REITs: Immobilienaktien mit hoher Dividende

Immobilien sind als Sachwerte eine gute Möglichkeit, etwas für die Altersversorgung zu tun. Neben den Direktinvestitionen stehen Anlegern Immobilienfonds, Immobilien-ETFs, Zertifikate, Immobilienaktien und – seit einigen Jahren in Deutschland – auch sogenannte REITs (sprich "Riets") für ihr Kapital offen. 

Die Abkürzung REIT kommt aus dem Englischen und steht für Real Estate Investment Trust. Dabei handelt es sich um ein Unternehmen, das in den Immobiliensektor investiert. In Deutschland ist hierfür die Gründung einer Aktiengesellschaft notwendig.

Was ist ein Reit? Kurze Geschichte der REITs

REITs sind eine Anlageklasse, die bereits 1960 in den USA eingeführt wurden. Deutschland folgte erst 2007. Dabei ist die Auswahl an Reit-Investments hierzulande noch überschaubar. In den USA dagegen, dem Mutterland der REITs, gibt es mehrere Hundert davon.

Ein REIT muss als ein eigenständiges Unternehmen gegründet werden. Es dient als Kapitalsammelstelle und ist Bindeglied zwischen Anleger und den Immobilieninvestitionen. Daher wird diese Konstruktion auch als Trust oder Anlagevehikel beziehungsweise Zweckgesellschaft bezeichnet. Ein REIT ist vergleichbar mit einem Fonds, bildet jedoch ein eigenständiges Unternehmen.

Mithilfe dieser Konstruktion soll es der breiten Masse an Immobilieninteressenten ermöglicht werden, in Objekte zu investieren, die für einen Normalverdiener unerschwinglich sind. Drei Formen von REITs sind üblich:

• reine Immobilien-REIT-Unternehmen (Equity-REIT), die auch nur in Immobilien investieren,
• Hypothekar-REITs (Mortgage-REIT), über die Anleger nicht direkt in die Immobilien, sondern in Hypotheken und gleichwertig besicherte Wertpapiere und Vermögenswerte investieren sowie
• die Hybridform aus den beiden vorherigen REIT-Formen.

Wer in einen REIT investieren will, sollte dabei grundsätzlich das Ziel haben, in Sachwerten anzulegen – und nicht etwa in Wachstums- oder Momentum-Aktien. Das sind REIT-AGs nämlich nicht.

Was macht REITs interessant?

Kleinanleger haben normalerweise nicht die Möglichkeit, gezielt in Nischen wie etwa Logistikflächen zu investieren. Denn das decken nur wenige Immobilienfonds ab. Immobilienfonds sind viel breiter gestreut und bilden meist mehrere Teilmärkte ab. Dies ist zwar gut für die Risikostreuung. In besonders lukrative Immobilien können Anleger dabei aber kaum investieren.

Bei einer REIT-AG können Privatanleger gezielt auf gut laufende Gewerbeimmobilien setzen. Denn normalerweise sind REITs auch Eigentümer dieser Immobilien. Die Dividenden werden aus den Mieterträgen erwirtschaftet, bei Verkäufen kommen noch die Erlöse hinzu, die aber meistens in andere Immobilien wieder reinvestiert werden.

Der Unterschied zwischen REITs und herkömmlichen Aktien

Durch stetige Geldzuflüsse – in Form von Fremd- oder Eigenkapital – kann das REIT-Unternehmen in renditehaltigen Immobilien anlegen. Die einzelnen REITs haben sich meist auf bestimmte Immobilien konzentriert: Wohnimmobilien (keine Bestandswohnimmobilien in Deutschland), Büro- und Gewerbeimmobilien, Einkaufszentren oder Pflegeimmobilien. 

Die Anleger profitieren einerseits von den Mieteinnahmen andererseits indirekt auch von der Wertentwicklung: Werden die Immobilien verkauft, fließt der Erlös wieder in den REIT zurück und erhöht den sogenannten NAV (Net Asset Value), auch Nettoinventarwert oder Nettosubstanzwert (Triple Net Asset Value) genannt. An den Unternehmensüberschüssen partizipieren Anleger in Form einer Dividende.

Die Ausschüttungen sind dabei überdurchschnittlich hoch. Mindestens 90 Prozent der zu versteuernden Einkünfte müssen an die Anleger ausgekehrt werden. Die im REIT-Gesetz verankerte Regelung garantiert hohe Mindestausschüttungen. Dies ist der große Unterschied zu anderen Immobilien-AGs oder Aktiengesellschaften wie etwa Vonovia oder Deutsche Wohnen: Durch die hohe Ausschüttungsquote lassen sich bei REITs teilweise enorme Renditen erzielen.

