Immobilienfonds - Alternative zum klassischen Immobilieninvestment

Träumen Sie auch von einer eigenen Immobilie, aber Ihr Kapital reicht dafür nicht? Dann können Sie auch mit wenig Geld in Immobilien investieren, ohne gleich ein Haus oder eine eigene Wohnung kaufen zu müssen. Möglich ist das mit Immobilienfonds. Das können ETFs sein, die die Kursentwicklung eines bestimmten Immobilien-Index nachbilden, oder Reits. Das sind spezielle Immobilienaktien mit einer in der Regel überdurchschnittlich hohen Dividende. Besonders beliebt sind bei Privatanlegern und Anlegerinnen in Deutschland jedoch offene Immobilienfonds, wenn auch zuletzt mehr Mittel aus den Fonds abgezogen wurden, als neu hereingeflossen sind. Über solche Fonds investieren Sie in mehrere Objekte am Immobilienmarkt gleichzeitig. Wir erklären Ihnen, wie diese Fonds funktionieren, was beim Kauf zu beachten ist und welche Rendite Sie bei einer Investition in solche Fonds erwarten können. 

Was ist ein offener Immobilienfonds? 

Wie bei anderen Investmentfonds zahlen Sie in den Fonds einmalig oder per Sparplan Geld ein. Mit dem Geld der Anlegenden kaufen die Manager und Managerinnen des Fonds Immobilien, das sind vor allem Bürogebäude, aber auch Lagerhäuser, Logistikzentren, Shopping-Arkaden und zunehmend auch Wohnanlagen. Diese spülen idealerweise regelmäßig laufende Mieterträge in die Kassen der Fonds. Zusätzliche Gewinne werden außerdem idealerweise durch die Wertsteigerungen der Immobilien und den Kauf und Verkauf von Objekten erzielt.   

In Deutschland müssen offene Immobilienfonds laut der Finanzaufsicht Bafin mindestens 51 Prozent ihres Geldes in bebaute oder unbebaute Grundstücke stecken. Bis zu 49 Prozent können die Fondsmanager als Bankguthaben bunkern oder in Zinsanlagen und festverzinsliche Wertpapiere anlegen. Man spricht deshalb auch von der Liquiditätsreserve der Fonds. In der Regel halten die Fonds aber einen deutlich höheren Anteil an Immobilienvermögen, weil sich damit meistens höhere Renditen erzielen lassen.  

Wie es der Name schon sagt, sind die Fonds „offen“, das bedeutet:  

• Sie können jederzeit frisches Geld in diese Anlagevehikel stecken, außer der Fonds nimmt vorübergehend kein Geld an, weil die Fondsmanager derzeit keine guten Möglichkeiten für neue Investitionen in Immobilien sehen.
• Sie können sich meist schon ab 50 oder 100 Euro im Monat per Sparplan an den Fonds beteiligen.
• Die Fondsanteile werden börsentäglich gehandelt – wie bei herkömmlichen Fonds.
• Die Laufzeit eines offenen Immobilienfonds ist unbegrenzt, es sei denn, der Fonds wird aufgelöst, weil er in wirtschaftliche Schwierigkeiten gekommen ist. So wurden im Zuge der weltweiten Finanzkrise 2008/2009 genau 18 Fonds in Deutschland liquidiert.

Sie sollten die offenen Fonds aber nicht mit den geschlossenen Immobilienfonds verwechseln.

Vorsicht bei geschlossene Immobilienfonds

• Solche Fonds investieren meist in ein oder zwei bestimmte Gewerbeobjekte oder Wohnparks. Sie haben eine feste Laufzeit und eine feststehende Investitionssumme. Anleger können sich nur mit vergleichsweise großen Summen beteiligen, häufig ab 20.000 Euro. Ist die angepeilte Gesamtinvestitionssumme erreicht, wird der Fonds geschlossen. Eine Rückgabe der Fondsanteile vor Ende der Laufzeit von meist zehn bis zwanzig Jahren ist nur eingeschränkt möglich, und wenn, dann häufig mit Verlusten. Im Normalfall erhalten Anleger ihr Geld zurück, wenn die Fondsgesellschaft nach dem Verkauf der Immobilie den Fonds auflöst. Gewinne sollen Anleger durch regelmäßige Ertragsausschüttungen erzielen. Da geschlossene Fonds oft nur in ein Objekt investieren, ist damit ein hohes Risiko verbunden. Bei geschlossenen Immobilienfonds ist daher das Risiko eines Totalverlusts sehr hoch. Sie eignen sich somit, wenn überhaupt, vor allem für erfahrene und risikobereite Anleger, die auch die Erfolgschancen der Projekte bewerten können.

