Wenn Sie Ihr Geld in Immobilien anlegen möchten, haben Sie dafür unterschiedliche Möglichkeiten. Sie können selbst eine Immobilie kaufen und diese vermieten. Dazu ist aber vergleichsweise viel Kapital nötig und Sie müssen dafür in der Regel einen Immobilienkredit aufnehmen. Stattdessen können Sie auch Anteile an einem Immobilienfonds erwerben oder an sogenannten REITs – das sind spezielle, börsennotierte Immobilienunternehmen.
Eine einfache und kostengünstige Möglichkeit sind Immobilien-ETFs. Mit diesen Branchen-Indexfonds legen Sie Ihr Geld in Aktien von Firmen an, die im Immobiliensektor tätig sind. Wir erklären Ihnen, wie Immobilien-ETFs funktionieren, welche Chancen und Risiken sie mit sich bringen und wie es mit der Rendite bei dem Investment aussieht.
Wie funktionieren Immobilien-ETFs?
Mit einem Immobilien-ETF investieren Anleger in die Aktien von Unternehmen, die am Immobilienmarkt tätig sind. Der ETF bildet dabei einen Index ab. Er enthält Aktiengesellschaften, die Immobilien bewirtschaften, entwickeln oder bauen. Das können herkömmliche Wohnungsbaufirmen sein, die an der Börse notiert sind oder auch die Betreiber von Büro- und Logistikimmobilien.
In Immobilien-ETFs sind aber oft auch Real Estate Investment Trust (REITs) enthalten. Das sind Aktiengesellschaften, die Immobilien besitzen und verwalten. Mitunter halten sie auch nur Wertpapiere auf Immobilien. REITs genießen in ihren jeweiligen Ländern eine Steuerbegünstigung. Im Gegenzug müssen die Zweckgesellschaften einen hohen Anteil ihrer Gewinne als Dividende an ihre Investoren ausschütten. Ein Immobilien-ETF, der viele REITs enthält, eignet sich daher für Anleger, die auf regelmäßige Dividendenzahlungen setzen.
Was unterscheidet Immobilien-ETFs von Immobilienfonds?
Der Hauptunterschied zwischen einem Immobilien-ETF und einem Immobilienfonds besteht in der Art der Investition. Immobilien-ETFs investieren ausschließlich in Aktien von Immobilienfirmen. Immobilienfonds hingegen legen das Geld der Anleger hauptsächlich in „echten“ Immobilien an: Sie kaufen also etwa Bürogebäude, Lagerhallen oder Mietshäuser. Geeignet für Privatanleger sind dabei vor allem offene Immobilienfonds: Sie investieren in sehr viele Objekte in verschiedenen Ländern. Die Auswahl der Objekte trifft dabei ein Fondsmanagement. Offene Immobilienfonds sind daher „aktiv gemanagte“ Fonds.
Die Geldanlage in einem Immobilien-ETF ist dagegen ein passives Investment. Denn ein ETF bildet einen Börsenindex nach. Die Zusammensetzung des ETFs folgt dabei automatisch (und computergesteuert) der Entwicklung des Index. Ein aktives Management ist nicht nötig. Immobilien-ETFs sind daher auch deutlich kostengünstiger als offene Immobilienfonds. Die laufenden Kosten beim Immobilien-ETF liegen zwischen 0,25 und 0,50 Prozent der Anlagesumme. Beim Immobilien-Fonds liegt die Spanne bei 0,50 bis 1,50 Prozent. Hinzu kommt der sogenannte Ausgabeaufschlag von bis zu fünf Prozent und mehr beim Kauf des Fonds. Beim ETF fällt dieser in der Regel weg.
Chancen und Risiken von Immobilien-ETFs
Ähnlich wie bei Immobilienfonds bieten auch Immobilien-ETFs Anlegern die Chance, an der Entwicklung des Immobilienmarkts teilzuhaben, ohne sich eine eigene Immobilie zulegen zu müssen. Die ETF-Anteile lassen sich dabei bereits für relative kleine Beträge jederzeit an der Börse kaufen und verkaufen. Auch Sparpläne auf Immobilien-ETFs gibt es.
Immobilien-ETFs enthalten dabei meist die Aktien mehrerer Dutzend Immobilienfirmen. Das bietet Anlegern eine gewisse Risikostreuung. Nichtsdestotrotz können die Kurse der Aktien zum Teil deutlich schwanken. Um dieses Risiko zu verringern, sollten Anleger daher auf ETFs setzen, die europäische oder weltweite Immobilien-Indizes zur Grundlage haben. Und sie sollten bedenken: Mit der Geldanlage in einem Immobilien-ETF investieren sie in eine bestimmte Branche. Kriselt der gesamte Sektor, schwächelt in der Regel auch der ETF-Kurs. Das hat etwa die Zinswende im Jahr 2022 gezeigt.
