Immobilienfinanzierung

Was ist der Beleihungsauslauf?

Update: 19.11.2020
Auf einen Blick
  • Der Beleihungsauslauf gibt das Risiko der Finanzierung an, er ist wichtig für den Kreditrahmen mit den besten Konditionen.

  • Das Verhältnis zwischen Verkehrswert, einem Sicherheitsabschlag und dem Kreditvolumen bildet den Beleihungsauslauf.

  • Zusammen mit der Beleihungsgrenze ist der prozentuale Beleihungsauslauf wichtig für die Darlehenskonditionen.
Anhand des Beleihungsauslaufs berechnet sich das Finanzierungsrisiko. Entsprechend hat er Einfluss auf die Zinshöhe.
gan chaonan / Shutterstock.com

Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf werden nicht selten in einem Satz verwendet, meinen aber nicht das Gleiche. Dennoch bilden sie die Grundlage für die Ermittlung der Konditionen, die der Kreditnehmer zu zahlen hat. Der Wert des Beleihungsobjektes ist dabei entscheidend. 


Definition: Beleihungsauslauf einfach erklärt 

Neben der Beleihungsgrenze gibt es noch einen weiteren entscheidenden Gesichtspunkt bei der Kreditvergabe: den Beleihungsauslauf. Der Beleihungsauslauf gibt Rückschlüsse über die gesamte Kreditaufnahme für die Beleihungsimmobilie an. Mehrere Darlehen werden addiert, um den Beleihungsauslauf zu berechnen. Er wird normalerweise auf Kredite von Banken oder Versicherungen angewendet. Der Beleihungsauslauf gibt prozentual das Verhältnis zwischen dem Verkehrswert/Marktwert minus Risikoabschlag und dem Kreditvolumen an. Er wird für die erstrangige Finanzierung benutzt. Der Beleihungsauslauf ist normalerweise niedriger als der Beleihungswert.

Beleihungsauslauf und Kreditinstitute

Der Beleihungsauslauf hat für Kreditinstitute eine große Bedeutung. Sie dürfen nur bis zu einer bestimmten Höhe ein Darlehen vergeben. Der Beleihungsauslauf ist bei Banken und Versicherungen bis zu deren prozentualer Höhe begrenzt:

  • Hypothekenbanken 60 Prozent
  • Geschäftsbanken 80 Prozent, ein höherer Auslauf ist bei entsprechender Bonität denkbar
  • Bausparkassen 60 Prozent
  • Versicherungen 50 Prozent

Diese Grenzen gelten immer als "1A-Hypothek". Ein darüberhinausgehender Finanzierungsbedarf wird als "1B-Hypothek" bezeichnet, diese vergeben normalerweise Geschäftsbanken, diese können jedoch auch eine höhere "1A-Hypothek" von beispielsweise 80 Prozent oder mehr vergeben. Wer also einen hohen Finanzierungsbedarf hat, hat bei Geschäftsbanken meist das bessere Angebot. Ein Beleihungsauslauf von 100 Prozent ist dann natürlich auch möglich.

Rechner baugeld
3
Baufinanzierung
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
700,00 €
0,30 %
0,30 %
2.
737,50 €
0,47 %
0,45 %
3.
750,00 €
0,50 %
0,50 %
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %


Wie man den Beleihungsauslauf berechnet

Um schon im Vorfeld von Kreditverhandlungen den Beleihungsauslauf berechnen zu können, ist der Finanzierungsbedarf und der Beleihungswert, meist der Kaufpreis der Immobilie wichtig. Daraus ergibt sich folgende Formel:

Kreditbedarf / ( Beleihungswert - Sicherheitsabschlag) * 100

Der Sicherheitsabschlag beträgt normalerweise zehn Prozent.

