fast immer läuft der private Hausbau nicht ganz nach Plan. Der im Bauvertrag vereinbarte Preis ist oft schon bald nach der Unterschrift Makulatur. Falsche Planung, Pfusch, Terminverschiebungen treiben die Kosten nach oben. In vielen Fällen wackelt plötzlich die Finanzierung. Dabei können Bauherren vorbeugen.

Manche Kostenfallen zeichnen sich im Bauvertrag ab. Andere lassen sich durch gezielte Kontrollen der Arbeiten umgehen. Nicht zuletzt heikel sind Änderungswünsche in fortgeschrittenen Bauphasen. Egal, wie umsichtig Häuslebauer die Sache angehen – in jedem Fall empfiehlt es sich, bei der Baufinanzierung einen Puffer einzuplanen.

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Teurer als geplant, schlechter als gedacht

Wer von den eigenen vier Wänden träumt, kann angesichts solcher Zahlen ins Grübeln kommen: Drei Viertel der seit dem Jahr 2012 errichteten Eigenheime waren "spürbar teurer als geplant”. Das geht aus einer deutschlandweiten Umfrage der Universität Erlangen-Nürnberg und der Bauherren-Beratung Almondia hervor. Bei jedem dritten Haus lagen die Kosten zehn Prozent über Plan. Bei jedem fünften Neubau schoss der Preis um bis zu 20 Prozent übers Ziel hinaus, bei jedem zehnten sogar um bis zu 30 Prozent.

Die Hälfte der Eigenheime war nicht pünktlich fertig, in 25 Prozent der Fälle verzögerte sich der Einzug um drei oder mehr Monate. Und auch das ergab die Umfrage: Jeder zwanzigste Neubau seit 2012 "weist nach wie vor erhebliche Mängel auf”, heißt es.

Nach einer Studie des hannoverschen Instituts für Bauforschung (IFB) und Bauherren-Schutzbundes (BSB) aus dem Jahr 2015 treten durchschnittlich 20 Mängel während des Baus auf. Zahlenmäßig ist das der kleinere Teil des Problems. Weitere Erhebungen zeigen, dass sich mehr als 50 Prozent der Gewährleistungsmängel in den ersten drei Jahren nach Bauende offenbaren. Etwa zehn Prozent der Schwachstellen fallen erst nach Ablauf der üblichen Gewährleistungsfrist von fünf Jahren auf.

Am häufigsten sind Mängel laut BSB bei der Gebäudeabdichtung und Perimeterdämmung; allen voran halten Abdichtungen von Bädern nicht, was Baufirmen versprechen. An zweiter Stelle folgen Mängel beim Innenausbau – Stein des Anstoßes sind zumeist Innenputz und Estrich. Dahinter rangieren in der Statistik Schwachstellen an Rohbau, Statik und Dachkonstruktion.

Zusätzliche Kostenblöcke

Je nachdem, mit welcher Art Vertragspartner man seinen Traum verwirklicht, birgt die Kostenrechnung spezifische Risiken. Die Mehrzahl der privaten Bauherren beauftragt einen Generalunternehmer oder Generalübernehmer. Ersterer übernimmt den Auftrag für alle Bauarbeiten, er erledigt sie mit Hilfe von Subunternehmern. Der Generalübernehmer kümmert sich noch dazu um die Planung. Zweithäufigste Vertragspartner sind Bauträger, sie fungieren als Bauherren, stellen das Grundstück und wickeln Bauvorhaben von der Genehmigung bis zur Übergabe ab. Vergleichsweise wenige Häuslebauer entscheiden sich für ein "Architektenhaus” und realisieren ihr Eigenheim in eigener Regie.

Generalunternehmer, Generalübernehmer und Bauträger errichten Immobilien zum Festpreis. Doch wenn in Prospekten mit "Alles aus einer Hand” geworben wird, bedeutet das nicht immer – alles. "Zusätzliche Kosten entstehen häufig, weil Bauunternehmen gewisse Punkte in der Kalkulation offen lassen oder der Verbraucher sie falsch versteht”, sagt BSB-Geschäftsführer Florian Becker. In der Vergangenheit habe es Fälle gegeben, in denen Verbraucher nur eine dreiseitige Bauleistungsbeschreibung erhalten haben.

