Käufer sollten auch immer prüfen, ob Investitionen auch zeitlich gestreckt werden können. So muss ein neuer Carport meist nicht gleich vorhanden sein, auch der Gartengestaltung kann man sich erst annehmen, wenn man im Haus wohnt.
Letztlich ist es aber nicht nur eine Frage des Geldes, ob man sich für einen Altbau oder einen Neubau entscheidet. So hat der Altbau auch den Vorteil, dass Käufer die Immobilie und ihr Umfeld vorab genau anschauen können - bei einem Neubau muss das Umfeld meist erst noch wachsen. Beim Neubau bestehen hingegen mehr Gestaltungsmöglichkeiten.
Lage und nähere Umgebung
Ein anderer wichtiger Aspekt bei der Suche ist die Lage und nähere Umgebung, denn diese kann nicht verändert werden. Daher gilt es, das nähere Umfeld der Immobilie genau unter die Lupe zunehmen. Wie sind die Einkaufmöglichkeit, wie ist die Parkplatzsituation, wie weit ist es zur Schule, zu Ärzten und so weiter? Hier sollte jeder Kaufinteressierte eine Hitliste anlegen, was fußläufig gut zu erreichen sein muss. Und: Wird auf dem Weg zur Arbeit ein Auto benötigt oder sind Bus und Bahn eine gute Alternative? Auch das soziale Umfeld sollte ins Visier genommen werden, passt dies Umfeld zu meinen Wünschen?
Grundstücksgrenzen und Sonderrechte genau klären
Manch einer hat schon eine Überraschung erlebt und das Grundstückteil, das er in seinem Besitz wähnte, gehört dem Nachbarn. Also gilt es erstmal zu ermitteln, welche Grundstücksfläche zum Objekt gehört, hierüber muss der Verkäufer Auskunft geben, denn nicht immer ist alles so klar auf den Flurkarten verzeichnet, dass es Laien gleich verstehen. Auch der Notar kann bei gezielten Fragen weiterhelfen.
Gerade bei Hinterbebauungsgrundstücken ist ein weiterer Aspekt wichtig: das Wegerecht, das die Durchfahrt durch Nachbars Grundstück ermöglicht. Das Wegerecht ist als Belastung auf Nachbars Grundstück eingetragen. Hierüber muss dem Käufer ein Schriftstück vorliegen, der das Wegerecht sichert. Nicht immer ist dies der Fall, manchmal wurde auf die Eintragung verzichtet, weil der Nachbar und der Verkäufer sich prima verstehen und die Kosten der Eintragung sparen wollten.
Bei Eigentumswohnungen sind Sonderrechte und besonders Sondernutzungsrechte wichtig. Sondernutzungsrechte werden von der Eigentümergemeinschaft einem oder mehreren Miteigentümern gewährt - beispielsweise dass Bewohner einen Gartenanteil, einen zweiten Kellerraum, oder das Dach nutzen dürfen. Hier gilt es in der Teilungserklärung zu überprüfen, ob das Sondernutzungsrecht auch eingetragen ist, nur dann entfaltet es auch eine Wirkung gegenüber dem Käufer. Ist das Sondernutzungsrecht nicht eingetragen, kann dies beim Kauf entfallen!
Wo man gute Immobilien findet: Onlinebörsen und Co.
Für die Hauptsuche bieten sich die Onlineportale Immobilienscout24.de oder Immowelt.de an. Im Prinzip inserieren hier inzwischen alle, die eine Immobilie verkaufen wollen. In der Regel überwiegen die Immobilienmaklerangebote, doch es gibt auch Privatanbieter. Außerdem sind viele Neubauangebote von Bauunternehmen oder Bauträgern vorhanden. Nach Aufruf der Eingabemaske können Interessierte ein Objekt nach den eigenen Wünschen suchen. Die Sortierung nach Preis lässt dann günstige Angebote erscheinen.
Sind Privatangebote immer besser, da dort die Maklercourtage entfällt? Dies lässt sich leider nicht klar beantworten, manch ein Verkäufer schlägt einfach die vermeintliche Provision obendrauf. Außerdem kennen sich viel Privatanbieter nicht so gut mit der Marktlage aus wie erfahrene Makler. Daher kann man bei Privatanbietern auch Glück haben, dass das Objekt sehr günstig angeboten wird oder dass aus finanziellen Gründen ein schneller Verkauf notwendig wird. Letztendlich sollte doch das Objekt im Vordergrund stehen und dies bietet entweder eine Privatperson oder ein Makler an.
