Immobiliendarlehen

Die richtige Zinsbindungszeit festlegen

Update: 08.07.2020
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Auf einen Blick
  • Die Zinsbindungszeit ist die Dauer, in welcher der Sollzins festgelegt ist. Das Kreditinstitut darf ihn während der Dauer der Zinsbindung nicht verändern.

  • In der aktuellen Niedrigzinsphase sind lange Zinsbindungszeiten von mindestens 15 Jahren von Vorteil. So sichert sich der Darlehensnehmer vor zukünftigen Zinserhöhungen ab.

  • Nach zehn Jahren verfügen Kreditnehmer, auch bei längerer Zinsbindung, über ein Sonderkündigungsrecht. Sie können ihre Restschuld dann zurückzahlen oder das Darlehen umschulden.

  • Nach Ablauf der Zinsbindungszeit schließt der Kunde über die noch bestehende Restschuld eine Anschlussfinanzierung ab, für die ein neuer Zinssatz und eine neue Zinsbindungszeit gelten.
Die gewählte Zinsbindung beeinflusst nicht nur die Laufzeit, sondern auch die Kosten und sollte daher sorgfältig gewählt werden.
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Was ist die Zinsbindungsfrist?

Die Zinsbindungszeit (auch Sollzinsbindungsfrist oder Zinsbindungsfestschreibung genannt) bezieht sich auf den Sollzinssatz. Sie ist die Dauer, für die der Zinssatz eines Darlehens im Vorhinein festgelegt ist. Der Zinssatz bleibt also in dieser Zeit immer konstant und die Bank darf ihn nicht verändern.

Bei Annuitätendarlehen ist es üblich, eine Zinsbindungszeit zu vereinbaren. Sie bietet dem Kunden Planungssicherheit. Das ist von Vorteil, da im Falle einer Immobilienfinanzierung in der Regel große Darlehenssummen über einen langen Zeitraum zurückgezahlt werden müssen.

Für den Kreditnehmer spielt die Zinsbindungszeit bereits vor Abschluss eines Immobiliendarlehens eine Rolle: Er muss sich vorab entscheiden, für welchen Zeitraum sie gelten soll.

Welche Zinsbindungszeiten bieten Kreditgeber?

Kreditgeber bieten verschiedene Zinsbindungszeiten an – üblicherweise über fünf, zehn, 15, 20, 25 oder 30 Jahre. In manchen Fällen sogar über einen noch längeren Zeitraum.

Wählt der Darlehensnehmer eine Sollzinsbindung von beispielsweise zehn Jahren, zahlt er zehn Jahre lang den vereinbarten Sollzins auf die Darlehenssumme und den Tilgungsanteil. Die Kreditrückzahlung für eine Immobilienfinanzierung zieht sich jedoch in der Regel über zwei oder drei Jahrzehnte hin. Nach zehn Jahren besteht deshalb eine noch vergleichsweise hohe Restschuld.

Dies bedeutet, dass der Kreditnehmer für die restliche Darlehenssumme eine sogenannte Anschlussfinanzierung benötigt, für die wiederum ein neuer Zinssatz gilt. Zu welchen Konditionen das Darlehen weitergeführt werden kann, hängt vom dann gültigen allgemeinen Zinsniveau ab.

Rechner baugeld
3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
962,50
0,35%
0,35%
962,50
0,35%
0,35%
2.
1.000,00
0,50%
0,50%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Wie wirkt sich die Zinsbindung auf die Finanzierung aus?

Die Sollzinsbindungszeit bietet dem Kreditnehmer Sicherheit. Da Baufinanzierungsdarlehen meist über recht hohe Summen aufgenommen werden, wirkt sich eine Veränderung des Zinssatzes spürbar auf die zu zahlende Rate aus.

Ein variabler Zins könnte im ungünstigsten Fall nach einer gewissen Zeit so ansteigen, dass der Kunde Probleme bekäme, seine Raten weiterhin zu bedienen. Davor schützt die Zinsbindungszeit: Der Kreditnehmer kann sicher davon ausgehen, dass er für den gewählten Zeitraum immer die gleiche Monatsrate an die Bank leisten wird.