Welche Rendite bringen Immobilien-ETFs
In den vergangenen Jahren haben Immobilien-ETFs vergleichsweise gute Renditen abgeworfen. Grund waren niedrige Zinsen und der damit verbundene Boom auf den weltweiten Immobilienmärkten. Seit Ende 2021 jedoch hat sich das geändert. Inflationssorgen und die Angst vor steigenden Zinsen haben die Kurse der Immobilienfirmen einbrechen lassen. Der tatsächliche Zinsanstieg im Jahr 2022 hat diese Entwicklung noch verstärkt. Steigende Zinsen verteuern den Bau und den Kauf neuer Immobilien. Das drückt auf die Kurse der Firmen, die im Immobilienmarkt tätig sind.
„Es gibt weiterhin große Probleme, hohe Zinsen halten Käufer vom Kauf ab und der Sanierungsstau der ökologischen Anforderungen macht auch große Probleme“, sagt etwa Aktieninvestor Uwe Sander im Youtube-Interview mit biallo.de. Dennoch setzt er bereits wieder auf den Immobilienmarkt. Im Dezember – am Geburtstag von „Börsenoma“ Beater Sander – ist Sander beim Immobilienkonzern TAG Immobilien eingestiegen. Die Aktie hatte seit Mitte 2021 rund 80 Prozent an Wert verloren. Auch wenn die Stimmung im Immobiliensektor einen neuen Tiefpunkt erreicht habe, sei der Einstieg für antizyklische Investoren verlockend, meint Sander. „Ob das wirklich ein gelungener Kauf war, das sieht man erst am übernächsten Geburtstag meiner Mutter, sagt der Börsenprofi, der das Beate Sander Nachlassdepot vor gut zwei Jahren übernommen hatte.
Derzeit auf einen Immobilien-ETF zu setzen, erfordert deshalb durchaus etwas Mut – und Geduld. Das zeigt sich auch in der Tabelle unten: Die europäischen und weltweiten Immobilien-ETFs darin weisen bei der Rendite zum Teil deutlich negative Vorzeichen auf. Globale Immobilien-ETFs schnitten dabei noch besser ab als europäische.
So haben europäische und weltweite Immobilien-ETFs abgeschnitten
| ETF / ISIN | Performance 1 Jahr / 3 Jahre / 5 Jahre | laufende Kosten |
| Europa | ||
| iShares Stoxx Eur. 600 / DE000A0Q4R4 | -26,77 % / -26,59 % / -14,78 % | 0.46 % |
| Xtrackers FTSE Dev. Eu. Real Estate / LU0489337690 | -27,20 % / -27,17 % / -12,04 % | 0,33 % |
| Weltweit | ||
| VanEck Global Real Estate / NL0009690239 | -14,85 % / -5,44 % / 24,79 % | 0,25 % |
| HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed / IE00B5L01S80 | -13,51 % / -8,27 % / 20,46 % | 0,24 % |
Quelle: fondsweb.com, NAV-Kurse vom 18./19.01.2023
Fazit: Für wen sind Immobilien-ETFs geeignet?
Mit einem Immobilien-ETF setzen Sie auf börsennotierte Unternehmen, die am Immobilienmarkt tätig sind. Ähnlich wie bei offenen Immobilienfonds können Sie mit einem solchen Investment an der Entwicklung des Immobilienmarkts teilhaben, ohne selbst in eine Immobilie investieren zu müssen. So können Sie Ihr Anlage-Portfolio um das Thema Immobilien erweitern.
Die ETFs enthalten in der Regel die Aktien mehrerer Dutzend Unternehmen. Das bietet eine gewisse Risikostreuung. Verglichen mit einem herkömmlichen Immobilienfonds investieren Sie dabei aber nicht direkt in Immobilien. Immobilien-ETFs sind ein reines Aktien-Investment. Das bedeutet: Sie müssen stets mit Kursschwankungen rechnen. Bedenken sollten Sie außerdem: Mit einem Immobilien-ETF setzen Sie nur auf eine Branche. Läuft es in dem Sektor schlecht, leidet darunter in der Regel auch der Kurs des ETFs – so wie zuletzt wegen der steigenden Zinsen.
Einige Investoren setzen allerdings bereits wieder auf den Immobilienmarkt. Mutigere Anleger können daher durchaus über einen Einstieg in einen Immobilien-ETF nachdenken. Sie sollten den Depotanteil zunächst aber auf höchstens fünf Prozent beschränken.
