Auf einen Blick
Parkraum ist gefragt – vor allem in den großen Städten. Viele Autobesitzer sind bereit, allerhand Geld zu bezahlen, um nicht unnötig Lebenszeit mit der Parkplatzsuche zu verschwenden und ihr Fahrzeug sicher untergebracht zu wissen. Dass sich dies in näherer Zukunft ändert, ist nicht zu vermuten. Trotz Klimawandel steigt die Anzahl zugelassener Pkw Jahr für Jahr.
Am 1. Januar 2019 verzeichnete das Kraftfahrt-Bundesamt einen Bestand von rund 47,1 Millionen Pkw. Im Jahr 2000 waren es noch weniger als 43 Millionen. Kein Wunder also, dass nicht nur Wohn-, sondern auch Parkraum vielerorts Mangelware ist.
Die Nachfrage ist also vorhanden. Sind Garagen somit eine oft zu Unrecht vernachlässigte Anlagemöglichkeit für Privatleute? Viele Vorteile liegen auf der Hand: Um einen einzelnen Garagenstellplatz zu kaufen, ist deutlich weniger Kapital nötig, als für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Damit lassen sich auch Risiken leichter streuen. Wer vier Garagen statt einer Wohnung besitzt, wird sich über einen zahlungsunwilligen Mieter zwar auch ärgern, aber die finanziellen Folgen sind deutlich geringer. Dass gleich vier Mieter auf einmal keine Miete zahlen, ist unwahrscheinlich.
Lesen Sie auch: Immobilie als Kapitalanlage
Hinzu kommt: Der Verwaltungsaufwand bei Garagen ist deutlich niedriger. Um beim Beispiel zu bleiben: Es müssen zwar vier Mieter gefunden und mit jedem ein Mietvertrag abgeschlossen werden. Aber anders als bei der Wohnung oder beim Haus wird es kaum nächtliche Anrufe wegen einer nicht funktionierenden Heizung geben. In der Regel wird keine Nebenkostenabrechnung gemacht. Es muss kein neuer Fußboden verlegt und kein Bad saniert werden.
Dennoch gilt es bei einem Garagen-Investment viele Einzelaspekte zu beachten. Ganz ohne laufende Kosten geht es auch hier nicht: Schließlich fallen auch Stromkosten für das Tiefgaragenlicht und Aufwendungen für den Winterdienst an. Auch Sanierungskosten sind nicht ausgeschlossen.
Gibt es eine Eigentümergemeinschaft, kann es ebenso wie bei einer Eigentumswohnung Uneinigkeiten geben, etwa was Sanierung oder die Pflege des Grundstücks angeht. Nicht vergessen sollten Garagenbesitzer in spe das Thema Versicherungsschutz.
"Grundsätzlich besteht ein Haftungsrisiko gegenüber Dritten", sagt Kim Paulsen vom Bund der Versicherten. Beispielsweise könne ein Mieter oder eine andere Person auf der Stellfläche verunglücken und Schadenersatzansprüche stellen. Es lohnt sich jedoch, einen Blick in die Unterlagen der bestehenden Versicherungen zu werfen.
"Vermieter sollten prüfen, ob der Schutz gegebenenfalls bereits über die private Haftpflichtversicherung abgedeckt ist", so Paulsen. Bei Gebäuden wie etwa einer Tiefagarage ist auch eine Gebäudeversicherung wichtig, die beispielsweise für Brandschäden aufkommt. Paulsen weist jedoch darauf hin: "Bei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgaragen sind die Gebäudeversicherung sowie die Haftpflichtversicherung in der Regel über die Eigentümergemeinschaft abgeschlossen."
Bei einer vermieteten Wohnung können laufende Kosten zum Teil auf die Mieter umgelegt werden. Da sie bei einer Garage jedoch sehr gering sind, verlangen Vermieter jedoch oft nur eine pauschale Miete, die auch die Nebenkosten abdeckt. Vorteil: So ist auch keine Nebenkostenabrechnung nötig.
Und apropros Kosten: Der Kaufpreis für eine Garage mag deutlich geringer sein als für eine Wohnimmobilie, doch gerade in den großen Städten kann er dennoch happig ausfallen. Mehrere zehntausend Euro sind in zentraler Lage keine Seltenheit. So weist beispielsweise die Immobilienplattform "Immobilienscout24" fürs westliche München Tiefgaragenstellplätze für weniger als 10.000 Euro bis zu mehr als 30.000 Euro aus. In direkter Innenstadtlage befindet man sich hier noch nicht.
