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Auf einen Blick
  • Wer eine (fast) abbezahlte Immobilie hat, bekommt leichter Geld, um seinen Lebensabend zu verschönern. 

  • Die Tilgung überlässt man den Erben und zahlt nur die niedrigen Zinsen.

  • Wer den Aus-, Umbau oder die Modernisierung einer bestehenden Immobilie finanzieren will, hat als Senior bessere Kreditchancen als jemand, der eine Neufinanzierung plant.

  • Eine hohe Anfangstilgung und ein niedriger Beleihungsauslauf erhöhen ganz enorm die Chancen für Seniorinnen und Senioren auf einen Immobilienkredit. Dieser Kredit muss auch nicht unbedingt für Maßnahmen am Haus verwendet werden.

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Bauherren oder Immobilienkäufer über 50 sind heute keine Seltenheit mehr. Sie verfügen in der Regel über ein sicheres Einkommen und bereits ein ansehnliches Eigenkapital, jedoch ist die Dauer bis zur finanzschwächeren Rentenzeit relativ kurz. Dies erschwert älteren Semestern manchmal die Aufnahme eines Immobiliendarlehens. Trotzdem ist es für sie durchaus möglich, eine Finanzierung zu erhalten – wenn die Voraussetzungen stimmen.

Erst recht, wenn Ältere Ihre Immobilie schon (fast) abbezahlt haben, und Geld brauchen für:

  • den Umbau zum altersgerechten Wohnen
  • die Anschaffung eines Luxus-Wohnmobils
  • eine teure Weltreise
  • die Modernisierung Ihrer Immobilie.

 Und die Immobilie für sich behalten möchten und weder ganz noch Teile davon verkaufen.

 

Was sind die Folgen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR)?

Die neue Richtlinie aus dem Jahr 2016 führte zunächst dazu, dass viele ältere Interessenten kein Geld mehr von der Bank bekamen, auch wenn der Wert der Immobilie viel höher als das Darlehen war. Zu Lebzeiten sollte der Kredit getilgt sein. Wer älter war, musste dann eine hohe monatliche Rate schlucken. Dafür reichte aber die Rente nicht aus. Fielen die Bezüge zu niedrig aus oder wäre die Tilgung nicht vor dem statistischen Wert erfolgt, lehnte das Institut den Darlehensantrag ab.

Entschärfung durch weitere gesetzliche Regelungen

So wurde die WIKR zum 10. Juni 2017 dahingehend geändert, dass die Bank bei Darlehen für den Bau oder die Renovierung einer Immobilie nun zwei Dinge berücksichtigen darf:

  • den Wert der Immobilie, wenn der die Kredithöhe übersteigt,
  • die zu erwartende Wertsteigerung.

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Kreditlinien für Senioren erleichtern das Leben

Deutschlands Versicherungskonzern Nr. 1, die Allianz, bietet allen Immobilienbesitzern ab 60 Jahren mit der Allianz Best Ager Finanzierung ein zinsgünstiges Darlehen an, bei dem nur der Zins, nicht aber die Tilgung zu zahlen ist. Die Immobilie sollte fast ganz abbezahlt sein. Eine Restschuld von zehn Prozent, die sich durch die Allianz ablösen lässt, ist kein Hinderungsgrund. Dabei bleiben die Eigentumswohnung oder das Haus in deren Eigentum. Die Rückzahlung kann entweder durch den Kreditnehmer selbst oder durch die Erben erfolgen. Dadurch wird eine niedrige monatliche Belastung erreicht. Man kann den Zins auch für zehn, 15 oder 20 Jahre festschreiben.

Beispielrechnung: Ein Darlehen über 100.000 Euro hat einen garantierten Darlehenszins effektiv von 1,5 Prozent. Daraus ergeben sich 1.500 Euro jährliche Zinskosten oder 125 Euro pro Monat. Ein Kredit über 150.000 ist dann schon für 187,50 Euro monatlich zu haben.

