Darlehensvarianten für Häuslebauer

Wer eine Immobilienfinanzierung in Angriff nehmen möchte, steht vor der Aufgabe, das passende Darlehen zu finden. Auch muss überlegt werden, welche Darlehensform bei Auslaufen des ersten Vertrags zur Weiterfinanzierung genutzt werden soll. Denn eins ist klar: Es handelt sich um eine Entscheidung, die Auswirkungen über viele Jahre hat und daher wohl überlegt sein will.

Als Finanzierungspartner kommen in vielen Fällen sowohl Banken als auch Versicherungen infrage. In allen Fällen sind dabei entscheidend: die Darlehenshöhe, die Laufzeit, der gewählte Tilgungssatz und die Marktzinsen. Ein anderer Aspekt bei der Baufinanzierung ist das Bausparen. Ein Bausparvertrag ist sicherlich eine gute und ergänzende Möglichkeit zu Baufinanzierungen.

Folgende Formen der Finanzierungen sind am Markt üblich:

•  Annuitätendarlehen
• Varianten des Annuitätendarlehens
• Endfälliges Darlehen
• Bausparen

Wir erläutern Ihnen, was genau die verschiedenen Finanzierungsformen ausmacht und welche Vorteile und Nachteile sie jeweils mit sich bringen.

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Das Annuitätendarlehen: Klassiker der Baufinanzierung

Die bekannteste Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Der große Vorteil dieser Darlehensform: Die zu leistende Rate ist über die gesamte Laufzeit des Vertrages gleich hoch. Das bietet ein großes Maß an Sicherheit. Sie können damit die gesamte finanzielle Belastung über die Vertragslaufzeit genau kalkulieren. Praktisch alle Finanzierunginstitute bieten Annuitätendarlehen an. Aufgrund dieser Konkurrenzsituation können Sie die für Sie passenden Bedingungen am einfachsten auswählen. Die Konditionen sind aufgrund der Angebotsvielfalt entsprechend gut.

Wie funktioniert das Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen besteht wie alle Kredite aus zwei Teilen: aus Zinsrate und aus Tilgungsleistung. Zins und Tilgung bilden dann die Annuität, die sich im Ursprung auf ein Jahr bezieht. Tatsächlich jedoch werden die Raten dann in der Regel monatlich gezahlt. Bei der Tilgung spricht man – im Gegensatz zu den anderen Darlehensformen – vom anfänglichen Tilgungssatz. Mit dieser Tilgung beginnt dann der Kreditnehmer. Mit jeder Rate verändert sich das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinszahlung. Die Tilgungsleistung geht rauf, die Zinszahlung geht runter.

Das Annuitätendarlehen – praktisch gesehen

Festlegen müssen Sie zu Anfang den genauen Finanzierungsbedarf. Dieser ergibt sich aus den Erwerbs- oder Baukosten, den Nebenkosten abzüglich des Eigenkapitals. Dann wird die Laufzeit des Vertrages bestimmt und schließlich auch die Ratenhöhe, bestehend aus Zinssatz und Tilgungsleistung. Dabei gilt in der momentanen Niedrigzinsphase: Je länger desto besser. Annuitätendarlehen haben – von Ausnahmen abgesehen – eine Laufzeit zwischen drei und 30 Jahren. Je länger die Laufzeit, desto höher ist aber auch der Zinsaufschlag.

