Auf einen Blick
  • Trotz neuer Vorschriften enthalten Bauverträge Lücken und schwammige Formulierungen, die hohe zusätzliche Kosten nach sich ziehen. Wer hier beim Hausbau zu knapp kalkuliert, kann schnell finanziell in Schieflage geraten. 

  • Daher ist es bei der Finanzierung ratsam, einen Puffer einzuplanen. Wie hoch dieser sein soll und was Experten raten, lesen Sie in diesem Beitrag.
* Anzeige: Mit Sternchen (*) gekennzeichnete Links sind Werbelinks. Wenn Sie auf so einen Link klicken, etwas kaufen oder abschließen, erhalten wir eine Provision. Für Sie ergeben sich keine Mehrkosten und Sie unterstützen unsere Arbeit.

Nicht immer, aber fast immer läuft der private Hausbau nicht ganz nach Plan. Der im Bauvertrag vereinbarte Preis ist oft schon bald nach der Unterschrift Makulatur. Falsche Planung, Pfusch, Terminverschiebungen treiben die Kosten nach oben. In vielen Fällen wackelt plötzlich die Finanzierung. Dabei können Bauherren vorbeugen.

Manche Kostenfallen zeichnen sich im Bauvertrag ab. Andere lassen sich durch gezielte Kontrollen der Arbeiten umgehen. Nicht zuletzt heikel sind Änderungswünsche in fortgeschrittenen Bauphasen. Egal, wie umsichtig Häuslebauer die Sache angehen – in jedem Fall empfiehlt es sich, bei der Baufinanzierung einen Puffer einzuplanen.

 

Hausbau Kosten steigen 2021 deutlich

Die Corona-Krise hat die Kosten für einen Neubau in den vergangenen zwölf Monaten deutlich verteuert. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) sind die Baupreise im August 2021 verglichen mit dem Vorjahreszeitraum um 12,6 Prozent gestiegen. Das sei der höchste Anstieg seit 50 Jahren.

Vor allem der Materialmangel macht der Baubranche zu schaffen. Laut einer ifo-Umfrage von Oktober 2021 glauben die Unternehmen, dass die Lieferprobleme im Schnitt noch bis zu fünf Monate andauern werden. Gleichzeitig meldeten im Hochbau 38,0 Prozent der Betriebe Beeinträchtigungen durch Lieferverzögerungen, im September waren es noch 36,3 Prozent. "Die Entspannungstendenz der Vormonate setzte sich im Hochbau nicht fort", sagt ifo-Fachreferent Felix Leiss. So sei die Baustoffindustrie energieintensiv und leide besonders unter den starken Preisanstiegen der vergangenen Monate.

  • Biallo-Tipp: Vor allem in großen Städten ist Wohnen mittlerweile für viele zum Luxusgut geworden. Der Einzelne kann sich einen Hausbau oft nicht leisten. Wenn sich Bauwillige in einer Baugemeinschaft oder Wohnbau-Genossenschaft zusammentun, kann ein Hausbau deutlich günstiger werden. Wir erklären Ihnen in unseren weiteren Ratgebern, wie das funktioniert.

Feste Zinsen – bis zu 7,00 Prozent von SAMINA!

Jährliche planbare Zinsen – in Zeiten von Niedrigzinsen eine echte Alternative. Bei Invesdor gibt es für Anleger die Möglichkeit in die SAMINA Produktions- und Handels GmbH zu investieren. Dabei winken bis zu 7,00 Prozent Zinsen jährlich. SAMINA ist führender Hersteller von naturkonformen Schlafsystemen. Der Vertrieb erfolgt in über 15 Ländern mit über 18 eigenen Filialen und weiteren 160 Vertriebspartnern sowie 60 Hotelpartnern.  Jetzt in SAMINA investieren und von festen Zinsen profitieren!

Warnhinweis: Der Erwerb dieses Finanzinstruments ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Das öffentliche Angebot dieses Finanzinstruments richtet sich an Anleger mit Sitz oder Wohnsitz in Deutschland und Österreich.

Anzeige
 

Wie entstehen Kostenfallen beim Hausbau?