Die Wertentwicklung der Unternehmen findet zusätzlich noch in den Börsenkursen ihren Niederschlag. Von einer "fairen Bewertung" sprechen Anlaysten, wenn der REIT auf Augenhöhe seines NAVs gehandelt wird. Entsprechend bietet ein deutlicher Abschlag zum Nettoinventarwert auch attraktives Kurspotenzial.

Allerdings ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Gewerbeimmobilienbranche im Moment von der Coronakrise heftig durchgerüttelt wird – Lockwdowns und Homeoffice haben Wirkung gezeigt. Laut Immobilienberater CBRE ist das Investitionsvolumen in Europa 2020 um 25 Prozent eingebrochen. Für das laufende Jahr wird immerhin eine Erholung von fünf bis zehn Prozent erwartet.

Das sind die Bedingungen für einen REIT in Deutschland: 

• Mindestens 75 Prozent der Erträge müssen aus Immobilien stammen.
• Ein REIT kann nur in Form einer Aktiengesellschaft (AG) geführt sein.
• Es müssen mindestens 100 Aktionäre vorhanden sein.
• Der Streubesitz (Free Float), das heißt die Quote der frei handelbaren Aktien, muss bei mind. 15 Prozent liegen (Börsengang: mind. 25 Prozent).
• Ein Aktionär darf nicht mehr als zehn Prozent der Anteile beziehungsweise des stimmberechtigten Grundkapitals am Unternehmen besitzen.
• Es darf kein Immobilienhandel in größerem Umfang stattfinden, einzelne Zu- oder Verkäufe sind möglich.
• Das Hauptgeschäft ist die Immobilienbewirtschaftung.
• Die Fremdkapitalquote darf bei maximal 55 Prozent liegen beziehungsweise die Eigenkapitalquote muss mindestens 45 Prozent betragen..
• Es darf keine Investitionen in Bestandswohnimmobilien geben.
• REITs sind von der Gewerbe- und Körperschaftssteuer befreit.

Die Bedingungen für REITs in anderen Ländern sind ähnlich. Es kann aber Unterschiede bei der Dividende geben. Mitunter wird auch aus den Verkaufserlösen eine Sonderdividende gezahlt.

Ausgewählte Deutsche REITs und ihre Dividende im Überblick

Der Markt an deutschen REITs ist überschaubar. Es gibt bislang nur fünf Gesellschaften (siehe Tabelle unten). Sie bilden zusammen den RX REIT Allshare Index, der in den vergangenen fünf Jahren eine Performance von rund 50 Prozent aufweist.  

Die wichtigsten Kennzahlen deutscher REITs

Performance deutscher REITS

¹Erwartete Konsenschätzungen von Factset Research für 2021 / ²keine Schätzung vorhanden, ³auf Basis der Dividende 2020 / Schlusskurs Börse Frankfurt vom 16. Juli 2021 / onvista.de

Besonderheiten von REITs für Investoren

Wie eingangs bereits erwähnt, sind REITs verpflichtet, einen Großteil – mindestens 90 Prozent – ihres Gewinns als Dividende auszuschütten. Daher sind die Einkünfte der Anleger entsprechend hoch. Das heißt auch: REITs glänzen in der Regel nicht durch ein Kursfeuerwerk, sondern durch konstant hohe Dividendenausschüttungen. So sind jährliche Bruttorenditen von bis zu 15 Prozent oder mehr möglich, beispielsweise in den USA. Aufgrund der hohen Ausschüttung sind REITs insbesondere für Anleger interessant, die eine Dividendenstrategie verfolgen.

Der entscheidende Unterschied einer REIT-AG gegenüber anderen Aktiengesellschaften ist dabei die Besteuerung. Es fällt keine Besteuerung auf Unternehmensseite an. Stattdessen wird die Besteuerung auf den Aktionär verlagert. Er zahlt die Abgeltungssteuer. Außerdem wird noch der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 Prozent der Abgeltungssteuer fällig – und gegebenenfalls die Kirchensteuer. Die steuerliche Belastung beträgt dann je nach Höhe der Kirchensteuer zwischen 26,375 und 27,995 Prozent. Der Staat verdient also an der Dividende mit.

