So gelingt der Traum vom Eigenheim

Der Immobilienkauf 

Der Kauf einer Immobilie bedeutet für die meisten Menschen die größte Investition in ihrem Leben. Dementsprechend sollte der Wunsch auch gründlich und systematisch vorbereitet sein. Und es muss ein weiterer Aspekt berücksichtigt werden: die Finanzierung. 

Deutschland hinkt dabei mit der Eigentumsquote im europäischen Maßstab deutlich hinterher, wie Statista für das Jahr 2019 ermittelte. Während rund 96 Prozent der Rumänen im Wohneigentum leben, sind es hierzulande nur 51 Prozent. Nur noch in der Schweiz leben mehr Haushalte zur Miete. Kein Wunder also, dass sich immer mehr Deutsche für die eigenen vier Wände interessieren. Gut gelingen kann dies jedoch nur, wenn man sich Schritt für Schritt den eigenen Weg zur Immobilie erarbeitet.

Die Grundüberlegung: Welche Immobilie soll es werden?

Wer Familie hat, wird wahrscheinlich eher zu einem Einfamilienhaus tendieren, in den größeren Metropolen auch gerne als Reihenhaus oder Doppelhaushälfte. Bei Singles, Paaren oder kleineren Familien stehen außerdem Eigentumswohnungen hoch im Kurs, gerade in den größeren Städten. Im ländlichen Umfeld gibt es Eigentumswohnungen auch mit einem Gartenanteil, quasi einem Zwitter zwischen Haus und Wohnung. Was auch klar sein muss: Eigentumswohnungen sind Teil einer Eigentümergemeinschaft. Das bedeutet auch, dass Kompromisse beispielsweise bei der äußeren Gestaltung gemacht werden müssen. Ein Blick vorab in die Hausordnung ist sinnvoll. Kompromisse sind hingegen bei Eigenheimen nicht zu erwarten. Hier besteht eine größere Freiheit bei der Gestaltung. Die letztendliche Entscheidung muss lauten: Haus oder Wohnung.

Im nächsten Schritt sollte die Größe des neuen Zuhauses festgelegt werden. Dabei hängt natürlich viel vom persönlichen Raumbedarf ab. Der andere Punkt ist natürlich, wo der Wunsch nach Haus und Wohnung umgesetzt werden soll. In Städten ist zwar das Angebot an Wohnraum groß, jedoch gibt es seltener gute und noch günstige Einfamilienhäuser mit einem ordentlichen Garten. Bei Eigentumswohnungen sieht dies anders aus. Dort gibt es meist ein gutes Angebot auch größerer Wohnungen. Als Familie wird man sich eine größere Wohnung oder Haus suchen als dies für ein Paar normal wäre. 

Im nächsten Schritt sollte auch die Anzahl der Zimmer festgelegt werden. Im Weiteren ist bei Wohnungen wichtig, ob ein Balkon oder Gartenanteil gewünscht wird und bei Häusern wie groß der Garten oder das Grundstück sein soll.

Entscheidend für den Kaufpreis ist neben der Lage und der Größe vor allem der Zustand der Immobilie. Klar ein Neubau oder ein kernsaniertes Objekt -  praktisch auf Neubauniveau - ist am teuersten, eine Bruchbude am günstigsten. Es gibt jedoch auch jede Menge Gebäude, die im Niveau dazwischen liegen. Hier stellen sich dann zwei Fragen:

• Welches Ausstattungsniveau soll das Objekt bei Einzug aufweisen?
• Können Veränderungen/Erneuerungen/Sanierungen preisgünstig realisiert werden?

Wer ein günstiges Haus oder eine günstige Wohnung erwirbt, wird sicher den einen oder anderen Euro vor Einzug in das Gebäude investieren. Teuer wird es, wenn eine umfassende Altbausanierung nötig ist, wenn Fenster, Heizung oder das Dach erneuert wird, auch Bäder oder Küchen können ins Geld gehen. Ein Teppichboden, ein neuer Anstrich gehen dagegen nicht. Eine Bestandsimmobilie lohnt sich meistens nur, wenn die zusätzlichen Investitionen nicht zu hoch ausfallen. 

Käufer sollten auch immer prüfen, ob Investitionen auch zeitlich gestreckt werden können. So muss ein neuer Carport meist nicht gleich vorhanden sein, auch der Gartengestaltung kann man sich erst annehmen, wenn man im Haus wohnt.  

