Auf einen Blick
Anders als Selbstnutzer kaufen Investoren ihre Immobilien nicht, um sich darin wohlzufühlen, sondern, um Geld damit zu verdienen. Bei der Wahl des richtigen Objekts spielen die Gewinnaussichten eine große Rolle. Je höher die Rendite, desto besser. Makler von Anlageimmobilien locken potenzielle Kunden daher gern mit attraktiven Versprechungen wie "3,64 % p. a. auf den Gesamtkaufpreis“ oder "bis zu 6,9 % Immobilienrendite“. Doch was sagen diese Zahlen eigentlich aus?
Die meisten dieser Rendite-Angaben in Immobilienanzeigen beziehen sich auf die Brutto-Mietrendite. Das ist eine Rendite-Kennzahl, die die jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis in Relation setzt. Allerdings fließen hier wichtige Einflussfaktoren nicht ein. So bleiben beispielsweise die Erwerbsnebenkosten, die nicht auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten, die persönliche Steuerlast oder auch das eingesetzte Eigenkapital außen vor. Wie rentabel die Immobilie im Einzelfall ist, lässt sich daran also nur bedingt ablesen. Wesentlich aussagekräftiger ist da schon die Eigenkapitalrendite. Denn dieser Wert zeigt Ihnen als Investorin oder Investor, wie viel Prozent Gewinn das von Ihnen eingebrachte Kapital erwirtschaftet.
Der Begriff sagt es bereits: Die Eigenkapitalrendite einer Immobilie benennt die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital. Oder anders ausgedrückt: Sie zeigt, zu welchem Prozentsatz sich das von Ihnen in die Immobilie investierte Eigenkapital verzinst. Fachleute verwenden auch die Abkürzung EKR oder den englischen Begriff Return of Equity (kurz: ROE). Üblicherweise setzt man bei Immobilien für die Berechnung der Eigenkapitalrendite einen Zeitraum von einem Jahr an. Der Wert wird in Prozent angegeben. Weil die Eigenkapitalrendite auch für Geldanlagen in Aktien oder Unternehmen ausgewiesen wird, hilft sie, die Immobilie als Kapitalanlage mit anderen Anlageformen zu vergleichen. Die Kennziffer kann aber auch gut dazu dienen, unter mehreren Immobilienangeboten das lukrativste zu finden.
Tipp:
Die Eigenkapitalrendite ist nur ein Anhaltspunkt für einen lohnenden Kapitaleinsatz. Experten raten, den Wohnungs- oder Hauskauf nicht allein von ihr abhängig zu machen, sondern auch andere Aspekte mit einzubeziehen. Beachten Sie bei Ihrer Entscheidungsfindung beispielsweise auch die Objektrendite, die Höhe des Kaufpreises oder die voraussichtliche Wertsteigerung der Immobilie.
Mit dieser Formel können Sie die Eigenkapitalrendite Ihrer Immobilienanlage berechnen:
(Jahresreinertrag nach Steuern / Eigenkapital) x 100 = Eigenkapitalrendite in Prozent
Der Jahresreinertrag ergibt sich aus den jährlichen Kaltmieteinnahmen abzüglich der Ausgaben für Erhaltung, Rücklagen und Verwaltung der Immobilie, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Ebenso müssen Sie die Zinsen, die Sie für die Immobilienfinanzierung zahlen, abziehen. Schließlich können nur die wenigsten eine Immobilie komplett aus der eigenen Tasche bezahlen.
Um tatsächlich den jährlichen Reinertrag zu erhalten, werden auch noch die Steuern auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung subtrahiert. Wie viel Steuern zu zahlen sind, hängt zum einen von Ihrem persönlichen Steuersatz ab und zum anderen von den Steuervorteilen durch die Immobilie. So wirken sich sowohl die Zinskosten der Finanzierung als auch die Abschreibung des Gebäudewertes (AfA) steuermindernd aus. Auch Verwaltungskosten und Modernisierungsaufwand reduzieren das zu versteuernde Einkommen.
