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Immobilien-ETFs: Bis zu 25 Prozent Rendite in einem Jahr

Update: 14.02.2020
Björn König
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Unser Surf-Tipp!
Auf einen Blick
  • Immobilienfonds können Kleinanlegern langfristig attraktive Renditen inklusive verlässlicher Dividendenzahlungen bieten.

  • Eine gute Möglichkeit sind sogenannte Real Estate Investment Trusts (REITs). Sie werden auch in Form von Indexfonds (ETFs) angeboten.

  • Die Renditechancen hängen von der Anlageregion und dem gewählten Immobiliensektor ab.
Kapitalanleger sollten sich die sogenannten REITs genauer ansehen: In Form von ETFs können sie auch für Kleinanleger interessant sein.
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Sie soll den Anstieg der Mieten in Großstädten und Ballungsräumen dämpfen – und das mindestens noch für die kommenden fünf Jahre: Der Bundestag hat mit den Stimmen der großen Koalition die Verlängerung der Mietpreisbremse beschlossen. Sie soll nun bis Ende 2025 wirksam sein.

Das entsprechende Gesetz sieht unter anderem vor, dass Vermieter in den begehrten Innenstadtlagen bei Neuvermietungen höchstens zehn Prozent mehr verlangen dürfen als die ortsübliche Vergleichsmiete. Die neue Regelung hat damit auch Auswirkungen auf Anleger, die auf Immobilien setzen. Denn gebremste Mietsteigerungen wirken sich auf die Rendite von Wohnimmobilien aus.

Die Mietpreisbremse war vor knapp fünf Jahren eingeführt worden. Sie wäre in ein paar Wochen ausgelaufen. Das nun verabschiedete Gesetz sieht neben der Verlängerung auch eine Verschärfung vor. So sollen Mieter künftig zu viel gezahlte Miete rückwirkend für bis zu zweieinhalb Jahre zurückverlangen dürfen.

Das dürften wohl auch einige Mieter tun. Denn nach einer Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung haben etliche Vermieter in den vergangenen fünf Jahren die Mietpreisbremse einfach ignoriert. In München etwa verstoßen demnach 69 Prozent der Mieter gegen das Gesetz. In vielen Fällen zogen die Mieter dagegen vor Gericht – und hatten häufig auch Erfolg.

Lesen Sie auch: Mieterhöhung - was Vermieter dürfen

Investoren wollen angemessene Renditen

Auch über die Mietpreisbremse hinaus weht Wohnungsbaufirmen und Vermietern in großen Städten ein schärferer Wind entgegen. So hat das Berliner Abgeordnetenhaus Ende Januar den sogenannten "Mietendeckel" beschlossen. Er sieht vor, die Wohnungsmieten in der Bundeshauptstadt für fünf Jahre auf dem Stand von Juni 2019 einzufrieren. Selbst eine Kürzung der Miete ist möglich. Die Gegner – zu denen auch die Union gehört – wollen gegen das Gesetz vor das Bundesverfassungsgericht ziehen.

Und auch in Bayern könnte es möglicherweise irgendwann eine Art Mietendeckel geben: Anfang Februar nahm dort das Volksbegehren "Mietenstopp" die erste Hürde. Die Initiatoren haben rund 52.000 Unterschriften dafür gesammelt, dass die Mieten in mehr als 160 bayerischen Städten für sechs Jahre eingefroren werden. Auch dagegen dürfte es Verfassungsklagen geben.

Die Gegner solcher Initiativen kritisieren vor allem, dass ein Mietenstopp Investoren abhält, neue Wohnungen zu bauen. Das verhindere langfristig auch geringere Mieten. Schließlich könnten diese nur sinken, wenn neuer Wohnraum entsteht. Dazu benötigt man Kapitalgeber, die mit angemessenen Renditen für ihre Investitionen rechnen können.

Eine Sammelstelle für solche Kapitalanlagen im Immobilienbereich sind sogenannte Real Estate Investment Trusts (REITs) . An diesen können sich auch Kleinanleger beteiligen, denen keine großen Summen für eine Direktanlage zur Verfügung stehen. Die Investition verspricht gute Renditen: Allein im vergangenen Jahr erzielten die besten Immobilien-ETFs ein Plus von bis zu 25 Prozent.

Klassische Immobilienfonds versus REITs

Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Optionen, sein Kapital in Form von Fonds in Immobilien anzulegen.

Variante 1: Geschlossene Immobilienfonds

Ziel geschlossener Immobilienfonds ist es, Kapital für ein ganz spezifisches Projekt einzusammeln. Wichtiges Merkmal ist hier, dass ein geschlossener Immobilienfonds keine Anteile zurücknimmt und auch keine Dividende auszahlt. Erst mit Abschluss der Unternehmung wird der gesamte Gewinn an die Anteilseigner ausgeschüttet. Geschlossene Immobilienfonds finanzieren zum Beispiel Objekte, die nach dem Bau weiterveräußert werden.