Weitere Aspekte, die Sie berücksichtigen sollten: Bei der Planung der Finanzierung sind mögliche Sondertilgungen sowie die Vereinbarung von Tilgungsanpassungen interessante Zusätze. Wenn Sie größere Kapitalzuflüsse während der Finanzierung erwarten, sollten Sie die kostenlosen Sondertilgungsmöglichkeiten nutzen, denn die Sondertilgung wirkt direkt auf die Restschuld und verringert diese. Tilgungssatzwechsel sind unter zwei Gesichtspunkten für Sie sinnvoll: Bei deutlichen Verbesserungen der Einkünfte während der Finanzierung kann die Tilgungsleistung entsprechend heraufgesetzt werden, bei verringerten Einkünften, beispielsweise durch Arbeitslosigkeit oder Eintritt in die Rentenphase, herabgesetzt werden. Allerdings ist die Zahl der Anpassungen je nach Anbieter begrenzt. Läuft die Zinsbindungszeit Ihres Immobiliendarlehens aus, ist die Prolongation eine Möglichkeit, wie es danach mit Ihrer Finanzierung weitergehen kann.

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Vergleich Annuitätendarlehen

15 Jahre Laufzeit, Kreditbedarf 200.000 Euro, anfängliche Tilgung 3,0 %, Beleihungswert 60 %, Anbieterauswahl.

Alle Tarife mit der sinnvollen, kostenlosen Möglichkeit der Sondertilgung.

Quelle: biallo.de, Stand: 10.06.2020 / eigene Recherche.

Hinweis: Manche Anbieter sind nicht verlinkt, da sie über uns derzeit keine neuen Kunden akquirieren wollen. Wie wir uns finanzieren, haben wir in der Rubrik "Über uns" transparent offen gelegt. Alle Anbieter finden Sie im Baufinanzierung Vergleich von biallo.de.

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Beliebte Darlehensvarianten des Annuitätendarlehens

Neben dem klassischen Annuitätendarlehen gibt es auch Abwandlungen, die zwar auf den gleichen Grundprinzipien beruhen, allerdings für bestimmte Finanzierungsfälle entwickelt wurden. Solche Darlegensvarianten sind:

• Das Volltilgerdarlehen
• Die Vollfinanzierung

Das Volltigerdarlehen

Im Unterschied zum herkömmlichen Annuitätendarlehen legt man bei einem Volltilgerdarlehen nicht den Tilgungssatz fest. Entscheidend ist der Zeitraum, in dem das Darlehen vollständig getilgt sein soll. Diesen müssen Sie sich vorher genau überlegen.

Volltilgerdarlehen haben meist eine Laufzeit von maximal 20 Jahren. In dieser Zeit wird dafür gesorgt, dass am Ende der Laufzeit keine Restschuld übrig bleibt. Im Klartext: Je schneller Sie tilgen wollen, desto höher ist die monatliche Rate. Aufgrund der kurzen Finanzierungsdauer müssen Sie mit einer deutlich höheren monatlichen Rate als bei einem normalen Annuitätendarlehen rechnen. Kleiner Bonus: Ein Volltilgerdarlehen bietet Ihnen geringfügig bessere Zinsen. Dennoch dürfte ein Volltilgerdarlehen nur etwas für Gutverdiener sein. Aber auch in einem anderen Fall könnte der Einsatz des Darlehens sinnvoll sein: Falls Ihr Finanzierungsbedarf relativ gering ist, bietet sich ein Volltilgerdarlehen aufgrund guter Konditionen ebenfalls an.

Interessant ist dieses Produkt für die Generation 50plus, die noch vor Eintritt in die Rente ihre Immobilie abbezahlt haben möchten. Auch in Niedrigzinsphasen wie zurzeit sollten Sie überlegen, ob ein Volltilgerdarlehen für Sie infrage kommt, da durch die geringere Zinslast auch die Rate erträglich ist.

• Biallo-Lesetipp: So erhalten Senioren eine Baufinanzierung

Wichtig beim Volltilgerdarlehen: Sie müssen eine maximale Ratenhöhe festlegen und bleiben bestenfalls auch noch darunter. Dabei müssen im Vorfeld Dinge berücksichtigt werden, die vielleicht erst später von Bedeutung sind: Wenn Sie zum Beispiel eine Familie gründen wollen, ist möglicherweise das Budget für die Baufinanzierung vorübergehend geringer. Aber auch dann fallen die Raten über die gesamte Laufzeit in gleicher Höhe an. Eine ausführliche Beratung ist daher notwendig. Auch sollten Sie bedenken, dass ein Wechsel zu einem anderen Institut so gut wie nicht möglich ist, falls man mit dem eigenen Institut unzufrieden ist.