Wichtig: Die Zinsbindungszeit, für die sich der Kreditnehmer entscheidet, hat Auswirkungen auf den Verlauf seiner Finanzierung. Denn die Dauer beeinflusst auch die Sollzinshöhe, die der Kreditgeber für die Kreditsumme veranschlagt. Je länger die gewählte Frist, desto mehr Sicherheit gewinnt der Kreditnehmer bei der Rückzahlung. Steigen während des Darlehensverlaufs die Leitzinsen, entgehen der Bank die höheren Zinseinnahmen, da der Kunde weiterhin bis zum Zinsbindungsende nur den geringeren Zinssatz zahlt. Und je länger die Frist währt, desto größer das entsprechende Risiko des Geldinstituts. Deshalb verlangen Banken für längere Zinsbindungszeiten einen höheren Zinssatz.

Unterschiedliche Zinshöhen wirken sich – bei gleicher Darlehenshöhe – in mehreren Punkten aus. Sie beeinflussen

  • wie hoch die monatliche Rate liegt,
  • wie viele Zinsen (Sollzins und Effektivzins) der Kunde am Ende der Laufzeit insgesamt gezahlt hat und
  • wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung noch ist.

Die folgende Tabelle zeigt die Auswirkungen verschieden langer Zinsbindungszeiten auf die genannten Aspekte.

Beispiel

Ein Ehepaar verfügt über 50.000 Euro Eigenkapital und möchte ein Immobiliendarlehen über 200.000 Euro aufnehmen. Die Bank bietet ihm je nach Laufzeit verschiedene Zinssätze:

 

Darlehenssumme

200.000 Euro, Tilgungssatz 3 %

Darlehenssumme

200.000 Euro

Tilgungssatz 3 %

Darlehenssumme

200.000 Euro

Tilgungssatz 3 %

Darlehenssumme

200.000 Euro

Tilgungssatz 3 %

Zinsbindungszeit

10 Jahre

15 Jahre

20 Jahre

25 Jahre

Effektiver Jahreszins

0,58 %

0,83 %

1,09 %

1,29 %

Höhe der monatlichen Rate

593,33 Euro

635 Euro

678,33

711,67

Zinskosten am Ende der Zinsbindung

9.531,56

18.702,57

29.177,92

37.248,75

Restschuld am Ende der Zinsbindung

138.831,96

104.902,57€

66.878,72

24.247,75

Zeit der kompletten Tilgung bei gleichem Sollzins

30 Jahre und 8 Monate

29 Jahre und 8 Monate

28 Jahre und 8 Monate

27 Jahre und 11 Monate

Wann beginnt die Zinsbindungsfrist zu laufen?

Die gewählte Zinsbindungsfrist läuft in der Regel ab dem Tag, an dem die Bank dem Kunden die Darlehenssumme auszahlt. Dieser Zeitpunkt stimmt aber nicht zwangsläufig mit dem Datum des Vertragsabschlusses überein. Denn vertraglich können Bank und Kreditnehmer auch vereinbaren, dass die Kreditsumme erst später – beispielsweise nach Ablauf von vier Wochen – ausgezahlt werden soll. Die Zinsbindungsfrist beginnt dann mit der Auszahlung zu laufen.

Rechner baugeldfinanzmakler
3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
952,50
0,31%
0,31%
2.
960,00
0,34%
0,34%
3.
962,50
0,35%
0,35%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Lang oder kurz: die optimale Zinsbindungszeit

Welche Zinsbindungszeit sich empfiehlt, hängt unter anderem vom aktuellen Zinsniveau ab. Liegt das Zinsniveau hoch, ist eine kurze Zinsbindungszeit von fünf oder zehn Jahren überlegenswert – vor allem, wenn in den kommenden Jahren mit sinkenden Zinsen zu rechnen ist. Dann profitieren Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung von günstigeren Konditionen.

Die Annahme bewahrheitet sich jedoch nur, wenn das Sinken des Zinsniveaus tatsächlich eingetreten ist. In der derzeitigen Niedrigzinsphase ist hingegen tendenziell eine möglichst lange Zinsbindungszeit von Vorteil. Der Kreditnehmer sichert sich auf diese Weise seine günstigen Konditionen über viele Jahre.

