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Auf einen Blick
  • Je höher das Eigenkapital, desto geringer sind die Finanzierungskosten für einen Hauskauf. Es gibt durchaus Möglichkeiten, das Eigenkapital zu erhöhen – etwa mit einem Bauspardarlehen.

  • Verbraucherschützer und Finanzierungsexperten empfehlen eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent des Objektpreises.

  • Allerdings lässt sich eine Immobilie auch zu 100 Prozent finanzieren, sofern Kunden über die entsprechende Bonität verfügen.
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Die Immobilienpreise steigen und steigen. Daran ändert auch die Corona-Pandemie nichts. So lagen die Preise für Wohnimmobilien laut Statistischem Bundesamt in Deutschland im dritten Quartal 2020 durchschnittlich 7,8 Prozent höher als im Vorjahresquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2020 zogen die Preise um 2,9 Prozent an.  

Hinzu kommt: Die Immobilienpreise steigen schneller als die Einkommen. Dadurch müssen Immobilienkäufer immer höhere Hypothekendarlehen aufnehmen, um eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu finanzieren. Die durchschnittliche Summe der Baudarlehen in Deutschland stieg laut Baukreditvermittler Dr. Klein zuletzt deutlich an: Im Dezember 2020 nahmen die Deutschen im Schnitt 300.000 Euro auf, um ihre Immobilie zu finanzieren – ein neues Rekordhoch. Möglich wird das für viele überhaupt erst durch die extrem niedrigen Bauzinsen. 15-jährige Baukredite sind bei günstigen Anbietern derzeit schon für weniger als ein Prozent Zinsen zu haben. 


Eigenkapital wird beim Hauskauf immer wichtiger

Preiswerte Baudarlehen begünstigen zwar die Immobilienfinanzierung, doch die hohen Kreditsummen bergen Risiken für Immobilienkäufer. Hohe Finanzierungsbeträge verteuern die Zins- und Finanzierungskosten und ziehen die Entschuldung in die Länge. Es besteht die Gefahr, dass sich bonitätsschwache Haushalte überschulden. Nicht nur deshalb sehen Banken hohe Darlehensbeträge kritisch. Um Finanzierungsrisiken zu mindern, fordern die Kreditinstitute ein gewisses Maß an Eigenkapital.

Was ist Eigenkapital?

Als Eigenkapital werden alle Finanzmittel bezeichnet, die aus dem eigenen Vermögen des Immobilienkäufers stammen und die dieser in die Finanzierung einbringt. Demgegenüber steht das Fremdkapital – also der Geldbetrag, der dem Käufer oder Bauherrn in Form eines Immobiliendarlehens zur Verfügung steht. Eine bestimmte Menge an Eigenkapital ist meist Bedingung, um überhaupt ein Darlehen vom Kreditgeber zu erhalten. Banken sehen es gern, wenn die Eigenkapitalquote der Finanzierung mindestens 20 oder 30 Prozent beträgt.

Vorsicht beim Berechnen der Eigenkapitalquote

Bei der Vergabe von Krediten orientieren sich Banken am Kaufpreis und Marktwert des zu finanzierenden Objekts. Das Haus oder die Wohnung dient als Sicherheit für die Beleihung. Nicht darin enthalten sind die Nebenkosten für Makler, Notar, Grundbuch und so weiter, sowie die Grunderwerbsteuer

Diese machen je nach Bundesland bis zu zehn Prozent und mehr des Kaufpreises aus. Der Kreditnehmer muss die Nebenkosten bei seinen Kalkulationen berücksichtigen, da ihm entsprechend weniger Eigenkapital für die Finanzierung zur Verfügung steht.

Rechner baugeld
3
Baufinanzierung
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
737,50 €
0,45 %
0,45 %
2.
bundesweites Angebot
760,00 €
0,55 %
0,54 %
3.
bundesweites Angebot
772,50 €
0,61 %
0,59 %
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Was zählt beim Hauskauf zum Eigenkapital?

Zum Eigenkapital zählen verschiedenste Werte, wie

  • Bargeld
  • Gelder auf Konten
  • Aktien, Investmentfonds, Wertpapiere
  • Bausparguthaben
  • Schmuck, Sammlungen und Wertgegenstände
  • Stille Beteiligungen
  • Unternehmensbeteiligungen 
  • eigene Immobilien 
  • bereits bezahltes Baugrundstück
  •  Abtretungen und Verpfändungen

Nachweis von Eigenkapital beim Hauskauf

Dass sie über ausreichend Eigenkapital für den geplanten Hauskauf verfügen, müssen Immobilienkäufer dem Kreditinstitut nachweisen. Als solche Eigenkapitalnachweise zählen zum Beispiel Kontoauszüge, Depotauszüge und Nachweise von bestehenden Lebens- und Rentenversicherungen. Aber auch bestehende Kredite müssen nachgewiesen werden. Hierzu dient zum Beispiel der Kontoauszug des Kreditkontos.   

