Wann eine Mietausfallversicherung für Vermieter sinnvoll ist

Die Mietzahlungen bleiben aus, die Wohnung ist heruntergekommen und vermüllt, der Mieter abgetaucht. Das ist wohl eine Horrorvorstellung vieler Vermieterinnen und Vermieter. Auch wenn die allermeisten Mieterinnen und Mieter pünktlich die Miete zahlen und pflegsam mit der Immobilie umgehen: Passieren kann es eben doch, dass Vermieter Pech bei der Mieterwahl haben. Schlimmstenfalls geraten sie sogar an sogenannte Mietnomaden, die keine Miete zahlen, vielleicht auch noch die Wohnung herunterkommen und vermüllen lassen und dann verschwinden, ohne für ihre Schulden aufzukommen.

Gerade für private Vermieter, die nur ein oder zwei Eigentumswohnungen als Altersvorsorge besitzen und aus den Mieteinnahmen laufende Kredite bedienen müssen, kann das schnell zur finanziellen Katastrophe werden. Versicherungen haben sich dieses Problems angenommen. Spezielle Mietausfallversicherungen und Mietnomadenversicherungen sollen das finanzielle Risiko abfedern. Vermieter sollten allerdings die Versicherungsdetails ganz genau prüfen.

Was ist eine Mietausfallversicherung?

Eine Mietausfallversicherung kommt unter bestimmten Voraussetzungen für ausbleibende Mietzahlungen auf. Vermieter schließen sie gewöhnlich zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses ab. Bei schon bestehenden Mietverhältnissen besteht nach einer Wartezeit von drei bis sechs Monaten Versicherungsschutz.

Mietausfallversicherung oder Mietnomadenversicherung – was ist der Unterschied?

Anders als die Mietausfallversicherung kommt eine Mietnomadenversicherung nicht nur für ausbleibende Mietzahlungen auf. Sie übernimmt auch die Kosten für Schäden an der Wohnung durch Mietnomaden.

• Biallo-Tipp: Ein Mietvertrag mit Familienangehörigen bietet enormes Steuersparpotential. Damit beide Seiten von allen Vorteilen profitieren können, muss er allerdings in der Form richtig ausgestaltet sein.

Was bezahlt die Mietausfallversicherung und die Mietnomadenversicherung?

Die Mietausfallversicherung kommt neben dem Mietzins auch für Betriebskosten auf. Eine Mietnomadenversicherung leistet darüber hinaus für Schäden an der Wohnung, die durch Vernachlässigung und Vandalismus entstanden sind. Je nach Leistungsumfang schließt das neben Renovierungsmaßnahmen und Ersatz auch Entrümpelung, Renovierung und die Einlagerung der Einrichtung des Mieters mit ein.

• Biallo-Tipp: Ein Modernisierungskredit eignet sich hervorragend, um das Eigenheim auf den neuesten Stand zu bringen. Diese Form des Darlehens können sowohl Eigentümer als auch Mieter im Einzelfall bekommen.

Was kostet die Mietausfallversicherungen und die Mietnomadenversicherungen?

Die Kosten für Mietausfallversicherungen und Mietnomadenversicherungen hängen von der Miethöhe und dem Leistungsumfang ab. So bietet zum Beispiel Immoscout24 eine reine Mietausfallversicherung für das erste Jahr eines neuen Mietverhältnisses an. Bei einer monatlichen Warmmiete von 800 Euro fallen für dieses Jahr rund 80 Euro an Kosten an. Maximal übernimmt sie 10.000 Euro an Kosten bei einer Selbstbeteiligung von drei Kaltmieten.

Da Mietnomadenversicherungen deutlich umfangreicher leisten, liegt hier naturgemäß auch die Versicherungsprämie höher.

Beispiel Rhion: Hier kostet laut optimal-absichern.de der Mietausfallschutz für sechs Monate bei einer maximalen Versicherungssumme von 10.000 Euro rund 80 Euro inklusive Versicherungssteuer. Für zwölf Monate sind es rund 130 Euro. Sachschäden durch Mietnomaden können zusätzlich abgesichert werden. Dafür kommen zum Beispiel für eine Versicherungssumme von 10.000 Euro noch einmal rund 40 Euro hinzu. Für 30.000 Euro sind es rund 50 Euro. Die Selbstbeteiligung beträgt 250 bis maximal 1.000 Euro. Damit die Versicherung für Schäden durch Mietnomaden zahlt, muss auch ein Mietausfallschaden vorliegen. Ist die Miete hingegen eingegangen und nur die Wohnung heruntergekommen, ist dies kein Versicherungsfall.