Das ist mit dem neuen Bauvertragsrecht besser geworden. Seit Januar haben Verbraucher Anspruch auf eine detaillierte Baubeschreibung, auch Leistungsbeschreibung genannt. Nach wie vor aber finden sich in Verträgen "Lücken, die man als Laie kaum erkennen kann”, sagt Becker. "Alles, was der Vertrag offen lässt und erst im Laufe des Bauprozesses geklärt wird, kostet in der Regel extra.”

Auch ohne Vertragslücken steigt die finanzielle Last. "Zweiter großer Kostenblock sind Umplanungen und Zusatzarbeiten, die der Bauherr veranlasst”, betont Becker. Viele guckten sich, nachdem der Vertrag schon abgeschlossen war, in den Häusern von Freunden und Bekannten um und entschieden sich dann etwa noch für andere Fliesen, mehr Steckdosen im Wohnzimmer oder andere Badausstattung, schildert er.

Was zahlreiche Bauherren obendrein stemmen, sind Terminverschiebungen. Als Beispiele nennt Becker zusätzliche Mietkosten, weil der Umzug nicht wie vorgesehen stattfinden kann, und steigende Darlehensgebühren. "Die Bereitstellungszinsen, die Banken verlangen, wenn ein Kredit nicht abgerufen wird, sollte man nicht unterschätzen.”

Nicht zuletzt passiert es, dass Verbraucher die Behebung von Baumängeln aus der eigenen Tasche berappen. Sei es, weil Fehler bei der Bauabnahme übersehen werden, sei es, um nicht auch noch Geld für einen Rechtsstreit aufbringen zu müssen, oder sei es, weil das Bauunternehmen pleite geht. Was die Bauabnahme angeht, warnen Verbraucherschützer vor der neuen "Abnahmefiktion” im Bauvertragsrecht. Unternehmen können nun eine Frist setzen.

"Verweigern Bauherren die Abnahme ohne Angabe von Mängeln oder erklären sie überhaupt nichts oder erscheinen erst gar nicht, dann fingiert das Gesetz die Abnahme als erfolgt”, erklärt Holger Freitag, Anwalt beim Verband Privater Bauherren (VPB). Die Neuregelung führe dazu, dass Verbraucher unter "enormen Zeitdruck” gesetzt werden.

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Prävention tut Not

Keine Frage, auf Baustellen gibt es Unwägbarkeiten. Doch bösen Überraschungen kann jeder Bauherr und Hauskäufer vorbeugen. Darauf gilt es zu achten.

Das Wörtchen "bauseits”: Es taucht in Bauleistungsbeschreibungen auf. Zum Beispiel schreiben Unternehmen gerne vertraglich fest, dass der Erdaushub beim Kellerbau "bauseits” entsorgt wird. Was das bedeutet, merken Laien erst, wenn sich auf dem Grundstück ein Hügel erhebt, und die Arbeiter nicht weitermachen. "Bauseits” heißt, dass der Bauherr in der Pflicht steht, er muss den Aushub entsorgen. Die Baufirma erledigt das schließlich, verlangt aber einen Aufpreis.

Auch bei Absperrungen und Zufahrtswegen findet das Wörtchen Verwendung. Ein weiteres Beispiel ist Bau-strom. Die Kosten dafür sind normalerweise überschaubar, doch wenn etwa im Winter tage- und nächtelang die Trocknungsanlagen im Haus laufen, kann das einige Tausend Euro ausmachen. All das läppert sich, nicht selten zu einem fünfstelligen Betrag.

Präzises Leistungsverzeichnis: "Hochwertig”, "Exklusiv”, "Markenprodukt” – so etwas liest sich gut, lässt jedoch Spielraum für Interpretationen. Selbstverständlich darf der Handwerker keine billigen Baumarktfliesen verlegen, falls im Leistungsverzeichnis hochwertige vereinbart sind. Allein, die Vorstellungen von Kunden und Bauträgern oder Generalunternehmern klaffen oft auseinander. Verbraucherschützer raten, genaue Angaben über Produkte ins Leistungsverzeichnis schreiben zu lassen.