Wo liegen die Chancen bei offenen Immobilienfonds?

Einfacher Einstieg: Sie können mit sehr überschaubaren Beträgen, Miteigentümer an Immobilien werden. Sie erhalten somit Zugang zu einem Markt, der für Sie sonst verschlossen wäre. Denn wer verfügt schon über die finanziellen Mittel, eine Gewerbeimmobilie zu kaufen, und hat die Expertise, aus vielen Angeboten vielversprechende Objekte auszuwählen?  

• Geringer Anlagebetrag: Fondsanteile bekommen Sie schon für kleine Anlagebeträge. Auch Fondssparpläne sind möglich – allerdings nur eingeschränkt.
• Geringe Schwankung: Normalerweise bewegen sich die Kurse Kurse im Gegensatz zu Aktienfonds eher wenig. Das liegt daran, dass die Preise und Bewertungen von Immobilien weniger stark als Aktienkurse schwanken und das Geld der Anleger auf viele Objekte verteilt ist. Allerdings haben 2023/24 im Zuge des Preisverfalls am Immobilienmarkt die Kurse von einigen offenen Immobilienfonds deutlich nachgegeben.
• Sichere Renditechancen: Offene Immobilienfonds schütten in der Regel einmal im Jahr Erträge an die Anleger aus. Diese bieten keine übermäßig hohe, dafür aber eine stetige Wertentwicklung. Hinzu kommen mögliche Kursgewinne, wenn der Fonds langfristig im Wert steigt, zumal gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten Immobilien als stabile Sachanlage weiter gefragt sein dürften.

Wo liegt das Risiko bei offenen Immobilienfonds?

• Steigende Zinsen: Der Wert einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab – etwa der Vermietungsquote, der Lage oder der Zinsentwicklung. Sie alle können den Immobilienwert negativ beeinflussen. So hat der Zinsanstieg zuletzt die Immobilienpreise zum Teil deutlich gedrückt. Das spüren auch die Immobilienfonds.
• Geringe Flexibilität: Schwächelt der Immobilienmarkt und sinkt deshalb die Wertentwicklung des Fonds, kann es Probleme geben, die Anteile über den Börsenhandel kurzfristig und zu einem angemessenen Wert loszubekommen.
• Mögliche Wertverluste: Die zum Teil negative Wertentwicklung 2024 hat, wie zuvor die Krise der Anlageform im Zuge der Finanzkrise 2008/2009, gezeigt, dass die Fonds nicht immer eine wertstabile Geldanlage sind – auch wenn die Anbieter und Verkäufer der Fonds etwas anderes behaupten mögen. 

Woran erkenne ich solide aufgestellte offene Immobilienfonds?

Möchten Sie einschätzen, wie es um die Sicherheit und die Anlagechancen eines offenen Immobilienfonds steht, sollten Sie vor allem fünf Parameter prüfen:

1. Vermietungsquote: Die Vermietungsquote gibt an, wie viel Prozent der Flächen im Bestand des Fonds derzeit vermietet sind – ein Hinweis auf seine Einnahmesituation. Die Vermietungsquote sollte möglichst hoch sein.
2. Laufzeit der Mietverträge: Die Restlaufzeit der Mietverträge gibt Aufschluss darüber, wie sicher die Einnahmen sind. Die Laufzeiten sollten möglichst lang sein.
3. Liquidität des Fonds: Die Liquiditätsquote zeigt, wie viel Fondsvermögen in bar vorgehalten wird, etwa um schnell in neue Objekte investieren zu können. Sie sollte nicht zu gering sein, damit Anteilsrückgaben jederzeit bedient werden können.
4. Verteilung des Immobilienvermögens: Bei der regionalen Verteilung des Immobilienvermögens sollten Sie auf eine breite Streuung auf viele nationale und internationale Grundstücksmärkte achten – das mindert Anlagerisiken. Informationen dazu finden Sie in den Fondsporträts auf den Webseiten der Anbieter und im Fondsprospekt.
5. Rating: Die Ratingagentur Scope veröffentlicht einmal im Jahr eine Studie über die offenen Immobilienfonds. Darin vergibt sie auch Noten (Ratings) für die Fonds. Dort finden Sie auch über jeden Fonds detaillierte Informationen, auch zu den Punkten 1 bis 4, zu lesen hier.

