Mietvertrag mit Angehörigen: Was steuerlich zu beachten ist

Eine Wohnung an das eigene Kind, die Eltern oder andere Familienmitglieder zu vermieten, ist grundsätzlich möglich. Wer die Kosten der vermieteten Immobilie steuerlich geltend machen möchte, sollte jedoch darauf achten, dass das Mietverhältnis steuerlich anerkannt wird.

Dabei kommt es nicht nur darauf an, was vereinbart wurde. Die Vereinbarungen müssen auch tatsächlich umgesetzt werden. Wir erklären, worauf Sie bei einem Mietvertrag mit Angehörigen achten sollten.

Kurz erklärt: Mietvertrag mit Angehörigen

Ein Mietvertrag zwischen Angehörigen kann steuerlich anerkannt werden. Wichtig ist insbesondere, dass die wesentlichen Vertragspflichten klar und eindeutig vereinbart und anschließend tatsächlich umgesetzt werden. Das Finanzamt kann dabei prüfen, ob das Mietverhältnis einem Fremdvergleich standhält.

Wann wird ein Mietvertrag mit Angehörigen steuerlich anerkannt?

Ein Mietverhältnis verliert seine steuerliche Anerkennung nicht allein deshalb, weil Vermieter und Mieter miteinander verwandt sind. Bei Mietverträgen zwischen Angehörigen kommt es jedoch darauf an, dass die Vereinbarungen ernsthaft getroffen und tatsächlich durchgeführt werden.

Nach den amtlichen Einkommensteuer-Hinweisen müssen insbesondere die Hauptpflichten der Vertragsparteien klar und eindeutig vereinbart sein. Dazu gehören die Überlassung einer konkret bestimmten Mietsache und die Höhe der zu zahlenden Miete. Auch spätere Änderungen des Mietvertrags sollten klar vereinbart und entsprechend umgesetzt werden.

Was sollte im Mietvertrag mit Angehörigen geregelt werden?

Für die steuerliche Beurteilung sind vor allem die wesentlichen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis wichtig.

Im Mietvertrag sollten daher insbesondere eindeutig geregelt werden:

• welche Wohnung beziehungsweise Räume vermietet werden,
• wie hoch die Miete ist,
• welche Betriebskosten zu zahlen sind,
• wann und wie die Zahlungen erfolgen und
• ab wann das Mietverhältnis besteht.

Ein schriftlicher Mietvertrag ist schon aus Nachweisgründen sinnvoll. Entscheidend ist allerdings nicht allein das Dokument: Vermieter und Mieter müssen sich anschließend auch an die getroffenen Vereinbarungen halten.

Was Vermieter darüber hinaus bei Mietersuche, Mietvertrag, Kaution und Wohnungsübergabe beachten sollten, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Wohnung vermieten: Was Vermieter beachten müssen“.

Was bedeutet der Fremdvergleich bei einem Mietvertrag mit Angehörigen?

Bei Verträgen zwischen Angehörigen prüft die Finanzverwaltung, ob die Vereinbarungen und deren Durchführung steuerlich anzuerkennen sind. Dabei spielt der sogenannte Fremdvergleich eine wichtige Rolle. Vereinfacht gesagt geht es um die Frage, ob das Mietverhältnis ernsthaft vereinbart und tatsächlich durchgeführt wird.

Nicht jede Abweichung von einem Mietvertrag zwischen fremden Personen führt automatisch dazu, dass das Finanzamt das Angehörigen-Mietverhältnis nicht anerkennt. Nach den amtlichen Einkommensteuer-Hinweisen müssen aber insbesondere die Hauptpflichten – die konkret vermietete Mietsache und die Höhe der Miete – klar und eindeutig festgelegt und entsprechend umgesetzt werden.

Warum muss der Mietvertrag tatsächlich durchgeführt werden?

Ein Vertrag auf dem Papier allein reicht nicht aus. Entscheidend ist, dass Vermieter und Mieter das vereinbarte Mietverhältnis auch tatsächlich leben.

Wurde beispielsweise eine monatliche Miete vereinbart, sollte diese entsprechend der Vereinbarung gezahlt werden. Gleiches gilt für vereinbarte Betriebskosten. Weichen die tatsächlichen Zahlungen dauerhaft von den Vereinbarungen ab, kann dies bei der steuerlichen Beurteilung des Mietverhältnisses eine Rolle spielen. Vermieter sollten deshalb Mietvertrag, Zahlungen und gegebenenfalls spätere Vertragsänderungen nachvollziehbar dokumentieren.

Wie hoch sollte die Miete bei Angehörigen sein?

Angehörige können eine Wohnung grundsätzlich auch verbilligt mieten. Die Höhe der Miete hat allerdings Auswirkungen darauf, in welchem Umfang Vermieter ihre Werbungskosten steuerlich geltend machen können.

Das Einkommensteuergesetz unterscheidet dabei insbesondere zwischen einer Miete von weniger als 50 Prozent, mindestens 50 bis unter 66 Prozent und mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete.

biallo-Lesetipp: Wie die 50- und 66-Prozent-Grenzen funktionieren, wie die ortsübliche Marktmiete ermittelt wird und wann eine Totalüberschussprognose erforderlich ist, erklären wir ausführlich in unserem Ratgeber „Wohnung an Angehörige vermieten: Diese Steuerregeln gelten“.

Können Eltern eine Wohnung an ihr Kind vermieten?

Grundsätzlich kann auch zwischen Eltern und ihrem Kind ein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis bestehen.

Nach den amtlichen Einkommensteuer-Hinweisen ist ein Mietvertrag nicht bereits deshalb rechtsmissbräuchlich, weil die Eltern ihrem unterhaltsberechtigten Kind Unterhalt zahlen und das Kind daraus seine Miete bestreitet. Entscheidend bleibt, dass ein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis vorliegt und die vereinbarten Pflichten tatsächlich erfüllt werden.