Achtung

Ein niedriges Zinsniveau, wie es zurzeit herrscht, hat starke Auswirkungen auf die Gesamtlaufzeit von Baufinanzierungsdarlehen. Zwar führt es bei einer anfänglichen ein- oder zweiprozentigen Tilgungsrate pro Jahr zu angenehm niedrigen Monatsraten. Andererseits steigt der Tilgungsanteil aber auch langsamer. Denn der niedrige Zinsanteil auf die Restschuld verringert sich Monat für Monat weniger als bei einem höheren Zinssatz. So kann es zu deutlich längeren Gesamtlaufzeiten und höheren Darlehenskosten kommen.

Kreditnehmer sollten deshalb einen entsprechend höheren Tilgungssatz wählen, um die Darlehenslaufzeit zu reduzieren und auch zu erreichen, dass sie möglichst vor dem Rentenbeginn abgeschlossen ist. Üblich sind derzeit anfängliche Tilgungssätze von mindestens zwei, aber durchaus auch von drei, vier oder mehr Prozent.

Rechner baugeldvolltilgung
3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
1.743,00
0,60%
0,60%
2.
1.749,44
0,65%
0,65%
3.
1.750,73
0,66%
0,66%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 %

Wann ist eine lange Zinsbindungszeit sinnvoll?

In Zeiten niedriger Zinsen, wie sie momentan herrschen, bringt eine lange Zinsbindungszeit noch einen weiteren Vorteil mit sich: Am Ende der Frist hat der Darlehensnehmer nur noch eine vergleichsweise geringe Restschuld zu tilgen.

Selbst bei inzwischen stark angestiegenen Konditionen kann er dann davon ausgehen, dass er seine Raten der Anschlussfinanzierung bis zur kompletten Rückzahlung weiterhin problemlos bedienen kann. Das bietet eine hohe Planungssicherheit.

Der Nachteil der langen Zinsbindung besteht darin, dass die monatliche Rate an die Bank durch den Zinsaufschlag höher liegt als bei der kürzeren Variante. Zudem erhöhen sich natürlich die Gesamtkreditkosten. Das allgemeine Zinsniveau ist nicht allein ausschlaggebend für die Wahl der Zinsbindungszeit. Welcher Zeitraum im jeweiligen Fall am besten passt, hängt von weiteren Faktoren ab.

Die Zinsbindungszeit ist deshalb für jede Immobilienfinanzierung individuell auszuwählen. Folgende Aspekte spielen eine Rolle:

  • Gesamtlaufzeit des Darlehens (die wiederum von dem Zusammenspiel von Kredithöhe, Zins- und Tilgungssatz abhängt)
  • Restschuld bei Zinsbindungsende
  • Zinsaufschläge für längere Zinsbindungsfristen
  • Annahme über die weitere Zinsentwicklung
  • Sondertilgungen, die der Kreditnehmer vornehmen möchte

Keine Angst vor langer Zinsbindungszeit: Wer früher aussteigen will, verfügt über ein Sonderkündigungsrecht

Wer sich für eine Zinsbindung von 15, 20 oder mehr Jahren entscheidet, muss jedoch nicht zwangsläufig den Darlehensvertrag bis zum Ende dieser Frist so weiterführen.

Denn: Gemäß § 489 BGB können Verbraucher, wenn sie eine Immobilienfinanzierung mit Sollzinsbindung abgeschlossen haben, ein Sonderkündigungsrecht wahrnehmen.

Sollten also nach Ablauf von zehn Jahren die Zinsen gesunken sein, lässt sich das Darlehen kündigen und über die Restschuld eine neue Finanzierung zu günstigeren Konditionen abschließen. Durch eine Umschuldung der Baufinanzierung lässt sich aktuell oft erheblich Geld sparen. Die Kündigungsfrist im Rahmen der Sonderkündigung beträgt sechs Monate.

Biallo-Tipp

Enthielt der alte Vertrag kein Sondertilgungsrecht während der Sollzinsbindung, kann der Darlehensnehmer die Sonderkündigung nutzen, um einen Teilbetrag der Restschuld zu tilgen und eine Anschlussfinanzierung über die restliche Darlehenssumme abzuschließen.