Letztlich ist es aber nicht nur eine Frage des Geldes, ob man sich für einen Altbau oder einen Neubau entscheidet. So hat der Altbau auch den Vorteil, dass Käufer die Immobilie und ihr Umfeld vorab genau anschauen können - bei einem Neubau muss das Umfeld meist erst noch wachsen. Beim Neubau bestehen hingegen mehr Gestaltungsmöglichkeiten.

Lage und nähere Umgebung

Ein anderer wichtiger Aspekt bei der Suche ist die Lage und nähere Umgebung, denn diese kann nicht verändert werden. Daher gilt es, das nähere Umfeld der Immobilie genau unter die Lupe zunehmen. Wie sind die Einkaufmöglichkeit, wie ist die Parkplatzsituation, wie weit ist es zur Schule, zu Ärzten und so weiter? Hier sollte jeder Kaufinteressierte eine Hitliste anlegen, was fußläufig gut zu erreichen sein muss. Und: Wird auf dem Weg zur Arbeit ein Auto benötigt oder sind Bus und Bahn eine gute Alternative? Auch das soziale Umfeld sollte ins Visier genommen werden, passt dies Umfeld zu meinen Wünschen?

Grundstücksgrenzen und Sonderrechte genau klären

Manch einer hat schon eine Überraschung erlebt und das Grundstückteil, das er in seinem Besitz wähnte, gehört dem Nachbarn. Also gilt es erstmal zu ermitteln, welche Grundstücksfläche zum Objekt  gehört, hierüber muss der Verkäufer Auskunft geben, denn nicht immer ist alles so klar auf den Flurkarten verzeichnet, dass es Laien gleich verstehen. Auch der Notar kann bei gezielten Fragen weiterhelfen.

Gerade bei Hinterbebauungsgrundstücken ist ein weiterer Aspekt wichtig: das Wegerecht, das die Durchfahrt durch Nachbars Grundstück ermöglicht. Das Wegerecht ist als Belastung auf Nachbars Grundstück eingetragen. Hierüber muss dem Käufer ein Schriftstück vorliegen, der das Wegerecht sichert. Nicht immer ist dies der Fall, manchmal wurde auf die Eintragung verzichtet, weil der Nachbar und der Verkäufer sich prima verstehen und die Kosten der Eintragung sparen wollten. 

Bei Eigentumswohnungen sind Sonderrechte und besonders Sondernutzungsrechte wichtig. Sondernutzungsrechte werden von der Eigentümergemeinschaft einem oder mehreren Miteigentümern gewährt - beispielsweise dass Bewohner einen Gartenanteil, einen zweiten Kellerraum,  oder das Dach nutzen dürfen. Hier gilt es in der Teilungserklärung zu überprüfen, ob das Sondernutzungsrecht auch eingetragen ist, nur dann entfaltet es auch eine Wirkung gegenüber dem Käufer. Ist das Sondernutzungsrecht nicht eingetragen, kann dies beim Kauf entfallen! 

Wo man gute Immobilien findet: Onlinebörsen und Co.

Für die Hauptsuche bieten sich die Onlineportale Immobilienscout24.de oder Immowelt.de an. Im Prinzip inserieren hier inzwischen alle, die eine Immobilie verkaufen wollen. In der Regel überwiegen die Immobilienmaklerangebote, doch es gibt auch Privatanbieter. Außerdem sind viele Neubauangebote von Bauunternehmen oder Bauträgern vorhanden. Nach Aufruf der Eingabemaske können Interessierte ein Objekt nach den eigenen Wünschen suchen. Die Sortierung nach Preis lässt dann günstige Angebote erscheinen.

Sind Privatangebote immer besser, da dort die Maklercourtage entfällt? Dies lässt sich leider nicht klar beantworten, manch ein Verkäufer schlägt einfach die vermeintliche Provision obendrauf. Außerdem kennen sich viel Privatanbieter nicht so gut mit der Marktlage aus wie erfahrene Makler. Daher kann man bei Privatanbietern auch Glück haben, dass das Objekt sehr günstig angeboten wird oder dass aus finanziellen Gründen ein schneller Verkauf notwendig wird. Letztendlich sollte doch das Objekt im Vordergrund stehen und dies bietet entweder eine Privatperson oder ein Makler an. 

