


Auf einen Blick
"Die Altersvorsorge, in der man jetzt schon wohnen kann" – mit solchen Aussagen werben Bausparkassen und Baufinanzierer für die eigene Immobilie zur Alterssicherung. Viele Haushalte überzeugt das Argument, nicht zuletzt, weil es im Zinstief kaum brauchbare und sichere Anlagealternativen gibt und weil Betongold langfristig vielerorts sehr gute Wertsteigerungen verspricht.
Doch ist die selbstgenutzte Immobilie wirklich ein Garant für Sicherheit im Ruhestand? Schließlich beschert Immobilienbesitz nicht nur Vermögenszuwachs und mietfreies Wohnen, sondern auch Kosten und erhöhten Arbeitsaufwand. Zudem passt das in jungen Jahren gebaute oder erworbene Eigenheim häufig nicht mehr zu den veränderten Wohnbedürfnissen im Alter. Und gegebenenfalls reicht das Ersparte oder die Rente für das altersgerechte Umbauen nicht aus.
So gesehen, hat die selbst genutzte Immobilie also nicht nur Vorteile. Es gibt auch gute Argumente für eine Vermietung oder den Verkauf des Objekts im Alter. Was ist am Ende sinnvoller?
Es gibt einige gute Gründe für die eigene Immobilie als Altersvorsorge. Auf der Hand liegt natürlich die Einsparung der Miete im Alter. Doch daneben gibt es auch steuerliche Vorteile und staatliche Förderung, wenn Sie sich für eine Immobilie zur Altersvorsorge entscheiden.
Mietersparnis: Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, zahlt keine Miete. Für Rentner ist das ein großer Vorteil, denn das eingesparte Geld bringt nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes einen finanziellen Vorteil von durchschnittlich 500 Euro netto pro Monat gegenüber Mietern. Gerade vor dem Hintergrund der meist niedrigeren Renteneinkünfte bedeuten die geringen Wohnkosten eine enorme Entlastung für das zur Verfügung stehende Finanzbudget im Alter.
Steuervorteile: Auch steuerlich lohnt sich Wohneigentum. Eigennutzer können Handwerkerkosten und haushaltsnahe Dienstleistungen teilweise von der Steuer absetzen. Das Finanzamt unterstützt mit einem Steuerbonus von 20 Prozent beziehungsweise mit einer Steuerrückzahlung von maximal bis zu 5.710 Euro auf die anfallenden reinen Arbeitskosten, ohne Material. Außerdem genießen Eigenheimbewohner Sicherheit. Im Gegensatz zu Mietern besteht für Sie nicht die Gefahr von Mieterhöhungen oder einer Wohnungskündigung.
Riester-Förderung: Ein weiterer Pluspunkt betrifft die staatliche Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum. Wer sich für die eigenen vier Wände entscheidet, der erhält Zulagen und Steuervorteile. Das Eigenheimrentengesetz, besser bekannt als Wohn-Riester, ermöglicht eine jährliche Grundförderung von 175 Euro pro Antragsberechtigten. Pro Kind, das bis Ende 2007 geboren wurde, zahlt der Staat 185 Euro Riester-Zulage. Für Kinder, die ab 2008 geboren wurden, werden pro Kind 300 Euro pro Jahr gefördert. Daneben können Käufer jährlich bis zu 2.100 Euro als Sonderausgaben von der Steuer absetzen. Das geförderte Altersvorsorgekapital kann sowohl für den Erwerb als auch den Bau einer Immobilie genutzt werden. In diesem Fall sind auch Tilgungsleistungen für das Darlehen absetzbar.
Wohnungsbauprämie: Bausparer erhalten außerdem eine Wohnungsbauprämie von bis zu 70 beziehungsweise 140 Euro im Jahr, sofern ihre Einkünfte 35.000 beziehungsweise 70.000 Euro (Ledige/Verheirate) nicht überschreiten. Mehr zum Thema "Bausparen" finden Sie in unserem Beitrag: Bausparvertrag: Wie er funktioniert – Bausparen einfach erklärt!