• Größter Vorteil: Vollständige Finanzierung bei etwas günstigeren Zinsen.
• Größter Nachteil: Hohe Bindung an den Anbieter mit gleichzeitiger relativ hoher finanzieller Belastung.

So viel kostet ein Volltilgerdarlehen

Finanzierungsbedarf 200.000 Euro, Beleihung 60 %, Anbieterauswahl.

Laufzeit zehn Jahre

Laufzeit 20 Jahre

*Kostenlose Sondertilgung möglich

Quelle: biallo.de, Stand: 10.06.2020 / eigene Recherche
Hinweis: Manche Anbieter sind nicht verlinkt, da sie über uns derzeit keine neuen Kunden akquirieren wollen. Wie wir uns finanzieren, haben wir in der Rubrik "Über uns" transparent offen gelegt. Alle Anbieter finden Sie im Volltilgerdarlehen Vergleich von biallo.de.

Die Vollfinanzierung: Darlehen ohne Eigenkapital

Eine noch höhere Finanzkraft ist normalerweise bei einer Vollfinanzierung vonnöten. Ein Baudarlehen ohne Eigenkapital wird inzwischen nur noch an Personen mit hoher Bonität und einem entsprechenden Einkommen vergeben. In diese Gruppe fallen Beamte, leitende Angestellte, Mitarbeiter des öffentlichen Dienstes. Gehören Sie zu dieser Gruppe, Daumen hoch. Otto-Normalverdiener haben auf eine Vollfinanzierung kaum Chancen.

• Biallo-Lesetipp: Baufinanzierung für Beamte

Haben Sie ein gutes Verhältnis zu ihrer Hausbank, so lohnt sich immer eine Anfrage – allerdings sollten Sie dabei auch nichts übers Knie brechen. Dies bedeutet nämlich nicht automatisch auch günstige Konditionen. Zunächst müssen Sie bei einer Vollfinanzierung zwei Gesichtspunkte unterscheiden:

• Finanzierung von Haus oder Wohnung ohne Nebenkosten
• Finanzierung von Haus oder Wohnung mit Nebenkosten

Mit etwa zehn bis 15 Prozent zusätzlichen Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Eintrag ins Grundbuch und gegebenenfalls Maklercourtage müssen Sie rechnen. Bei einem Haus mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro müssen Sie 30.000 bis 45.000 Euro an Nebenkosten einkalkulieren. Dies macht nicht nur eine erhebliche Summe beim Darlehen aus, sondern es wirkt sich auch auf die Darlehenszinsen aus.

Vollfinanzierungen gibt es ab einem Zins von circa einem Prozent. Für Finanzierungen, die über 100 Prozent betragen, also auch die Nebenkosten mitfinanzieren, gibt es einen Zinsaufschlag. Der Zinsaufschlag gegenüber einer 100-Prozent-Finanzierung kann durchaus bis zu 0,5 Prozent betragen. Die bestmöglichen Konditionen erhalten Sie hingegen bei bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes, also bei herkömmlichen Annuitätendarlehen beziehungsweise Volltilgerdarlehen.

Ein Problem gibt es, wenn der Wert der Immobilie sinkt: Dann können Banken auf die Idee kommen, weitere Sicherheiten zu verlangen. Daher gilt: Bei 100-Prozent-Finanzierungen oder höher sollte eine Finanzreserve zur Verfügung stehen. Insoweit steigt oder fällt eine Vollfinanzierung mit dem Wert einer Immobilie.