Wer von den eigenen vier Wänden träumt, kann angesichts solcher Zahlen ins Grübeln kommen: Drei Viertel der seit dem Jahr 2012 errichteten Eigenheime waren "spürbar teurer als geplant”. Das geht aus einer deutschlandweiten Umfrage der Universität Erlangen-Nürnberg und der Bauherren-Beratung Almondia hervor. Bei jedem dritten Haus lagen die Kosten zehn Prozent über Plan. Bei jedem fünften Neubau schoss der Preis um bis zu 20 Prozent übers Ziel hinaus, bei jedem zehnten sogar um bis zu 30 Prozent.

Verzögerung der Fertigstellung

Die Hälfte der Eigenheime war nicht pünktlich fertig, in 25 Prozent der Fälle verzögerte sich der Einzug um drei oder mehr Monate. Dann müssen zahlreiche Bauherren obendrein diese Terminverschiebungen auch finanziell stemmen. So entstehen zum Beispiel zusätzliche Mietkosten, weil der Umzug nicht wie vorgesehen stattfinden kann, und steigende Darlehensgebühren. Und die Bereitstellungszinsen, die Banken verlangen, wenn ein Kredit nicht abgerufen wird, sollte man nicht unterschätzen.

Pfusch am Bau: Baumängel

Und auch das ergab die Umfrage: Jeder zwanzigste Neubau seit 2012 "weist nach wie vor erhebliche Mängel auf”, heißt es. Im Schnitt kommt es beim Neubau von Einfamilien- und Doppelhäusern zu 23 Baumängeln. So lautet das Ergebnis der Studie "Bauqualität beim Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern hervor, die im Auftrag des Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) vom Institut für Bauforschung erstellt wurde. So enstehe fast die Hälfte der Mängel (48 Prozent) bis zur Fertigstellung des Rohbaus. "Diese Baumängel bilden ein hohes finanzielles Risiko. Werden sie unerkannt überbaut, erwachsen aus kleinen Fehlern schnell immense Schäden", sagt BSB-Geschäftsführer Florian Becker. Nicht zuletzt passiert es, dass Verbraucher die Behebung von Baumängeln aus der eigenen Tasche berappen. Sei es, weil Fehler bei der Bauabnahme übersehen werden, sei es, um nicht auch noch Geld für einen Rechtsstreit aufbringen zu müssen, oder sei es, weil das Bauunternehmen pleite geht. Was die Bauabnahme angeht, warnen Verbraucherschützer vor der neuen "Abnahmefiktion” im Bauvertragsrecht. Unternehmen können nun eine Frist setzen. "Verweigern Bauherren die Abnahme ohne Angabe von Mängeln oder erklären sie überhaupt nichts oder erscheinen erst gar nicht, dann fingiert das Gesetz die Abnahme als erfolgt”, erklärt Holger Freitag, Anwalt beim Verband Privater Bauherren (VPB). Die Neuregelung führe dazu, dass Verbraucher unter "enormen Zeitdruck” gesetzt werden.

ANBIETER
MON. RATE
EFF. JAHRESZINS
BEWERTUNG
PRODUKTDETAILS
Anzeige
PSD Bank Nürnberg

bundesweites Angebot

1.872,50

4,07 %

3,3 / 5

★★★★★
★★★★★
  • kostenfreie Sondertilgung möglich
  • Bereitstellungszinsen ab 12./25. Monat
1
KZVK (Kirchl. Versorgungskassen)

1.650,00

3,14 %

4,9 / 5

★★★★★
★★★★★
  • kostenfreie Sondertilgung möglich
  • Bereitstellungszinsen ab 7. Monat/13. Monat
2
LVM-Versicherung

1.712,50

3,41 %

4,6 / 5

★★★★★
★★★★★
  • kostenfreie Sondertilgung möglich
  • Bereitstellungszinsen ab 7. Monat/13. Monat (Neubau)
3
Sparda-Bank Hessen

bundesweites Angebot

1.717,50

3,45 %

4,1 / 5

★★★★★
★★★★★
  • Für Neubau / Kauf
  • kostenfreie Sondertilgung möglich
  • Bereitstellungszinsen ab 7. Monat
Sämtliche Angaben ohne Gewähr. Datenstand: 30.09.2022
Berechnungsgrundlage: Kreditbedarf: 300.000,00€, Laufzeit: 10 Jahre, Anfangstilgung: 3.50%, Beleihung: 60%