Im Rentenalter mietfrei wohnen, aber weiterhin Kreditschulden tilgen? Dies dürfte in vielen Fällen ein Verlustgeschäft sein. Achten Sie deshalb bei der Finanzierungsplanung darauf, dass die Immobilie bei Renteneintritt möglichst schuldenfrei ist. Als Faustregel gilt, mindestens 90 Prozent des Baukredits sollten bis Renteneintritt abgezahlt sein, damit im Ruhestand keine finanziellen Engpässe entstehen. Neben dem Einkommen muss sich die Finanzierungsplanung aber auch am Alter des Käufers ausrichten. Wer erst in späteren Jahren kauft, sollte schneller tilgen als junge Käufer.
Lage: Wer den Eigenheimkauf plant, sollte vor allem auf die Lage der Immobilie achten. Der richtige Platz ist da, wo Sie sich wohl fühlen und alles haben, was Sie zum Leben brauchen, zum Beispiel Ruhe, nette Nachbarn, eine gute Infrastruktur und viel Grün in der Nähe. Im Hinblick auf das Älterwerden ist wichtig, dass Ihre Versorgung sichergestellt ist – vor allem, wenn Sie irgendwann nicht mehr Auto oder Fahrrad fahren können. Das heißt: Supermärkte sollten in der Nähe sein, Ärzte, öffentliche Verkehrsmittel et cetera.
Zusätzlich zur direkten Wohnumgebung sollten Sie beim Immobilienkauf auf die weitere Region schauen. Sie ist vor allem dann relevant, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung eines Tages weitervermieten möchten. Auch wenn Sie es heute nicht planen: Nicht immer lässt sich ein Eigenheim bis zur Rente halten. Zum Beispiel, wenn Sie berufsbedingt umziehen müssen oder wenn sich Ihr Haushalt aufgrund einer Trennung auflöst. Eine Immobilie in einer guten Lage, also etwa in Ballungsräumen mit großer Mietnachfrage, lässt sich zu einem höheren Preis vermieten oder verkaufen.
Gebäude: Im Hinblick aufs Älterwerden ist außerdem wichtig, dass das Objekt altersgerecht gebaut ist oder dass Sie es später altersgerecht umgestalten können. Eventuell lassen sich beim Bau bereits Aspekte berücksichtigen, etwa, ob Türen ausreichend breit sind und ob der Zugang zum Haus und zu allen Räumen barrierefrei ist.
Ein wichtiger Aspekt ist auch die Größe der Immobilie. Im Alter wird es anstrengender, sich um viele Räume zu kümmern oder einen großen Garten zu pflegen. Sie können schon beim Konzipieren des neuen Zuhauses überlegen, ob sich Räumlichkeiten später umgestalten lassen, etwa durch Einliegerwohnungen.
Schuldenfreie Eigentümer haben im Alter mehr Geld zur Verfügung, sie sollten jedoch bedenken, dass Sie ihre Immobilie selbst in Schuss halten müssen. Die Reparatur der Heizung, neue Fenster oder die Sanierung des Daches – regelmäßig fallen Kosten an. Der Verband privater Bauherren empfiehlt je nach Alter der Immobilie ein bis zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich für Instandhaltungen zurückzulegen. Ältere Häuser erfordern oft mehr als 200 Euro pro Monat.
Da die Einkünfte im Rentenalter meist sinken, sollten Immobilienkäufer daher nicht nur auf das Eigenheim setzen, sondern über zusätzliche Einkommensquellen verfügen. Infrage kommen zum Beispiel Riester-Renten, private Rentenversicherungen oder Auszahlungen aus Fondssparplänen.
Wegen hoher Risiken sollte man dabei nicht alles auf eine Karte setzen. Um zum Beispiel Kursschwankungen bei Wertpapieren auszugleichen, sollte man das Risiko stets breit streuen, also in verschiedene Wertpapiere oder Geldanlagen investieren, etwa in Fonds und ETFs.
In einem weiteren Ratgeber auf biallo.de erklären wir Ihnen alles zu Hausbau & Kosten: Welche Kostenfallen Bauherren kennen sollten.
Rund fünf Millionen Deutsche leben in einer (fast) abbezahlten Immobilie und kommen nicht über die Runden, weil die Rente zu gering ist. Die Wohnung oder das Haus kann die Rettung sein. Luft verschafft ihnen: Ein Verkauf gegen lebenslanges Wohnrecht plus Leibrente, ein Teilverkauf oder ein günstiges, tilgungsfreies Darlehen. Hier der ausführliche Ratgeber zum Thema Immobilienrente.