Variante 2: Offene Immobilienfonds

Auf der anderen Seite gibt es Immobilienfonds, welche Gebäudekomplexe auf globaler Ebene erwerben, verkaufen und verwalten. Hier geht es nicht primär um ein spezifisches Projekt. Wesentlicher Unterschied zu den geschlossenen Immobilienfonds ist der Umstand, dass Anlegern in bestimmten Fällen Dividenden ausgezahlt werden – vor allem sind offene Immobilienfonds aber verpflichtet, ausgegebene Anteile wieder zurückzukaufen. Dieser Rückkauf unterliegt allerdings spezifischen gesetzlichen Regelungen, beispielsweise im Hinblick auf die Mindesthaltedauer und Kündigungsfristen.

REITs

Bei Real Estate Investment Trusts (REITs) handelt es sich um eine spezielle Form von börsengehandelten Immobilienfonds, deren zentrales Merkmal die Steuerbegünstigung in ihren Zulassungsländern ist. Was diese Form von Anlageprodukten besonders interessant macht, ist der Umstand, dass sie laut Gesetz verpflichtet sind, mindestens 90 Prozent ihrer Gewinne an die Investoren auszuschütten. Damit eignen sie sich quasi perfekt als langfristige, passive Einnahmequelle.

Per ETF einsteigen

Im Prinzip ist die Anlage in REITs ebenso einfach wie beispielsweise der Kauf eines ETFs auf den MSCI World. Wichtige Faktoren bei der Bewertung sind hier auch die Gesamtkostenquote sowie die Größe des verwalteten Vermögens. "Mit einer Kombination mehrerer offener Immobilienfonds oder auch Immobilien-ETFs können Anleger mit wenig Geld das Risiko auf verschiedene Länder verteilen", sagt Niels Nauhauser, Abteilungsleiter Altersvorsorge bei der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

Grundsätzlich sollte immer bedacht werden, dass Renditeentwicklungen bei Immobilieninvestments ebenso wenig vorhersehbar sind wie in anderen Branchen und Sektoren. Deshalb ist es sinnvoll, dass Immobilienfonds nur einen Teil des gesamten Anlagemix ausmachen.

Anleger sollten auch beachten, dass der deutsche REIT-Sektor im internationalen Vergleich – insbesondere mit den USA – noch vergleichsweise unterentwickelt ist und zur Auflage von ETFs durch Fondsgesellschaften offenbar nicht sonderlich attraktiv scheint. Das zeigt auch der RX REIT-Index sowie die starke Fokussierung der in ihm enthaltenen Werte auf Büro- beziehungsweise Geschäftsimmobilien.

Die Deutsche Börse berechnet drei eigenständige RX REIT-Indizes: Performance, All Share Performance, Real Estate Performance. Gemessen an der Marktkapitalisierung spielen insbesondere Alstria Office und Hamborner REIT eine zentrale Rolle. Anleger sollten sich außerdem bewusst sein, dass der RX REIT im vergangenen Jahr gut 50 Prozent zugelegt hat und hier kurzfristiges Rückschlagspotenzial besteht.

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Unser Fazit

Letztendlich sind es die gesetzlich vorgeschriebenen Ausschüttungen und natürlich Steuerbegünstigungen, welche das Thema REIT-ETFs auch für eine breite Masse der Investoren interessant machen. Betongold wird auch in Zukunft immer eine zentrale Rolle spielen und kann somit durchaus Teil einer ausgewogenen Anlage sein.

Wer nicht über ein dickes Eigenkapitalpolster für Direktinvestments verfügt, sollte sich die Themen offene Immobilienfonds beziehungsweise REITs in jedem Falle einmal genauer anschauen. Wie immer lautet auch hier der Rat, nicht nur auf das eigene Land zu schauen, sondern international zu investieren, um das Renditepotenzial soweit wie möglich auszuschöpfen.

Biallo-Tipp

Anleger können im Rahmen einer breiten Kapitalstreuung durchaus über Investments in Wohnimmobilien nachdenken, da der Bedarf – insbesondere in weltweit nahezu allen Metropolen – nach wie vor groß ist und sich weiterhin auf hohem Niveau einpendelt. Etwas anders sieht es jedoch bei Geschäftsimmobilien aus, zum Beispiel Einzelhandelsobjekten in ländlichen Regionen: Hier ist das Risiko höher und es gibt aufgrund von Onlinehandel schon jetzt viele Leerstände. Achten Sie bei der Auswahl also genau auf die Anlagestrategie des gewählten Fonds.



  Björn König
  Andreas Jalsovec


 

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