Prolongation beim Immobilienkredit: Was ist das?

Läuft die Zinsbindungszeit Ihres Immobiliendarlehens aus, ist die Prolongation eine Möglichkeit, wie es danach mit Ihrer Finanzierung weitergehen kann. Sie verlängern dann den Darlehensvertrag bei Ihrer alten Bank, aber mit neuem Sollzinssatz und neuer Zinsbindungszeit. Doch die Prolongation stellt nicht die einzige Form der Anschlussfinanzierung dar, alternativ können Sie auch eine Umschuldung vornehmen oder ein Forward-Darlehen abschließen.

Prolongation: Wenn Ihre Zinsbindungszeit ausläuft

Normalerweise werden Immobiliendarlehensverträge mit einer Zinsbindungszeit vereinbart. Für die festgelegte Dauer – diese kann fünf, zehn, 15, 20 Jahre oder sogar länger umfassen – gilt dann der im Vertrag vereinbarte Sollzinssatz. Läuft die Zeit aus, muss in der Regel eine Anschlussfinanzierung mit neuen Konditionen abgeschlossen werden.

Meist besteht zum Zinsbindungsende noch eine Restschuld und die Darlehens-nehmende Person könnte den noch ausstehenden Betrag auf einen Schlag komplett tilgen, beispielsweise wenn sie durch eine Erbschaft inzwischen über die entsprechende Mittel verfügt. Ist das jedoch nicht gegeben, benötigt sie einen weiterführenden Darlehensvertrag. Ein Weg ist dann, die bereits bestehende Baufinanzierung beim bisherigen Kreditinstitut zu verlängern – also sich für eine Prolongation (lat. "prolungare" = "verlängern") zu entscheiden. Der bisherige Darlehensvertrag wird dann weitergeführt – mit neuem Sollzinssatz.

So läuft die Prolongation praktisch ab

Eine Prolongation läuft folgendermaßen ab: Spätestens drei Monate vor Ende der ersten Zinsbindung erhalten Sie Post von der Bank. Das Kreditinstitut teilt darin mit, ob es bereit ist, Ihre Baufinanzierung zu verlängern oder nicht. Denn verpflichtet ist es zur Verlängerung nicht. In der Regel haben Kreditgeber jedoch ein Interesse daran, den Vertrag weiterzuführen, vorausgesetzt der Kunde hat seine Raten immer pünktlich geleistet. Die Bank legt ihrem Schreiben dann auch ein Zinsangebot über verschiedene Sollzinsbindungen bei. Ebenso wie bei der ersten Vertragslaufzeit gilt: Je länger die gewählte Zinsbindungszeit, desto höher der angebotene Zinssatz.

Als kreditnehmende Person haben Sie nun zwei Wochen Zeit, um auf das Prolongationsangebot zu reagieren. Nehmen Sie es an, entsteht kein neuer Vertrag. Stattdessen besteht der alte zu den bisherigen Konditionen weiter, aber mit neuem Sollzinssatz für die gewählte Zinsbindungs- oder Restlaufzeit. Dies wirkt sich entsprechend auf Ihre Rate aus, welche Sie von nun an monatlich an die Bank zurückführen.

Vor- und Nachteile der Prolongation

Treue zahlt sich – im Fall der Prolongation – nicht unbedingt aus. Zwar ist es für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer unkompliziert, das Prolongationsangebot des alten Kreditinstituts einfach anzunehmen. So müssen meist keine weiteren Unterlagen eingereicht werden, da die Bank das Objekt nicht erneut bewertet und auch die Bonität des Kunden beziehungsweise der Kundin nicht noch einmal überprüft. Auch fallen keine Grundbuchkosten an, denn das bisherige Institut ist ja bereits im Grundbuch eingetragen.

Prüfen und vergleichen Sie allerdings das Prolongationsangebot nicht, verzichten Sie darauf, das Darlehen zu den bestmöglichen Konditionen weiterzuführen und so einiges an Zinskosten einzusparen. Denn Banken bieten ihren Altkunden bei der Prolongation erst einmal eher mittelmäßige Zinssätze an. Worin liegt das begründet? Die Kreditgeber setzen hier auf die menschliche Bequemlichkeit. Hinzu kommt: Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus liegen Prolognationsangebote aktuell oft unter den Zinssätzen der Erstfinanzierung. Erfahrungsgemäß nehmen viele der Betroffenen deshalb Prolongationsangebote einfach an, weil die neuen Raten erfreulich niedrig ausfallen.

Prolongation Vorteile

• Geringer Zeitaufwand: Mit der Annahme des Angebots läuft der Vertrag einfach weiter
• Die Ansprechpartner bleiben dieselben
• Keine weiteren Unterlagen für die Bonitätsprüfung oder Immobilienbewertung müssen eingereicht werden
• Wechselgebühren und Kosten für neue Grundbucheintragung fallen nicht an

Nachteile der Prolongation

• Zinsen oft höher als bei einer Umschuldung
• Alte Vertragsbedingungen müssen übernommen werden. Besonders nachteilhaft wirkt sich das aus, wenn der Tilgungssatz nicht geändert werden kann oder keine Sondertilgungen im Vertrag eingeräumt werden.
• Wenig Verhandlungsspielraum mit der alten Bank

Werden Sie frühzeitig aktiv und vergleichen Sie

Wer beim Prolongationsangebot einfach zugreift, verzichtet darauf, eventuell Tausende Euro zu sparen. Besser ist es, rechtzeitig selbst aktiv zu werden. Wenn das Zinsbindungsende näher rückt, sollten Sie deshalb ähnlich sorgfältig vorgehen wie bei der Erstfinanzierung. Nur so erlangen Sie die Chance, die für sie günstigste Anschlussfinanzierung zu finden. So sollten Sie vorgehen.

