Auf einen Blick
  • Sogenannte REITs – Real Estate Investment Trusts – bieten eine gute Alternative zur Direktinvestition in eine Immobilie. Gleichzeitig sind REITs eine Konkurrenz zu klassischen Immobilienfonds.

  • Über einen REIT können Anleger in Bereiche investieren, die für sie normalerweise kaum zugänglich sind.

  • REITs sind Aktiengesellschaften, die ihre Erträge nicht versteuern müssen. Es fallen weder Körperschafts- noch Gewerbesteuer an. 

  • Wegen der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene sind die Ausschüttungsquoten der REITs sehr hoch. REIT-AGs weisen meist eine Dividendenrendite von fünf Prozent oder mehr aus.

Bürogebäude in Shanghai: Über REITs können Anleger in Immobilien investieren, die Ihnen sonst nicht zugänglich sind.
fuyu liu / Shutterstock.com

Immobilien sind als Sachwerte eine gute Möglichkeit, etwas für die Altersversorgung zu tun. Neben den Direktinvestitionen stehen Anlegern ImmobilienfondsImmobilien-ETFs, Zertifikate, Immobilienaktien und – seit einigen Jahren in Deutschland – auch sogenannte REITs (sprich „Riets“) für ihr Kapital offen. 

Die Abkürzung REIT kommt aus dem Englischen und steht für Real Estate Investment Trust. Dabei handelt es sich um ein Unternehmen, das in den Immobiliensektor investiert. In Deutschland ist hierfür die Gründung einer Aktiengesellschaft notwendig.

Biallo-Tipp: Dividenden von bis zu zehn Prozent

Eine sichere und interessante Alternative zu Aktiendividenden sind Genossenschaftsanteile von Genossenschaftsbanken. Diese bieten Jahr für Jahr attraktive Dividenden, besonders die Genossenschaftsanteile der Volksbanken werfen hohe Renditen ab.

Kurze Geschichte der REITs

REITs sind eine Anlageklasse, die bereits 1960 in den USA eingeführt wurden. Deutschland folgte erst 2007. Dabei ist die Auswahl an REITs hierzulande noch überschaubar. In den USA dagegen, dem Mutterland der REITs, gibt es mehrere Hundert davon.

Ein REIT muss als ein eigenständiges Unternehmen gegründet werden. Es dient als Kapitalsammelstelle und ist Bindeglied zwischen Anleger und den Immobilieninvestitionen. Daher wird diese Konstruktion auch als Trust oder Anlagevehikel beziehungsweise Zweckgesellschaft bezeichnet. Ein REIT ist vergleichbar mit einem Fonds, bildet jedoch ein eigenständiges Unternehmen.

Mithilfe dieser Konstruktion soll es der breiten Masse an Immobilieninteressenten ermöglicht werden, in Objekte zu investieren, die für einen Normalverdiener unerschwinglich sind. Drei Formen von REITs sind üblich:

  • reine Immobilien-REIT-Unternehmen (Equity-REIT), die auch nur in Immobilien investieren,
  • Hypothekar-REITs (Mortgage-REIT), über die Anleger nicht direkt in die Immobilien, sondern in Hypotheken und gleichwertig besicherte Wertpapiere und Vermögenswerte investieren sowie
  • die Hybridform aus den beiden vorherigen REIT-Formen.

Wer in einen REIT investieren will, sollte dabei grundsätzlich das Ziel haben, in Sachwerten anzulegen – und nicht etwa in Wachstums- oder Momentum-Aktien. Das sind REIT-AGs nämlich nicht.

Was macht REITs interessant?

Kleinanleger haben normalerweise nicht die Möglichkeit, direkt beispielsweise in Logistikflächen zu investieren. Denn das decken nur wenige Immobilienfonds ab. Immobilienfonds sind viel breiter investiert, manchmal auch über verschiedene Branchen hinweg. Dies ist zwar gut für die Risikostreuung. In besonders lukrative Immobilien können Anleger dabei aber kaum investieren.

Bei einer REIT-AG hingen können Privatanleger gezielt auf gutlaufende Gewerbeimmobilien setzen. Denn normalerweise sind REITs auch Eigentümer dieser Immobilien. Die Dividenden werden aus den Mieterträgen erwirtschaftet, bei Verkäufen kommen noch die Erlöse hinzu, die aber meistens in andere Immobilien wieder reinvestiert werden.

