Bereitstellungszinsen (auch Bereithaltungszins oder Bereithaltungsprovision) sind Zusatzkosten, die von Kreditinstituten bei der Bau- oder Immobilienfinanzierung berechnet werden, wenn bereitgehaltene Darlehen nicht innerhalb des vertraglich vereinbarten Zeitraums vom Kreditnehmer abgenommen werden.
Kreditinstitute erheben Bereitstellungszinsen als eine Art Entschädigung: Banken tragen für die vorgehaltenen Baufinanzierungsmittel Kosten. Nimmt der Kreditnehmer das Darlehen nicht wie vereinbart ab, zahlt er an die Bank auch keine Zinsen. Diese müssen das bereitgestellte Kapital aber dennoch absichern. Die Bereitstellungszinsen sollen diesen Verlust von Kreditinstituten ausgleichen.
Gezahlt werden müssen Bereitstellungszinsen nach der „bereitstellungsfreien“ Zeit.
Je nach Kreditinstitut beginnt diese zinsfreie Periode an unterschiedlichen Punkten der Baufinanzierung. Ob diese bereits bei der Kredit-Antragsstellung, oder erst bei der Darlehenszusage beginnt, ist demnach unterschiedlich.
Wie lange die „bereitstellungsfreie“ Zeit ist, unterscheidet sich ebenfalls je nach Bank oder Sparkasse. Sie beträgt in der Regel aber zwischen sechs und 12 Monaten.
Endet die „bereitstellungsfreie“ Zeit, belaufen sich die Bereitstellungszinsen auf drei Prozent pro Jahr oder mehr. Das sind mindestens 0,25 Prozent pro Monat. Die Bereitstellungszinsen sind demnach deutlich höher als der normale Baufi-Zins.
Die Bank berechnet den „Verspätungszuschlag“ vom gesamten Darlehensbetrag oder der Teilsumme, die je nach Baufortschritt noch nicht abgerufen wurde.
Beispiel: Ein Kunde bekommt für den Bau einer Immobilie von seiner Bank einen genehmigten Darlehensbetrag von 150.000 Euro. Die Frist des „bereitstellungsfreien“ Zeitraums läuft nach sechs Monaten ab. Da sich das Bauunternehmen verzögert, ruft der Kunde erst vier Monate später den gesamten Kredit ab. Für diesen Zeitraum nach Ende der „bereitstellungsfreien“ Zeit fallen demnach Bereitstellungszinsen in der Höhe von 0,25 Prozent pro Monat an. Das sind bei einer Kreditsumme von 150.000 Euro Bereitstellungszinsen in Höhe von 375 Euro alle vier Wochen. Insgesamt fallen also Mehrkosten von 1.500 Euro an!
Tipp: Planen Sie die Kosten für Bereitstellungszinsen ein!
Da Bereitstellungszinsen zumeist in für den Darlehensnehmer finanziell prekären Lebenssituationen (Baubeginn oder Einzug in die erworbene oder sich in der Herstellung befindenden Immobilie) anfallen, sind sie ein Kostenfaktor, den Sie in der Baufinanzierung unbedingt eingeplanen sollten. Ein weiteres Beispiel soll verdeutlichen, wie sehr die Bereitstellungszinsen sich in den monatlichen Kosten ihrer Baufinanzierung zu Buche schlagen können.
Beispiel:
Herr Müller unterzeichnet im Januar einen Darlehensvertrag über eine Kreditsumme von 200.000 Euro. Die "bereitstellungsfreie" Zeit endet laut Vertrag an Tag 31.1. Von da an fallen Bereitstellungszinsen von drei Prozent p.a. an. Der Effektivzinssatz beträgt zwei Prozent. Aufgrund einer Bauverzögerung kann der Kredit erst ab März in Anspruch genommen werden und wird dann über drei Monate schrittweise ausgezahlt. Diese Kosten entstehen Herrn Müller:
| Monat | ausgezahlter Kredit | bereitgestellter Kredit | Kredit Zinsen | Bereitstellungs-zinsen | Zinskosten Insgesamt |
|---|
| Januar | 0 | 200.000 | 0 | 0 | 0 |
| Februar | 0 | 200.000 | 0 | 500 | 500 |
| März | 50.000 | 150.000 | 83 | 375 | 458 |
| April | 100.000 | 100.000 | 167 | 250 | 417 |
| Mai | 200.000 | 0 | 333 | 0 | 333 |
| Summe | 200.000 | | 583 | 1.125 | 1.708 |
Die gesamten Zinkosten belaufen sich auf knapp 1.700 Euro, davon sind alleine 1.125 Euro Bereitstellungszinsen!
Vor der Aufnahme eines Darlehens zur Baufinanzierung sollte jeder Kreditnehmer die Möglichkeit nutzen, um zu verhandeln. Vertragliche Bedingungen eines Kredits und Zinssätze sind keineswegs in Stein gemeißelt und durchaus verhandelbar!
