Auf einen Blick
  • Eine beliebte Anlageklasse vor allem in Krisenzeiten sind offene Immobilienfonds. Anlegerinnen und Anleger profitieren von hoher Wertbeständigkeit und kontinuierlichem Wachstum.

  • Damit ein Fonds erfolgreich ist, kommt es neben stabilen Renditen auf weitere Parameter an. Aspekte wie Vertragslaufzeiten, Vermietungsquote und Investitionsschwerpunkte spielen dabei eine besondere Rolle.

  • Für offene Immobilienfonds sprechen viele Vorteile. Dennoch sind sie nicht für jedes Sparvorhaben geeignet. Welche Alternativen bietet der Kapitalmarkt im Bereich des Immobiliensektors?
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Eine einfache und preiswerte Art, sich am starken Immobilienmarkt zu beteiligen, bieten offene Immobilienfonds. Anlegerinnen und Anleger können bereits mit kleinen Beträgen in einen ganzen Pool von Gewerbe- oder Wohnimmobilien investieren und so an den Erträgen und Wertsteigerungen der Objekte teilhaben. Immer mehr Anleger nutzen diese Renditechancen. So stieg das von den Fondsgesellschaften verwaltete Netto-Vermögen in offenen Immobilienfonds auf Jahressicht um 13 Prozent, und zwar von 255 Milliarden auf 288 Milliarden Euro.

Offene Immobilienfonds überzeugen vor allem mit stabilen Erträgen. So konnte diese Anlageklasse in den vergangenen fünf Jahren laut Fondsverband BVI ihren Wert um durchschnittlich 15,7 Prozent steigern, auf Zehnjahressicht steht ein Zuwachs von 30 Prozent zu Buche. Zwar hat die Corona-Krise die Renditen der Fonds deutlich unter drei Prozent gedrückt, und die aktuellen Aussichten sind aufgrund der Wirtschaftsflaute wegen des Ukraine-Krieges und der hohen Inflation mit vielen Unsicherheiten behaftet. Analysten und Immobilienexperten rechnen aber nicht mit einem massiven Einbruch auf dem Immobilienmarkt. Trotz sinkender Renditen dürften Immobilien-Anlagen auch in naher Zukunft als Ruhepol in schwankungsintensiven Aktiendepots dienen. Welche Fonds zuletzt besonders erfolgreich waren und wie die weiteren Aussichten sind, das erfahren Sie in diesem Ratgeber.

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So haben wir die besten Immobilienfonds ausgewählt

Für Investoren ist die Wertentwicklung eines Fonds eine wichtige Kennziffer. Hat das Fondsmanagement das Geld der Sparer erfolgreich angelegt und das Anlagekapital kontinuierlich gesteigert? Die Wertentwicklungs-Statistiken des Fondsverbandes BVI belegen anschaulich, dass dies vielen Immobilienfonds trotz multipler Dauerkrisen erfolgreich gelungen ist. Da offene Immobilienfonds für mittlere bis lange Anlagezeiträume konzipiert sind, basiert die Auswahl der nachfolgend vorgestellten Fonds auf deren Fünf- und Zehnjahresperformance.

Die Performance eines Fonds sollten Anleger aber nicht überbewerten, denn schließlich handelt es sich um Wertentwicklungen in der Vergangenheit. Um zu prüfen, ob ein Fonds auch für die Zukunft erfolgreich aufgestellt ist, sollten Anleger auch auf weitere Parameter achten. Zum Beispiel:

  • Wertentwicklung: Der Fonds sollte langfristig eine möglichst gleichmäßige, überdurchschnittliche Wertentwicklung aufweisen, am besten auch in Krisenzeiten. Wir haben uns bei der Auswahl der Fonds auf die erzielten Fünf- und Zehnjahresrenditen konzentriert.
  • Vermietungsquote: Die Vermietungsquote sollte möglichst hoch sein, am besten über 90 Prozent, und es sollten langfristige Mietverträge vorhanden sein.
  • Rating: Die Bewertung des Fonds durch anerkannte Ratingagenturen gibt einen wichtigen Anhaltspunkt über dessen Qualität, zum Beispiel durch Standard & Poors oder Scope.
 