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Der Unterschied zwischen REITs und herkömmlichen Aktien

Durch stetige Geldzuflüsse – in Form von Fremd- oder Eigenkapital – kann das REIT-Unternehmen in renditehaltigen Immobilien anlegen. Die einzelnen REITs haben sich meist auf bestimmte Immobilien konzentriert: Wohnimmobilien (keine Bestandswohnimmobilien in Deutschland), Büro- und Gewerbeimmobilien, Einkaufszentren oder Pflegeimmobilien. 

Die Anleger profitieren einerseits von den Mieteinnahmen andererseits indirekt auch von der Wertentwicklung: Werden die Immobilien verkauft, fließt der Erlös wieder in den REIT zurück und erhöht den sogenannten NAV (Net Asset Value), auch Nettoinventarwert oder Nettosubstanzwert (Triple Net Asset Value) genannt. An den Unternehmensüberschüssen partiziperen Anleger in Form einer Dividende.

Die Ausschüttungen sind dabei überdurchschnittlich hoch. Mindestens 90 Prozent der zu versteuernden Einkünfte müssen an die Anleger ausgekehrt werden. Die im REIT-Gesetz verankerte Regelung garantiert hohe Mindestausschüttungen. Dies ist der große Unterschied zu anderen Immobilien-AGs oder Aktiengesellschaften allgemein: Durch die hohe Ausschüttungsquote lassen sich teilweise enorme Renditen erzielen.

Die Wertentwicklung der Unternehmen findet zusätzlich noch in den Börsenkursen ihren Niederschlag. Von einer "fairen Bewertung" sprechen Anlaysten, wenn der REIT auf Augenhöhe seines NAVs gehandelt wird. Entsprechend bietet ein deutlicher Abschlag zum Nettoinvestarwert auch attraktives Kurspotenzial.

Allerdings ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Gewerbeimmobilienbranche im Moment von der Coronakrise heftig durchgerüttelt wird – Lockwdowns und Homeoffice zeigen Wirkung. Laut Immobilienberater CBRE ist das Investitionsvolumen in Europa 2020 um 25 Prozent eingebrochen. Für 2021 wird immerhin eine Erholung von fünf bis zehn Prozent erwartet.

  • Biallo-Tipp: Berücksichtigen sollte man bei der Auswahl eines REITs, ob eher Sicherheit und Ausschüttungen oder die Gesamtperformance einschließlich der Kursentwicklung im Vordergrund stehen sollen. So leiden in der Coronakrise etwa REITs mit einem Schwerpunkt auf Einkaufszentren wesentlich stärker als solche mit einem Schwerpunkt auf Logistikflächen. Dies wirkt sich entsprechend auch auf die erwartete Dividende aus.

Das sind die Bedingungen für einen REIT in Deutschland: 

  • Mindestens 75 Prozent der Erträge müssen aus Immobilien stammen.
  • Ein REIT kann nur in Form einer Aktiengesellschaft (AG) geführt sein.
  • Es müssen mindestens 100 Aktionäre vorhanden sein.
  • Der Streubesitz (Free Float), das heißt die Quote der frei handelbaren Aktien, muss bei mind. 15 Prozent liegen (Börsengang: mind. 25 Prozent).
  • Ein Aktionär darf nicht mehr als zehn Prozent der Anteile beziehungsweise des stimmberechtigten Grundkapitals am Unternehmen besitzen.
  • Es darf kein Immobilienhandel in größerem Umfang stattfinden, einzelne Zu- oder Verkäufe sind möglich. 
  • Das Hauptgeschäft ist die Immobilienbewirtschaftung.
  • Die Fremdkapitalquote darf bei maximal 55 Prozent liegen beziehungsweise die Eigenkapitalquote muss mindestens 45 Prozent betragen..
  • Es darf keine Investitionen in Bestandswohnimmobilien geben.
  • REITs sind von der Gewerbe- und Körperschaftssteuer befreit.

Die Bedingungen für REITs in anderen Ländern sind ähnlich. Es kann aber Unterschiede bei der Dividende geben. Mitunter wird auch aus den Verkaufserlösen eine Sonderdividende gezahlt.

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Deutsche REITs

Der Markt an deutschen REITs ist überschaubar. Es gibt bislang nur fünf Gesellschaften (siehe Tabelle unten). Sie bilden zusammen den RX REIT Allshare Index, der in den vergangenen fünf Jahren eine durchschnittliche Rendite von 5,4 Prozent pro Jahr erzielt hat – trotz Corona-Crash im März.

Die Marktkapitalisierung der Gesellschaften liegt dabei zwischen knapp 100 Millionen und rund 2,5 Milliarden Euro (siehe Tabelle unten). Zum Vergleich: Einer der großen amerikanischen REITs, die American Tower Corporation, hat eine Marktkapitalisierung von umgerechnet rund 80 Milliarden Euro – also mehr als das Dreißigfache des größten Deutschen REITs.

