So erhalten Senioren eine Baufinanzierung

Baukredit Ü50 So erhalten Senioren eine Baufinanzierung

von Anette Stein
Auf einen Blick
  • Seit 1. Mai sind die neuen Leitlinien zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliendarlehen in Kraft.

  • Dadurch sind die Erschwernisse für Senioren bei einer Baufinanzierung teilweise aus dem Weg geräumt.

  • Ein einheitliches Höchstalter für die Aufnahme eines Baukredits gibt es nicht.

  • Wer den Aus-, Umbau oder die Modernisierung einer bestehenden Immobilie finanzieren will, hat bessere Kreditchancen als jemand, der eine Neufinanzierung plant.

  • Eine hohe Anfangstilgung, ein niedriger Beleihungsauslauf und eine Restschuldversicherung erhöhen die Chancen für Senioren auf eine Baufinanzierung.
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Bauherren oder Immobilienkäufer über 50 sind heute keine Seltenheit mehr. Sie verfügen in der Regel über ein sicheres Einkommen und bereits ein ansehnliches Eigenkapital, jedoch ist die Dauer bis zur finanzschwächeren Rentenzeit relativ kurz. Dies erschwert älteren Semestern manchmal die Aufnahme eines Immobiliendarlehens. Trotzdem ist es für sie durchaus möglich, eine Finanzierung zu erhalten – wenn die Voraussetzungen stimmen.

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Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
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1.211,45
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1.224,64
1,32%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 %

Gibt es ein Höchstalter für Baufinanzierungen?

Mit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) im März 2016 ist es für die Generation "50 plus" schwieriger geworden, ein Immobiliendarlehen aufzunehmen. Banken sind nämlich seitdem dazu angehalten, Finanzierungen vorrangig auf Basis der Kreditwürdigkeit des Kunden zu vergeben – also seiner Fähigkeit, seine Raten in allen Lebenslagen zurückzahlen zu können.

War zuvor auch der Wert der Immobilie ein zentrales Kriterium bei der Darlehensvergabe, so ist dies nun anders. Die Bank darf den Immobilienwert oder die Annahme, dass der Wert des Objekts zukünftig steige, zwar als Grund für ihren Entscheid heranziehen, jedoch die Vergabe des Darlehens nicht hauptsächlich darauf stützen. Somit stehen nun bei der Kreditprüfung das Alter und die individuelle wirtschaftliche Situation des Kunden im Fokus. Geprüft wird nicht nur die aktuelle finanzielle Situation des Darlehensnehmers, sondern auch die zukünftige.

Die Vorgaben der Richtlinie legen die Anbieter unterschiedlich streng aus. Zwar spielen die Bonität und das Alter bei der Kreditvergabe nun die ausschlaggebende Rolle, ein einheitliches Höchstalter für die Aufnahme einer Baufinanzierung gilt aber nicht. Vielmehr unterscheiden sich die Maximalalter für Baufinanzierungen bei den jeweiligen Anbietern stark. Manche Banken setzen keine Altersgrenzen fest. Andere geben vor, dass das Darlehen bis zu einem bestimmten Alter, beispielsweise bis der Kunde das 75. Lebensjahr erreicht, getilgt sein muss.

Folgen der WIKR

Die neue Richtlinie führte dazu, dass für so manchen älteren Kreditinteressenten eine Kreditaufnahme unmöglich wurde. Schätzte die Bank die Zahlungsfähigkeit des Kunden als unzureichend ein, brachte nicht einmal die hochwertige Immobilie in Bestlage einen Ausgleich. Das war sogar dann gegeben, wenn der Kunde nur ein Darlehen über 50 Prozent des Objektwerts benötigte und der Verkaufspreis im Falle der Zwangsversteigerung die Kreditsumme bei Weitem überstiegen hätte. Auch bei älteren Kreditnehmern, die aktuell ihre Raten ohne Probleme hätten bedienen können, schauten die Kreditgeber genau hin.

Eine weitere Auswirkung der WIKR: Beantragte ein Senior ein Darlehen, das er zum Rentenalter noch nicht getilgt hätte, berücksichtigte das Kreditinstitut die Einkommensverhältnisse in der Rentenzeit und überprüfte außerdem, ob der Kunde das Darlehen innerhalb seiner statistischen Lebenserwartung würde zurückführen können. Fielen die Bezüge zu niedrig aus oder wäre die Tilgung nicht vor dem statistischen Wert erfolgt, lehnte das Institut den Darlehensantrag ab.