Die besten offenen Immobilienfonds für Privatanleger

Anleger, die von der Wertbeständigkeit des Immobilienmarktes profitieren wollen, können aus einer großen Auswahl an offenen Immobilienfonds wählen. Unter den Fonds-Anbietern finden sich viele Großbanken und Investmentgesellschaften, etwa die Commerzbank, die Sparkassen-Tochter Deka, die Deutsche Bank-Tochter DWS und Union-Investment, die Fondsgesellschaft der genossenschaftlichen Volks- und Raiffeisenbanken. Im Folgenden stellen wir Ihnen wichtige Outperformer und langjährige Marktführer genauer vor.

Wertgrund WohnSelect D

Die beste Performance in den letzten fünf und zehn Jahren weist laut BVI der WERTGRUND WohnSelect D auf. Der 2010 von der Münchner Immobilien Investment Gruppe Wertgrund aufgelegte Fonds erzielte auf Fünfjahressicht gut 46 Prozent Wertzuwachs, auf Zehnjahressicht sind es über 92 Prozent. Das Fondsmanagement investiert in Wohnimmobilien in deutschen Metropolen wie Berlin, Hamburg und München, aber auch in Städte mit starkem Wachstum wie Aachen oder Dresden. Seit 2019 wird neben Bestandsimmobilien auch in Projektentwicklungen sowie in den sozialen Wohnungsbau investiert. Die Vermietungsquote liegt laut Geschäftsbericht 2021/22 bei 95,7 Prozent.

Ausblick: Langjährige Durchschnittsrenditen von sechs bis sieben Prozent sind im Vergleich zum Gesamtmarkt überragend. Die hohen Steigerungsraten könnten aufgrund des Anlageschwerpunkts in Wohnimmobilien und der akuten Wohnungsknappheit in Deutschland auch weiterhin möglich sein.

  • ISIN DE000A1CUAY0
  • Fondswährung: Euro
  • Auflagedatum: 20.04.2010
  • Anlagebetrag: keine Mindestanlage, kein Sparplan, nicht VL-fähig
  • Ertragsverwendung: Ausschüttend, zuletzt 1,21 Euro am 10.08.22
  • laufende Kosten: 1,83 Prozent

Deka Immobilien Europa

Ein langjähriges Schwergewicht ist der im Jahr 1997 aufgelegte Deka-Immobilien Europa. Mit einem Anlagekapital von gut 17 Milliarden Euro zählt der Immobilienfonds zu den größten seiner Branche. Der Fonds streut sein Anlagekapital breit über den gesamten europäischen Immobilienmarkt. Fast 70 Prozent des Fondsvermögens sind in Büroimmobilien angelegt, 12,7 Prozent entfallen auf Handel und Gastronomie, der Rest auf Hotels und die Logistikbranche. Die Vermietungsquote liegt aktuell bei gut 95 Prozent. Der Fonds wächst sehr kontinuierlich: Auf Fünfjahressicht erzielte er eine Wertsteigerung von 15,8 Prozent, was einer Jahresrendite von 3,0 Prozent entspricht. Auf Zehnjahressicht legte der Fonds um 29,5 Prozent zu, die Rendite betrug 2,6 Prozent.

Ausblick: Der Fonds hat eine sehr gute Diversifikation über viele Standorte, Nutzungsarten und Mieter. Außerdem erlaubt die seit vielen Jahren stabile Aufwärtsentwicklung vorsichtigen Optimismus, dass der Fonds gut über die sich abzeichnende Konjunkturdelle hinwegkommen wird.