Zusätzliche Kostenblöcke: Extrakosten durch Extraleistungen oder Umplanung

Je nachdem, mit welcher Art Vertragspartner man seinen Traum verwirklicht, birgt die Kostenrechnung spezifische Risiken. Die Mehrzahl der privaten Bauherren beauftragt einen Generalunternehmer oder Generalübernehmer. Ersterer übernimmt den Auftrag für alle Bauarbeiten, er erledigt sie mit Hilfe von Subunternehmern. Der Generalübernehmer kümmert sich noch dazu um die Planung.

Zweithäufigste Vertragspartner sind Bauträger, sie fungieren als Bauherren, stellen das Grundstück und wickeln Bauvorhaben von der Genehmigung bis zur Übergabe ab. Vergleichsweise wenige Häuslebauer entscheiden sich für ein "Architektenhaus” und realisieren ihr Eigenheim in eigener Regie.

Generalunternehmer, Generalübernehmer und Bauträger errichten Immobilien zum Festpreis. Doch wenn in Prospekten mit "Alles aus einer Hand” geworben wird, bedeutet das nicht immer – alles. "Zusätzliche Kosten entstehen häufig, weil Bauunternehmen gewisse Punkte in der Kalkulation offen lassen oder der Verbraucher sie falsch versteht”, erklärt Becker. In der Vergangenheit habe es Fälle gegeben, in denen Verbraucher nur eine dreiseitige Bauleistungsbeschreibung erhalten haben.

Das ist mit dem neuen Bauvertragsrecht besser geworden: Seit Januar 2018 haben Verbraucher Anspruch auf eine detaillierte Baubeschreibung, auch Leistungsbeschreibung genannt. Nach wie vor aber finden sich in Verträgen "Lücken, die man als Laie kaum erkennen kann”, sagt Becker. "Alles, was der Vertrag offen lässt und erst im Laufe des Bauprozesses geklärt wird, kostet in der Regel extra.”

Auch ohne Vertragslücken steigt die finanzielle Last. "Zweiter großer Kostenblock sind Umplanungen und Zusatzarbeiten, die der Bauherr veranlasst”, betont Becker. Viele guckten sich, nachdem der Vertrag schon abgeschlossen war, in den Häusern von Freunden und Bekannten um und entschieden sich dann etwa noch für andere Fliesen, mehr Steckdosen im Wohnzimmer oder andere Badausstattung, schildert er.

  • Biallo-Tipp: Wenn es beim Hausbau zu Mehrausgaben kommt, die vor Baubeginn nicht abzuschätzen waren, kann in manchen Fällen eine Nachfinanzierung sinnvoll sein. Mehr dazu erfahren Sie in einem separaten Ratgeber von uns.

Bis zu 2,10 Prozent im Jahr: Zinshammer aus Schweden

Für Ihre kurz-, mittel- bis langfristige Geldanlage: Klarna hat ihre Festgeldzinsen bei allen Laufzeiten deutlich angehoben. Damit gehört dieses schwedische Festgeld im Zinsvergleich von biallo.de zu den Top-Platzierungen. Je nach Antrag – ob mobil oder Desktop – sind Ihre Einlagen  erstklassig über die schwedische oder deutsche Einlagensicherung geschützt – bis 100.000 Euro pro Kunde.  Festgeldkonto eröffnen und mehr aus Ihrem Geld machen!
Anzeige
 

Tipps: So behalten Bauherren die Baukosten im Griff

Keine Frage, auf Baustellen gibt es Unwägbarkeiten. Doch bösen Überraschungen kann jeder Bauherr vorbeugen. Darauf gilt es zu achten.