Beispiel für die Berechnung des Beleihungsauslaufs                                                            

Eine Immobilie hat einen Beleihungswert von 250.000 Euro und einen Sicherheitsabschlag von zehn Prozent, dies ergibt: 225.000 Euro. Der Darlehensnehmer bringt 100.000 Euro Eigenkapital mit in die Finanzierung ein. Er benötigt also 150.000 Euro als Kredit. Der Beleihungsauslauf liegt damit bei 66,66 Prozent. Damit empfiehlt es sich für den Kreditwunsch, an eine Geschäftsbank heranzutreten. Dieser Wert von rund 67 Prozent bestimmt dann indirekt den Zinssatz. Das bedeutet: je geringer der Beleihungsauslauf, desto geringer der Zinssatz. Erhöht sich der Risikoabschlag beispielsweise von zehn auf 20 Prozent, sinkt auch der Beleihungswert, somit steigt auch der Beleihungsauslauf im vorliegenden Beispiel auf 75 Prozent an (150.000 Euro/200.000 Euro). Der Beleihungsauslauf ist damit als relativ hoch zu bewerten.

Gut zu wissen: Wird der Beleihungsauslauf nicht ausgeschöpft, so besteht später die Möglichkeit das Kreditvolumen aufzustocken. Viele Verbraucher nutzen dann die Grenze aus, um gleich oder später ihr Haus oder ihre Wohnung zu modernisieren.

Die Wirkung des Sicherheitsabschlags auf den Zinssatz

Bei einem zu hohen Beleihungsauslauf verweigern viele Banken ein weiteres Darlehen. Daher spielt auch der gewählte Sicherheitsabschlag, der für den Beleihungsauslauf genommen wird, eine wichtige Rolle.

Beispiel

Verkehrswert 250.000 Euro, Kreditwunsch 125.000 Euro, Fall 1: Abschlag zehn Prozent = 225.000 Euro, Fall 2: 20 Prozent = 200.000 Euro

  • Fall 1: 125.000/225.000 = rund 55,5 Prozent
  • Fall 2: 125.000/200.000 = 62,5 Prozent

Die für Top-Konditionen in der Finanzbranche übliche 60-Prozent-Grenze würde im zweiten Fall überschritten werden. Ob dann noch Top-Konditionen vergeben werden, ist fraglich, dies hängt aber auch von der sonstigen Bonität des Kreditnehmers ab. Im Fall eins steht den Top-Konditionen nichts im Wege.

Biallo-Tipp

Grundsätzlich gilt: Achten Sie bei einer Finanzierung auf den Beleihungsauslauf und den Risikoabschlag. Hier wirken sich schon zehn oder 20 Prozent auf die Zinshöhe aus. Bei einem Risikoabschlag von 20 Prozent kann auch ein geringerer Zinssatz angeboten werden als bei einem zehn-Prozent-Abschlag.

Hinweis zum Beleihungsauslauf

Nachrangige Finanzierungsformen bleiben bei der Betrachtung außen vor. Dies gilt beispielsweise für Verwandtendarlehen, Arbeitgeberdarlehen und weitere nicht aus der Kreditwirtschaft stammende Darlehen. 


Wie KfW-Kredite oder Darlehen von Landesförderbanken von den Kreditinstituten bewerten werden, ist hingegen nicht ganz so klar. Manch eine Bank sieht Förderprogramme als Fremdkapital und bezieht die in die Berechnung ein, andere als Eigenkapitalersatz. Dies hängt aber auch immer mit dem Programm zusammen. Zuschussprogramme sollten eigentlich immer als Eigenkapital gelten. Hier gilt es aber in jedem Fall die Darlehensangebote genau zu vergleichen.

Wichtig ist der Beleihungsauslauf bei mehreren Krediten. Es findet eine Zusammenschau aller Darlehen statt, aus denen der Beleihungsauslauf bestimmt wird.

Biallo-Tipp

Entscheidend, um günstige Darlehenskonditionen zu erhalten, ist ein möglichst großer Eigenkapitalstock. Dieser wirkt sich auf das benötigte Kreditvolumen und damit auch auf den Beleihungsauslauf aus. Selten und nur unter bestimmten Umständen bieten manche Geldhäuser zwar  Vollfinanzierungen an. Mit dem höheren Risiko gehen meist aber auch höhere Zinsen einher.



  Eike Schulze


 
Exklusive Informationen und Angebote per Mail erhalten.


 
 
 
Powered by Telsso Clouds