In der folgenden Tabelle finden sich einige weitere wichtige Kennzahlen der deutschen REITs. So zeigt etwa der Nettoinventarwert NAV den Marktwert der Kapitalanlage abzüglich der Verbindlichkeiten. Bezogen auf den Aktienkurs macht er deutlich, welchen Anteil des Unternehmenswertes Anleger mit dem Erwerb eines Anteilsscheins bekommen. Börsianer sprechen auch gern vom sogenannten NAV-Abschlag beziehungsweise -Aufschlag, der angibt, um wieviel Prozent die Aktie unter beziehungsweise über ihrem Net Asset Value notiert. 

Die wichtigsten Kennzahlen deutscher REITs


Unternehmen Marktkapitalisierung* NAV je Aktie** NAV-Abschlag
(-Aufschlag)*** 
Erwartete Dividende 2021 Dividendenrendite*** 5-Jahres-Performance
Alstria Office REIT-AG 2,47 Mrd. € 18,29 € -24% 0,53 € 3,84 % +8,94 %
Hamborner REIT-AG 731 Mio. € 11,45 € -22% 0,47 € 5,23 % -4,56 %
Deutsche Konsum REIT-AG 559 Mio. € 11,34 € (+38%) 0,40 €**** 2,56 % +52,94 %
Deutsche Industrie REIT-AG 552 Mio. € 11,98 € (+40%) 0,24 €**** 1,43 % +115,03 %
Fair Value REIT-AG 90 Mio. € 11,33 € -44% 0,27 € 4,29 % -23,63 %

Quelle: eigene Recherche / Kursperformance laut onvista.de / Angaben ohne Gewähr
*Marktkapitalisierung laut Börse Frankfurt zum Stichtag 30. März 2021
**NAV zum 31. Dez. 2020 laut Unternehmensbericht
***bezogen auf den Xetra- (bei Fair Value REIT-AG analog Börse Frankfurt-)-Schlusskurs vom 29. März 2021
****Dividenden bereits ausgeschüttet

Besonderheiten von REITs für Investoren

Wie eingangs bereits erwähnt, sind REITs verpflichtet, einen Großteil – mindestens 90 Prozent – ihres Gewinns als Dividende auszuschütten. Daher sind die Einkünfte der Anleger entsprechend hoch. Das heißt auch: REITs glänzen in der Regel nicht durch ein Kursfeuerwerk, sondern durch konstant hohe Dividendenausschüttungen. So sind jährliche Bruttorenditen von bis zu 15 Prozent oder mehr möglich, beispielsweise in den USA. Aufgrund der hohen Ausschüttung sind REITs insbesondere für Anleger interessant, die eine Dividendenstrategie verfolgen.

Der entscheidende Unterschied einer REIT-AG gegenüber anderen Aktiengesellschaften ist dabei die Besteuerung. Es fällt keine Besteuerung auf Unternehmensseite an. Stattdessen wird die Besteuerung auf den Aktionär verlagert. Er zahlt die Abgeltungssteuer. Außerdem wird noch der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 Prozent der Abgeltungssteuer fällig – und gegebenenfalls die Kirchensteuer. Die steuerliche Belastung beträgt dann je nach Höhe der Kirchensteuer zwischen 26,375 und 27,995 Prozent. Der Staat verdient also an der Dividende mit.

  • Biallo-Tipp: Überprüfen Sie, ob Ihr Sparer-Pauschbetrag von jährlich 801 Euro für Singles oder 1.602 Euro für Verheiratete bereits ausgeschöpft ist. Falls nicht, lässt sich die Steuerlast damit anteilig reduzieren.

Die Steuer ausländischer REITs gestaltet sich etwas anders. In vielen Ländern wird eine Quellensteuer fällig. Von dieser Regelung gibt es nur wenige Ausnahmen, wie beispielsweise Großbritannien. In den USA beträgt die Quellensteuer 15 Prozent, in Frankreich beispielsweise 30 Prozent. Hiermit verdienen die Herkunftsländer der REIT-AGs an den Dividenden mit. Dabei wird die Dividende im Land besteuert und dann nach Deutschland überwiesen.

Was passiert nun? Normalerweise besteht zwischen den meisten Ländern und Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen. Das heißt auf eine Ausschüttung kann in Deutschland keine Steuer mehr oder nur eine anteilige Steuer erhoben werden. Maximal wird derjenige Betrag fällig, der der Abgeltungssteuer plus Zuschlägen in Deutschland entspricht. Die zu zahlende Steuerlast bleibt also gleich.