Mögliche weitere Informationsquellen sind regionale Tageszeitungen und manch eine Immobilie wird auch über eine Pinnwand im Verein angeboten oder über Arbeitskollegen. Natürlich können bei der Suche Verwandte oder Bekannte behilflich sein. Eine andere Methode an eine Immobilie zu kommen: Ein Immobilienmakler wird zur Suche beauftragt. Das lohnt sich in stark nachgefragten Lagen oder Städten. Der Immobilienmakler wird noch vor Veröffentlichung eines Inserates mögliche Interessenten in seinem Portfolio zu der Immobilie informieren. Dies kann einen erheblichen Vorteil beim Kauf verschaffen.
Besichtigung des Objektes
Bei Bestandsobjekt gilt es natürlich diesegenau unter die Lupe zunehmen. Bei der Erstbesichtigung heißt es sich einen Überblick zu verschaffen. Die wichtigste Frage, die beantwortet werden muss: Passt die Immobilie zu den Wünschen? Falls nicht hat sich das weitere Vorgehen erledigt, falls ja, gilt es einen zweiten Besichtigungstermin zu vereinbaren. Hier geht es um die Details: Zum einen sollte die Hausakte eingesehen werden, inklusive Grundbuchauszug, Energieausweis und den Stand der Wartung und Reparaturen. Außerdem sollte eine intensive Begehung aller Räumlichkeiten stattfinden, schon mit den Überlegungen, was verändert oder erneuert werden muss. Ist das Gebäude älter als etwa 20 bis 25 Jahre, ist die Mitnahme eines Baufachmannes häufig sinnvoll. Denn ab diesem Zeitraum treten manchmal die ersten Schäden auf oder es machen sich Schwachstellen bemerkbar.
Preisverhandlungen mit dem Verkäufer bei Bestandsimmobilien
Gleich vorab: In größeren Metropolen oder anderen beliebten Gebieten sind Preisverhandlungen kaum möglich. Das Interesse an einer Immobilie ist manchmal so hoch, dass angegebene Preise in Inseraten die Schmerzgrenze für den Eigentümer darstellen und es gleichzeitig so viele Interessenten gibt, dass sie den ursprünglichen Preis im weiteren Verlauf manchmal noch deutlich überbieten. Verhandlungsbereitschaft besteht eigentlich nur, wenn das Objekt möglichst schnell veräußert werden soll. In nicht so nachgefragten Regionen sieht dies anders aus, dort bestehen Chancen, den Preis noch zu drücken. Hierzu ist es hilfreich eine, Liste mit Schwachstellen und Mängeln zu erstellen. So gerüstet sind Verhandlungen nicht aussichtslos. Wunder darf man nicht erwarten, aber fünf bis zehn Prozent Abschlag vom Preis sind dann nicht unrealistisch. Alternativ können auch beispielsweise die Notargebühren oder die Maklercourtage komplett vom Verkäufer übernommen werden.
Die Finanzierung frühzeitig planen
Ohne Fremdkapital geht es meist nicht, der Erwerb einer Immobilie ist in der Regel mit einer Darlehensaufnahme verknüpft. Die Finanzierung planen lässt sich in drei Teile untergliedern:
- Phase 1: Es besteht der Wunsch, eine Immobilie zu erwerben.
- Phase 2: Es wird konkret nach einem Objekt gesucht.
- Phase 3: Ein bestimmtes Objekt soll finanziert werden.
In der ersten Phase sollten Immobilieninteressenten sich schon einen generellen Überblick über die eigenen Finanzen verschaffen. Was liegt an Eigenkapital vor? Hierzu sollten die Sparkonten einschließlich Bausparkonten einfließen, aber auch andere Kapitalquellen wie Wertpapierdepots, die Geldanlage innerhalb vermögenswirksamer Leistungen, Riesterverträge und ähnliches. Andererseits kommen vielleicht noch Schenkungen von den Eltern oder Verwandtendarlehen hinzu. Es sollte schon zu diesem Zeitpunkt darüber Klarheit bestehen, „wie viel Immobilie“ man sich leisten kann.
