Geldanlage

Offene Immobilienfonds: Widerstandsfähig, aber mit Renditeverlusten

27.08.2020
Auf einen Blick
  • Leere Lagerhallen, Geschlossene Kaufhäuser und verwaiste Bürokomplexe: Auch wenn die Wirtschaft langsam wieder in Schwung kommt, die Corona-Pandemie hinterlässt tiefe Spuren am Immobilienmarkt.

  • Offene Immobilienfonds, die bei Anlegern in den vergangenen Jahren sehr beliebt waren, geraten zunehmend unter Druck, viele Renditen sind rückläufig. Eine Pleitewelle wird aber nicht befürchtet.

  • Anleger sollten bei der Auswahl darauf achten, in welche Objekte ein Fonds investiert. Fonds für Mietimmobilien stehen besser da als Fonds, die in Gewerbeimmobilien investieren.

Experten erwarten, dass die Preise für Gewerbeimmobilien infolge der Corona-Krise sinken werden.
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Der deutliche Anstieg der Fallzahlen von Covid 19-Infizierten nicht nur hierzulande macht deutlich: Die Pandemie ist längst nicht ausgestanden. Auch wenn die Badeseen an heißen Tagen überfüllt sind, Biergärten und Restaurants gut besucht und viele Geschäfte wieder Umsatzsteigerungen verzeichnen – ein normales Leben, wie vor Corona, ist noch in weiter Ferne. Vielmehr besteht die Gefahr, dass es erneut zu einschränkenden Maßnahmen oder Schließungen kommt. Die Probleme beim Start in den Schulalltag zeigen dies anschaulich. Besonders hart sind die Auswirkungen der Pandemie in Handel, Hotellerie und Gaststättengewerbe. Die Umsätze bewegen sich weit unter denen früherer Jahre. Der Handelsverband HDE rechnet allein im zweiten Halbjahr 2020 mit Einbußen von 15 Milliarden Euro.

Sinkende Renditen, aber keine Pleiten 

Die Krise macht auch vor Offenen Immobilienfonds nicht halt. Besonders Fonds, die in Gewerbeimmobilien investieren, sind gefährdet. Wegen steigender Risiken und sinkender Ertragsaussichten hat die Ratingagentur Scope kürzlich das Rating von zwölf Offenen Immobilienfonds herabgestuft. Auch namhafte Schwergewichte traf es, zum Beispiel den Hausinvest der Commerzbank und den Deka Immobilien Europa der Sparkassen.

Positiv: Im Gegensatz zur Finanzkrise vor gut elf Jahren erwarten die Analysten dieses Mal keine Pleiten oder Fondsschließungen. Wurden damals 18 Offene Immobilienfonds aus Liquiditätsgründen geschlossen und in der Folge aufgelöst, so ist laut Scope aktuell kein Fonds in ernsthaften Zahlungsschwierigkeiten. Gründe dafür seien die weiterhin hohe Liquidität der Fonds und das verhältnismäßig stabile Anlegerinteresse. 

Hier zeigen offensichtlich die nach der Finanzkrise 2008/09 eingeführten Mindesthalte- und Kündigungsfristen Wirkung. Laut Bundesbank flossen allein in den Krisenmonaten März bis Mai 2020 insgesamt 1,35 Milliarden Euro in Offene Immobilienfonds. Einen großen Beitrag dazu haben Sparpläne geleistet, bei denen Anleger feste monatliche Beträge einzahlen. Viele seien während der Krise unverändert weitergelaufen.

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Homeoffice-Trend belastet Gewerbeimmobilien-Sektor

Wie es am Markt für Gewerbeimmobilien weitergeht, ist ungewiss. Vor allem der Trend zum Homeoffice macht Bürobetreibern zu schaffen. Laut einer Studie des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) arbeiten im verarbeitenden Gewerbe derzeit fast 50 Prozent der Mitarbeiter im Homeoffice. „Aufgrund der neuen Erfahrungen und Erkenntnisse planen viele Unternehmen, Homeoffice auch nach der Krise intensiver zu nutzen als vor der Corona-Pandemie", sagt ZEW-Experte Daniel Erdsiek. In der Informationswirtschaft setzen fast zwei Drittel der Unternehmen künftig auf den heimischen Arbeitsplatz. Zahlreiche Unternehmen haben angekündigt, große Teile ihrer Belegschaft dauerhaft ins Homeoffice zu schicken. So plant beispielsweise Peugeot, 70 Prozent der Büromitarbeiter von zuhause aus arbeiten zu lassen.