Zur Veranschaulichung hier eine vereinfachte Beispielrechnung für den Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung:
Eckdaten zur Immobilie:
| Kaufpreis der Eigentumswohnung: | 250.000 € |
| Erwerbsnebenkosten 10 % (Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten, Maklerprovision): | 25.000 € |
| Anschaffungskosten gesamt: | 275.000 € |
Eckdaten zu Investment und Finanzierung:
| Eigenkapital (20 % der Gesamtkosten): | 55.000 € |
| Fremdkapital: | 220.000 € |
| Mieteinnahmen pro Jahr: | 10.800 € |
| Nicht auf den Mieter umlegbare Verwaltungskosten: | 1.200 € |
| Erhaltungsaufwand (1 % des Kaufpreises): | 2.500 € |
| Jährliche Zinskosten für die Finanzierung des Fremdkapitals (1,0 % Sollzins): | 2.200 € |
Schritt 1: Berechnung des Jahresreinertrags:
10.800 € Mieteinnahmen – 1.200 € Verwaltungskosten – 2.500 € Erhaltungsaufwand – 2.200 € Zinsen
= 4.900 € Jahresreinertrag
Schritt 2: Berechnung der Eigenkapitalrendite:
(4.900 € Jahresreinertrag / 55.000 € Eigenkapital) x 100
= 13,41 % Eigenkapitalrendite
Der Einfachheit halber geht die Rechnung von einer Finanzierung über ein endfälliges Darlehen mit gleichbleibenden Zinsen ohne Tilgung aus. Bei einem Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Monatsraten würden die Zinskosten durch die Tilgung kontinuierlich sinken. Außerdem berücksichtigt die Beispielrechnung keine Steuern auf Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. In welcher Höhe Steuern für Sie als Anlegerin oder Anleger anfallen, rechnet Ihnen am besten Ihr Steuerberater anhand der Objektdaten aus. Im Allgemeinen gilt: Je höher Ihr persönlicher Steuersatz ist, desto positiver wirken sich die Steuervorteile aus. Allein der Steuervorteile wegen sollte man eine Immobilie aber nicht kaufen. Sehen Sie sie einfach als zusätzlichen Bonus.
Gut zu wissen:
Die Eigenkapitalrendite ist immer eine Momentaufnahme. Verändern sich in Zukunft die Grundlagen, etwa durch niedrigere oder höhere Mieteinnahmen, wird sich logischerweise auch Ihre Eigenkapitalrendite nach oben oder nach unten bewegen.
Generell sind die Eigenkapitalrenditen in den letzten Jahren gesunken. Klaus Oberfuchshuber, Leiter der Immobilienberatung bei der Privatbank Merck Finck, erklärt: „Dies ist im Zusammenhang mit den gefallenen Zinsen und der gestiegenen Nachfrage bei gleichbleibendem oder ‚gesundem’ Angebot zu sehen. In der Zukunft wird die Eigenkapitalrendite auch weiterhin von diesen drei Parametern abhängig sein.“
Die goldene Finanzierungsregel bei Mietobjekten lautet: Möglichst wenig Eigenkapital einsetzen! Warum das so ist, lässt sich ganz gut anhand der Eigenkapitalrendite erklären. Bleiben wir dazu im bereits angeführten Beispiel des Kaufs einer Eigentumswohnung und rechnen die Immobilienrenditen mit unterschiedlich hohen Eigenkapitalsummen aus – erneut ohne dabei steuerliche Aspekte zu berücksichtigen:
Wenn ein Eigenkapitalanteil von 10 % der Anschaffungssumme eingesetzt wird:
Schritt 1: Berechnung des Jahresreinertrags:
10.800 € Mieteinnahmen – 1.200 € Verwaltungskosten – 2.500 € Erhaltungsaufwand – 2.475 € Zinsen = 4.625 €
Schritt 2: Berechnung der Eigenkapitalrendite:
(4.625 € Jahresreinertrag / 27.500 € Eigenkapital) x 100 = 16,82 % Eigenkapitalrendite
Wenn ein Eigenkapital von 30 % der Anschaffungssumme eingesetzt wird:
Schritt 1: Berechnung des Jahresreinertrags:
10.800 € Mieteinnahmen – 1.200 € Verwaltungskosten – 2.500 € Erhaltungsaufwand – 1.925 € Zinsen = 5.175 €
Schritt 2: Berechnung der Eigenkapitalrendite:
(5.175 € Jahresreinertrag / 82.500 € Eigenkapital) x 100 = 6,27 % Eigenkapitalrendite
Das Ergebnis der Beispielrechnungen im Überblick:
| eingesetztes Eigenkapital | Fremdkapital | Eigenkapitalrendite |
| 27.500 € (10 % der Anschaffungskosten) | 247.500 € (90 % der Anschaffungskosten) | 16,82 % |
| 55.000 € (20 % der Anschaffungskosten) | 220.000 € (80 % der Anschaffungskosten) | 13,41 % |
| 82.500 € (30 % der Anschaffungskosten) | 192.500 € (70 % der Anschaffungskosten) | 6,27 % |
Die Tabelle zeigt: Je weniger Eigenkapital eingesetzt wird, desto höher ist die Immobilienrendite. Es ist also möglich, exakt das gleiche Objekt mit einer Eigenkapitalrendite von 6 Prozent pro Jahr zu finanzieren, aber auch mit einer von 16 Prozent. Betriebswirtschaftler nennen diesen mathematischen Zusammenhang den Leverage-Effekt.
Unter einem positiven Leverage-Effekt (auf Deutsch: Hebel-Effekt) verstehen Finanzprofis, dass durch den Einsatz von mehr Fremdkapital die Eigenkapitalrendite der Investition erhöht wird. Das ist immer dann der Fall, wenn die Darlehenszinsen niedriger sind als die Objektrendite (Formel: (Jahresreinertrag ohne Zinskosten / Anschaffungskosten) x 100). Sinkt die Objektrendite, zum Beispiel durch Mietausfälle, unter den Zinssatz fürs Darlehen, kommt es jedoch zum negativen Leverage-Effekt. Statt Gewinn zu erzielen, zahlt der Investor drauf. Je mehr er sich verschuldet, desto riskanter wird das Geschäft.
Komplett ausreizen lässt sich der Leverage-Effekt bei einem Immobilieninvestment ohnehin nicht. Der Grund: Die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals wirkt sich auf die Zinskonditionen für das Immobiliendarlehen aus. Banken lassen sich das höhere Risiko bei geringerem Eigenkapital durch Zinsaufschläge bezahlen und das mindert die Rendite.
Generell ist eine Eigenkapitalrendite immer dann gut, wenn sie höher ist als jene am langfristigen Kapitalmarkt. Klaus Oberfuchshuber, Leiter der Immobilienberatung bei Merck Finck, empfiehlt: „Die Eigenkapitalrendite sollte bei fremdfinanzierten Immobilien den Fremdkapitalzins zuzüglich Tilgung abdecken können. Damit ist gewährleistet, dass die Immobilie in sich selbst finanziert ist. Bei eigenkapitalfinanzierten Immobilien sollte mindestens die Inflationsrate gedeckt sein. Zudem sollte idealerweise noch eine angemessene Risikoprämie einkalkuliert werden.“ Grundsätzlich gibt der Experte allen an einem Immobilieninvestment Interessierten einen Rat: „Je geringer das Risiko, umso geringer ist die Rendite. An einem praktischen Beispiel erklärt: Eine Wohnimmobilie hat eine geringere Eigenkapitalrendite als ein Hotel.“.
In einem weiteren Ratgeber auf biallo.de erfahren Sie, was Sie bei der Baufinanzierung beachten sollten. Zum Thema "Hausbau & Kosten: Welche Kostenfallen Bauherren kennen sollten" informieren wir in einem interessanten Artikel.
