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Auf einen Blick
  • Immobilienfonds können für Kleinanleger eine sinnvolle Möglichkeit sein, ihr Porttfolio breiter aufzustellen. Langfristig bieten sie durchaus attraktive Renditen.

  • Eine gute Möglichkeit sind sogenannte Real Estate Investment Trusts (REITs). Sie werden auch in Form von Indexfonds (ETFs) angeboten.

  • Anleger sollten dabei bedenken: Die Kurse von Immobilien-ETFs können durchaus schwanken.
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Auf dem Berliner Immobilienmarkt müssen Wohnungssuchende künftig wohl mit deutlich höheren Mieten rechnen. Am 25. März 2021 hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) den Berliner Mietendeckel gekippt (Az. 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20), welcher dort seit Februar 2020 in Kraft getreten war und die Mieten auf dem Stand von Mitte 2019 eingefroren hatte.

Steigende Mieten, kostenspielige Modernisierungen und Zwangsräumungen drohen jetzt also auch vermerht in der Bundeshauptstadt. Dies soll nun ein Volksentscheid stoppen: Für das Volksbegehren "Deutsche Wohnen und Co. enteignen" wurden kürzlich mehr als die benötigten 171.000 Stimmen eingesammelt. Am 26. September 2021 entscheiden die Berliner dann über eine mögliche Enteignung großer, privater Wohnungsgesellschaften.

 

Bundesweiter Mietendeckel könnte Renditen deutlich belasten

Nicht nur in Berlin, auch anderswo wird der Streit um Mietobergrenzen vor Gericht ausgetragen. So hat der Bayerische Verfassungsgerichtshof vor einem Jahr das Volksbegehren "Sechs Jahre Mietenstopp" gekippt (Urteil vom 16. 07. 2020; Az. Vf. 32-IX-20). Es sei "mit Bundesrecht offensichtlich unvereinbar", führten die Richter damals als Begründung an und wurden schließlich durch das Karlsruher Urteil zum Berliner Mietendeckel bestätigt.

Das BVerfG-Urteil vom Frühjahr war auch für Immobilienfonds und Immobilienaktien Wind auf die Mühlen. Schließlich hätte ein Einfrieren der Mieten in Bayern oder Berlin stark auf die Gewinne von hiesigen Immobilienunternehmen gedrückt. Allerdings stehen noch ein Bundesdeckel und mögliche Enteignungen im Raum. Ende September werden daher viele Immobilieninvestoren gespannt auf die Bundestagswahl und den Ausgang des Berliner Volksentscheids schauen. SPD, Linke und Grüne haben sich bereits für einen bundesweiten Mietendeckel ausgesprochen.

Die Gegner von Mietobergrenzen kritisieren vor allem, dass ein Mietenstopp Investoren davon abhält, neue Wohnungen zu bauen. Das verhindere langfristig auch geringere Mieten. Schließlich könnten diese nur sinken, wenn neuer Wohnraum entsteht. Dazu benötigt man Kapitalgeber, die mit angemessenen Renditen für ihre Investitionen rechnen können.

Die Verschärfung der bundesweiten Mietpreisbremse, die der Bundestag Anfang 2020 um fünf Jahre verlängert hat, haben sich bislang nicht auf die Kurse von Immobilienfonds und Immobilien-ETFs ausgewirkt. Die Coronakrise drückte da zwischenzeitlich deutlicher auf die Stimmung, besonders was den Gewerbeimmobiliensektor betrifft. Die Mietpreisbremse soll den Anstieg der Mieten in Großstädten und Ballungsräumen dämpfen. Kritiker halten die Regelung allerdings für wirkungslos.

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Verschiedene Investmentmöglichkeiten im Immobiliensektor

Auch wenn es aus politischer Sicht hierzulande zunehmend Gegenwind für die Immobilienbranche gibt, sind die Wachtumschancen nach wie vor intakt. Schließlich steigen die Immobilienpreise weiter an, wenn auch nicht mehr in dem Tempo wie noch vor ein paar Jahren. Neben der Direktinvestition in Immobilien könnnen Anleger auch mit Immobilienaktien und Immobilienfonds am Immobiliensektor partizipieren.