• Biallo-Lesetipp: Wie Sie den Wert Ihrer Immobilie selbst ermitteln

Insgesamt sind Banken jedoch zurückhaltender geworden bei der Vergabe von Vollfinanzierungen, wenn die Rahmenbedingungen nicht passen. Ein Vorteil bieten Vollfinanzierungen in jedem Fall: Falls Sie eine Immobilie ad hoc erwerben möchten und noch kein Eigenkapital angesammelt haben, ist eine Vollfinanzierung praktisch die einzige gute Lösung.

• Größter Vorteil: Ad hoc Erwerb einer Immobilie ohne Eigenkapital ist möglich.
• Größter Nachteil: Vergleichsweise hohe Darlehenszinsen mit hoher monatlicher Belastung.

Das endfällige Darlehen

Das endfällige Darlehen wird manchmal auch als Festhypothek, Festdarlehen oder Fälligkeitsdarlehen bezeichnet. Der Darlehensnehmer schließt dabei einen Vertrag über eine feste Laufzeit ab. Dieser Zeitraum liegt normalerweise zwischen etwa fünf Jahren und 25 Jahren. Die Besonderheit ist, dass der Darlehensnehmer während der Laufzeit nur Zinsen auf das Darlehen zahlt. Die Tilgung erfolgt zum Stichtag am Ende der Laufzeit des Darlehens. Der Kredit wird also vom Ansparen getrennt, um beide Teile dann zum Laufzeitende wieder zu verknüpfen. Sondertilgungen sind bei dieser Darlehensform normalerweise nicht vorgesehen. Der gesamte Vertrag besteht aus dem Darlehen und der Form der Geldanlage, die normalerweise als Sicherheit an die Bank abgetreten wird.

Die Ansparphase zur Tilgung des Darlehens

Für Selbstnutzer kommen zum Ansparen nur Produkte infrage, die eine hohe Rendite erzielen. Denn durch den zusätzlichen Ansparvertrag entstehen normalerweise weitere Gebühren und Abschlusskosten, die an der Rendite nagen. Wenn Sie sehr auf Sicherheit beim Ansparen setzen, werden Sie kaum Produkte finden, die zumindest einen gleich hohen Zins abwerfen, wie der, der beim Darlehen zu zahlen ist. Damit würde Ihre Finanzierung wackelig werden, da am Ende noch aus anderen Quellen Kapital in den Vertrag einzuschießen ist.

Für welchen Personenkreis ist diese Darlehensform interessant?

Insgesamt dürfte sich ein endfälliges Darlehen nur für sehr wenige Kreditnehmer wirklich lohnen. Verfügen Sie über ein äußerst gutes Finanzwissen bei Kapitalanlagen, käme diese Finanzierung infrage: Wer überdurchschnittliche Anlageerfolge bei Fondsanlagen, ETFs oder Wertpapiersparen verbuchen kann, für den könnte sich ein endfälliges Darlehen lohnen. Ob dies jedoch überhaupt möglich ist, hängt von den Vorgaben der Bank für das Ansparen ab, welche Tilgungsersatzleistungen genehmigt werden. Denn hier gilt, dass die Tilgungsersatzleistungen zum Ablauf auch mit großer Wahrscheinlichkeit das Tilgungsziel erreichen.

Wenn für Sie klar ist, dass größere Geldsummen aus Erbschaften, Kapitalanlagen oder aus anderen Quellen während des Finanzierungszeitraums hinzukommen, sollten Sie ein endfälliges Darlehen beim Darlehensvergleich ebenfalls mit einbeziehen.

• Größter Vorteil für Selbstnutzer: Die relativ geringe monatliche Belastung, da nur die Zinszahlung geleistet werden muss. Ein weiterer Vorteil ergibt sich bei der Finanzierung von vermieteten Immobilien mittels endfälligem Darlehen. Hier kann sich ein positiver Steuereffekt ergeben, wenn in der Summe mehr Schuldzinsen als Mieteinkünfte anfallen. Dann kann dieser Verlust bei der Steuererklärung geltend gemacht werden.
• Größter Nachteil für Selbstnutzer: Ansparprodukte, die eine vergleichbare Rendite abwerfen und von der Bank zum Ansparen genehmigt werden, sind rar gesät.