Baufinanzierung richtig kalkulieren

Sitzt, passt, wackelt und hat Luft – was an der einen oder anderen Stelle im Eigenheim sich kaum vermeiden lässt, sollte nicht für die Baufinanzierung zutreffen. Die sollte passgenau sein, und dazu gehört, mit Unvorhergesehenem zu rechnen. "Wir raten im Fall von Neubauten, zur Sicherheit einen Aufschlag einzuplanen”, sagt Niels Nauhauser. Bauherren, sagt der Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, sollten bei der Bank nach einem "Sicherheitsaufschlag ohne Zinsaufschlag” fragen. Ob er eingeräumt wird, hängt von individuellen Faktoren ab. Wenn es nicht anders geht, dann sollte man einen Zinsaufschlag in Kauf nehmen.

Unbedingt im Auge haben sollten Bauherren, inwieweit eine kostenfreie Sondertilgung möglich ist. Auf diese Weise könne man einen Kreditpuffer, den man nicht benötigt, ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückführen. Je nach Baufinanzierer ist dieser Puffer unterschiedlich groß.

Absichern können sich Bauherren auch bei den Bereitstellungszinsen für ihr Darlehen. Diese Zinsen fallen in der Zeit an, in der der Kredit noch nicht abgerufen wird, beispielsweise wegen Bauverzögerungen. Die bereitstellungszinsfreie Zeit reicht je nach Bank von drei bis zwölf Monaten. Hilfreich sein können darüber hinaus kostenfreie Tilgungssatzwechsel, auch das bieten ein Reihe Baufinanzierer an.

  • Biallo-Tipp: Beim Hausbau wird der Nachhaltigkeitsgedanke immer wichtiger und auch beim Hausbau spielen Ökologie, Nachhaltigkeit und Energieeffizienz mittlerweile eine große Rolle. Der Trend setzt sich fort, denn: Wer nachhaltig und ökologisch baut, erhält viel Geld vom Staat dazu.

Bauvertrag vorab prüfen lassen

Geben Sie den Bauvertrag vor Ihrer Unterschrift einem Baurechtsexperten zu Prüfung. Pläne, Leistungsverzeichnis und technische Details sollte sich vorher ein Sachverständiger ansehen. Beratung bieten mehrere Verbraucherzentralen und Organisationen wie etwa der Bauherren-Schutzbund, der Verein Wohnen im Eigentum, der Verband Privater Bauherren. Auch TÜV-Süd und Dekra beraten. Die Kosten für den Service liegen bei ein paar hundert Euro. Bei Vereinen und Verbänden ist eine Mitgliedschaft obligatorisch.

Fertigstellungssicherheit

Der Gesetzgeber hält sie für ein Muss. Doch obwohl die "Fertigstellungssicherheit” seit Langem im Bauvertragsrecht vorgeschrieben ist, stehen viele private Bauherren mit leeren Händen da. Verbraucherschützer schätzen, dass bei 30 Prozent der Bauverträge diese finanzielle Absicherung fehlt. Fünf Prozent des Gesamtpreises müssen Unternehmen als Sicherheit gewähren. Und zwar für den Fall, dass sie in der Bauphase zahlungsunfähig werden und die Arbeiten einstellen.

Das Geld kann als Sicherheitseinbehalt oder in Form einer Bürgschaft oder Versicherung hinterlegt werden. Stellt sich ein Bauunternehmen quer, kann das ein Hinweis darauf sein, dass es finanziell bereits in Schieflage ist. Bauherren steht es offen, die Sicherheitsleistung noch nach Vertragsabschluss einzufordern, was aber meist auf einen Gerichtsstreit hinausliefe.

Nicht im Gesetz zementiert, aber gleichwohl eine Sicherheit für Verbraucherinnen und Verbraucher, stellen Gewährleistungsbürgschaften dar. Dann springt eine Bank oder Versicherung ein, wenn innerhalb der Gewährleistungsfrist Mängel am Haus behoben werden müssen und die verantwortliche Baufirma zwischenzeitlich vom Markt verschwunden ist. Auch dieser finanzielle Puffer ist Verhandlungssache.

Zeitplan einhalten

Im Bauvertragsrecht ist verankert, dass die Baufirma einen verbindlichen Fertigstellungstermin nennt. Kann sie das nicht, etwa weil die Baugenehmigung noch nicht erteilt worden ist, muss sie Angaben zur Dauer der Bauarbeiten machen. Im Bauvertrag steht dann beispielsweise: sieben Monate nach Baugenehmigung.