REITs als Sonderform von Immobilienaktien

Eine Sammelstelle für Kapitalanlagen im Immobilienbereich sind sogenannte Real Estate Investment Trusts (REITs). REITs sind börsennotierte Aktiengesellschaften, die Immobilien kaufen, verkaufen, vermieten oder verpachten. Ihr Zweck kann aber auch die reine Finanzierung von Immobilien sein. REITs genießen in ihren jeweiligen Ländern eine Steuerbegünstigung. Im Gegenzug müssen sie auch besondere Anforderungen mit Blick auf die Anleger erfüllen. So sind sie verpflichtet, bis zu 90 Prozent ihrer Gewinne an die Investoren auszuschütten. Damit eignen sie sich gut als langfristige, passive Einnahmequelle. In Form von ETFs sind sie eine gute Möglichkeit für Anleger, in den Immobilienmarkt zu investieren.

Wem Einzelaktien wie REITs zu riskant sind, für den sind Immobilienfonds eine Alternative, um das eigene Depot breiter aufzustellen. Grundsätzlich gibt es dabei drei verschiedene Optionen, sein Kapital in Form von Immobilienfonds anzulegen.

 

Geschlossene Immobilienfonds

Ziel geschlossener Immobilienfonds ist es, Kapital für ein ganz spezifisches Projekt einzusammeln. Wichtiges Merkmal ist hier, dass ein geschlossener Immobilienfonds keine Anteile zurücknimmt und auch keine Dividende auszahlt. Erst mit Abschluss der Unternehmung wird der gesamte Gewinn an die Anteilseigner ausgeschüttet. Geschlossene Immobilienfonds finanzieren zum Beispiel Objekte, die nach dem Bau weiterveräußert werden.

 

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds agieren weltweit. Sie erwerben, verkaufen und verwalten Gebäudekomplexe. Hier geht es nicht primär um ein spezielles Projekt. Vielmehr investieren sehr viele Anleger in eine große Anzahl von Einzelobjekten. Ein wesentlicher Unterschied zu den geschlossenen Immobilienfonds ist, dass Anlegern in bestimmten Fällen auch Dividenden ausgezahlt werden. Vor allem sind offene Immobilienfonds aber verpflichtet, ausgegebene Anteile wieder zurückzukaufen. Dieser Rückkauf unterliegt allerdings bestimmten gesetzlichen Regelungen, beispielsweise im Hinblick auf die Mindesthaltedauer und Kündigungsfristen.

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Wie funktionieren Immobilien-ETFs?

Mit einem Immobilien-ETF investieren Anleger in börsennotierte Immoblienfirmen. Der ETF bildet dabei einen Index ab. Dieser enthält Aktiengesellschaften, die Immobilien bewirtschaften, entwickeln oder bauen. Das können etwa herkömmliche Wohnbaufirmen sein, die an der Börse notiert sind. In Immobilien-ETFs sind – wie bereits erwähnt – aber oft auch Real Estate Investment Trust (REITs) enthalten.

 

Kurse können schwanken

"Mit einer Kombination mehrerer offener Immobilienfonds oder auch Immobilien-ETFs können Anleger mit wenig Geld das Risiko auf verschiedene Länder verteilen", sagt Niels Nauhauser, Finanzexperte bei der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Wichtige Faktoren bei der Bewertung von Immobilien-ETFs sind die Gesamtkostenquote und die Performance des Fonds in verschiedenen Zeitperioden.

Die Kurse der Immobilien-ETFs können dabei stark schwanken. Das hat zuletzt auch die Corona-Krise an den Börsen deutlich gemacht. Da kamen einige Immobilien-ETFs kräftig unter Druck.

Bei den Büro-Immobilien seien „Neuvermietungen schwieriger geworden“, wird in der neuen Scope-Studie angemerkt. Viele Unternehmen seien sich nicht sicher, wie viel Fläche sie mit dem Trend zum Homeoffice zukünftig brauchen. Das Risiko steigender Leerstände gelte vor allem für Büro-Immobilien in weniger attraktiven Lagen. Primär aber streben zahlreiche Mieter „Nachverhandlungen im Zuge der Covid-19-Krise an“. Der Trend zum Online-Handel habe dem Einzelhandel mit Verkaufsfilialen bereits zugesetzt.