Ist Bausparen heute noch sinnvoll?

Beim Bausparen ist seit jeher der Ablauf immer gleich: Zuerst wird ein Kapitalstock aufgebaut und dieser dann bei der späteren Finanzierung zusätzlich mit einem Darlehen gekoppelt. Das Darlehen wird schließlich an die Bausparkasse wieder zurückgezahlt. Das Besondere: Sparer und Darlehensnehmer sind gemeinschaftlich verbunden. Je mehr Spargelder eingehen, desto mehr und schneller stehen Darlehensgelder zur Verfügung. Wenn aber durch die Gemeinschaft nicht genug eingezahlt wurde, verzögert sich die Auszahlung.

Doch inzwischen gibt es neue, flexiblere Tarife, die das Leben als Bausparer erleichtern. Bei einigen Tarifen wird beispielsweise auf das Mindestsparguthaben verzichtet, oder der Darlehensnehmer kann ein Darlehen in Anspruch nehmen, das über die Bausparsumme hinausgeht. In manchen Verträgen gelten auch Regelungen für die Verkürzung der Zuteilung – für den Bausparer hat dies allerdings Folgen: Er muss dann eine geringere Bausparsumme, einen höheren Darlehenszins oder einen höheren Tilgungssatz in Kauf nehmen.

• Biallo-Lesetipp: In einem weiteren Ratgeber erklären wir ausführlich, wann sich ein Bausparvertrag lohnen kann.

Die Grundprinzipien des Bausparens

So läuft das Verfahren ab: Sie wählen bei Vertragsabschluss einen bestimmten Bauspartarif und die Höhe der Bausparsumme. Letztere setzt sich aus dem Mindestsparguthaben und dem späteren Bauspardarlehen zusammen. Aus der Höhe der Bausparsumme ergibt sich Ihre spätere monatliche Tilgungsrate. Beim Bausparen findet der Aufbau von Eigenkapital mit später nutzbarem Darlehen statt. Das Darlehen fällt dabei geringer aus als bei einem Annuitätendarlehen ohne Eigenkapital. Die Vermischung von Ansparen und späterem Darlehen führt aber nicht zwangsläufig zu einem besseren Ergebnis. Besser ist es, den Aufbau des Eigenkapitals vom späteren Darlehen zu trennen. So können lukrativere Anlageformen zum Eigenkapitalaufbau genutzt werden und später das günstigste und passendere Darlehen für die Finanzierung genutzt werden.

Bereits bei Vertragsschluss werden der Zins für das anzusparende Guthaben und in der Regel ebenso der Kreditzins für das zukünftige Darlehen festgelegt. Voraussetzung für den Erhalt des Darlehens ist, dass Sie über entsprechende Sicherheiten verfügen und das Geld für wohnwirtschaftliche Zwecke einsetzen. Zins und Tilgung sind für den gesamten Rückzahlungszeitraum festgeschrieben; dessen Dauer liegt meist zwischen sieben und zwölf Jahren.

Staatliche und betriebliche Förderung

Etwas Positives hat das Bausparen quasi als Alleinstellungsmerkmal: die staatliche Bausparförderung während der Ansparphase. Hierfür gelten aber einige Grenzen.