Entschärfung durch weitere gesetzliche Regelungen

Mit neuen rechtlichen Regelungen schwächte die Bundesregierung die strengen Vorgaben in bestimmten Fällen jedoch wieder ab. So wurde die WIKR zum 10. Juni 2017 dahingehend geändert, dass der Kreditgeber bei Darlehen für den Bau oder die Renovierung einer Immobilie die Tatsache, dass der Wert der Immobilie den Darlehenswert übersteigt, sowie auch die Annahme einer Wertsteigerung bei der Kreditprüfung berücksichtigen darf. Die seit dem 1. Mai geltende Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV) schreibt diese Regelung ebenfalls, etwas anders formuliert, noch einmal fest. Sie bezieht sich sowohl auf Darlehen für Neubauten als auch für Darlehen, die dem Aus-/Umbau- oder der Sanierung der Wohnimmobilie dienen. Banken dürfen bei der Bonitätsprüfung die durch eine Modernisierungsmaßnahme erzielte Wertsteigerung der Immobilie also berücksichtigen. Somit haben Senioren mit nur geringen Rentenbezügen, aber einem entschuldeten Haus, welches sie umbauen oder renovieren wollen, wieder leichter Zugang zu Finanzierungen. Ebenso hat, wer relativ spät einen Neubau plant, wieder bessere Karten.

Auch darüber hinaus schafft die neue Verordnung Klarheit: So war für Banken bisher nicht eindeutig, inwieweit eine kurze statistische Lebenserwartung des Kreditinteressenten zu einer Befristung der Vertragslaufzeit oder der Ablehnung des Kreditantrags führen sollte. Nun gilt jedoch: Ist wahrscheinlich, dass der Darlehensnehmer seine Raten zu Lebzeiten immer vertragsgemäß bedienen wird und der Wert der Immobilie die Kreditsumme abdeckt, kann die Möglichkeit, dass er während der Vertragslaufzeit verstirbt, unberücksichtigt bleiben. So stellt der Gesetzgeber klar, dass die Kreditwürdigkeit eines Interessenten nicht allein aufgrund seines Lebensalters negativ zu bewerten ist.

Wie unterscheidet sich die Baufinanzierung für Senioren von einer normalen Finanzierung?

Zwar verbessern sich aufgrund der neuen Vorgaben für ältere Kreditinteressenten die Chancen auf ein Darlehen grundsätzlich wieder. Nach wie vor ist jedoch davon auszugehen, dass nicht alle Banken sie mit offenen Armen empfangen. Bei bestimmten Kreditinstituten müssen Darlehensnehmer, die kurz vor der Rente ein Haus oder eine Wohnung finanzieren und ein Annuitätendarlehen aufnehmen wollen, mit strengen Auflagen rechnen.

Höhere Tilgungsraten, Restschuldversicherungen, niedrigerer Beleihungsauslauf

Oft verlangen Kreditgeber, dass ältere Kreditnehmer eine hohe Eigenkapitalquote vorweisen können und erwarten eine hohe anfängliche Tilgungsrate beispielsweise in Höhe von drei Prozent oder vier Prozent. Darüber hinaus vergeben viele Institute Darlehen nur, wenn der Kunde eine Restschuldversicherung als Sicherheit abschließt. Manchmal fordern Anbieter, dass zusätzlich ein Erbe den Baukredit als Bürge unterschreibt.

In dem Fall, dass der Kreditnehmer stirbt, führt dieser dann den Vertrag weiter. Ebenso kann es Auflagen bezüglich des Beleihungsauslaufs geben: Für Kreditnehmer von 60 bis 62 ist dann beispielsweise eine Beleihung bis maximal 60 Prozent des Beleihungswertes möglich, für Kreditnehmer zwischen 63 und 65 Jahren nur bis maximal 50 Prozent.

Biallo-Tipp

Auch ältere Kreditnehmer sollten nicht nur auf ihre Hausbank setzen, sondern bereit sein, sich ein anderes Kreditinstitut zu suchen. Es lohnt sich immer, verschiedene Angebote einzuholen und gut zu vergleichen. Dies erhöht die Chance, an das Wunschdarlehen zu kommen oder den Kredit zu möglichst guten Konditionen abzuschließen. Allerdings: Die günstigsten Anbieter sind nicht immer die besten. So sind Darlehen über Finanzierungsvermittler oder von Direktbanken oft Standardverträge, welche sich für Senioren oft nicht eignen.

Nutzen Sie daher unseren Baufinanzierung-Vergleich und finden Sie den passenden Finanzierer.

Welche Vorrausetzungen müssen erfüllt werden, damit die Finanzierung klappt?

Die Chancen für über 50-Jährige auf ein Darlehen steigen, wenn sie, bevor sie den Darlehensantrag stellen, einige Punkte berücksichtigen.

Das Eigenkapital

Vor allem mit der Höhe ihres Eigenkapitals sollten sich Ältere vor der Kreditbeantragung beschäftigen. Wer eine hohe Eigenkapitalquote vorweisen kann, dem treten Banken deutlich aufgeschlossener gegenüber. Deshalb gilt es festzustellen, welche Kapitalerträge zukünftig fällig werden, die sich für die Rückzahlung des Kredits einsetzen ließen.

Lassen sich zusätzliche Geldsummen, beispielsweise aus einer Kapitallebensversicherung, in die Immobilienfinanzierung einbringen, steigert dies die Chancen auf ein Baudarlehen im Alter deutlich.