Allerdings gilt das nicht immer. Denn maximal können Anleger nur 15 Prozent der Quellensteuer abziehen. Bei einigen Ländern muss man also draufzahlen. Wichtig für den Fiskus ist dabei, dass die Beträge in Euro ausgewiesen oder umgerechnet sind. Hierauf müssen Anleger achten, damit das Doppelbesteuerungsabkommen greift. Als Basis gilt der Wechselkurs am Tag der Überweisung. Sitzt die Depotbank im Ausland, muss leider häufig alles selbst ermittelt und in die Anlage KAP bei der Steuererklärung eingetragen werden.

Auch wenn Sie Ihre Rente im Ausland genießen wollen, müssen Sie sich vor einer Doppelbesteuerung in Acht nehmen.

  • Biallo-Tipp: Aufpassen muss man bei REITs, die in exotischen Ländern sitzen. Hier kann es zu einer Doppelbesteuerung kommen. Aber auch mit Hongkong etwa gibt es kein Steuer-Abkommen. Die vollständige Liste der Länder mit einem Doppelbesteuerungsabkommen plus Erläuterungen finden Sie hier.

Wie finden Anleger die richtige REIT-Aktie?

Entscheidend sind hier zunächst Länder- und Branchenpräferenzen. Die Kapitalanlage in einem REIT kann sehr unterschiedlich sein, beispielsweise die Investition in große Einkaufszentren, Büroimmobilien, Gewerbegebiete, Logistikflächen – aber auch in Sonderimmobilien. Das sind zum Beispiel Parkgaragen, Mobilfunkmasten, Tankstellen, Veranstaltungszentren oder Vergnügungsparks.

Dabei gibt es REITs, die auf eine Branche setzen aber auch solche, die mehrere Branchen abdecken. Wegen der geringen Auswahl an REITs in Deutschland sollte aber für einen Vergleich auch in die USA geschaut werden. Hier gibt es eine große Auswahl, die unterschiedliche Branchen und Regionen abdeckt.

Neben den vielen Kennzahlen, die bei der Auswahl wichtig sind, steht eine Kennzahl im Mittelpunkt: die Dividendenrendite. Diese ermittelt sich aus dem Verhältnis zwischen Börsenkurs der Aktie und der Dividende. Bei einer Dividende von 50 Euro und einer Anlagesumme von 1.000 Euro beträgt demnach die Dividendenrendite fünf Prozent.

Ein weiterer Aspekt ist die Geschäftsprognose der jeweiligen REIT-AG. Unternehmen, die auf Büroimmobilien setzen, dürften es durch die Coronakrise schwieriger haben als REITs, die Funkmasten im ländlichen Teil der USA betreiben. 

Man sollte auch nicht allein wegen einer aktuell hohen Dividende investieren, sondern vor allem auch die langfristigen Aussichten berücksichtigen. Aufschluss über die Rendite von REITs geben auch die sogenannten Funds from Operations (FFO). Diese sind ein Maßstab für die Beurteilung des operativen Ergebnisses einer Immobiliengesellschaft – ohne Sondereffekte aus Verkäufen.

Die FFO zeigen an, wie viel Cashflow, also liquide Mittel, der REIT mit seinen Immobilienwerten im operativen Geschäft erwirtschaftet. Daran orientieren sich auch die Dividendenausschüttungen für die Aktionäre oder auch künftige Investitionen.

Biallo-Tipp

Neben der direkten Investition in eine REIT-AG gibt es inzwischen die Möglichkeit, indirekt über ETFs in REITs zu investieren. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber:  Die besten Immobilien-ETFs.

Artikel Quellen

Die im Artikel verwendeten Quellen stammen in erster Linie aus Primärquellen wie zum Beispiel Studien, Analysen, Bundesstatistiken, Geschäftsberichte oder Interviews mit Branchenexperten. Gegebenenfalls verweisen wir auch auf Originalrecherchen anderer seriöser Verlage. In unseren  Redaktionellen Richtlinien erfahren Sie mehr über die Kriterien, die wir bei der Erstellung genauer und unvoreingenommener Inhalte einhalten. 

https://de.wikipedia.org/wiki/Real-Estate-Investment-Trust
https://www.boerse-frankfurt.de/index/rx-reit-all-share-index-performance
https://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/vermoegensfragen/reits-statt-fonds-bessere-immobilien-fuer-anleger-16729964.html
https://www.business-standard.com/article/pf/reit-is-excellent-opportunity-for-investors-but-with-complex-tax-incidence-119042000778_1.html





  Eike Schulze

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