Wichtig sind Fabrikatbezeichung, Größe und gegebenenfalls technische Daten. Wird beispielsweise bei einer Gastherme nur der Herstellername genannt, zahlt der Bauherr am Ende womöglich drauf. Denn Unternehmen sparen beim Einkauf, indem sie größere Stückzahlen abnehmen. Gängige Praxis: Thermen, die gerade auf Lager sind, werden selbst dann verbaut, wenn sie überdimensioniert sind und den Gasverbrauch explodieren lassen. Auch der andere Fall ist riskant: Stehen im Leistungsverzeichnis technische Daten, aber kein Fabrikat, landet im Keller möglicherweise ein Importprodukt, das kaum ein Installateur wartet, weil der Hersteller hierzulande unbekannt ist.

Detaillierte Angaben im Leistungsverzeichnis verhindern auch, dass Verbraucher durch späte und spontane Änderungswünsche Geld verbrennen. Ist schwarz auf weiß fixiert, dass die Wärmepumpe einen Wasserspeicher von 100 Litern hat, erschließt sich leicht, dass eine größere Badewanne, mit 300 statt 150 Litern Volumen, ein laues Erlebnis wäre.

Extraliste für Änderungen: Wird nichts anderes vereinbart, wird die Baubeschreibung, die Generalunternehmer oder Bauträger ihren Kunden mit dem Vertrag vorlegen, mit der Unterschrift Vertragsinhalt. Wer Änderungswünsche hat, sollte darüber vorher verhandeln und das Ergebnis schriftlich festhalten, rät VPB-Jurist Holger Freitag.

"Die Änderungen können zum Beispiel in einer Extraliste aufgeführt werden, die dann bei Vertragsschluss zum Vertragswerk genommen wird. Wer ganz sicher sein will, lässt diese Änderungsvereinbarung gesondert und datiert unterzeichnen”, erläutert er. Komme es später zum Streit und gebe es keine Beweise für die Änderungen, gelte die ursprüngliche Baubeschreibung. Bei Verträgen mit Bauträgern zu beachten: Änderungen müssen in der notariellen Beurkundung festgehalten werden.

Druckmittel bei Zeitverzug: Im neuen Bauvertragsrecht ist verankert, dass die Baufirma einen verbindlichen Fertigstellungstermin nennt. Kann sie das nicht, etwa weil die Baugenehmigung noch nicht erteilt worden ist, muss sie Angaben zur Dauer der Bauarbeiten machen. Im Bauvertrag steht dann beispielsweise: sieben Monate nach Baugenehmigung.

Angesichts der dünnen Personaldecke in Genehmigungsbehörden vielerorts gleichzusetzen mit Pi mal Daumen. Immerhin, halten die Handwerker die Zeit nicht ein, kann der Bauherr leichter als früher Schadenersatzansprüche geltend machen. Ein Kostenloch infolge Verspätung lässt sich unter Umständen wirksamer verhindern. Baurechtler empfehlen Verbrauchern zu versuchen, mit der Firma eine Vertragsstrafe für den Fall einer Zeitüberschreitung zu vereinbaren. Diese wird sofort fällig.

Streit wegen Mängeln: Handelt sich um einen Mangel oder bewegt es sich im Rahmen der Toleranz? Und woran hakt es – am Material oder an der Verarbeitung? An Baumängeln entzündet sich häufig Streit. Streit, der, wenn er vor Gericht endet, eine Menge Zeit und Geld kosten kann. In Rechtsschutzversicherungen jüngeren Datums sind Streitigkeiten wegen Mängeln beim Hausbau in der Regel nicht abgedeckt.