Daher ist es sinnvoll, dass Immobilien-ETFs nur einen Teil des gesamten Anlagemix ausmachen.

 

Auf internationale Immobilien-Indizes setzen

Anleger sollten außerdem beachten, dass der deutsche REIT-Sektor im internationalen Vergleich – insbesondere mit den USA – noch vergleichsweise unterentwickelt ist. So enthält etwa der deutsche RX REIT All Share Index lediglich fünf Werte. Im etwas breiter gefassten RX Real Estate Index sind neben REITs auch die größten und liquidesten deutschen Real Estate Unternehmen enthalten. Auch dies sind insgesamt jedoch lediglich ein gutes Dutzend Firmen.

Um das Risiko breiter zu streuen, sollten Anleger daher eher auf ETFs setzen, die europäische oder weltweite Immobilien-Indizes zur Grundlage haben. Neben der Performance ist es dabei stets auch wichtig, auf die Kosten der Indexfonds zu achten. Die Tabelle zeigt einige Immobilien-ETFs auf die gängigsten europäischen und weltweiten Indizes.

Europa Kosten1 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre
Xtrackers FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Real Estate UCITS ETF 1C2 0,33 % 28,96 % 18,85 % 33,33 %
iShares STOXX Europe 600 Real Estate UCITS ETF (DE) 0,46 % 26,82 % 15,96 % 24,99 %

Weltweit Kosten1 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre
Amundi ETF FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF 0,24% 34,74 % 23,25 % ---
HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed UCITS ETF3 0,40 % 38,25 % 25,76 % 29,27 %

Quelle: Biallo.de/Mountainview Data GmbH, 1Gesamte laufende Kosten (OGC); 2thesaurierend, alle anderen ausschüttend; 3Performance in US-Dollar; Stand 21.07.2021.

 

Fazit

Immobilien-ETFs können für Anleger eine sinnvolle Ergänzung ihres Depots bilden. Insbesondere bei den REITs können dabei die gesetzlich vorgeschriebenen Ausschüttungen und Steuerbegünstigungen attraktiv sein. Immobilien dürften – trotz der Diskussion um Mietpreisbremse und Mietendeckel – auch in Zukunft langfristig gute Renditen abwerfen und können somit Teil einer ausgewogenen Anlage sein.

Wer nicht über ein dickes Eigenkapitalpolster für Direktinvestments in Betongold verfügt, sollte sich offene Immobilienfonds oder Immobilien-ETF einmal genauer anschauen. Wie immer lautet auch hier der Rat, nicht nur auf das eigene Land zu schauen, sondern international zu investieren, um das Renditepotenzial soweit wie möglich auszuschöpfen – und das Risiko gering zu halten. Denn Anlegern sollte stets bewusst sein, dass es bei einer Investition in börsennotierte Immobilienfirmen immer auch zu Kursschwankungen kommen kann.

Biallo-Tipp

Anleger können im Rahmen einer breiten Kapitalstreuung durchaus über Investments in Wohnimmobilien nachdenken, da der Bedarf – insbesondere in weltweit nahezu allen Metropolen – nach wie vor groß ist und sich weiterhin auf hohem Niveau einpendelt. Etwas anders sieht es jedoch bei Geschäftsimmobilien aus, zum Beispiel Einzelhandelsobjekten in ländlichen Regionen: Hier ist das Risiko höher und es gibt aufgrund von Onlinehandel schon jetzt viele Leerstände. Achten Sie bei der Auswahl also genau auf die Anlagestrategie des gewählten  Fonds.

Über den Autor Andreas Jalsovec

hat als Redakteur für mehrere (Wirtschafts-) Redaktionen gearbeitet – unter anderem für das Anlegermagazin Börse Online, die Münchner Abendzeitung, die Schwäbische Zeitung und die Nachrichtenagentur epd. Der promovierte Ökonom schreibt vor allem über Anleger- und Verbraucherthemen. Neben seiner Tätigkeit für Biallo.de arbeitet er für die Wirtschaftsredaktion der Süddeutschen Zeitung.

  Andreas Jalsovec
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