Steuerbesonderheit bei ausländischen REITs

Die Steuer ausländischer REITs gestaltet sich etwas anders. In vielen Ländern wird eine Quellensteuer fällig. Von dieser Regelung gibt es nur wenige Ausnahmen, wie beispielsweise Großbritannien. In den USA beträgt die Quellensteuer 15 Prozent, in Frankreich beispielsweise 12,8 Prozent. Hiermit verdienen die Herkunftsländer der REIT-AGs an den Dividenden mit. Dabei wird die Dividende im Land besteuert und dann nach Deutschland überwiesen.

Was passiert nun? Normalerweise besteht zwischen den meisten Ländern und Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen. Das heißt auf eine Ausschüttung kann in Deutschland keine Steuer mehr oder nur eine anteilige Steuer erhoben werden. Maximal wird derjenige Betrag fällig, der der Abgeltungssteuer plus Zuschlägen in Deutschland entspricht. Die zu zahlende Steuerlast bleibt also gleich.

Allerdings gilt das nicht immer. Denn maximal können Anleger nur 15 Prozent der Quellensteuer abziehen. Bei einigen Ländern muss man also draufzahlen. Wichtig für den Fiskus ist dabei, dass die Beträge in Euro ausgewiesen oder umgerechnet sind. Hierauf müssen Anleger achten, damit das Doppelbesteuerungsabkommen greift. Als Basis gilt der Wechselkurs am Tag der Überweisung. Sitzt die Depotbank im Ausland, muss leider häufig alles selbst ermittelt und in die Anlage KAP bei der Steuererklärung eingetragen werden. Auch wenn Sie Ihre Rente im Ausland genießen wollen, müssen Sie sich vor einer Doppelbesteuerung in Acht nehmen.

Wie finden Anleger die richtige REIT-Aktie?

Entscheidend sind hier zunächst Länder- und Branchenpräferenzen. Die Kapitalanlage in einem REIT kann sehr unterschiedlich sein, beispielsweise die Investition in große Einkaufszentren, Büroimmobilien, Gewerbegebiete, Logistikflächen – aber auch in Sonderimmobilien. Das sind zum Beispiel Parkgaragen, Mobilfunkmasten, Tankstellen, Veranstaltungszentren oder Vergnügungsparks.

Dabei gibt es REITs, die auf eine Branche setzen aber auch solche, die mehrere Branchen abdecken. Wegen der geringen Auswahl an REITs in Deutschland sollte aber für einen Vergleich auch in die USA geschaut werden. Hier gibt es eine große Auswahl, die unterschiedliche Branchen und Regionen abdeckt.

Neben den vielen Fundamentaldaten, die bei der Auswahl wichtig sind, steht eine Kennzahl im Mittelpunkt: die Dividendenrendite. Diese ermittelt sich aus dem Verhältnis zwischen Börsenkurs der Aktie und der Dividende. Bei einer Dividende von 50 Euro und einer Anlagesumme von 1.000 Euro beträgt demnach die Dividendenrendite fünf Prozent.

Ein weiterer Aspekt ist die Geschäftsprognose der jeweiligen REIT-AG. Unternehmen, die auf Büroimmobilien setzen, dürften es durch die Coronakrise schwieriger haben als REITs, die Funkmasten im ländlichen Teil der USA betreiben. 

Man sollte auch nicht allein wegen einer aktuell hohen Dividende investieren, sondern vor allem auch die langfristigen Aussichten berücksichtigen. Aufschluss über die Rendite von REITs geben auch die sogenannten Funds from Operations (FFO). Diese sind ein Maßstab für die Beurteilung des operativen Ergebnisses einer Immobiliengesellschaft – ohne Sondereffekte aus Verkäufen.

Die FFO zeigen an, wie viel Cashflow, also liquide Mittel, der REIT mit seinen Immobilienwerten im operativen Geschäft erwirtschaftet. Daran orientieren sich auch die Dividendenausschüttungen für die Aktionäre oder auch künftige Investitionen.

ETF REITs: Auf Immobilien-ETFs setzen

Um das Risiko breiter zu streuen, können Anleger auch auf Immobilien-ETFs setzen, die europäische oder weltweite Immobilien-Indizes zur Grundlage haben. Neben der Performance ist es dabei stets auch wichtig, auf die Fondskosten zu achten. Die Tabelle zeigt einige Immobilien-ETFs auf die gängigsten europäischen und weltweiten Indizes.

Quelle: onvista.de / finanzen.net / Stand 20. Juli 2021.