  • ISIN: DE0009809566
  • Fondswährung: Euro
  • Auflagedatum: 20.01.1997
  • Anlagebetrag: ab 25 Euro, kein Sparplan, nicht VL-fähig
  • Ertragsverwendung: Ausschüttend, zuletzt 1,00 Euro am 07.01.22
  • Laufende Kosten: 0,96 Prozent

HausInvest

Ein gewichtiger und erfolgreicher Marktführer mit einem Volumen von mehr 17 Milliarden Euro ist der HausInvest von der Commerzbank. Der Anlageschwerpunkt des Immobilienfonds liegt auf dem europäischen Immobilienmarkt, rund 20 Prozent des Fondskapitals sind darüber hinaus in Nordamerika und der Asien-Pazifik-Region investiert. Neben Büro- und Einzelhandelsimmobilien investiert das Fondsmanagement in Gastronomie- und Hotelobjekte. Die Vermietungsquote beträgt aktuell gut 93 Prozent. Der Fonds besticht mit einer sehr konstanten Aufwärtsentwicklung. Seit Auflage 1972 wurden stets positive Renditen erzielt. In den vergangenen fünf Jahren wuchs der Fonds um 11,3 Prozent, auf Zehnjahressicht steht ein Gewinn von 25,2 Prozent zu Buche. Die Durchschnittsrenditen betragen 2,2 Prozent beziehungsweise 2,3 Prozent.

Ausblick: Die kontinuierliche Wertsteigerung des Fonds könnte zwar durch den aktuellen Krisencocktail eine Delle erfahren, ein Abrutschen ins Minus ist aber nicht zu befürchten.

  • ISIN: DE0009807016
  • Fondswährung: Euro
  • Auflagedatum: 07.04.1972
  • Anlagebetrag: ab 50 Euro, kein Sparplan, nicht VL-fähig
  • Ertragsverwendung: Ausschüttend, zuletzt 0,65 Euro am 20.06.22
  • Laufende Kosten: 0.94 Prozent

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Diese Fristen sollten Sie bei offenen Immobilienfonds kennen

Offene Immobilienfonds zählen zu den wertstabilsten Investmentfonds. Das war aber nicht immer so. Die Finanz- und Immobilienkrise im Jahr 2008 bescherte Immobilienfonds erhebliche Turbulenzen. In der Folge musste rund die Hälfte der in Deutschland zugelassenen Immobilienfonds zunächst geschlossen und später aufgelöst werden. Betroffene Anleger erlitten teils empfindliche Verluste.

Damit sich das Fiasko nicht wiederholt, hat der Gesetzgeber strengere Spielregeln erlassen. Dazu gehören längere Halte- und Kündigungsfristen sowie Rücknahmetermine. Die neuen Regeln schränken zwar die Flexibilität der Fondssparer ein, die Fonds selbst werden dadurch aber deutlich stabilisiert. Kurzfristige Kündigungswellen, die zur Krise der offenen Immobilienfonds geführt haben, kann das Fondsmanagement nun besser steuern.

Diese drei Fristen sind zu beachten:

  • Mindesthaltefrist: Fondssparer müssen ihre Fondsanteile ab Kauf eine bestimmte Zeit halten, bevor sie wieder an den Fonds zurückgegeben werden dürfen. Die Mindesthaltedauer für neu gekaufte Fondsanteile beträgt zwei Jahre, das gilt auch für Fondssparpläne.
  • Rückgabefrist: Gleichzeitig besteht eine einjährige Kündigungsfrist. Anlegerinnen und Anleger müssen jetzt zwölf Monate vor der Rückgabe unwiderruflich ankündigen, dass sie Fondsanteile verkaufen wollen. Tipp: Haltefrist und Kündigungsfrist können zeitgleich ablaufen. Kündigen Sie nach einem Jahr Haltedauer Ihre Fondsanteile, laufen Kündigungsfrist und die restliche Mindesthaltefrist parallel ab, sodass Sie nach 24 Monaten über Ihre Fondsanteile verfügen können.
  • Rücknahmetermine: Für die Rücknahme von Fondsanteilen kann die Gesellschaft bestimmte Termine im Jahr festlegen. Viele Fonds ermöglichen eine börsentägliche Rückgabe; die Rückgabe kann aber auch auf nur einen Termin im Jahr beschränkt werden.