Mögliche weitere Informationsquellen sind regionale Tageszeitungen und manch eine Immobilie wird auch über eine Pinnwand im Verein angeboten oder über Arbeitskollegen. Natürlich können bei der Suche Verwandte oder Bekannte behilflich sein. Eine andere Methode an eine Immobilie zu kommen: Ein Immobilienmakler wird zur Suche beauftragt. Das lohnt sich in stark nachgefragten Lagen oder Städten. Der Immobilienmakler wird noch vor Veröffentlichung eines Inserates mögliche Interessenten in seinem Portfolio zu der Immobilie informieren. Dies kann einen erheblichen Vorteil beim Kauf verschaffen.

Besichtigung des Objektes

Bei Bestandsobjekt gilt es natürlich diesegenau unter die Lupe zunehmen. Bei der Erstbesichtigung heißt es sich einen Überblick zu verschaffen. Die wichtigste Frage, die beantwortet werden muss: Passt die Immobilie zu den Wünschen? Falls nicht hat sich das weitere Vorgehen erledigt, falls ja, gilt es einen zweiten Besichtigungstermin zu vereinbaren. Hier geht es um die Details: Zum einen sollte die Hausakte eingesehen werden, inklusive Grundbuchauszug, Energieausweis und den Stand der Wartung und Reparaturen. Außerdem sollte eine intensive Begehung aller Räumlichkeiten stattfinden, schon mit den Überlegungen, was verändert oder erneuert werden muss. Ist das Gebäude älter als etwa 20 bis 25 Jahre, ist die Mitnahme eines Baufachmannes häufig sinnvoll. Denn ab diesem Zeitraum treten manchmal die ersten Schäden auf oder es machen sich Schwachstellen bemerkbar.

Preisverhandlungen mit dem Verkäufer bei Bestandsimmobilien

Gleich vorab: In größeren Metropolen oder anderen beliebten Gebieten sind Preisverhandlungen kaum möglich. Das Interesse an einer Immobilie ist manchmal so hoch, dass angegebene Preise in Inseraten die Schmerzgrenze für den Eigentümer darstellen und es gleichzeitig so viele Interessenten gibt, dass sie den ursprünglichen Preis im weiteren Verlauf manchmal noch deutlich überbieten. Verhandlungsbereitschaft besteht eigentlich nur, wenn das Objekt möglichst schnell veräußert werden soll.  In nicht so nachgefragten Regionen sieht dies anders aus, dort bestehen Chancen, den Preis noch zu drücken. Hierzu ist es hilfreich eine, Liste mit Schwachstellen und Mängeln zu erstellen. So gerüstet sind Verhandlungen nicht aussichtslos. Wunder darf man nicht erwarten, aber fünf bis zehn Prozent Abschlag vom Preis sind dann nicht unrealistisch. Alternativ können auch beispielsweise die Notargebühren oder die Maklercourtage komplett vom Verkäufer übernommen werden. 

Die Finanzierung frühzeitig planen

Ohne Fremdkapital geht es meist nicht, der Erwerb einer Immobilie ist in der Regel mit einer Darlehensaufnahme verknüpft. Die Finanzierung planen lässt sich in drei Teile untergliedern:

• Phase 1: Es besteht der Wunsch, eine Immobilie zu erwerben.
• Phase 2: Es wird konkret nach einem Objekt gesucht.
• Phase 3: Ein bestimmtes Objekt soll finanziert werden.

In der ersten Phase sollten Immobilieninteressenten sich schon einen generellen Überblick über die eigenen Finanzen verschaffen. Was liegt an Eigenkapital vor? Hierzu sollten die Sparkonten einschließlich Bausparkonten einfließen, aber auch andere Kapitalquellen wie Wertpapierdepots, die Geldanlage innerhalb vermögenswirksamer Leistungen, Riesterverträge und ähnliches. Andererseits kommen vielleicht noch Schenkungen von den Eltern oder Verwandtendarlehen hinzu. Es sollte schon zu diesem Zeitpunkt darüber Klarheit bestehen, „wie viel Immobilie“ man sich leisten kann.

In der zweiten Phase geht es darum, alle Unterlagen zu beschaffen, aus denen für den späteren Finanzierungspartner die Bonität hervorgeht. Das sind Gehaltsnachweise oder Tantiemen, im Einzelfall auch Mieterlöse und Ähnliches. Wichtig ist ebenso, dass 20 Prozent der Gesamtkosten über Eigenkapital gedeckt sind, zum einen sind die Konditionen dann besonders günstig, zum anderen ist es leichter einen Finanzierungspartner zu finden. Nur Personen mit einer hohen Bonität bekommen auch Finanzierungen oberhalb der 80 Prozentmarke. Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind hingegen nur in Ausnahmefällen möglich, risikoreicher und teurer.