So wirkt sich eine hohe Eigenkapitalquote auf die Finanzierung aus

Die Menge des Eigenkapitals wirkt sich auf die Zinskonditionen für das Immobiliendarlehen aus. Banken erwarten, dass der Kreditnehmer über eine bestimmte Menge an Eigenkapital verfügt. Finanziert der Kunde mit dem Darlehen nur einen Teil der Kosten, geht der Kreditgeber ein kleineres Risiko ein.

Die günstigsten Konditionen gewähren Baken deshalb, wenn das Darlehen eines Kunden nicht mehr als 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie ausmacht. Bringt der Bauherr nur 20 Prozent Eigenkapital ein, liegen die Zinsen schon höher. Deutlich teurer sind Immobilienfinanzierungen mit einem Fremdkapitalanteil von 90, 100 oder – falls auch die Nebenkosten finanziert werden – mehr als 100 Prozent.

Beispiel: Hauskauf für 300.000 Euro, Eigenkapitalquote von 0 bis 40 Prozent

Die Beispielrechnung zeigt, in welchem Maße sich die Höhe des Eigenkapitals auf die Zinskosten, die Monatsrate und die Restschuld nach Zinsbindungsende auswirkt. Grundannahme ist ein Darlehen für ein Objekt, das 300.000 Euro kostet. Die Laufzeit für das Darlehen beträgt 15 Jahre, die Anfangstilgung drei Prozent.

Kaufsumme

300.000 Euro

300.000 Euro

300.000 Euro

300.000 Euro

Eigenkapitalquote

40 %

20 %

10 %

0 %

Kreditsumme

180.000 Euro

240.000 Euro

270.000 Euro

300.000 Euro

Eigenkapital

120.000 Euro

60.000 Euro

30.000 Euro

0

Sollzinssatz

1,45 %

1,57 %

1,85 %

2,22 %

Zinsen während der Laufzeit

29.727,10 Euro

42.832,39 Euro

56.516,49 Euro

74.879,13 Euro

Anfangstilgung

3 %

3%

3%

3%

Monatsrate

667,50 Euro

914 Euro

1.091,25 Euro

1.305 Euro

Restschuld nach 15 Jahren

89.577,10 Euro

118.312,99 Euro

130.091,49 Euro

139.979,13 Euro

Vorteile einer Finanzierung mit Eigenkapital

Die Tabelle zeigt: Je höher das Eigenkapital, desto niedriger fallen der Zinssatz und die Monatsrate aus. Daraus ergibt sich wiederum die Möglichkeit, von Beginn an eine höhere Tilgung vorzunehmen, um die Restschuld schneller zurückzuzahlen und damit die Zinskosten insgesamt zu verringern.

Eigenkapital beim Hauskauf: Rechner ermöglicht, individuelle Finanzierung zu kalkulieren

Wie wirkt sich Eigenkapital in unterschiedlicher Höhe auf einen potentiell zur Verfügung stehenden Kreditrahmen aus? Wie viel Geld bekomme ich von der Bank? Wie viel Geld zahle ich monatlich? Wie hoch ist die Restschuld am Schluss? Der  Baufinanzierungsrechner von Biallo.de hilft Ihnen dabei, diese Fragen zu beantworten.

Weiterer Vorteil:

Für den Kreditnehmer besteht das Finanzierungsrisiko über einen kürzeren Zeitraum hinweg als für jemanden, der weniger oder keine eigenen Finanzmittel einbringen kann. Sollte es für ihn einmal nicht mehr möglich sein, seine Raten weiter zu zahlen und der Kreditgeber veranlasst eine Zwangsversteigerung, liegen seine Chancen, schuldenfrei aus der Finanzierung herauszukommen, höher.

Worauf Sie beim Eigenkapital achten sollten

Wichtig zu wissen: Die Zinsen vergünstigen sich mit steigendem Eigenkapital nicht geradlinig, sondern – je nach Anbieter – in Stufen. Bei welchem Prozentsatz die nächste Zinserhöhung in welcher Höhe greift, legt jeder Kreditgeber anders fest. Während bei einem Anbieter einige Tausend Euro mehr Eigenkapital eine deutliche Zinsverringerung bedeuten können, wirken sie sich eventuell bei einem anderen Kapitalgeber kaum aus.