Fristen umgehen durch Börsenverkauf

Kündigungs- und Haltefristen können Sie vermeiden, indem Sie Fondsanteile über die Börse verkaufen. Die meisten Immobilienfonds werden heute auch an der Börse gehandelt. Auf diesem Weg ist ein Verkauf jederzeit möglich. Der Börsenhandel hat Vor- und Nachteile. So sind Anleger zwar sehr flexibel, allerdings gilt beim Börsenhandel nicht der von der Fondsgesellschaft festgestellte Anteilswert, sondern der tagesaktuelle Börsenkurs. Dieser kann je nach Nachfrage höher oder niedriger sein als der offizielle Anteilspreis. Hier ist es wichtig, sich vorab über den aktuellen Kurs zu informieren und gegebenenfalls mit Verkaufslimits zu arbeiten.

 

Lohnt sich eine Investition in einen offenen Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds sind vor allem für Anlegerinnen und Anleger interessant, die eine schwankungsarme Geldanlage mit kontinuierlichem Wertzuwachs suchen. Im Vergleich zu Immobilien-ETFs und Immobilien-Aktien laufen offene Immobilienfonds ohne große Kursausschläge und lassen sich auch in Krisenzeiten nur selten aus der Ruhe bringen. Dies prädestiniert die Fonds als Depotanker beziehungsweise als Beimischung für ein gut diversifiziertes Wertpapierdepot.

Darüber hinaus profitieren langfristig orientierte Investoren von einer robusten Wertentwicklung. So konnten offene Immobilienfonds selbst im Corona-Krisenjahr 2020 ihren Wert um durchschnittlich 2,3 Prozent steigern. Aktuell liegen die Wertgewinne bei etwa 2,5 Prozent. Allerdings dürfte die hohe Inflation, gepaart mit der aktuellen Wirtschaftsflaute, die Renditeerwartungen temporär leicht trüben.

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Vor- und Nachteile offener Immobilienfonds

Im Gegensatz zum direkten Immobilienkauf oder einer Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds erfordert die Anlage in einem offenen Immobilien-Publikumsfonds nur geringen Kapitaleinsatz. Anleger können oft mit geringen Beträgen ab 25 oder 50 Euro an den Renditechancen des Immobilienmarkts teilhaben und sich ein breit gefächertes Immobilienportfolio aufbauen. Einige Fonds erfordern Mindestbeteiligungen von 200 oder 250 Euro. Ein weiterer Pluspunkt ist die vergleichsweise hohe Flexibilität des Kapitals. Anders als bei direktem Immobilienbesitz oder der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds können Sie Anteile an offenen Immobilienfonds viel schneller kaufen und verkaufen, und das zu wesentlich geringeren Kosten.

Vorteile von offenen Immobilienfonds

  • Überschaubares Risiko: Offene Immobilienfonds überzeugen mit geringer Schwankungsbreite. Längere Haltefristen und die Streuung der Fondsgelder auf viele Objekte machen offene Immobilienfonds zu einem Stabilitätsanker im Depot.

  • Geringe Kosten: Im Vergleich zu den hohen Erwerbskosten beim Kauf einer Immobilie oder der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds fallen beim Kauf von Anteilen an offenen Immobilienfonds überschaubare Gebühren an. In der Regel berechnen die Fonds fünf Prozent Ausgabeaufschlag oder – beim Kauf über die Börse – akzeptable Börsen- und Bankspesen.

  • Sichere Renditechancen: Offene Immobilienfonds bieten ruhige, aber kontinuierliche Wertentwicklung.

  • Gemanagte Geldanlage: Die Fondsmanager beschäftigen sich täglich mit der Marktentwicklung und den Chancen und Risiken einzelner Objekte und Grundstücke. Privatanleger haben weder das Know How noch die Zeit dazu.

Nachteile von offenen Immobilienfonds

  • Keine Kurzfristanlage: Offene Immobilienfonds sind nichts für die kurzfristige Geldanlage. Das langsame Wachstum und längere Haltefristen prädestinieren sie für eine Anlagedauer von fünf und mehr Jahren.