Gerade bei studierenden Kindern kann sich für Eltern die Frage stellen, ob sie eine Wohnung am Studienort kaufen und anschließend an ihr Kind vermieten. Wann eine Studentenwohnung als Kapitalanlage interessant sein kann, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Was gilt bei minderjährigen Kindern?

Bei Verträgen zwischen Eltern und minderjährigen Kindern können zusätzliche zivilrechtliche Anforderungen bestehen. Insbesondere kann ein Ergänzungspfleger erforderlich sein, damit die Vereinbarung zivilrechtlich wirksam zustande kommt. Ob dies im konkreten Fall erforderlich ist, hängt von der jeweiligen Vertragsgestaltung ab. Bei einer Vermietung an minderjährige Kinder sollten Eltern deshalb vor Vertragsabschluss prüfen lassen, welche rechtlichen Anforderungen im konkreten Fall gelten.

Welche Fehler sollten Vermieter vermeiden?

Probleme mit der steuerlichen Anerkennung können insbesondere entstehen, wenn wesentliche Vertragsbedingungen nicht eindeutig geregelt oder anschließend anders umgesetzt werden.

Vermieter sollten deshalb insbesondere vermeiden:

• eine unklare Vereinbarung über Mietobjekt oder Miethöhe,
• dauerhaft von der Vereinbarung abweichende Mietzahlungen,
• nicht nachvollziehbare Zahlungen,
• Vertragsänderungen, die nicht eindeutig vereinbart werden, und
• lediglich zum Schein vereinbarte Mietverhältnisse.

Wichtig ist dabei: Nicht jede einzelne Abweichung führt automatisch zur steuerlichen Nichtanerkennung. Entscheidend ist die Würdigung des Mietverhältnisses im konkreten Fall.

Wer zählt steuerrechtlich zu den Angehörigen?

§ 15 Abgabenordnung zählt verschiedene Personengruppen zu den Angehörigen. Dazu gehören unter anderem Ehegatten und Lebenspartner, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie, Geschwister sowie Kinder von Geschwistern. Auch bestimmte weitere Familienangehörige sowie Pflegeeltern und Pflegekinder können unter die gesetzliche Definition fallen.

biallo-Lesetipp: Miet-, Darlehens- oder Arbeitsverträge innerhalb der Familie können unterschiedliche steuerliche Auswirkungen haben. Einen Überblick erhalten Sie in unserem Ratgeber „Steuersparmodell Familie: Verträge mit Angehörigen“.

FAQ: Mietvertrag mit Angehörigen

Bei Mietverhältnissen innerhalb der Familie kommt es für die steuerliche Anerkennung vor allem auf klare Vereinbarungen und deren tatsächliche Durchführung an. Die wichtigsten Fragen beantworten wir hier kompakt.

Muss ein Mietvertrag mit Angehörigen schriftlich abgeschlossen werden?

Ein schriftlicher Vertrag ist schon aus Nachweisgründen sinnvoll. Für die steuerliche Beurteilung kommt es insbesondere darauf an, dass die wesentlichen Vertragspflichten klar und eindeutig vereinbart und tatsächlich durchgeführt werden.

Darf ich meinem Kind eine Wohnung günstiger vermieten?

Ja. Eine verbilligte Vermietung ist grundsätzlich möglich. Die Höhe der Miete kann allerdings Auswirkungen auf den Werbungskostenabzug haben. Dabei sind insbesondere die Grenzen von 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete relevant.

Muss die Miete tatsächlich überwiesen werden?

Ein vereinbartes Mietverhältnis muss tatsächlich entsprechend den getroffenen Vereinbarungen durchgeführt werden. Die Mietzahlungen sollten deshalb nachvollziehbar erfolgen und dokumentiert werden.

Muss ein Angehörigen-Mietvertrag genauso aussehen wie bei einem fremden Mieter?

Nicht jede Abweichung vom Üblichen führt automatisch zur steuerlichen Nichtanerkennung. Die wesentlichen Vertragspflichten müssen jedoch klar und eindeutig vereinbart und entsprechend durchgeführt werden.

Können Eltern an ein unterhaltsberechtigtes Kind vermieten?

Ein Mietvertrag ist nicht allein deshalb steuerlich missbräuchlich, weil das Kind unterhaltsberechtigt ist und die Miete aus den Unterhaltszahlungen der Eltern bestreitet. Entscheidend ist die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses insgesamt.

Checkliste: Mietvertrag mit Angehörigen richtig gestalten

Ein Angehörigen-Mietvertrag sollte nicht nur auf dem Papier bestehen. Prüfen Sie deshalb insbesondere folgende Punkte:

• Mietobjekt eindeutig bestimmen.
• Miethöhe klar vereinbaren.
• Betriebskosten eindeutig regeln.
• Zahlungsmodalitäten festlegen.
• Vereinbarungen tatsächlich umsetzen.
• Mietzahlungen nachvollziehbar dokumentieren.
• Änderungen des Vertrags eindeutig vereinbaren.
• Bei verbilligter Vermietung die steuerlichen Mietgrenzen prüfen.
• Bei minderjährigen Vertragspartnern besondere rechtliche Anforderungen beachten.

Fazit: Klare Vereinbarungen konsequent umsetzen

Ein Mietvertrag mit Angehörigen kann steuerlich anerkannt werden. Entscheidend sind insbesondere klare Vereinbarungen über die wesentlichen Vertragspflichten und deren tatsächliche Durchführung. Wer eine Wohnung zusätzlich verbilligt innerhalb der Familie vermietet, sollte außerdem die besonderen Regeln zur Höhe der Miete und zum Werbungskostenabzug beachten.