Mietausfallversicherung: Welche weiteren Voraussetzungen gibt es?

Auch die Versicherer möchten natürlich ihr Risiko gering halten und kein Minusgeschäft machen. Deshalb gibt es strikte Voraussetzungen, um an die Versicherungsleistungen zu kommen. So muss der Vermieter vorab die Bonität des Mieters geprüft haben – etwa durch  Einkommensnachweise oder eine Schufa-Auskunft. Der Mieter muss die ausbleibende Miete angemahnt, gekündigt und eine Räumungsklage eingereicht haben. Meist besteht ein Selbstbehalt von drei Monatsmieten – hierfür können die Vermieter die Kaution hernehmen.

• Hinweis: Mieter haben einen gesetzlichen Anspruch auf Untervermietung, wenn berechtigtes Interesse besteht. Der Vermieter kann eine Erlaubnis nur dann verweigern, wenn seinerseits wichtige Gründe bestehen, welche die Aufnahme eines Untermieters unzumutbar machen. Woran Mieter und Vermieter bei der Untermiete denken sollten. 

Kann die Mietausfallversicherung auf die Nebenkosten umgelegt werden?

Eine Mietausfallversicherung kann nicht über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werde. Laut Betriebskostenverordnung zählen zu den Betriebskosten „die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug“ (BetrKV Paragraf 2).

Die Mietausfallversicherung ist aber steuerlich im Rahmen der Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung absetzbar.

• Hinweis: Bei einer Mietminderung müssen Mieter einige Punkte beachten. Denn eine Mietminderung ist zum Beispiel erst dann zulässig, wenn eine deutliche Beeinträchtigung der Nutzung vorliegt und die Mieter den Mangel nicht selbst verschuldet haben. Zeigt sich ein Mangel, müssen Mieter den Vermieter zudem umgehend darauf hinweisen. Der Umfang der Mietminderung hängt davon ab, wie gravierend der Mangel ist.

Ist eine Mietausfallversicherung für Vermieter sinnvoll?

Wer von Mietnomaden geschädigt wurde, wird sich glücklich schätzen, wenn bei allem Ärger zumindest die Versicherung zahlt. Bedenken sollten Vermieter aber die durchaus nicht unerheblichen Kosten für die Versicherung und die Voraussetzungen, damit der Versicherer tatsächlich zahlt. Letztendlich müssen Vermieter abwägen, wie viel Geld ihnen das Gefühl von Sicherheit wert ist. Einen gewissen Schutz bieten auch bereits die Bonitätsprüfung vor der Unterschrift unter den Mietvertrag sowie das Einbehalten einer Kaution. Übrigens dürfen Vermieter eine Mietkaution in Höhe von bis zu drei Kaltmieten einhalten.

• Biallo-Tipp: Eine Immobilie steht als Geldanlage und Baustein für die Altersvorsorge hoch im Kurs. Doch damit sich eine Vermietung lohnt, muss das Mietobjekt rentabel sein. Die Nettomietrendite sollte bei mindestens drei bis vier Prozent liegen.

Was sind die Alternativen zur Mietausfallversicherung?

Grundsätzlich empfiehlt sich eine sorgfältige Auswahl des Mieters. Hierfür können Vermieter unter anderem Mietinteressenten um eine Schufa-Auskunft, Einkommensnachweise und eine Selbstauskunft bitten. Auch die Mietkaution gibt eine gewisse Sicherheit, mit der der Vermieter unter Umständen Mietausfälle und entstandene Schäden begleichen kann.

Über die Wohngebäudeversicherung können Mietausfälle mitversichert werden, die etwa infolge eines Brandes entstehen.

Übrigens: Die Regeln für Mietpreiserhöhungen wurden verschärft und die gesetzliche Mietpreisbremse soll bis ins Jahr 2025 greifen. Außerdem können Mieter bis zu zweieinhalb Jahre rückwirkend zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Worauf Vermieter und Mieter bei der Mietpreisbremse achten müssen, erfahren Sie in einem weiteren Ratgeber von uns.