Eine Kündigung ist auch vor Ablauf der zehn Jahre möglich und zwar dann, wenn der Eigentümer die Immobilie verkaufen möchte. Allerdings darf die Bank dann vom Kreditnehmer in solchen Fällen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fordern.

Diese fällt an, da das Kreditinstitut mit den zu erwarteten Einnahmen aus dem Darlehen kalkuliert hat. Kündigt der Kunde nun frühzeitig, gehen diese Einnahmen verloren und das Institut lässt sich diesen Verlust durch die Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen.

Wenn die Zinsbindungszeit ausläuft

Ist die Zinsbindungszeit regulär ausgelaufen und es besteht noch eine Restschuld, benötigt der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung. Theoretisch kann dies mehrmals anstehen, nämlich dann, wenn jeweils vergleichsweise kurze Zinsbindungszeiten vereinbart werden und dann bei Ablauf wiederum noch eine Restschuld besteht.

Eine Anschlussfinanzierung kann folgendermaßen erfolgen:

  1. Der Kunde schließt das Folgedarlehen bei der bisherigen Bank zu neuen Konditionen ab (Prolongation). Die Bank unterbreitet dem Kunden spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein solches Angebot. Dieser nimmt das Angebot an.

  2. Der Kunde vergleicht das Prolongationsangebot der alten Bank mit Angeboten von anderen Kredithäusern. Da ein Institut ihm einen günstigeren Zins bietet, entscheidet er sich, sein Darlehen umzuschulden und zur anderen Bank zu wechseln.

  3. Eine weitere Möglichkeit bietet das Forward-Darlehen. Bei einem solchen werden die Konditionen für einen zukünftigen Kredit vereinbart. Endet beispielsweise die Zinsbindung erst in ein, zwei oder drei Jahren, kann sich der Kreditnehmer den aktuell günstigen Zinssatz für die erst später fällige Anschlussfinanzierung sichern. Allerdings: Banken verlangen für eine solche Zinssatz-Reservierung in der Regel einen Zinsaufschlag.

So gehen Sie vor, um die passende Zinsbindungszeit festzulegen

Benötigen Sie für die Fremdfinanzierung Ihrer Immobilie ein Annuitätendarlehen, welches Sie im herkömmlichen Sinne über einen langen Zeitraum tilgen? Dann sollten Sie Folgendes beachten:

  • Um das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung zu verringern, sollten Sie im derzeitigen Niedrigzinsumfeld eine Sollzinsbindungszeit von mindestens 15 Jahren wählen.

  • Lassen Sie sich Tilgungsszenarien mit verschiedenen Zinsbindungszeiten von der Bank durchrechnen. Vergleichen Sie diese anhand der Monatsraten, der Restschuld und angefallenen Zinsen für die erste Zinsbindungszeit zuzüglich der Zinssumme für die Anschlussfinanzierung – jeweils bei angenommen gleichbleibendem sowie auch bei höher liegendem Zinssatz. Vergleichen Sie diesbezüglich Angebote verschiedener Banken. Dies geht am einfachsten mit unserem Baufinanzierung-Vergleich.

  • Möchten Sie größtmögliche Sicherheit erlangen, sollten Sie ein Volltilgerdarlehen in Erwägung ziehen. Bei einem solchen wird die Zinsbindungszeit so festgelegt, dass der Kredit zum Zeitpunkt des Ablaufs, beispielsweise nach 20 oder 25 Jahren, vollständig zurückgezahlt ist. Jedoch müssen Sie die sich daraus ergebende höhere Monatsrate bewältigen können. Dafür entfällt für Sie das Zinsänderungsrisiko komplett. Bezüglich der Zinsen gilt: Viele Banken oder Versicherer gewähren Kunden, die sich für die gesamte Darlehenszeit an ihr Institut binden, einen Zinsrabatt. Der Nachteil der Volltilgerangebote: Innerhalb der ersten zehn Jahre müssen Kunden auf Sondertilgungen und Tilgungsveränderungen verzichten.




  Anette Stein


 

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