Biallo-Tipp

Loten Sie möglichst genau aus, wie viel zusätzliches Eigenkapital sie tatsächlich benötigen, um in den Genuss günstigerer Konditionen zu kommen. Sinnvoll könnte es auch sein, Teile des Eigenkapitals aus der Immobilienfinanzierung herauszunehmen, wenn dies für Sie keine Konditionenverschlechterung nach sich zieht. Das Geld ließe sich dann als Rücklage für unvorhergesehene Situationen einsetzen.

Reichen die eigenen Mittel aus den verschiedenen Quellen für eine bezahlbare Immobilienfinanzierung nicht aus, stehen Kreditinteressenten verschiedene Wege offen, diese zu erhöhen, und so den Hauskauf doch möglih zu machen.

Möglichkeiten, um beim Hauskauf das Eigenkapital zu erhöhen

  • Bauspar- und Kapitallebensversicherungsbeiträge

    Immobilienkäufer können eine alte Kapitallebensversicherung oder einen Bausparvertrag auflösen und als Eigenkapital verwenden. Die Höhe des Sparguthabens kann man bei noch nicht zuteilungsreifen Bausparverträgen dem Kontoauszug entnehmen.
    Länger bestehende Kapitallebensversicherungsverträge lassen sich zu Geld machen und die eingesparten Beiträge für die Tilgung des Immobilienkredits einsetzen. Dabei gilt, dass sich durch einen Verkauf der Police eine höhere Auszahlungssumme erzielen lässt als durch eine Kündigung. Bei Verträgen, die vor 2005 abgeschlossen wurden, sind die Erträge nach einer Laufzeit von zwölf Jahren steuerfrei.
  • Erbbaugrundstücke

    Wer über ein Erbbaugrundstück verfügt, kauft dieses nicht, sondern pachtet es. Er kann bis zu 99 Jahre darüber verfügen und ein Haus darauf errichten, wird aber nicht Eigentümer. Da der Bauherr das Stück Land nicht kauft, braucht er auch weniger Fremdkapital für den Hauskauf und somit erhöht sich seine Eigenkapitalquote.
  • Familiendarlehen/Verwandtendarlehen

    Verleiht ein Angehöriger einem anderen Geld für den Kauf oder Bau einer Immobilie, nennt man dies Familiendarlehen. Es dient bei der Finanzierung als Eigenkapitalersatz.

    Achtung

    Beim Familiendarlehen müssen gegebenenfalls steuerliche Aspekte beachtet werden. Nehmen es die Verwandten mit der Rückzahlung des Kredits nicht so genau oder verzichten sogar darauf, kann das Finanzamt dies als eine Schenkung bewerten.
    Dann fallen unter Umständen Schenkungs- oder Erbschaftssteuer für den Kreditnehmer an. Das ist jedoch nur bei größeren Summen gegeben, da für die Vermögensübertragung innerhalb der Familie hohe Freibeträge gelten. Diese betragen beispielsweise für Kinder 400.000 Euro, für Enkel 200.000 Euro und für Nichten und Neffen 20.000 Euro.
  • Schenkungen

    Auch durch eine Schenkung lässt sich das Eigenkapital aufstocken. Dabei schließt der Schenkende zu Lebzeiten einen Vertrag mit dem Beschenkten, um ihm Vermögen oder Gegenstände zu übertragen. Bei Geldgeschenken ist keine notarielle Beurkundung notwendig und die Freibeträge sind, je näher das Verwandtschaftsverhältnis zwischen den Beteiligten ist, hoch.
    Ein Vertrag über die Schenkung kann dann sinnvoll sein, wenn der Schenkende das Geschenk mit einem Schenkungszweck belegen will oder den Beschenkten Verpflichtungen auferlegen möchte.
  • Eigenleistungen

    Durch Eigenleistungen bei einem Neubau oder bei einer Altbausanierung lassen sich die Kosten senken und damit erhöht sich die Eigenkapitalquote. Wenn der Bauherr selbst Arbeiten übernimmt, werden diese wie vergleichbare Leistungen eines Handwerkers bewertet. Dieser Wert fließt als Eigenkapitalersatz in die Berechnung der Eigenkapitalquote ein.
    • Biallo-Tipp: Eigenleistungen empfehlen sich nur für Personen, die über handwerkliches Geschick und entsprechende Erfahrungen verfügen. Zu groß ist sonst die Gefahr, dass es zu Bauverzögerungen und damit verbundenen Kosten kommt oder letztendlich doch ein Profihandwerker beauftragt werden muss, um die durch Eigenleistungen entstandenen Mängel zu beheben.
  • Eigenkapital für den Hauskauf ansparen

    Wer den Immobilienerwerb langfristig plant, kann vorab einen hohen Eigenkapitalanteil selbst ansparen. Sind bis zum Kaufzeitpunkt noch etwa zehn Jahre Zeit, empfehlen sich dafür chancenreiche Aktienfonds und Aktien-ETFs. Vor allem global anlegende Fonds mit breiter Kapitalstreuung überzeugen langfristig mit überdurchschnittlichen Renditen. Noch bessere Resultate sind unter Umständen mit Aktien-ETFs zu erzielen. Hier profitieren Anleger von sehr geringen Kaufkosten und Fondsgebühren, was die Gewinnchance erhöht.