Das ist angesichts der dünnen Personaldecke in Genehmigungsbehörden vielerorts gleichzusetzen mit "Pi mal Daumen". Immerhin: Halten die Handwerker die Zeit nicht ein, kann der Bauherr leichter als früher Schadenersatzansprüche geltend machen. Ein Kostenloch infolge Verspätung lässt sich unter Umständen wirksamer verhindern. Baurechtler empfehlen Verbrauchern zu versuchen, mit der Firma eine Vertragsstrafe für den Fall einer Zeitüberschreitung zu vereinbaren. Diese wird sofort fällig.

Präzises Leistungsverzeichnis

"Hochwertig”, "Exklusiv”, "Markenprodukt” – so etwas liest sich gut, lässt jedoch Spielraum für Interpretationen. Selbstverständlich darf der Handwerker keine billigen Baumarktfliesen verlegen, falls im Leistungsverzeichnis hochwertige vereinbart sind. Allein die Vorstellungen von Kunden und Bauträgern oder Generalunternehmern klaffen dabei oft auseinander. Verbraucherschützer raten, genaue Angaben über Produkte ins Leistungsverzeichnis schreiben zu lassen.

Wichtig sind Fabrikatbezeichung, Größe und gegebenenfalls technische Daten. Wird beispielsweise bei einer Gastherme nur der Herstellername genannt, zahlt der Bauherr am Ende womöglich drauf. Denn Unternehmen sparen beim Einkauf, indem sie größere Stückzahlen abnehmen. Gängige Praxis: Thermen, die gerade auf Lager sind, werden selbst dann verbaut, wenn sie überdimensioniert sind und den Gasverbrauch explodieren lassen. Auch der andere Fall ist riskant: Stehen im Leistungsverzeichnis technische Daten, aber kein Fabrikat, landet im Keller möglicherweise ein Importprodukt, das kaum ein Installateur wartet, weil der Hersteller hierzulande unbekannt ist.

Detaillierte Angaben im Leistungsverzeichnis verhindern auch, dass Verbraucher durch späte und spontane Änderungswünsche Geld verbrennen. Ist schwarz auf weiß fixiert, dass die Wärmepumpe einen Wasserspeicher von 100 Litern hat, erschließt sich leicht, dass eine größere Badewanne, mit 300 statt 150 Litern Volumen, ein laues Erlebnis wäre.

"Bauseits" in der Bauleistungsbeschreibung

Das Wörtchen "bauseits" taucht oft in Bauleistungsbeschreibungen auf. Zum Beispiel schreiben Unternehmen gerne vertraglich fest, dass der Erdaushub beim Kellerbau "bauseits” entsorgt wird. Was das bedeutet, merken Laien erst, wenn sich auf dem Grundstück ein Hügel erhebt, und die Arbeiter nicht weitermachen. "Bauseits” heißt, dass der Bauherr in der Pflicht steht, er muss den Aushub entsorgen. Die Baufirma erledigt das schließlich, verlangt aber einen Aufpreis.

Auch bei Absperrungen und Zufahrtswegen findet dieses Wörtchen Verwendung. Ein weiteres Beispiel ist Baustrom: Die Kosten dafür sind normalerweise überschaubar, doch wenn etwa im Winter tage- und nächtelang die Trocknungsanlagen im Haus laufen, kann das einige Tausend Euro ausmachen. All das läppert sich, nicht selten zu einem fünfstelligen Betrag.

Extraliste für Änderungen

Wird nichts anderes vereinbart, wird die Baubeschreibung, die Generalunternehmer oder Bauträger ihren Kunden mit dem Vertrag vorlegen, mit der Unterschrift Vertragsinhalt. Wer Änderungswünsche hat, sollte darüber vorher verhandeln und das Ergebnis schriftlich festhalten, rät VPB-Jurist Holger Freitag.