In welche Regionen investieren offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds lassen sich bei den Regionen grob in drei Anlagekategorien unterscheiden:

• Deutschland
• Europa
• Welt

Reine Deutschlandfonds gibt es nur wenige. Wer das Risiko weiter streuen will, kann auf europäische Immobilienfonds setzen. Damit beteiligen Sie sich an großen gewerblichen Immobilienstandorten in Europa, wie London, Paris oder Frankfurt. Hier sind Währungsrisiken dank des Euros zumindest teilweise ausgeschlossen. Anders bei international anlegenden Immobilienfonds: Hier beteiligen Sie sich auch an Immobilienstandorten in Hongkong, Singapur oder New York. Dies kann unter Renditegesichtspunkten ein Vorteil sein, es lauern jedoch Währungsrisiken, weil die Mieterträge in Dollar oder Yen anfallen. Internationale Immobilienfonds sind daher auch schwankungsanfälliger als europäische. 

Welche Renditen bringen offene Immobilienfonds?

Der große Boom am Immobilienmarkt ist erst einmal vorbei. Das liegt unter anderem an den gestiegenen Bauzinsen, die die Nachfrage nach Immobilien haben sinken lassen. Mit den Renditen der Fonds geht es aber bereits seit der Corona-Pandemie tendenziell bergab. Laut der Scope-Untersuchung von 27 Fonds belief sich 2023 die Rendite auf durchschnittlich 1,2 Prozent. Vor Corona, zum Beispiel 2019, erbrachten die Fonds noch eine durchschnittliche Rendite von mehr als drei Prozent pro Jahr. In diesem Jahr sieht es noch düsterer aus: Der deutsche Fondsverband BVI weist für den 31. August, den zuletzt herangezogenen Stichtag für vor einem Jahr abgeschlossene Anlagen in offene Immobilienfonds, bereits ein Minus von durchschnittlich 1,2 Prozent aus. Die Fonds bescheren den Anlegenden also Kursverluste in ihren Wertpapierdepots. Zum Vergleich: Für Festgeldanlagen waren Mitte/Ende September 2024 für Laufzeiten von sechs Monaten bis drei Jahren noch Zinsen von mehr als drei Prozent drin, wie der Biallo-Festgeldvergleich zeigt.

Wie stark ist die Rendite bei den Sparplänen gesunken?  

Wenn Sie trotz der aktuellen Probleme in offene Immobilienfonds investieren wollen, geht dies bei vielen der Fonds auch ganz einfach und bequem per Sparplan. Allerdings sind auch hier die Renditen zuletzt deutlich gesunken, wie der Fondsverband BVI vorrechnet:

• Wer zehn Jahre lang bis Ende Juni 2024 monatlich 100 Euro und damit insgesamt 12 000 Euro in offene Immobilienfonds eingezahlt hat, kommt im Durchschnitt nach zehn Jahren auf eine Rendite von inzwischen nur noch 0,7 Prozent, macht zusammen 12.448 Euro.
• Je länger der Zeitraum des Sparplans, desto höher ist die durchschnittliche Jahresrendite. So wurden nach 25 Jahren aus den eingezahlten 30.000 Euro 40.497 Euro (Rendite: 2,3 Prozent).
• Nach 35 Jahren summieren sich die 100 Euro pro Monat (insgesamt 42.000 Euro) auf 74.155 Euro (Rendite 3,0 Prozent).

Biallo-Tipp: Wenn Sie Alternativen zur Anlage in offenen Immobilienfonds suchen, lesen Sie unsere Ratgeber zum Thema Tagesgeld, Festgeld, Geldmarktfonds und Anleihen.

Welche Kosten fallen bei offenen Immobilienfonds an?

Offene Immobilienfonds sind aktiv gemanagte Fonds. Das bedeutet: Das Fondsmanagement analysiert den Markt und wählt die Objekte aus, in die das Geld der Anlegenden fließt. Das kostet Geld, das sich die Fondsanbieter von ihren Kunden holen. Grundsätzlich müssen Sie mit diesen Kosten rechnen:  

• Ausgabeaufschlag: Der hohe Ausgabeaufschlag beim Kauf ist ein Nachteil offener Immobilienfonds. Dieser kann sich auf bis zu sechs Prozent Ihres Einsatzes belaufen. Mit dem Ausgabeaufschlag wird der Vertrieb vergütet.
• Managementgebühr: Die jährlichen Verwaltungskosten liegen zwischen 0,5 bis 1,5 Prozent. Achten Sie auf Fonds mit geringen Kosten, das verbessert Ihre Gewinnchancen.
• Depotgebühren: Die Fondsanteile sind in einem Depot zu verwahren. Manche Banken berechnen dafür entweder Pauschalgebühren von 20 bis 40 Euro im Jahr oder volumenabhängige Gebühren von 0,1 bis 0,2 Prozent, in seltenen Fällen auch mehr.