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Die ungewissen Aussichten für Büro- und Gewerbeimmobilien bereiten Fondsmanagern und Analysten Sorge. Die Immobilien-Experten von Scope erwarten denn auch sinkende Renditen für Offene Immobilienfonds. Die Analysten veranschlagen die durchschnittlichen Jahresrenditen künftig auf  1,5 bis 2,0 Prozent. Damit liegt der Zuwachs nur noch etwa halb so hoch wie in den Vorjahren. So weist beispielsweise die Statistik des Fondsverbandes BVI Durchschnittsrenditen von 3,3 Prozent auf Dreijahressicht und 3,2 Prozent auf Fünfjahressicht für Offene Immobilienfonds aus.

Auch die Fondsmanager selbst sind vorsichtig: „Wir rechnen damit, dass die Rendite im laufenden Jahr um ungefähr einen Prozentpunkt sinkt“, prognostiziert Esteban de Lope, Leiter Immobilienmanagement bei der Deka in einer Umfrage der Zeitschrift Finanztest. Die Finanztester empfehlen Offene Immobilienfonds aber weiterhin als Beimischung fürs Depot. Die Anlage sollte langfristig sein und nicht als Ersatz für Tagesgeld dienen. Die Anschaffungskosten von bis zu fünf Prozent Ausgabeaufschlag sowie die mangelnde Flexibilität sprechen dagegen.

Fonds für Wohnimmobilien: Felsen in der Brandung

Es gibt aber auch Lichtblicke, denn nicht alle Immobilienfonds investieren in Gewerbeimmobilien. Fonds, die auf Assetklassen wie Wohnen, Logistik und Einzelhandel spezialisiert sind, kamen bislang deutlich besser durch die Krise. Vor allem Wohnimmobilien sind die Gewinner. Steigende Immobilienpreise in fast allen Regionen Deutschlands trotz Corona-Krise zeugen vom ungebrochenen Interesse der Anleger. Selbst die Befürchtungen, dass viele Mieter wegen Kurzarbeit oder Jobverlust ihre Wohnung kündigen und es deshalb zu Leerstand oder rückläufigen Mieten kommt, bestätigen sich bislang nicht. Geholfen hat hier wohl auch das Corona-Hilfspaket der Bundesregierung, das zahlreiche Maßnahmen zum Mieterschutz in Kraft setzte. Wohnen ist ein nicht ersetzbares Gut. Gewohnt wird immer, könnte man die stabile Entwicklung des Wohnimmobilien-Marktes salopp zusammenfassen.

Anleger, die in Offene Immobilienfonds investieren möchten, können krisenresistente Wohnimmobilienfonds bevorzugen. Diese Fonds sind darauf fokussiert:

  • Wertgrund WohnSelect D: Der auf deutsche Wohnimmobilien spezialisierte Fonds verzeichnet Wertzuwächse von 2,1 Prozent auf Jahressicht und 37,5 Prozent auf Dreijahressicht. Allerdings besteht seit März 2020 ein Cash-Stopp. Aufgrund der großen Nachfrage nimmt der Fonds aktuell keine neuen Anlagegelder entgegen.·
  • Catella MAX - EUR DIS: Der Fonds investiert etwa zur Hälfte in deutsche Wohnimmobilien, der Rest fließt in Einzelhandel, Büros und Hochschulen. Der Wertgewinn auf Jahressicht beträgt 6,6 Prozent, auf Dreijahressicht 31,6 Prozent.
  • UniImmo Wohnen ZBI: Der 2017 aufgelegte Fonds investiert deutschlandweit in Wohnimmobilien an zukunftsfähigen Standorten mit stabilem Wohnungsmarkt. Die Mieterträge der Immobilien sind der Hauptfaktor bei der Wertentwicklung. Die Zwölf-Monats-Performance liegt bei 1,0 Prozent, der Gesamtzuwachs auf Dreijahressicht bei 4,9 Prozent.

Artikel Quellen

Die im Artikel verwendeten Quellen stammen in erster Linie aus Primärquellen wie zum Beispiel Studien, Analysen, Bundesstatistiken, Geschäftsberichte oder Interviews mit Branchenexperten. Gegebenenfalls verweisen wir auch auf Originalrecherchen anderer seriöser Verlage. In unseren  Redaktionellen Richtlinien erfahren Sie mehr über die Kriterien, die wir bei der Erstellung, genauer und unvoreingenommener Inhalte einhalten.

https://www.scopeanalysis.com/#search/research/detail/164003DEDE

https://www.zew.de/presse/pressearchiv/unternehmen-wollen-auch-nach-der-krise-an-homeoffice-festhalten

Fondsdaten: Mountain-View Data GmbH.





  Max Geißler


 
 
 
 
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