• Die Arbeitnehmersparzulage (Bausparen) wird bis zu einem zu versteuerndem Einkommen von 17.900 Euro bei Singles und 35.800 Euro bei Verheirateten gewährt. Die Förderung erfolgt über die Vermögenswirksamen Leistungen mit einem Zuschuss von neun Prozent. Bei einem Sparbetrag von 470 Euro erhalten Ledige aufgerundet 43 Euro, Verheiratete 86 Euro bei zwei Verträgen.
• Die Wohnungsbauprämie (WoP) gibt es für Bausparer, die nicht über vermögenswirksame Leistungen sparen. Die Grenzen für das zu versteuernde Einkommen liegen bei 25.600 Euro bei Alleinstehenden und bei 51.200 Euro bei Verheirateten. Die Wohnungsbauprämie beträgt 8,8 Prozent der Aufwendungen im Rahmen des Bausparvertrags. Ab 2021 sollen es 10,0 Prozent sein. Maximal werden bislang bis zu 512 Euro bei Ledigen und 1.024 Euro bei Verheirateten bezuschusst. Die Prämie beträgt entsprechend pro Jahr maximal 45,06 Euro bei Ledigen oder 90,11 Euro bei Verheiraten.
• Riester-Bausparen: Hierbei gibt es eine persönliche Förderung von 175 Euro im Jahr, für jedes Kind kommen bis zu 300 Euro hinzu. Bis zu 2.100 Euro können als Sonderausgaben bei der Steuer geltend gemacht werden, wobei hier die erhaltenen Zulagen verrechnet werden. Der Vertrag unterliegt der nachgelagerten Besteuerung im Alter.
• Jugendbonus bis 25 Jahre: Hierbei gewähren die Bausparkassen meist einen Bonus von bis zu 200 Euro.

Der Ablauf

Nach Abschluss des Vertrages beginnt die Ansparphase. Wenn Sie eine Bausparsumme von 100.000 Euro wünschen, gibt es bei vielen Tarifen ein Sparziel von 50 Prozent: Sie müssen also 50.000 Euro ansparen. Ein Bausparer müsste für diese Summe rund 600 Euro monatlich sieben Jahre lang zahlen, dann ist das Mindestsparguthaben erreicht. Ab diesem Zeitpunkt kann er über das Darlehen plus die Bausparsumme verfügen.

Doch ein anderer Aspekt ist ebenfalls von Bedeutung: die Wartezeit – also der Zeitraum, bis die Bausparsumme tatsächlich auf Ihrem Konto landet. Dadurch verzögert sich die Auszahlung je nach Bausparkasse. Hier sollten Sie gezielt nach dem Zeitpunkt fragen, ab dem Sie das Geld auch verwenden können.

Der Nachteil beim Ansparen: Die Guthabenzinsen sind meist dürftig und liegen in der Spitze zurzeit bei etwa einem Prozent. Allerdings bedeutet ein höherer Guthabenzins auch, dass ein höherer Darlehenszins in der Finanzierungsphase fällig ist. Bei geringem Guthabenzins liegen die besten Bauspartarife bei mehr als zwei Prozent für das Darlehen und sind somit teurer als vergleichbare Annuitätendarlehen.

Diese Sonderformen können Ihre Baufinanzierung erleichtern

Schnelltarif

Der Schnelltarif ist eine Form beim Bausparen, bei der die Mindestbausparsumme besonders zügig erreicht wird. Dafür muss im Gegenzug auch das Darlehen schneller getilgt werden. Der Vertrag kann bereits nach 18 Monaten zuteilungsreif sein.

OptionstarifeMeistens wird mit einem lang laufenden Bausparvertrag begonnen, da dort die Guthabenverzinsung etwas höher liegt. Der Bausparer hat dann bei einem konkreten Immobilienwunsch die Möglichkeit, die Vertragsmodalitäten zu verändern, um so schneller in den Genuss des Darlehens zu kommen.

• Größter Vorteil: Der staatliche Zuschuss über die die Arbeitnehmersparzulage oder die Wohnungsbauprämie erleichtert den Kapitalaufbau, sofern die Einkommensgrenzen eingehalten werden.
• Größte Nachteile:Die Sparzinsen sind bei Bausparverträgen mickrig. Auch der Auszahlungstermin der Bausparsumme liegt nicht genau fest. Unter Umständen ist dann noch eine Zwischenfinanzierung fällig.

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