Als Druckmittel bleiben Bauherren Abschlagszahlungen (Lesen Sie hierzu auch das Experteninterview am Ende diese Beitrags: Mangelhafte Mangelkontrolle). Nach neuem Baurecht, dürfen Baufirmen vor der Fertigstellung maximal 90 Prozent der Gesamtsumme fordern. Die Regelung gilt allerdings nicht im Falle von Bauträgern.

Anleitungen und Dokumentationen: Gesetzlich fixiert ist jetzt auch, dass Bauunternehmen bestimmte Planungsunterlagen aushändigen müssen. Das betrifft Papiere, die Verbraucher bei Behörden oder für Förderanträge benötigen. Andere wichtige Unterlagen bekommt man nicht immer ohne weiteres. Die gesetzlich zugesprochenen, "reichen bei Weitem nicht aus, um das Haus in den nächsten 15, 20 Jahren in Stand zu halten und eventuell mal etwas umzubauen”, betont BSB-Geschäftsführer Becker.

Gerade Anleitungen und Dokumentation fielen unter den Tisch. Dazu gehörten Pläne für die Hauselektrik und Bedienungsanleitung wie jene für das Heizungssystem. Bauherren sollten spätestens bei der Übergabe des Hauses nachfragen. Andernfalls können sie möglicherweise nicht einmal Grundeinstellungen an der Heizung selbst vornehmen, warnt Becker.

Puffer mit Bürgschaften: Der Gesetzgeber hält sie für ein Muss. Doch obwohl die "Fertigstellungssicherheit” seit Langem im Bauvertragsrecht vorgeschrieben ist, stehen viele private Bauherren mit leeren Händen da. Verbraucherschützer schätzen, dass bei 30 Prozent der Bauverträge diese finanzielle Absicherung fehlt. Fünf Prozent des Gesamtpreises müssen Unternehmen als Sicherheit gewähren. Und zwar für den Fall, dass sie in der Bauphase zahlungsunfähig werden und die Arbeiten einstellen.

Das Geld kann als Sicherheitseinbehalt oder in Form eine Bürgschaft oder Versicherung hinterlegt werden. Stellt sich ein Bauunternehmen quer, kann das ein Hinweis darauf sein, dass es finanziell bereits in Schieflage ist. Bauherren steht es offen, die Sicherheitsleistung noch nach Vertragsabschluss einzufordern, was aber meist auf einen Gerichtsstreit hinausliefe.

Nicht im Gesetz zementiert, aber gleichwohl eine Sicherheit für Verbraucher stellen Gewährleistungsbürgschaften dar. Dann springt eine Bank oder Versicherung ein, wenn innerhalb der Gewährleistungsfrist Mängel am Haus behoben werden müssen und die verantwortliche Baufirma zwischenzeitlich vom Markt verschwunden ist. Auch dieser finanzielle Puffer ist Verhandlungssache.

Biallo-Tipp: Geben Sie den Bauvertrag vor Ihrer Unterschrift einem Baurechtsexperten zu Prüfung. Pläne, Leistungsverzeichnis und technische Details sollte sich vorher ein Sachverständiger ansehen. Beratung bieten mehrere Verbraucherzentralen und Organisationen wie etwa der Bauherren-Schutzbund, der Verein Wohnen im Eigentum, der Verband Privater Bauherren. Auch TÜV-Süd und Dekra beraten. Die Kosten für den Service liegen bei ein paar hundert Euro. Bei Vereinen und Verbänden ist eine Mitgliedschaft obligatorisch.

Bei der Finanzierung vorbauen

Sitzt, passt, wackelt und hat Luft – was an der einen oder anderen Stelle im Eigenheim sich kaum vermeiden lässt, sollte nicht für die Baufinanzierung zutreffen. Die sollte passgenau sein, und dazu gehört, mit Unvorhergesehenem zu rechnen. "Wir raten im Fall von Neubauten, zur Sicherheit einen Aufschlag einzuplanen”, sagt Niels Nauhauser. Bauherren, sagt der Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, sollten bei der Bank nach einem "Sicherheitsaufschlag ohne Zinsaufschlag” fragen. Ob er eingeräumt wird, hängt von individuellen Faktoren ab. Wenn es nicht anders geht, dann sollte man einen Zinsaufschlag in Kauf nehmen.