Ein besonderes Augenmerk sollten Sie auf das Aushandeln des „bereitstellungsfreien“ Zeitraums legen. Sie können Zeitspannen bis zu zwölf Monate aushandeln, in denen für Sie als Kreditnehmer keine Bereitstellungszinsen anfallen.
Auch ohne Verhandeln fallen die „bereitstellungsfreien“ Zeiträume bei den Kreditinstituten sehr unterschiedlich aus. Unter anderem finden Sie bei folgenden Banken gute Konditionen, was den „bereitstellungsfreien“ Zeitraum betrifft;
- Zinsfreie Zeit: 12 Monate
- ab dem 13. Monat 2 Prozent Bereitstellungszinsen p.a.
- Zinsfreie Zeit: 12 Monate
- ab dem 13. Monat 3 Prozent Bereitstellungszinsen p.a.
- Zinsfreie Zeit: max. 12 Monate
- ab dem 13. Monat 3 Prozent Bereitstellungszinsen p.a.
- Zinsfreie Zeit: bei selbstgenutzten Neubauten und Umfinanzierungen 12 Monate
- ab dem 13. Monat 3 Prozent Bereitstellungszinsen p.a.
- Zinsfreie Zeit: 9 Monate
- ab dem 10. Monat 3 Prozent Bereitstellungszinsen p.a.
Wer ein Haus baut oder eine Immobilie finanzieren lässt, ruft das Darlehen in Teilen ab. Je nach Baufortschritt werden immer wieder Teilbeträge von der Kreditsumme entnommen. Auch, wenn Teile des Darlehens verwendet werden, fallen für die noch nicht in Anspruch genommenen Kreditsummen Bereitstellungszinsen an.
Daher können Bereitstellungszinsen lange Bauvorhaben besonders teuer machen! Da Baukredite zweckgebunden sind, kann die Darlehenssumme auch nicht auf einen Schlag abgerufen werden, um so die Bereitstellungszinsen zu umgehen.
Diese Zinsen sollten demnach unbedingt in Ihre Kalkulationen einfließen. Entweder als Teil der Baufinanzierungssumme oder aber auch als separate Zahlungen, um große Kostenüberraschungen zu vermeiden. Nicht, dass die Finanzierung unter dem Strich viel teurer ist als der Effektivzins zu Anfang vermittelte.
Bereitstellungszinsen können Sie steuerlich absetzen. Dies gilt aber nur unter bestimmten Bedingungen:
- Grundsätzlich sind Zinsen nur dann steuerlich geltend zu machen, wenn Sie als Steuerzahler eine Immobilie nach der Anschaffung oder Herstellung nicht selbst bewohnen, sondern an Dritte vermieten.
- Das gilt natürlich auch für Bereitstellungszinsen.
Achtung:
- Bereitstellungszinsen sind nur im selben Jahr ihrer Zahlung steuerlich absetzbar - für vergangene Steuerjahre kann die Zinszahlung nicht rückwirkend über die Werbungskosten geltend gemacht werden.
- Bei Teileinheiten aus der erworbenen oder erbauten Immobilie, die nicht vermietet, sondern selbst bewohnt, zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken genutzt werden, dürfen die Bereitstellungszinsen nicht steuerlich abgegolten werden.
Bereitstellungszinsen werden von Kreditinstituten als eine Art Entschädigung berechnet. Das bereitgehaltene Darlehen bringt der Bank noch keine Einnahme, muss aber dennoch abgesichert werden. Das heißt, dass Banken mit diesem Geld „nicht arbeiten“ können, weil sie es bereithalten müssen. Um diesen Verlust auszugleichen, stellen sie diese Zinsen in Rechnung.
Bereitstellungszinsen werden aufgrund der noch nicht ausbezahlten und bereitgehaltenen Darlehenssumme berechnet. In der Regel belaufen sich die Zinsen auf drei Prozent pro Jahr oder 0,25 Prozent pro Monat. Damit sind sie deutlich höher als die normalen Effektivzinsen, die derzeit verlangt werden.
Bereitstellungszinsen fallen an, wenn die, in den Darlehenskonditionen vereinbarte „bereitstellungsfreie“ Zeit beendet ist. Dies ist abhängig von den Baufinanzierungs-Instituten, beläuft sich aber in der Regel zwischen sechs und zwölf Monaten.
Nein. Bei privaten Baufinanzierungen werden Bereitstellungszinsen auch bei noch nicht in Anspruch genommenen Teilbeträgen des Darlehens berechnet. Solange nicht die gesamte Kreditsumme ausgezahlt wurde, kann die Bank oder Sparkasse die Zinsen erheben.
Nein. Solange sie selbst die Immobilie bewohnen, können die Zinsen nicht steuerlich abgegolten werden. Nur im Falle einer Fremdvermietung können Sie Bereitstellungszinsen im selben Jahr in der Steuererklärung geltend machen.