Die Höhe des Kredits richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. 40 Prozent davon können beliehen werden. Der Verkehrswert richtet sich nach dem Bodenrichtwert und dem Zustand des Hauses.

Hier wie auch bei den beiden nachfolgenden Darlehens-Lösungen gibt es noch einen weiteren Vorteil: Wird nicht getilgt, können diese Verbindlichkeiten im Erbfall vom Vermögen abgezogen werden und verkleinern anfallende Erbschaftsteuer, falls die Freibeträge nicht ausreichen.

In München und Umgebung bieten seit kurzem zwei Genossenschaftsbanken  älteren Menschen mit Immobilienbesitz Kredite an. Diese werden nur an Leute vergeben, die eine 8 vorne in der Postleitzahl stehen haben.

Die VR Bank Starnberg-Herrsching-Landsberg bietet keine feste Summe, sondern einen Darlehensrahmen, praktisch ein hoher Dispokredit.

Dazu wird im ersten Schritt der Wert des Objektes ermittelt. Davon zieht die Bank einen Sicherheitsabschlag von zehn Prozent ab. Vom Rest können sich Eigentümer bis zu 50 Prozent flexibel auszahlen lassen. Dieser Betrag wird über eine Grundschuld abgesichert. Abrufbar sind Beträge ab 100.000 Euro. Für die VR-Immobilienrente sind dafür aktuell 2,5 Prozent Zinsen fällig – aber nur für Beträge, die tatsächlich abgerufen wurden.

Unter dem Namen „VR ImmoFix SofortRente“ bietet die VR Bank München-Land älteren Leuten mit Immobilienbesitz eine flexible Lösung an, um sich finanzielle Wünsche zu erfüllen wie:

  • eine Aufstockung der monatlichen Einkünfte
  • ein größerer Geldbetrag, um sich langersehnte Träume zu erfüllen
  • eine Kombination aus beiden Dingen.

„Die Kunden bleiben Eigentümer der Immobilie und sie haben natürlich ein lebenslanges Wohnrecht“, sagt Projektleiter Johann Gigl. Die Genossenschaftsbank sichert das Darlehen über eine Grundschuld an erster Rangstelle. Daher sollte das Grundstück lastenfrei sein. Die Eigentümer können das Darlehen jederzeit entweder selbst zurückzahlen oder überlassen dies den Erben. Dies gilt, wenn sich die Ruheständler für ein Darlehen mit einem flexiblen Zinssatz entscheiden. Sie können jedoch auch einen Kredit mit einem etwas günstigeren Festzins wählen. An Kosten fallen nur die für den Notar und das Grundbuchamt an.

Diese Kredite sind nicht gedacht für Leute, die eine Immobilie neu erwerben wollen, wie unten dargestellt. Sondern für ältere Leute um die 60 oder älter, deren Immobilie ganz oder fast ganz abgezahlt ist und die einen Finanzbedarf haben für:

  • den Kauf eines Wohnmobils
  • die Renovierung dieser Immobilie
  • den altersgerechten Umbau
  • andere Herzensanliegen.

Biallo-Lesetipp: So verrenten Sie Ihre Immobilie

Wie Sie mit der Verrentung Ihrer Immobilie das in Stein gebundene Vermögen in einer monatlichen Rente oder einem größeren Einmalbetrag wieder flüssig machen können, erfahren Sie in unserem  Ratgeber zum Thema Immobilienrente. So können notwendige Modernisierungen durchgeführt oder sich vielleicht sogar der Traum vom eigenen Wohnmobil erfüllt werden.

