Was ist der Beleihungsauslauf?

Immobilienfinanzierung Was ist der Beleihungsauslauf?

von Eike Schulze
12.06.2019
Auf einen Blick
  • Beleihungsauslauf gibt das Risiko der Finanzierung an, er ist wichtig für den Kreditrahmen mit den besten Konditionen.

  • Das Verhältnis zwischen Verkehrswert, einem Sicherheitsabschlag und dem Kreditvolumen bildet den Beleihungsauslauf.

  • Zusammen mit der Beleihungsgrenze ist der prozentuale Beleihungsauslauf wichtig für die Darlehenskonditionen.
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Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf werden nicht selten in einem Satz verwendet, meinen aber nicht das Gleiche, dennoch bilden sie die Grundlage für die Ermittlung der Konditionen, die der Kreditnehmer zu zahlen hat. Der Wert des Beleihungsobjektes ist dabei entscheidend. Neben der Beleihungsgrenze gibt es noch einen weiteren entscheidenden Gesichtspunkt bei der Kreditvergabe: den Beleihungsauslauf.

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Definition

Der Beleihungsauslauf gibt Rückschlüsse über die gesamte Kreditaufnahme für die Beleihungsimmobilie an. Mehrere Darlehen werden addiert, um den Beleihungsauslauf zu berechnen. Er wird normalerweise auf Kredite von Banken oder Versicherungen angewendet. Der Beleihungsauslauf gibt prozentual das Verhältnis zwischen dem Verkehrswert/Marktwert minus Risikoabschlag und dem Kreditvolumen an. Er wird für die erstrangige Finanzierung benutzt. Der Beleihungsauslauf ist normalerweise niedriger als der Beleihungswert.

Beispiel

Eine Immobilie hat einen Verkehrswert von 250.000 Euro und einen Beleihungswert von zehn Prozent weniger, also 225.000 Euro. Der Darlehensnehmer bringt 100.000 Euro Eigenkapital mit in die Finanzierung ein. Der Beleihungsauslauf liegt damit bei 44 Prozent. Dieser Wert bestimmt dann indirekt den Zinssatz. Das bedeutet: je geringer der Beleihungsauslauf, desto geringer der Zinssatz. Erhöht sich der Risikoabschlag beispielsweise von zehn auf 20 Prozent, sinkt auch der Beleihungswert, somit steigt auch der Beleihungsauslauf im vorliegenden Beispiel auf 50 Prozent an (100.000 Euro/200.000 Euro).

Man spricht in diesem Fall von einer 50-Prozent-Beleihung. Der Beleihungsauslauf ist damit als niedrig/gut zu bewerten. Nach dieser Berechnung gäbe es noch Raum für einen weiteren Kredit, der bis zur Beleihungsgrenze des Objektes reicht. Viele Verbraucher nutzen die Grenze aus, um gleich oder später ihr Haus oder ihre Wohnung zu modernisieren.

Die Wirkung des Sicherheitsabschlags auf die Konditionen

Bei einem zu hohen Beleihungsauslauf verweigern viele Banken ein weiteres Darlehen. Daher spielt auch der gewählte Sicherheitsabschlag, der für den Beleihungsauslauf genommen wird, eine wichtige Rolle.

Beispiel

Verkehrswert 250.000 Euro, Kreditwunsch 125.000 Euro, Fall 1: Abschlag zehn Prozent = 225.000 Euro, Fall 2: 20 Prozent = 200.000 Euro

  • Fall 1: 125.000/225.000 = rund 55,5 Prozent
  • Fall 2: 125.000/200.000 = 62,5 Prozent

Die für Top-Konditionen in der Finanzbranche übliche 60-Prozent-Grenze würde im zweiten Fall überschritten werden. Ob dann noch Top-Konditionen vergeben werden, ist fraglich, dies hängt aber auch von der sonstigen Bonität des Kreditnehmers ab. Im Fall eins steht den Top-Konditionen nichts im Wege.

Lesen Sie auch, wie Sie Ihre Bonität verbessern können.

Biallo-Tipp

Grundsätzlich: Achten Sie bei einer Finanzierung auf den Beleihungsauslauf und den Risikoabschlag. Hier wirken sich schon zehn oder 20 Prozent auf die Zinshöhe aus. Bei einem Risikoabschlag von 20 Prozent kann auch ein geringerer Zinssatz angeboten werden als bei einem zehn-Prozent-Abschlag.

Hinweis

Nachrangige Finanzierungsformen bleiben bei der Betrachtung außen vor. Dies gilt dann beispielsweise für Verwandtendarlehen, Arbeitgeberdarlehen und weitere nicht aus der Kreditwirtschaft stammende Darlehen.

Wie KfW-Kredite oder Darlehen von Landesförderbanken von den Kreditinstituten bewerten werden, ist hingegen nicht ganz so klar. Manch eine Bank sieht Förderprogramme als Fremdkapital und bezieht die in die Berechnung ein, andere als Eigenkapitalersatz. Dies hängt aber auch immer mit dem Programm zusammen. Zuschussprogramme sollten eigentlich immer als Eigenkapital gelten. Hier gilt es aber in jedem Fall die Darlehensangebote genau zu vergleichen.

Wichtig ist der Beleihungsauslauf bei mehreren Krediten. Es findet eine Zusammenschau aller Darlehen statt, aus denen der Beleihungsauslauf bestimmt wird.

Biallo-Tipp

Entscheidend, um günstige Darlehenskonditionen zu erhalten, ist ein möglichst großer Eigenkapitalstock. Dieser wirkt sich auf das benötigte Kreditvolumen und damit auch auf den Beleihungsauslauf aus.

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Eike Schulze
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Eike Schulze

entstammt aus einer Familie von Zigarrendrehern, Strandräubern und Baumeistern und entschloss sich entgegen der Familientradition Geographie und BWL bis zum guten Ende zu studieren. Nach Zwischenstation als Vertriebsspezialist und Trainer eines Versicherungsunternehmens entdeckte er seine Leidenschaft für Wirtschaftsjournalismus. Seit 20 Jahren gibt es von ihm etwas zu lesen, zunächst nur in Zeitschriften und zwischen Buchdeckeln und seit gut 10 Jahren auch im Netz. Seine Arbeitsschwerpunkte sind Immobilien, Versicherungen und Geldanlage.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de