    Muss das Eigenkapital peu á peu aufgebaut werden, sollten Sie auf Fondssparpläne setzen. Insbesondere ETF-Sparpläne sind eine ideale Anlageform für den langfristigen Kapitalaufbau. Viele Banken ermöglichen, dank langfristiger Rabatt-Aktionen, jede Menge Ordergeld zu sparen. Sparplan-Sparer genießen darüber hinaus den Vorteil des Cost-Average-Effekts. Dass Sie mit ETF-Sparplänen einen hohen Eigenkapitalbetrag ansparen können, zeigt folgende Beispielrechnung: Zahlen Sie zehn Jahre lang jeden Monat 500 Euro in einen ETF auf den MSCI-World ein, besitzen Sie bei einer Durchschnittsrendite von sieben Prozent am Ende rund 86.000 Euro Eigenkapital. Damit dürfte der Grundstein für Ihre Immobilie gelegt sein.

Finanzierung ohne Eigenkapital

Viele Banken ermöglichen auch eine Finanzierung bis zu 100 Prozent des Kaufpreises. Und aufgrund des allgemein niedrigen Zinsniveaus könnten sich auch mehr Kreditinteressenten eine solche leisten als in Zeiten höherer Zinsen.

Trotzdem ist zu beachten: Wer noch kein Eigenkapital für die Immobilie ansammeln konnte, finanziert riskanter, denn die Rückzahlung des Darlehens dauert länger. Nach Ablauf der Zinsbindungszeit liegt die Restschuld noch vergleichsweise hoch und der Darlehensnehmer muss, bei dann eventuell gestiegenen Zinsen, die Monatsrate der Anschlussfinanzierung stemmen können.

Diese Gefahr lässt sich nur verringern, indem die Tilgungsrate beim Ursprungsdarlehen entsprechend erhöht wird. Dadurch steigt jedoch wiederum die Monatsrate an. Aufgrund dieser Risiken vergeben Banken Vollfinanzierungen nur an Kunden mit sehr sicherem und gutem Einkommen sowie tadellosem Schufa-Score.

Achtung

Nimmt der Kreditnehmer ein Immobiliendarlehen über 100 Prozent des Objekts auf, benötigt er trotzdem genügend Eigenkapital für die Kaufnebenkosten. Zwar finanzieren manche Banken auch noch diese Kosten, indem sie eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung vergeben. Dann liegen die Zinsen jedoch auch entsprechend höher und die Anforderungen an die Bonität des Kunden und die Werthaltigkeit der Immobilie steigen noch einmal.

Fazit

Eine Immobilienfinanzierung auf eine solide Basis zu stellen, sollte oberstes Ziel sein. Es empfiehlt sich deshalb, beim Hauskauf ein Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 oder 30 Prozent einzubringen. Das senkt das Risiko unbezahlbarer Raten sowie die Zinskosten. Für Kreditnehmer mit einem hohen und sehr sicheren Einkommen ist auch eine Finanzierung ohne Eigenkapital denkbar. Sie sollte aber nur dann angedacht werden, wenn der Kreditnehmer davon ausgehen kann, dass er die Darlehensrate langfristig bedienen kann.
Über die Autorin Anette Stein

hat Germanistik und Politik in Hannover studiert und einen betriebswirtschaftlichen Abschluss. Als selbstständige Journalistin und Lektorin arbeitet sie seit rund 20 Jahren für verschiedene Wirtschaftsmedien sowie Verlage. Spezialisiert hat sich Anette auf Verbraucherthemen rund um Finanzen und Versicherungen. Für biallo.de schreibt sie in den Bereichen Baufinanzierungen und Immobilien. Als Co-Autorin hat sie zahlreiche Fachratgeber in diesen Themengebieten veröffentlicht, unter anderem: 

  • Immobilien als Geldanlage, erschienen 2020 im Haufe Verlag, 
  • Immobilienverkauf: Erfolgreich - gewinnbringend - rechtssicher, erschienen 2019 im Haufe Verlag.

  Anette Stein
  Max Geißler
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