  • Stopp von Anteilsverkäufen: Bei hohen Mittelzuflüssen kann es passieren, dass die Fondsgesellschaften die Ausgabe von Anteilen stoppen. Denn nicht immer finden sich am Markt sinnvolle Investments mit einem guten Chance-Risiko-Verhältnis, in die ein hoher Cash-Bestand investiert werden kann.

  • Rücknahmestopp: Umgekehrt kann es passieren, dass die Fondsgesellschaft bei einer Verkaufswelle die Rücknahme von Fondsanteilen verweigert. Dies geschieht, um Schieflagen im Fonds zu vermeiden und das Fondsportfolio als Ganzes zu schützen. Als Ausweg können Anleger einen Verkauf über die Börse in Betracht ziehen, allerdings müssen sie in dieser Situation mit Kursabschlägen rechnen.

  • Keine Fondssparpläne: Fondssparpläne sind nur selten möglich.
 

Alternativen zu offenen Immobilienfonds

Nachfolgend stellen wir Ihnen einige interessante Alternativen zu offenen Immobilienfonds vor.

Immobilienaktien

Mit einer Immobilienaktie erwerben Sie einen Anteil an einer Immobiliengesellschaft, die Immobilien besitzt und vermietet oder mit Immobilien handelt. Manche Immobilienaktiengesellschaften fokussieren sich schwerpunktmäßig auf Wohnimmobilien, zum Beispiel Vonovia, andere halten Immobilien aus vielen Bereichen. Immobilienaktien können Sie wie klassische Aktien über die Börse kaufen und in Ihrem Depot verwalten. Da Immobilienaktien Aspekte sowohl von Aktien als auch von Immobilien in sich vereinen, hängt die Kursentwicklung von den Aktienmärkten und auch von den Immobilienmärkten ab. Die Entwicklung an den Immobilienmärkten besitzt allerdings ein größeres Gewicht, insofern kann man solche Aktien auch eher als Immobilieninvestment als ein Aktieninvestment betrachten.

  • Vorteile: Sie können Immobilienaktien jederzeit kaufen und verkaufen. Es bestehen weder Halte- noch Kündigungsfristen und auch keine Vorgaben über Mindest-Investitionssummen. Tipp: Geringe Anlagebeträge bieten die Möglichkeit, das Kapital auf mehrere Immobilienaktien oder mehrere Immobilieninvestments zu verteilen. Die Transaktions- und Verwaltungskosten sind überschaubar.

Real Estate Investment Trust (REITs)

Real Estate Investment Trusts, kurz REITs, sind börsennotierte Aktiengesellschaften, die in der Immobilienbranche tätig sind. Die Gesellschaften handeln mit Immobilien oder verwalten beziehungsweise bewirtschaften sie. Auch die Finanzierung von Immobilienprojekten spielt eine Rolle. Anders als bei herkömmlichen Immobilien-Aktiengesellschaften unterliegen REITs einer engen Regulierung. Sie müssen spezielle Vorgaben für die Gewinnverwendung sowie für steuerliche Vergünstigungen befolgen. So müssen REITs bis zu 90 Prozent ihrer Erträge an die Aktionäre ausschütten. Zudem wird eine hohe Eigenkapitalquote von mindestens 45 Prozent verlangt. REITs gelten dadurch als vergleichsweise robustes Börseninvestment, das die gute Handelbarkeit und Flexibilität von Aktien-Produkten mit der Stabilität einer direkten Immobilienanlage vereint. REITs sind für Investoren interessant, die eine Dividendenstrategie verfolgen und ein passives Einkommen aufbauen möchten.