"Die Änderungen können zum Beispiel in einer Extraliste aufgeführt werden, die dann bei Vertragsschluss zum Vertragswerk genommen wird. Wer ganz sicher sein will, lässt diese Änderungsvereinbarung gesondert und datiert unterzeichnen”, erläutert er. Komme es später zum Streit und gebe es keine Beweise für die Änderungen, gelte die ursprüngliche Baubeschreibung. Bei Verträgen mit Bauträgern zu beachten: Änderungen müssen in der notariellen Beurkundung festgehalten werden.

Richtige Dokumentation: Planungsunterlagen aushändigen lassen

Gesetzlich fixiert ist jetzt auch, dass Bauunternehmen bestimmte Planungsunterlagen aushändigen müssen. Das betrifft Papiere, die Verbraucherinnen und Verbraucher bei Behörden oder für Förderanträge benötigen. Andere wichtige Unterlagen bekommt man nicht immer ohne weiteres. Die gesetzlich zugesprochenen, "reichen bei Weitem nicht aus, um das Haus in den nächsten 15, 20 Jahren in Stand zu halten und eventuell mal etwas umzubauen”, betont BSB-Geschäftsführer Becker.

Gerade Anleitungen und Dokumentation fielen unter den Tisch. Dazu gehörten Pläne für die Hauselektrik und Bedienungsanleitung wie jene für das Heizungssystem. Bauherren sollten spätestens bei der Übergabe des Hauses nachfragen. Andernfalls können sie möglicherweise nicht einmal Grundeinstellungen an der Heizung selbst vornehmen, warnt Becker.

Baunebenkosten im Blick behalten

Die genauen Baunebenkosten zu beziffern ist nur schwer möglich. Denn diese hängen stark von der Beschaffenheit des Grundstücks sowie den individuellen Vorstellungen ab. Experten raten mindestens zehn Prozent des Kaufpreises als Baunebenkosten zu kalkulieren. Bei einem Immobilienwert von 350.000 Euro fallen also in der Regel 35.000 Euro Baunebenkosten an. 

Laufende Neben- und Betriebskosten nicht vergessen

Mietfrei heißt nicht kostenfrei. Denn auch Hausbesitzer müssen die monatlichen Nebenkosten stemmen. Grundsätzlich müssen Besitzer eines Einfamilienhauses laut dem Kreditvermittler Dr. Klein mit monatlichen Nebenkosten von etwa 400 bis 600 Euro rechnen.

  • Grundsteuer,
  • Abfallentsorgung,
  • Wasser,
  • Heizung (inklusive Wartung),
  • Strom,
  • Versicherungen,
  • und Telekommunikation.

Höhere Tagesgeldzinsen aus Holland!

Egal, ob Sie für eine größere Anschaffung oder für Ihre Strom- und Heizrechnung genug Geld parken wollen. Mit einem Tagesgeldkonto ohne feste Laufzeit bleiben Sie flexibel. Noch dazu erlebt Tagesgeld sein Zins-Comeback! So erhalten Sie bei der niederländischen LeasePlan Bank auf Ihr Erspartes ab sofort erhöhte Zinsen von 0,55 Prozent pro Jahr.  Hier profitieren Sie vom neuen Tagesgeldzins!

Anzeige
 

Baumängel: Was können Bauherren tun, wenn es zum Streit kommt?

Handelt sich um einen Mangel oder bewegt es sich im Rahmen der Toleranz? Und woran hakt es – am Material oder an der Verarbeitung? An Baumängeln entzündet sich häufig Streit. Streit, der, wenn er vor Gericht endet, eine Menge Zeit und Geld kosten kann. In Rechtsschutzversicherungen jüngeren Datums sind Streitigkeiten wegen Mängeln beim Hausbau in der Regel nicht abgedeckt.

Als Druckmittel bleiben Bauherren Abschlagszahlungen. Nach aktuellem Baurecht dürfen Baufirmen vor der Fertigstellung maximal 90 Prozent der Gesamtsumme fordern. Die Regelung gilt allerdings nicht im Falle von Bauträgern.

Hinweis: Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten einen Streit oder eine Meinungsverschiedenheit außergerichtlich zu klären. Wie Sie mit Mediation und anderen außergerichtlichen Schlichtungsmethoden Streit beilegen können, erfahren Sie in einem weiteren Artikel von uns.

Teilen:
Über den Autor Manfred Fischer
Beliebte Artikel