Die Vermietung der Immobilie ist ein zweiter Weg, die Rentenkasse aufzubessern. Denn durch die Vermietung des Eigenheims erzielen Eigentümer regelmäßig Mieteinkünfte. Allerdings müssen einige Voraussetzungen gegeben sein. Eine ist zum Beispiel, dass die Wohnung oder das Haus bei Rentenbeginn möglichst abbezahlt ist. Ist das nicht der Fall, schmälern die Kreditraten die monatlichen Mieteinkünfte und damit die Zusatzrente. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter selbst zur Miete wohnt und seine Mieteinkünfte geringer ausfallen als die eigene Miete. Ist die Vermietung ein Verlustgeschäft, wäre es besser, die eigene Immobilie selbst zu bewohnen. Vermieter sollten außerdem bedenken, dass die Verwaltung und Instandhaltung des Mietobjekts zeitlichen und finanziellen Aufwand verursachen.
Bruttomietrendite: Damit sich die Vermietung lohnt, muss das Mietobjekt rentabel sein.Um dies zu ermitteln wird häufig die Bruttomietrendite berechnet. Dabei wird der Kaufpreis ins Verhältnis zu den Mieteinnahmen gesetzt. Dieser Wert greift jedoch zu kurz. Neben dem Kaufpreis entstehen schließlich weitere Kosten, etwa die Grunderwerbsteuer oder die Notarkosten. Außerdem fließen Verwaltungskosten oder Ausgaben für Reparaturen und Instandhaltung mit ein.
Nettomietrendite: Um die tatsächliche Rendite zu bestimmen, müssen diese Posten ebenfalls in die Berechnung mit einbezogen werden. Die aussagekräftigere Orientierungsgröße ist daher die Nettomietrendite. Immobilienexperten halten eine Nettomietrendite von mindestens drei bis vier Prozent für erforderlich.
So ermitteln Sie die Nettomietrendite: Um die Rendite zu ermitteln, dividiert man den Jahresreinertrag durch die Investitionskosten.
Investitionskosten Eigentumswohnung | |
Kaufpreis | 260.000 Euro |
Nebenkosten: 10 % | 26.000 Euro |
Grunderwerbsteuer: 5 % | 14.300 Euro |
Gesamt | 300.300 Euro |
Jahresreinertrag aus Vermietung | |
Kaltmiete p.a. | 12.000 Euro |
Verwaltungskosten p.a. | - 600 Euro |
Instandhaltungskosten p.a. | - 1.400 Euro |
Gesamt | 10.000 Euro |
Renditerechnung | 10.000 Euro / 300.000 Euro * 100 |
= 3,33 % |
Beispiel: Nettomietrendite, eigene Berechnungen, biallo.de
Immobilienexperten raten, die Rendite regelmäßig zu prüfen, um die Rentabilität des Objekts im Auge zu behalten. Außerdem winken für Vermieter Steuervorteile:
Hinweis: Verträge zwischen nahen Angehörigen sind nicht nur praktisch, sondern bieten der ganzen Familie bei richtiger Ausgestaltung auch enormes Sparpotential. Vom Job für den Ehepartner über eine günstige Vermietung innerhalb der Familie bis hin zum Darlehen an die Verwandtschaft: Wie Sie mit Veträgen zwischen nahen Angehörigen Steuern sparen erklären wir in unserem Ratgeber zu diesem Thema.
Die Vermietung des Eigenheims birgt aber auch Verpflichtungen und Risiken. Das beginnt zum Beispiel mit der Suche nach einem zuverlässigen und solventen Mieter. Entscheiden sich Vermieter für den falschen Kandidaten, drohen Mietausfälle und hohe Kosten. Es bleibt die Miete aus, die Wohnung wird vermüllt oder es entstehen Schäden in der Wohnung oder an der Bausubstanz, dann können finanzielle Verluste die Folge sein. Darüber hinaus müssen sich Vermieter zum Beispiel bei Auszug oder Tod des Mieters auf mögliche Phasen des Leerstands einstellen, die im Endeffekt zu Lasten der Rendite gehen. Gegen solche Risiken kann man sich jedoch mit einer relativ günstigen Mietausfallversicherung schützen.
