Bereitstellungszinsen: Kosten nicht unterschätzen!

Wer ein Haus baut, erlebt schnell mal Überraschungen, die die Fertigstellung verzögern. Dies gilt erst recht in der aktuellen Corona-Pandemie. Materialmangel, Lieferengpässe und erkrankte Handwerker können die Bauzeit rasch um einige Monate verlängern.

Biallo.de hat bei elf großen Kreditinstituten, Versicherern und Kreditvermittlern nachgefragt, wie sie die künftige Entwicklung der Bauzinsen einschätzen und welche Trends sie bei Finanzierungen feststellen. Alle berichteten, dass es bei ihren Kunden im Um- und Neubaugeschäft zumindest gelegentlich zu Verzögerungen durch Lieferengpässe in Bausektor käme. "Wir nehmen wahr, dass sich bei Neubauten die Fertigstellungszeiten mitunter deutlich verlängern", sagt Jana Heeg-Ruprecht, Leisterin Baufinanzierung bei der Hypovereinsbank. Dies sei auf Lieferengpässe zurückzuführen. "Dieses Risiko sollten Kunden in Ihrem Finanzierungsplan berücksichtigen", so Heeg-Ruprecht. "Lieferengpässe bei Materialien oder der Mangel an Verfügbarkeiten von Handwerkern ist spürbar", sagt auch Oliver Lüsch, Vorstandsvorsitzender der BBBank: "Es ist kein absolutes Massenphänomen und regional auch etwas unterschiedlich, aber teilweise verzögert sich das geplante Vorankommen unserer Kundinnen und Kunden schon um mehrere Monate." Die BBBank habe deshalb die bereitstellungszinsfreie Zeit auf 24 Monate ausgedehnt.

Hinweis: Wer einen Immobilienkredit abschließen möchte, ist gut beraten, vorab auch einen Blick auf die Bereitstellungszinsen zu werfen.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen – auch Bereithaltungszins oder Bereithaltungsprovision genannt – sind Zusatzkosten, die Banken und Sparkassen in der Bau- oder Immobilienfinanzierung berechnen, wenn zur Verfügung gestellte Darlehen innerhalb des vertraglich vereinbarten Zeitraums vom Kreditnehmer ganz oder teilweise nicht abgenommen werden.

Für die Geldhäuser sind Bereitstellungszinsen eine Art Entschädigung: Den Banken entstehen für die vorgehaltenen Baufinanzierungsmittel Kosten für die Refinanzierung. