Was ist der Beleihungsauslauf?

Die Begriffe Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf werden nicht selten in einem Satz verwendet, meinen aber nicht das Gleiche. Zusammen bilden sie die Grundlage für die Ermittlung der Konditionen, die der Kreditnehmer zu zahlen hat.

Definition: Beleihungsauslauf einfach erklärt 

Der Beleihungsauslauf ist ein Risikomaß, das zeigt, zu welchem Anteil eine Immobilie fremdfinanziert ist. Dabei werden gegebenenfalls mehrere Darlehen zusammengerechnet. Haben Sie kaum Eigenkapital und benötigen für Ihren Immobilienkauf ein verhältnismäßig hohes Darlehen, so ist auch der Beleihungsauslauf hoch. Umgekehrt gilt: Finanzieren Sie Ihre Immobilie weitgehend über Eigenkapital, so liegt der Beleihungsauslauf niedrig. Kreditinstitute werden Ihnen dann einen Immobilienkredit zu günstigen Konditionen anbieten, da das Ausfallrisiko für sie gering ist. Selbst, wenn Sie Ihren Kredit nicht mehr abbezahlen könnten, würde der Wert der Immobilie die noch vorhandenen Schulden übersteigen.

Der Beleihungsauslauf ist das prozentuale Verhältnis zwischen dem Beleihungswert Ihrer Immobilie und dem Kreditvolumen. Gut zu wissen: Der Beleihungswert Ihrer Immobilie entspricht dabei nicht dem Kaufpreis. Vielmehr ist er der Betrag, der langfristig zu jedem Zeitpunkt bei einem Verkauf der Immobilie zu erzielen sein soll. Wie er sich berechnet, ist nicht einheitlich geregelt. Übliche Verfahren sind das Verkehrswertverfahren und das Sachwertverfahren. Zusätzlich kalkulieren Kreditinstitute einen Sicherheitsabschlag ein.

Anders als der Beleihungsauslauf ist die Beleihungsgrenze ganz allgemein der Prozentsatz, bis zu dem Sie eine Immobilie mit guten Konditionen beleihen können. Üblicherweise beträgt die Beleihungsgrenze 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie. Nur bis zu dieser Grenze vergeben Kreditinstitute unter üblichen Bedingungen einen Kredit. Liegt der Beleihungsauslauf oberhalb der Beleihungsgrenze, fällt entweder ein Risikoaufschlag an oder es gibt gar keinen Kredit. Ausführliche Informationen zur Beleihungsgrenze finden Sie in einem separaten Ratgeber.

Wie man den Beleihungsauslauf berechnet

Um schon im Vorfeld von Kreditverhandlungen den Beleihungsauslauf berechnen zu können, ist der Finanzierungsbedarf und der Beleihungswert wichtig. Daraus ergibt sich folgende Formel:

Kreditbedarf : Beleihungswert * 100

Der Sicherheitsabschlag beträgt normalerweise zehn Prozent.

Beispiel: Berechnung des Beleihungsauslaufs                                                            

Eine Immobilie kostet 250.000 Euro. Als Beleihungswert setzt das Kreditinstitut 225.000 Euro an. Der Darlehensnehmer bringt 100.000 Euro Eigenkapital mit in die Finanzierung ein. Er benötigt also 150.000 Euro als Kredit. 

150.000 Euro Kreditbedarf : 225.000 Euro Beleihungswert * 100 = 66,66 Prozent 

Der Beleihungsauslauf liegt damit bei 66,66 Prozent. Dieser Wert bestimmt dann indirekt den Zinssatz. Das bedeutet: Je geringer der Beleihungsauslauf, desto geringer der Zinssatz. Geht das Kreditinstitut von einem geringeren Beleihungswert der Immobilie aus, steigt der Beleihungsauslauf. Beträgt der Beleihungswert beispielsweise 200.000 Euro, so liegt der Beleihungsauslauf bei 75 Prozent (150.000 Euro : 200.000 Euro * 100). Der Beleihungsauslauf ist damit als relativ hoch zu bewerten.

Gut zu wissen: Wird der Beleihungsauslauf nicht ausgeschöpft, so besteht später die Möglichkeit, das Kreditvolumen aufzustocken. Viele Verbraucherinnen und Verbraucher nutzen dann die Grenze aus, um gleich oder später ihr Haus oder ihre Wohnung zu modernisieren.

Beleihungsauslauf und mehrere Kredite

Finanzieren Sie Ihre Immobilie über mehrere Kredite, werden diese bei der Berechnung des Beleihungsauslaufs zusammengerechnet. Nachrangige Finanzierungsformen bleiben jedoch in der Regel außen vor. Nachrangig bedeutet, dass der Kredit nicht erstrangig im Grundbuch eingetragen ist. Sollte es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommen, so bekommt zuerst der Kreditgeber, der an erster Stelle im Grundbuch steht, sein Geld zurück. Ist noch Geld übrig, werden nachrangige Kredite bedient. Dies gilt beispielsweise für Verwandtendarlehen. Sie gelten als Eigenkapitalersatz. 

Wie KfW-Kredite oder Darlehen von Landesförderbanken von den Kreditinstituten bewertet werden, ist hingegen nicht ganz so klar. Manch eine Bank sieht Förderprogramme als Fremdkapital und bezieht sie in die Berechnung ein, andere als Eigenkapitalersatz. Dies hängt aber auch immer mit dem Programm zusammen. Zuschussprogramme sollten bei der Immobilienfinanzierung eigentlich immer als Eigenkapital gelten. Hier gilt es aber in jedem Fall die Darlehensangebote genau zu vergleichen.