Neben der Suche nach einem Mieter kommen auch verschiedene Aufgaben auf Vermieter zu. So muss er die Höhe der Miete festlegen und durchsetzen und die jährlichen Heiz- und Betriebskosten des Mieters sowie die eigenen Kosten und Einnahmen für das Finanzamt dokumentieren. Den erforderlichen Aufwand kann man zwar auch durch einen professionellen Hausverwalter erledigen lassen. Dies ist jedoch mit Kosten verbunden. Zudem ist zu bedenken, dass sich die Entscheidung zur Vermietung nicht ohne weiteres rückgängig machen lässt. Denn die Kündigung eines Mietverhältnisses für den Eigenbedarf muss gut begründet sein und unter Umständen einer richterlichen Überprüfung standhalten.
Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten, einen Streit zu schlichten – auch ohne Anwalt, auch ohne Gang vor Gericht. Außergerichtliche Schlichtungsverfahren sind oft sehr erfolgreich, eben weil sie auf eine einvernehmliche Lösung angelegt sind. Wie eine Mediation, eine Schlichtung über das Schiedsamt oder der Gang zu einer Schlichtungsstelle bei der Konfliktlösung helfen kann und wie die unterschiedlichen Verfahren funktionieren, erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Thema Mediation & Co.: Mit außergerichtlichen Schlichtungsmethoden Streit beilegen.
Für Eigentümer, für die weder die Eigennutzung infrage kommt, noch die Vermietung lohnenswert erscheint, kann der Verkauf des Objekts eine Option sein. Durch den Verkauf des Eigenheims erzielen Verkäufer einmalig hohe Einnahmen, aus denen sich eine Zusatzrente fürs Alter generieren lässt. Ein Verkauf ist zum Beispiel dann sinnvoll:
Wenn die Mietrendite geringer als die Erträge aus anderen Geldanlagen ausfällt.
Aber Achtung: Beim Immobilienverkauf ist der Erlös unter Umständen zu versteuern. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, muss innerhalb dieser Spekulationsfrist eine sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Keine Steuer zahlen Eigentümer, die die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben.
Ist Ihre Immobilie noch nicht abbezahlt und möchten Sie das Darlehen vorzeitig tilgen, muss die Bank als Darlehensgeber zustimmen. Sie erhebt in diesem Fall in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Hier sollte man genau nachrechnen, ob sich das lohnt.
Auch der Nießbrauch kann eine interessante Lösung sein: Sie überschreiben Ihre Immobilie zu Lebzeiten und bleiben darin wohnen.
Wird das Eigenheim verkauft, muss der Verkaufserlös richtig angelegt werden, um daraus eine kontinuierliche Zusatzrente zu entwickeln. Richtig heißt in diesem Fall: ertragreich und trotzdem nicht mit überhöhten Risiken. Schließlich soll die Rente über viele Jahre zuverlässig fließen.
Zwei Optionen bieten sich an:
In beiden Fällen verzinst die Bank oder Versicherung das angesparte Geld und zahlt es als monatliche Rente an den Empfänger zurück.
Unterschiede: Die Höhe der Rente wird neben dem angelegten Betrag und der Verzinsung auch von der Bezugsdauer beeinflusst. Während Sofortrenten grundsätzlich lebenslang ausgezahlt werden, sind Auszahlpläne endlich. Die Laufzeit muss man vorab festlegen.
Tücke beim Auszahlplan: Läuft der Auszahlplan zu kurz, kann die Zusatzrente schneller enden, als einem lieb ist. Andererseits ermöglicht eine kurze Auszahldauer Rentenvorteile, weil monatlich ein größerer Teil des Guthabens an den Sparer zurückfließt als bei langer Laufzeit.