Alle wichtigen Unterlagen parat haben

Für das Beratungsgespräch mit der Bank sollten sich ältere Kreditinteressenten gut wappnen. Wer sich entsprechend vorbereitet und der Bank anhand einer Einnahmen-/Ausgabenrechnung darlegen kann, dass er das gewünschte Immobiliendarlehen bedienen kann, hat meist gute Aussichten, eine Finanzierung zu erhalten. Wichtig: Stellen Sie einen Finanzierungsplan auf. Ein solcher hilft, die einzelnen Bausteine der Immobilienfinanzierung zu verbinden und die Zusammensetzung der zukünftigen monatlichen Belastung bis zum Ende der Finanzierung zu kalkulieren.

Darüber hinaus sollten Sie alle wichtigen Unterlagen bei der Bank parat haben, wie beispielsweise Ihre Rentenbescheide, Betriebsrentenbescheide, aber auch Nachweise über etwaige sonstige Einnahmequellen.

Worauf sollten Senioren bei der Baufinanzierung achten?

Kreditnehmer über 50 haben in der Regel weniger Zeit, um einen Baukredit bis zur Rentenzeit zurückzuzahlen. Deshalb sollten sie darauf achten, dass ihr Kreditvertrag bestimmte Kriterien erfüllt.

Die Tilgungshöhe

Im Idealfall ist der Senior bis zum Renteneintritt schuldenfrei. Senioren, die das schaffen und über ausreichendes Eigenkapital verfügen, sollten keine Probleme mit der Bank haben. Um dies zu erreichen, muss die anfängliche Tilgung jedoch so hoch wie möglich angesetzt werden.

Dazu ein Rechenbeispiel: Wer noch zehn Jahre Zeit hat, bis er in Rente geht, der benötigt einen anfänglichen Tilgungssatz von sieben bis acht Prozent, je nach Zinssatz. Bei einem Darlehen von 100.00 Euro fällt dann eine monatliche Rate von rund 1.000 Euro an.

Flexible Rückzahlung

Für Senioren sind flexible Darlehensbedingungen besonders wichtig. Reicht die Rückzahlung noch bis in die Rentenphase hinein, sollte man das Darlehen teilen. So gibt es variable Finanzierungsmodelle, bei denen vor der Rente die Hauptlast anfällt und die Raten sowie die Tilgung sehr hoch liegen und nach Rentenbeginn der Tilgungssatz an das geringere Renteneinkommen angepasst ist.

Ohnehin gilt: In jedem Fall sollte vertraglich vereinbart sein, dass der Darlehensnehmer seine Monatsraten ohne Gebührenaufschlag einmal, besser zwei- oder dreimal anpassen kann. Wichtig ist zudem die Möglichkeit, hohe Sondertilgungen zu leisten. Denn wenn der Kreditnehmer größere Geldbeträge zur Verfügung hat, etwa aus einer Lebensversicherung oder Erbschaft, kann er diese für die Rückzahlung verwenden und so die Gesamtbelastung verringern.

Möglichst lange Zinsbindungszeit wählen

Senioren und Rentner sollten die momentane Niedrigzinsphase nutzen und eine möglichst lange Zinsbindungszeit wählen. Dadurch lassen sich zum einen die Gesamtkosten des Darlehens senken. Zum anderen verringert sich auch das Risiko, dass die Raten der Anschlussfinanzierung unbezahlbar werden, sollten die Baufinanzierungszinsen in der Zwischenzeit gestiegen sein.

Biallo-Tipp

Im Idealfall sollten Sie ein Volltilgerdarlehen aufnehmen. Bei einem solchen gilt die Zinsbindungszeit bis zum Ende der kompletten Laufzeit – also bis zur vollständigen Rückzahlung der Darlehenssumme.

Welche Darlehen kommen für Sanierungen infrage?

Kommt das abbezahlte Eigenheim in die Jahre, kann nochmals Kapitalbedarf entstehen – beispielsweise für neue Fenster, eine neue Heizung oder den Umbau zur Barrierefreiheit.

Wer nur ein kleineres Sanierungsvorhaben verwirklichen möchte, kann dafür ein Modernisierungsdarlehen aufnehmen, das er idealerweise innerhalb von zehn Jahren zurückzahlt. Für ein solches ist keine Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch erforderlich.

Soll ein größeres Vorhaben oberhalb von 20.000 Euro realisiert werden und man hat nicht genug eigene Mittel, kommt ein Annuitätendarlehen infrage. Die Chancen, ein solches zu bekommen, stehen gut, da die Banken bei der Bonitätsprüfung des Kunden die durch eine Modernisierungsmaßnahme erzielte Wertsteigerung der Immobilie berücksichtigen dürfen.

KfW- Darlehen

Eine Alternative zu Bankdarlehen stellen für Darlehensinteressenten – und damit auch für Senioren und Rentner – Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) dar. Diese staatliche Bank bietet Privatpersonen unabhängig vom Alter zinsgünstige KFW-Darlehen und Zuschüsse an. Eigentümern, die ihren vorhandenen Wohnraum barrierefrei gestalten möchten, können Mittel aus dem Programm "Altersgerecht Umbauen" erhalten.


Für die Sanierung oder Modernisierung hält die Bank die Programme "Energieeffizient Sanieren", für den Kauf oder den Bau die Programme "Wohneigentumsprogramm" beziehungsweise "Energieeffizient Bauen" bereit.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de