In der dritten Phase geht es um die Finanzierung der Wunschimmobilie. Hier gilt es dann auch den konkreten Finanzierungspartner auszuwählen. Die Auswahl ist leicht auch über unseren Baufinanzierung Vergleich zu bewerkstelligen. Sind zudem schon alle persönlichen Unterlagen zusammengestellt, braucht es nur noch die Daten über die zu kaufenden Immobilie. Außerdem sollte auch geprüft werden, ob eine staatliche Förderung möglich und sinnvoll ist. Hierzu ist der Finanzierungspartner der richtige Ansprechpartner. Sind dann alle Unterlagen bei der Bank eingetroffen, sollte die Zusage der Finanzierung relativ schnell gehen.  Mit dem Baufinanzierungsrechner von Biallo können sich Käufer einen guten Überblick über die Darlehenskonditionen verschaffen und gleichzeitig gut ermitteln wie hoch der Finanzierungsaufwand ist.

Nach dem Kauf, die Kaufnebenkosten

Ist der notarielle Kaufvertrag geschlossen, so leitet der Notar alles in die Wege, damit der Eigentumswechsel ins Grundbuch eingetragen wird. Entscheidend ist die Auflassungsvormerkung, diese sichert das Vorrecht an der Immobilie durch den Käufer ab, solange noch keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch vorliegt. Der Auflassungsvermerk ist daher wichtig, um die Kaufpreiszahlung in Gang zusetzen. Über die Eintragung der Auflassungsvormerkung erhält der Käufer vom Notar eine Nachricht und muss dann innerhalb eines festgelegten Zeitraums den Kaufpreis überweisen. Zügig nach Erhalt des Kaufpreises verschafft der Alteigentümer durch Schlüsselübergabe dem Neueigentümer Besitz an der Immobilie. Abweichende Regelungen sind aber möglich. Beispielsweise durch eine sofortige Abschlagszahlung überlässt der Alteigentümer einen Teil der Schlüssel dem Neueigentümer, damit dieser schon mit den Renovierungen beginnen kann.

Weitere Kosten, die beglichen werden müssen, bekannt auch als Kaufnebenkosten: 

• Maklercourtage
• Notarkosten
• Grunderwerbsteuer
• Versicherungen

Die Maklerprovision ist sofort nach Abschluss des Kaufvertrages fällig. Die Tätigkeit des Maklers erlischt mit Schließung des notariellen Kaufvertrages. Eine entsprechende Rechnung an beide Kaufparteien erstellt der Makler daher meist kurzfristig nach dem Notartermin. Andere Absprachen zum Zahltermin sind möglich. Ebenfalls wird der Notar nach dem Kauftermin seine erste Rechnung stellen. Mit der Grunderwerbsteuer verhält es sich ähnlich, allerdings kann die Rechnung erst mehrere Wochen nach dem Notartermin kommen, dies hängt von der Schnelligkeit der Kommune ab. Die Rechnungen sind der finanzierenden Bank mitzuteilen. Diese tätigt dann normalerweise die entsprechenden Überweisungen. In einem weiteren Artikel auf biallo.de erklären wir Ihnen welche Kosten Bauherren kennen sollten.

Wohngebäudeversicherung: Neue Immobilie von Anfang an schützen

Eine Wohngebäudeversicherung ist für Immobilieneigentümer ausgesprochen wichtig. Sie kommt im Falle eines Brandes, bei Sturm oder bei Schäden durch Leitungswasser für am Gebäude entstandene Schäden auf. Eine bestehende Police geht beim Verkauf zunächst auf den Käufer über, binnen Monatsfrist nach Erhalt der Grundbucheintragung über die Eigentumsänderungen besteht aber eine Kündigungsfrist. Bis zur Eigentumsübertragung im Grundbuch können jedoch Monate vergehen. Hier sollte zur Kostenübernahme durch den Käufer eine faire Lösung gefunden werden. Dies gilt übrigens auch für die Grundsteuer, falls diese noch vom Konto des Alteigentümers abgebucht wurde. Bei Eigentumswohnungen fällt das monatliche Hausgeld an, auch hier ist es möglich, dass das Geld noch vom Konto des Alteigentümers abgebucht wurde.