Die Versicherer kalkulieren die Lebenserwartung dagegen sehr großzügig und strecken den Kapitalrückfluss über viele Jahre. Die Sofortrente ist daher eine Art Wette auf die Lebensdauer zwischen dem Versicherten und der Gesellschaft. Nur, wenn Versicherte sehr alt werden, in der Regel deutlich mehr als 90 Jahre, können sie die Wette gewinnen. Ein weiterer Nachteil der Sofortrente: Sinkende Erträge, hohe Abschlusskosten und laufende Gebühren zehren zumeist überdurchschnittlich an der Rentenhöhe. Vergleichsweise kostengünstig fahren Kunden mit Direktversicherern, zum Beispiel Cosmos direkt, Huk24 und Gothaer.
Die Alternative zur Sofortrente ist ein Auszahlplan. Bei der Wahl des Auszahlplans spielt die Verzinsung eine entscheidende Rolle. Denn je höher die Rendite, desto größer der jährliche Ertrag. Bei hohem Ertrag kann entweder die Zusatzrente größer ausfallen oder die Dauer der Rentenzahlung verlängert werden. Da viele Banken aufgrund von Nullzinsen das Angebot von verzinsten Entnahmeplänen eingestellt haben, kommen derzeit vor allem Fonds-Entnahmepläne in Frage. Sie eignen sich hervorragend für die private Altersvorsorge. Anleger können einen Einmalbetrag in einen oder mehrere Fonds investieren. Aus diesem Kapital plus der von den Fonds erwirtschafteten Rendite wird regelmäßig ein festgelegter Betrag überwiesen.
Die Vorteile dabei:
Soll das angesparte oder eingezahlte Kapital erhalten bleiben, so gibt es die Möglichkeit, einen Auszahlplan mit Kapitalerhalt zu wählen. In diesem Fall werden nur die Erträge ausgezahlt, das eingezahlte Kapital bleibt bestehen. Allerdings muss entweder die angelegte Summe oder die jährliche Rendite recht groß sein, damit eine signifikante Zusatzrente erzielt wird. Beim Verkauf von Häusern und Grundstücken ist das aber durchaus möglich.
Wer keine Angehörigen hat oder nichts vererben möchte, der kann das Geldvermögen im Rahmen des Entnahmeplans auch sukzessive aufbrauchen. Das ist vor allem bei kleineren Anlagebeträgen sinnvoll.
Der Vorteil: Stirbt der Senior vor dem Ende des Auszahlplans, geht das restliche Fondsguthaben an Angehörige über.
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Der Auswahl der Fonds kommt beim Entnahmeplan eine entscheidende Bedeutung zu: Aktienfonds können höhere Renditen erzielen, dafür ist jedoch auch das Verlustrisiko größer. Rentenfonds und offene Immobilienfonds gelten als stabiler, sind jedoch normalerweise weniger ertragsstark. Entscheidend sind die Strategie und Risikoneigung des Anlegers.
Wichtig ist, nicht nur in einen Fonds zu investieren. Eine ausgewogene Wertpapiermischung verstetigt Gewinne und verbessert die Renditechance. Teilen Sie den Immobilienerlös auf verschiedene Fonds und ETFs auf. Eine Möglichkeit ist, das Geld zu dritteln: ein Drittel in Aktienfonds, ein Drittel in Rentenfonds und ein Drittel in offene Immobilienfonds. Soll der Schwerpunkt mehr auf Rendite liegen, können risikobewusste Anleger auch die Hälfte des Geldes in Aktien stecken, den Rest auf schwankungsarme Anlagen verteilen.
Für die Aktienanlage empfehlen die Verbraucherzentralen ausgewogen und breit anlegende ETFs, die zum Beispiel in den MSCI World Index investieren. Für die Rentenanlage empfehlen sich Fonds, die in internationale Staatsanleihen und Top-Unternehmensanleihen investieren. Wichtig: Reagieren Sie nicht auf jede Kursänderung – das wird teuer. Den besten Aus- beziehungsweise Einstiegszeitpunkt erwischt man sowieso nicht. Kaufen Sie Fonds und lassen Sie diese zunächst laufen. Prüfen Sie einmal jährlich die Depotzusammensetzung und stellen Sie bei Bedarf die ursprüngliche Depotaufteilung wieder her.
Hinweis: Anstatt in einzelne offene Immobilienfonds oder Reitso zu investieren kann man es sich auch einfacher machen und in Immobilien-ETFs anlegen – also in börsengehandelte Fonds, die die Wertentwicklung bestimmter Immobilienindizes abbilden.