Unbedingt im Auge haben sollten Bauherren, inwieweit eine kostenfreie Sondertilgung möglich ist. Auf diese Weise könne man einen Kreditpuffer, den man nicht benötigt, ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückführen. Je nach Baufinanzierer ist dieser Puffer unterschiedlich groß.

"Die allermeisten unserer Partner bieten eine kostenfreie jährliche Sondertilgung bis fünf Prozent der Darlehenssumme an. Etwa 30 Prozent bieten eine solche Sondertilgungsoption in Höhe von zehn Prozent”, teilt der Kreditvermittler Interhyp mit. Deutsche Kreditbank (DKB), Alte Leipziger und Hannoversche zählt er als Beispiele auf.

Absichern können sich Bauherren auch bei den Bereitstellungszinsen für ihr Darlehen. Diese Zinsen fallen in der Zeit an, in der der Kredit noch nicht abgerufen wird, beispielsweise wegen Bauverzögerungen. Die bereitstellungszinsfreie Zeit reicht Interhyp zufolge je nach Bank von drei bis zwölf Monate. Ein Jahr gestehen demnach etwa Santander Bank, PSD-Bank Nürnberg, Ergo-Versicherung und Huk zu. Hilfreich sein können darüber hinaus kostenfreie Tilgungssatzwechsel, auch das bieten ein Reihe Baufinanzierer an.

Einen ganz eigenen Ansatz mit drei "Bausteinen” verfolgt die PSD-Bank Nord. Sie federt Bauherren im Bedarfsfall mit einem Puffer ab und verlangt keine Gebühren, wenn das Geld nicht gebraucht wird. Bis zu zehn Prozent der Finanzierungssumme können Bauherren als Sicherheitsreserve einplanen.

Zudem räumt das Geldhaus sechs Ratenpausen im gesamten Tilgungszeitraum ein. Des Weiteren haben Bauherren die Option, das Darlehen in der Tilgungsphase um 20.000 bis 50.000 Euro aufzustocken. Voraussetzung ist, dass mindestens 20.000 Euro bereits getilgt worden sind. Gefragt sei das flexible Finanzierungsmodell vor allem bei jungen Familien, sagt ein Sprecher der Bank. "Bei jeder zweiten Finanzierung ist mindestens ein Baustein enthalten.”

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Experteninterview: Mangelhafte Mängelkontrolle

Welche Mängel auf Baustellen werden oft übersehen? Wie gehen Verbraucher auf Nummer sicher? Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes, über Schwachstellen:

Nimmt der Pfusch am Bau zu?

Florian Becker: Es gab einen Aufwärtstrend in der Vergangenheit, die Qualität der Arbeit stieg, aber in den zurückliegenden ein, zwei Jahren hat sich die Entwicklung wieder umgekehrt. Die Bauwirtschaft boomt, die Branche ist am Rande ihrer Kapazitäten. Es gibt viele neue, kleine Betriebe, die als Nachunternehmer arbeiten, es fehlt oft an der Erfahrung in der Zusammenarbeit mit Generalunternehmern oder Bauträgern. Dazu kommt der Fachkräftemangel, der besonders auch am Bau weit verbreitet ist. Beides und der Zeitdruck auf Baustellen, der immer ein Problem ist, schlagen durch.

Unterschätzen Bauherren das Problem?

Becker: Tatsache ist, dass die meisten Bauherren nach wie vor ohne Qualitätskontrolle von außen bauen. Eine Qualitätskontrolle verhindert zwar meist den Mangel nicht. Aber es macht einen Unterschied, ob man ihn während der Bauphase entdeckt und gleich beheben lässt – auf Kosten der Baufirma – oder erst Jahre später. Im zweiten Fall ist der Aufwand in der Regel größer und im schlimmsten Fall muss man die Reparatur womöglich selbst bezahlen.

Was bereitet in technischer Hinsicht die meisten Probleme?