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Darlehenssumme ausgezahlt – Negativzinsen besser vermeiden

Wird Ihr beantragter Kredit von der Allianz oder den VR-Banken genehmigt, fließt eine hohe Summe auf Ihr Girokonto. Viele kaufen sich davon ein Wohnmobil oder stecken das Geld in einer aufwendige Renovierung, sodass nicht viel übrig bleibt. Es gibt aber auch Ruheständler, die damit Monat für Monat ihre Pension oder ihre Rente aufbessern wollen und kleine Beträge regelmäßig abheben. Lassen Sie es einfach auf dem Konto stehen, ergeben sich zwei Probleme:

  • Die Inflation von rund zwei Prozent frisst einen Teil des Geldes
  • Fast jede zweite Bank verlangt bei höheren Beträgen auf dem Konto ein Verwahrentgelt, sprich Negativzinsen, von 0,5 Prozent und mehr.

Welche Geldhäuser aktuell ein sogenanntes Verwahrentgelt von ihren Kunden fordern, sehen Sie hier. Außerdem finden Sie bei uns Banken ohne Negativzinsen.  Um Negativzinsen zu vermeiden, haben Sie folgende Möglichkeiten:

  • Sie legen einen Teil des Geldes in Tagesgeld an und bekommen einen kleinen Zins
  • Sie legen einen Teil des Geldes in Festgeld mit unterschiedlichen Laufzeiten und etwas höheren Zinsen an
  • Sie zeichnen Genossenschaftsanteile bei VR-Banken und kassieren je nach Anbieter 2,5 Prozent Dividende – bei 50.000 Euro pro Person
  • Sie bunkern einen Teil des Geldes bei einem oder zwei günstigen digitalen Vermögensverwaltern, also Robo-Adivorn
  • Sie denken über eine Geldanlage in ETFs nach.

Lesen Sie in unserem ausführlichen Ratgeber, wie Sie Negativzinsen vermeiden.

 

Wie unterscheidet sich die Baufinanzierung für Senioren von einer normalen Finanzierung?

Zwar verbessern sich aufgrund der neuen Vorgaben für ältere Kreditinteressenten die Chancen auf ein Darlehen grundsätzlich wieder. Nach wie vor ist jedoch davon auszugehen, dass nicht alle Banken sie mit offenen Armen empfangen. Bei bestimmten Kreditinstituten müssen Darlehensnehmer, die kurz vor der Rente ein Haus oder eine Wohnung finanzieren und ein Annuitätendarlehen aufnehmen wollen, mit strengen Auflagen rechnen.

Höhere Tilgungsraten, Risikolebensversicherungen, niedrigerer Beleihungsauslauf

Oft verlangen Kreditgeber, dass ältere Kreditnehmer eine hohe Eigenkapitalquote vorweisen können und erwarten eine hohe anfängliche Tilgungsrate von fünf Prozent und mehr, was beim Niedrigzins von heute oft gar kein Problem ist. Darüber hinaus vergeben viele Institute Darlehen nur, wenn der Kunde eine Risikolebensversicherung als Sicherheit abschließt. Manchmal fordern Anbieter, dass zusätzlich ein Erbe den Baukredit als Bürge unterschreibt.

In dem Fall, dass der Kreditnehmer stirbt, führt dieser dann den Vertrag weiter. Ebenso kann es Auflagen bezüglich des Beleihungsauslaufs geben: Für Kreditnehmer von 60 bis 62 ist dann beispielsweise eine Beleihung bis maximal 60 Prozent des Beleihungswertes möglich, für Kreditnehmer zwischen 63 und 65 Jahren nur bis maximal 50 Prozent.

Biallo-Tipp: Nutzen Sie unseren Vergleich!

Auch ältere Kreditnehmer sollten nicht nur auf ihre Hausbank setzen, sondern bereit sein, sich ein anderes Kreditinstitut zu suchen. Es lohnt sich immer, verschiedene Angebote einzuholen und gut zu vergleichen. Dies erhöht die Chance, an das Wunschdarlehen zu kommen oder den Kredit zu möglichst guten Konditionen abzuschließen. Allerdings: Die günstigsten Anbieter sind nicht immer die besten. So sind Darlehen über Finanzierungsvermittler oder von Direktbanken oft Standardverträge, welche sich für Senioren oft nicht eignen. Nutzen Sie daher unseren Baufinanzierung-Vergleich und finden Sie den passenden Finanzierer.
 