  • Vorteile: REITs sind wie Aktien jederzeit an der Börse handelbar. Es bestehen keine Haltefristen. Im Gegensatz zu börsennotierten Immobiliengesellschaften müssen REITs Mindestausschüttungen vornehmen, dadurch liefern sie vergleichsweise robuste Erträge und verzeichnen hohe Dividendenrenditen. Gegenüber offenen Immobilienfonds haben REITs den Vorteil, dass die Gesellschaften bei massiven Mittelabflüssen ihre Immobilien nicht unter Wert verkaufen müssen. Durch die direkte Investition in Immobilien bieten REITs guten Inflationsschutz.
  • Nachteile: Wegen der hohen Ausschüttungsquote können REITs nur zehn Prozent ihrer Gewinne im Unternehmen reinvestieren – das hemmt das Wachstum der Unternehmen und bremst die Kursentwicklung. Als Bestandteil des Aktienmarkts unterliegen REITs marktüblichen Kursschwankungen und reagieren empfindlich auf Zinsanstiege.

Immobilien-ETFs

Ein Immobilien-ETF ist ein börsengehandelter Indexfonds, der in Aktien von Unternehmen aus dem Immobiliensektor investiert. Immobilien-ETFs werden wie andere ETFs an der Börse gehandelt und bilden einen bestimmten Immobilien-Aktienindex möglichst genau nach. Die Nachbildung erfolgt im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds nicht durch Fondsmanager, sondern mithilfe einer speziellen Software. Die im ETF enthaltenen Aktiengesellschaften können sowohl Wohnimmobilien als auch Gewerbeimmobilien besitzen und bewirtschaften. Während Immobilienfonds auch direkt in Immobilien investieren können, beinhalten Immobilien-ETFs ausschließlich Aktienwerte.

  • Vorteile: Durch die Vielzahl von Aktien im ETF-Portfolio erzielen Investoren eine gute Risikostreuung. Die passive Index-Nachbildung über eine Software sorgt dafür, dass Immobilien-ETFs geringere Kosten aufweisen als aktiv gemanagte Immobilienfonds. Da ETFs an der Börse gehandelt werden, können Sie Anteile jederzeit kaufen und verkaufen. Es bestehen keine Haltefristen und auch kein Mindestumsatz.
  • Nachteile: Da Immobilien-ETFs in Aktien investieren, können die Kurse stark schwanken. Bei jeder börsennotierten Geldanlage bestehen Kurs- und Verlustrisiken.

Crowdinvesting bei Immobilien

Beim sogenannten Crowdinvesting in Immobilien stellen viele Investorinnen und Investoren Geld zur Verfügung, mit dem eine Immobilieninvestition getätigt wird. Eine Crowdinvesting-Plattform sammelt das Geld ein und investiert es. Investitionsvorhaben sind zum Beispiel der Neubau einer großen Wohnanlage, ein Bürokomplex oder die Sanierung eines bestehenden Objekts. Ist das Projekt abgeschlossen, erhalten die Investoren ihr Kapital plus Zinsen zurück. Anders als beim klassischen Crowdfunding besteht das Ziel des Crowdinvestings in Immobilien darin, Gewinne zu erzielen.

  • Vorteile: Beim Crowdinvesting können Sie ihr Geld gezielt in ein bestimmtes Immobilienprojekt stecken und den Baufortschritt direkt verfolgen. Im Gegensatz zum direkten Immobilienkauf, der oftmals die Aufnahme eine Hypothek erfordert, ist Crowdinvesting in Immobilien mit geringeren Anlagesummen möglich. Zugleich bietet es die Möglichkeit, innerhalb relativ kurzer Anlagezeiträume, in der Regel 18 bis 48 Monate, eine attraktive Rendite zu erzielen. Die Einstiegs- und Verwaltungskosten liegen niedriger als bei beim Fondskauf, oftmals liegen sie bei null.
  • Nachteile: Crowdinvesting in Immobilien unterliegt typischen Immobilienmarktrisiken, zum Beispiel Wertverlust durch Preisrückgang. Investoren werden im Insolvenzfall in der Regel nachrangig über ein sogenanntes Nachrangdarlehen entschädigt, das heißt nach allen erstrangigen Gläubigern. Ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals ist möglich.
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Über den Autor Max Geißler
nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de. Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien). Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.
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