Becker: Die Komplexität des Bauens hat insgesamt zugenommen. Es ist viel neue Technik hinzugekommen, sie zu verbauen, ist anspruchsvoll. Das System Haus ist heute gegenüber kleinen Mängeln nicht mehr so tolerant wie früher. Sehr deutlich wird das zum Beispiel, wenn es um Energiesparmaßnahmen am Haus geht.

Die Anforderungen sind doch in der Energieeinsparverordnung festgelegt?

Becker: Das Problem ist, dass die Bauteile, gerade was die Energieeinsparverordnung betrifft, relativ komplex aufeinander abgestimmt sind. Wenn man etwa in einem Altbau neue Fenster einbaut, kann es sein, dass die einen viel besseren Isolierwert haben als die Ziegelmauerwand. In der Folge entstehen hier Feuchtigkeitsprobleme bis hin zu Schimmel. Oder ein häufiges Problem bei Neubauten: Gute Fenster, gut gedämmte Außenwände, aber die Anschlussteile sind die falschen oder nicht richtig eingearbeitet. Eine solche Schwachstelle ist auf lange Sicht weitaus schlimmer, als wenn ein bisschen Wärme über die Fläche entweicht.

Wie viel externe Qualitätskontrolle ist ratsam?

Becker: Das hängt von dem individuellen Gebäude ab. Zum Beispiel sind bei einem normalen Einfamilienhaus ohne Keller in der Regel acht- bis zehn Baustellenkontrollen nötig. Und zwar besonders in den Phasen, in denen Mängel entstehen können, die gravierende Folgen nach sich ziehen. Beispielsweise bevor der Estrich auf die Fußbodenheizschleifen aufgebracht wird. Wenn der Abstand zwischen den Rohren zu gering ist, kommt der Estrich nicht dazwischen und es entstehen später sehr wahrscheinlich Risse. Eine andere häufige Schwachstelle ist die Dampfsperre unterm Dach; wenn die Folie nicht sauber verarbeitet ist, wird das Dämmmaterial feucht. Wichtig ist, dass man sich das ansieht, bevor Gipsplatten davor geschraubt werden. Später bei der Abnahme kann man nicht mehr in die Wand schauen. Die Termine kann man mit Hilfe des Bauzeitplans gut planen.

Wie sollte man reagieren, wenn sich bei einer Kontrolle zeigt, dass nicht sauber gearbeitet oder unerwünschtes Material verbaut wird?

Becker: Der Bauherr sollte das Unternehmen sofort schriftlich darauf hinweisen, wenn eine Abweichung auftritt, und eine Frist setzen, die Arbeit entsprechend dem Leistungsverzeichnis zu erledigen. Gegebenenfalls kann man als Druckmittel Abschlagszahlungen zurückhalten. Kommt es beim Bau zu einem Zeitverzug, sollte man die Baufirma auffordern, die Zeit hereinzuholen. Entstehen dem Bauherren zusätzliche Kosten, ist die Firma schadenersatzpflichtig.

Was, wenn man Mängel übersehen hat oder sie sich erst Jahre nach der Endabnahme zeigen?

Becker: Mängel, die strittig sind, sollte man unbedingt in das Abnahmeprotokoll aufnehmen lassen. Nach der Abnahme gilt: Das Unternehmen muss fünf Jahre Gewährleistungszeit garantieren. Untersuchungen zeigen, dass sich der Bauherr vor allem in den ersten drei Jahren nach der Abnahme mit Mängeln konfrontiert sieht. Mehr als 50 Prozent der Schäden treten in dieser Zeit auf. Nicht selten aber passiert es, dass die verantwortliche Firma in der Zwischenzeit insolvent wird.

Sie empfehlen also eine Gewährleistungsbürgschaft?

Becker: Ja, eine Bank oder Versicherung springt dann im Insolvenzfall ein. Diese Absicherung kostet zwischen 1.000 und 2.000 Euro. Die Baufirma wird den Betrag in der Regel auf den Gesamtpreis umlegen. Doch das ist gut investiertes Geld. Die Praxis zeigt, dass nur jeder fünfte Bauherr eine Gewährleistungsbürgschaft hat.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de