Was sind die Vorrausetzungen, damit die Finanzierung klappt?

Die Chancen für über 50-Jährige auf ein Darlehen zum Kauf einer Immmobilie steigen, wenn man vor Darlehnsantrag einige Punkte berücksichtigt.

Das Eigenkapital

Vor allem mit der Höhe ihres Eigenkapitals sollten sich Ältere vor der Kreditbeantragung beschäftigen. Wer eine hohe Eigenkapitalquote vorweisen kann, dem treten Banken deutlich aufgeschlossener gegenüber. Deshalb gilt es festzustellen, welche Kapitalerträge zukünftig fällig werden, die sich für die Rückzahlung des Kredits einsetzen ließen. Lassen sich zusätzliche Geldsummen, beispielsweise aus einer Kapitallebensversicherung, in die Immobilienfinanzierung einbringen, steigert dies die Chancen auf ein Baudarlehen im Alter deutlich.

Alle wichtigen Unterlagen parat haben

Für das Beratungsgespräch mit der Bank sollten sich ältere Kreditinteressenten gut wappnen. Wer sich entsprechend vorbereitet und der Bank anhand einer Einnahmen-/Ausgabenrechnung darlegen kann, dass er das gewünschte Immobiliendarlehen bedienen kann, hat meist gute Aussichten, eine Finanzierung zu erhalten. Wichtig: Stellen Sie einen Finanzierungsplan auf. Ein solcher hilft, die einzelnen Bausteine der Immobilienfinanzierung zu verbinden und die Zusammensetzung der zukünftigen monatlichen Belastung bis zum Ende der Finanzierung zu kalkulieren.

Darüber hinaus sollten Sie alle wichtigen Unterlagen bei der Bank parat haben, wie beispielsweise Ihre Rentenbescheide, Betriebsrentenbescheide, aber auch Nachweise über etwaige sonstige Einnahmequellen.

 

Worauf sollten Senioren bei der Baufinanzierung achten?

Kreditnehmer über 50 haben in der Regel weniger Zeit, um einen Baukredit bis zur Rentenzeit zurückzuzahlen. Deshalb sollten sie darauf achten, dass ihr Kreditvertrag bestimmte Kriterien erfüllt.

Die Tilgungshöhe

Im Idealfall ist der Senior bis zum Renteneintritt schuldenfrei. Senioren, die das schaffen und über ausreichendes Eigenkapital verfügen, sollten keine Probleme mit der Bank haben. Um dies zu erreichen, muss die anfängliche Tilgung jedoch so hoch wie möglich angesetzt werden.

Dazu ein Rechenbeispiel: Wer noch zehn Jahre Zeit hat, bis er in Rente geht, der benötigt einen anfänglichen Tilgungssatz von sieben bis acht Prozent, je nach Zinssatz. Bei einem Darlehen von 100.00 Euro fällt dann eine monatliche Rate von rund 650 Euro für Zins und Tilgung an.

Flexible Rückzahlung

Für Senioren sind flexible Darlehensbedingungen besonders wichtig. Reicht die Rückzahlung noch bis in die Rentenphase hinein, sollte man das Darlehen teilen. So gibt es variable Finanzierungsmodelle, bei denen vor der Rente die Hauptlast anfällt und die Raten sowie die Tilgung sehr hoch liegen und nach Rentenbeginn der Tilgungssatz an das geringere Renteneinkommen angepasst ist.