Wenn Sie mehr über Depotpreise erfahren wollen, lesen Sie unseren exklusiven großen Depottest „Das sind die besten Broker 2024“.   

Wie kaufe und verkaufe ich offene Immobilienfonds?

Grundsätzlich gilt: Sie können die Fonds bei jeder Bank kaufen. Dann müssen Sie aber Kaufgebühren zahlen, die Ausgabeaufschläge. Wir empfehlen Ihnen deshalb die Fonds, wenn überhaupt, nur als langfristige Anlage, schließlich müssen die Fonds Ihre Kaufkosten erst wieder erwirtschaften, damit Sie mit Ihrem Investment in der Gewinnzone sind.  

Biallo-Tipp: Verhandeln Sie mit Ihrer Bank über die Höhe der Ausgabeaufschläge. Oder suchen Sie sich Fondsvermittler, die Fonds mit Rabatt beim Ausgabeaufschlag anbieten.  

Ihre Alternativen:  

• Sie erwerben die Fondsanteile direkt bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft, die hinter dem jeweiligen Fonds steht.
• Sie probieren über Ihre Direktbank oder einen Internetbroker Fondsanteile direkt über die Börse zu kaufen. Ihr Vorteil: Die Kosten sind viel geringer, weil kein Ausgabeaufschlag zu zahlen ist. Sie sollten aber dann stets mit einem Kurslimit arbeiten, sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf, um keine Transaktion zu für Sie unfairen „Mondkursen“ abzuschließen. Auch die Bafin warnt: „Beachten Sie, dass nicht alle offenen Immobilienfonds an der Börse gehandelt werden und gegebenenfalls die Kurse dort – je nach Angebot und Nachfrage – erheblich von den Ausgabe- und Rücknahmepreisen der Kapitalverwaltungsgesellschaften abweichen können.“

Wie läuft das mit den Kündigungsfristen?  

Eine Rückgabe der Fondanteile an die Kapitalverwaltungsgesellschaft ist nicht jederzeit möglich. Hier gelten laut Bafin diese Regeln:  

• Fondsanteile sind vom Kaufdatum an mindestens 24 Monate zu halten. Erst dann ist eine Rückgabe an die Fondsgesellschaft möglich.
• Für Fondsanteile, die nach dem 21. Juli 2013 gekauft wurden, gilt außerdem eine zwölfmonatige Kündigungsfrist für die Rückgabe. Das soll Kunden auch davon abhalten, die Fonds zum kurzfristigen Parken großer Geldbeträge zu missbrauchen. Das Problem bei dieser Frist: Der Rücknahmepreis, den Sie für Ihre Fondsanteile dann erhalten, steht zum Zeitpunkt der unwiderruflichen Kündigung nicht fest. Er kann also niedriger oder höher sein als der Anteilswert zum Zeitpunkt der Kündigung.

Sie können während einer solchen Kündigungsphase nicht auf Ihr eingesetztes Kapital zurückgreifen, sofern Sie die Fondsanteile nicht unmittelbar an der Börse verkaufen.  

Fazit: Für wen könnten offene Immobilienfonds geeignet sein?

Offene Immobilienfonds eignen sich nicht dafür, kurzfristig zu spekulieren. Sie sind geeignet für Anlegende, die:  

• Geduld haben, eine mehrjährige Haltedauer einkalkulieren, das in den Fonds angelegte Geld nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt brauchen und Wertverluste aussitzen können,
• die daran glauben, dass es an den Immobilienmärkten langfristig aufwärts geht und gegebenenfalls bereit sind, die derzeitige Kursschwäche vieler offener Immobilienfonds für Käufe nutzen wollen,
• die die relative Stabilität der internationalen Immobilienmärkte schätzen und mit Kursturbulenzen an der Börse nicht zurechtkommen,
• die das Risiko in ihrem Wertpapierdepot verringern wollen, in dem Sie nicht nur auf Aktienanlagen, Anleihen und Rohstoffen, sondern auch auf Immobilien setzen.

Biallo-Tipp: Deutlich niedrigere Kosten als aktiv gemanagte Immobilienfonds haben sogenannte Immobilien-ETFs. Wie diese funktionieren, erklären wir Ihnen in einem weiteren Artikel.