Natürlich können Vermieter in begehrter Lage auch einen höheren Mietzins verlangen. Dennoch dauert es Jahre, bis sich die Investition amortisiert. Zumal noch Kaufnebenkosten wie Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbsteuer hinzukommen.In einem weiteren Ratgeber auf biallo.de behandeln wir das Thema "Hausbau & Kosten: Welche Kostenfallen Bauherren kennen sollten" ausführlich für Sie.
Lesen Sie auch: Nebenkosten beim Immobilienkauf nicht vergessen
Lage, Lage, Lage – dies wird oft als die drei wichtigsten Kriterien bei der Immobilienwahl genannt. Das gilt natürlich auch beim Kauf einer Garage. Ist es bei einem Haus oder einer Wohnung schon oft schwierig einzuschätzen, wie sich das Umfeld entwickeln wird, gilt dies erst recht für Stellplätze. "Der Markt für Stellplätze ist im Vergleich zum Immobilienmarkt viel unübersichtlicher", sagt Thomas Mai von der Verbraucherzentrale Bremen.
"Es fehlen verlässliche und aussagekräftige Daten über aktuelle Miet- und Kaufpreise und deren Entwicklung." Für Wohnungen und Häuser gebe es immerhin Miet- und Kaufspiegel. Ob sich eine Garage dauerhaft vermieten und möglicherweise in einigen Jahren wieder zu einem guten Preis verkaufen lässt, sei schwer vorherzusehen. "Viele verzichten in schlechten Zeiten eher mal auf eine Garage. Mit entscheidend sind daher die Makro- und insbesondere die Mikrolage der Stellplätze, also die direkte Umgebung und Nachbarschaft eines Parkplatzes oder Garagenhofes", so der Verbraucherschützer.
Wird beispielsweise in der Nähe ein Parkhaus gebaut, kann das bestehende Parkgaragen bei Mietern und potentiellen Käufern unattraktiv machen. Andererseits: Wird die Parksituation angespannter, etwa weil sich neue Ladengeschäfte ansiedeln oder neue Wohnungen entstehen, kann das Stellplätze attraktiver machen.
Wichtig zu bedenken: Das Einzugsgebiet für Interessenten an einem Stellplatz ist meist deutlich geringer als bei einer Wohnimmobilie. Kaum jemand möchte sein Auto weit weg parken. Während sich Wohnungssuchende in der Regel innerhalb einiger Kilometer von ihrer Arbeit entfernt nach einer neuen Bleibe umsehen, möchte man seinen Stellplatz am liebsten direkt vor der Haustür haben.
Um eine Garage zum Kauf zu finden, bieten sich die üblichen Wege wie auch bei einer Wohnimmobilie an. Die großen Immobilienportale im Internet bieten spezielle Suchmöglichkeiten für Stellplätze. Aber auch im Anzeigenteil der Zeitung oder am Schwarzen Brett des Supermarktes können Interessenten fündig werden. Manche Makler haben sich sogar auf Stellplätze spezialisiert.
Zudem gibt es Unternehmen, die komplette Garagenhöfe mit mehreren Garagen zum Kauf oder auch Bau anbieten, teils an entlegenen Stellen in Deutschland. "Hier ist es für Anleger erst recht schwierig, die Wirtschaftlichkeit und die Risiken in weit entfernter Lage zu beurteilen", sagt Mai. Anleger sollten sich nicht von gut klingenden Werbe- und Renditeversprechen anlocken lassen, so der Verbraucherschützer.
Die Einnahmen aus der Vermietung einer Garage müssen deren Eigentümer in der Steuererklärung als "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" angeben, sie dürfen jedoch Werbungskosten geltend machen. Die Experten des Lohnsteuerhilfevereins Vereinigte Lohnsteuerhilfe weisen auf einen Unterschied hin: "Erfolgt die Vermietung als Nebenleistung mit einer Wohnung, ist die Vermietung von der Umsatzsteuer befreit."
Die alleinige Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen unterliege jedoch der Umsatzsteuer. "Soweit gewisse umsatzsteuerliche Grenzen nicht überschritten werden, kann der Vermieter prüfen, ob eine Option zur Regelbesteuerung aus steuerlichen Aspekten sinnvoll ist. Ist der Vermieter Kleinunternehmer, wird die Umsatzsteuer hierfür nicht erhoben", so die Experten gegenüber biallo.de.
Einen Muster-Mietvertrag für Garagen und Stellplätze finden Interessierte zum Beispiel beim Eigentümerverband Haus und Grund.