Ohnehin gilt: In jedem Fall sollte vertraglich vereinbart sein, dass der Darlehensnehmer seine Monatsraten ohne Gebührenaufschlag einmal, besser zwei- oder dreimal anpassen kann. Wichtig ist zudem die Möglichkeit, hohe Sondertilgungen zu leisten. Denn wenn der Kreditnehmer größere Geldbeträge zur Verfügung hat, etwa aus einer Lebensversicherung oder Erbschaft, kann er diese für die Rückzahlung verwenden und so die Gesamtbelastung verringern.

Möglichst lange Zinsbindungszeit wählen

Senioren und Rentner sollten die momentane Niedrigzinsphase nutzen und eine möglichst lange Zinsbindungszeit wählen. Dadurch lassen sich zum einen die Gesamtkosten des Darlehens senken. Zum anderen verringert sich auch das Risiko, dass die Raten der Anschlussfinanzierung unbezahlbar werden, sollten die Baufinanzierungszinsen in der Zwischenzeit gestiegen sein. Läuft die Zinsbindungszeit Ihres Immobiliendarlehens aus, ist die Prolongation auch eine Möglichkeit, wie es danach mit Ihrer Finanzierung weitergehen kann.

Biallo-Tipp: Alternative Volltilgerdarlehen

Im Idealfall sollten Sie ein Volltilgerdarlehen aufnehmen. Bei einem solchen gilt die Zinsbindungszeit bis zum Ende der kompletten Laufzeit – also bis zur vollständigen Rückzahlung der Darlehenssumme.
 

Welche Darlehen eigenen sich für Sanierungen?

Kommt das abbezahlte Eigenheim in die Jahre, kann nochmals Kapitalbedarf entstehen – beispielsweise für neue Fenster, eine neue Heizung oder den Umbau zur Barrierefreiheit.

Wer nur ein kleineres Sanierungsvorhaben verwirklichen möchte, kann dafür ein Modernisierungsdarlehen aufnehmen, das er idealerweise innerhalb von zehn Jahren zurückzahlt. Für ein solches ist keine Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch erforderlich.

Soll ein größeres Vorhaben oberhalb von 20.000 Euro realisiert werden und man hat nicht genug eigene Mittel, kommt ein Annuitätendarlehen infrage. Die Chancen, ein solches zu bekommen, stehen gut, da die Banken bei der Bonitätsprüfung des Kunden die durch eine Modernisierungsmaßnahme erzielte Wertsteigerung der Immobilie berücksichtigen dürfen.

KfW-Darlehen

Eine Alternative zu Bankdarlehen stellen für Darlehensinteressenten – und damit auch für Senioren und Rentner – Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) dar. Diese staatliche Bank bietet Privatpersonen unabhängig vom Alter zinsgünstige Kfw-Darlehen und Zuschüsse an. Eigentümern, die ihren vorhandenen Wohnraum barrierefrei gestalten möchten, können Mittel aus dem Programm "Altersgerecht Umbauen" erhalten.

Für die Sanierung oder Modernisierung hält die Bank die Programme "Energieeffizient Sanieren", für den Kauf oder den Bau die Programme "Wohneigentumsprogramm" beziehungsweise "Energieeffizient Bauen" bereit.

Über die Autorin Anette Stein

hat Germanistik und Politik in Hannover studiert und einen betriebswirtschaftlichen Abschluss. Als selbstständige Journalistin und Lektorin arbeitet sie seit rund 20 Jahren für verschiedene Wirtschaftsmedien sowie Verlage. Spezialisiert hat sich Anette auf Verbraucherthemen rund um Finanzen und Versicherungen. Für biallo.de schreibt sie in den Bereichen Baufinanzierungen und Immobilien. Als Co-Autorin hat sie zahlreiche Fachratgeber in diesen Themengebieten veröffentlicht, unter anderem: 

  • Immobilien als Geldanlage, erschienen 2020 im Haufe Verlag, 
  • Immobilienverkauf: Erfolgreich - gewinnbringend - rechtssicher, erschienen 2019 im Haufe Verlag.

  Anette Stein