Bereits sechs bis zwölf Monate vor Zinsfestschreibungsende, spätestens aber zwei Monate davor, steht an, sich Darlehensangebote anderer Kreditgeber über die Restschuld einzuholen.

Zu diesem Zeitpunkt können Sie auch bei der bisherigen Bank ein Prolongationsangebot anfragen. Viele Banken bieten Darlehen zu aktuellen Konditionen an, auch wenn der Kredit erst in sechs Monaten oder einem Jahr abgerufen wird. Ein Zinsvergleich zeigt dann, ob sich die Verlängerung lohnt oder ein Wechsel zur Konkurrenz von Vorteil ist.

In jedem Fall lohnt sich der Versuch, mit dem Konkurrenzangebot als Diskussionsgrundlage den Bankberater oder die Bankberaterin der alten Bank aufzusuchen und den Zinssatz des Verlängerungsangebotes nachzuverhandeln.

Im nächsten Schritt treffen Sie eine Entscheidung: Entweder Sie bleiben beim alten Anbieter oder Sie nehmen eine Umschuldung vor und wechseln für die Anschlussfinanzierung zur Konkurrenz.

• Hinweis: Selbst wenn die alte Bank nachbessert, ergibt sich daraus nicht unbedingt der günstigste Zinssatz. Denn oft haben Banken bestimmte Margen einzuhalten, zudem locken Anbieter Neukunden häufig mit besonders günstigen Konditionen.

In einem weiteren Artikel geben wir Ihnen wichtige Tipps, die Sie beachten sollten, damit Ihre Anschlussfinanzierung gelingt.

Wann lohnt sich die Prolongation?

Bei Baufinanzierungen geht es oft um große Darlehenssummen, die über einen langen Zeitraum zurückerstattet werden. Entsprechend wirken sich bereits ein paar Zehntelprozente Unterschied beim Darlehenszinssatz deutlich auf die Gesamtkosten aus. Deshalb lässt sich durch sorgfältiges Vergleichen verschiedener Angebote viel Geld sparen – bis zu Tausende von Euro weniger an Kosten sind möglich. Das trifft oft auch auf die Anschlussfinanzierung zu – zumindest dann, wenn die Restschuld noch vergleichsweise hoch liegt.

Beispiel:

Herr A. benötigt eine Anschlussfinanzierung über die Restschuld seines Erstdarlehens. Diese beträgt nach Zinsbindungsende 110.000 Euro. Seine monatliche Rate soll circa 700 Euro betragen. Die Tabelle zeigt, wie sich die unterschiedlichen Sollzinssätze auf die Zinskosten insgesamt und die Höhe der Restschuld auswirken.

Diese Alternativen zur Verlängerung gibt es

Umschuldung

Liegt das Konkurrenzangebot deutlich günstiger als das Verlängerungsangebot Ihrer bisherigen Bank, empfiehlt sich eine Umschuldung. Indiesem Fall schließen Sie Ihre Anschlussfinanzierung beim neuen Darlehensgeber ab. Sie selbst müssen dann weiter nichts veranlassen, sondern die Banken regeln die Umschuldung unter sich. Der neue Kreditgeber löst bei Zinsbindungsende das Restdarlehen ab und erhält im Gegenzug die Grundschulden als Kreditsicherheit. Für die Grundschuldabtretung fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, allerdings bewegen sich diese nur im Rahmen von einigen hundert Euro. Trotzdem lohnt es sich umzuschulden, da die Ersparnis durch den Zinsvorteil die Kosten deutlich übersteigt.

Forwarddarlehen

Wenn Sie alle Möglichkeiten ausloten möchten und mit in der Zukunft ansteigenden Zinsen rechnen, sollten Sie das Thema Anschlussfinanzierung früher angehen. Rund 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindungszeit ist das sinnvoll. Denn dann kann bereits ein Forward-Darlehen über die Restschuld abgeschlossen werden, mit dem sich das aktuelle Zinsniveau für die Zukunft sichern lässt. Das ist vor allem bei Finanzierungen mit noch hoher Restschuldsumme von Vorteil, da bei diesen ein Anstieg des Zinsniveaus auch deutlich höhere Raten bei der Anschlussfinanzierung nach sich ziehen kann. Allerdings bieten nicht alle Banken Forward-Darlehen an und ist eventuell die gewünschte Prolongation in dieser Form beim alten Anbieter nicht möglich. Dann steht an, zu prüfen, inwieweit für Sie ein Forward-Darlehen eines anderen Kreditinstituts in Frage kommt.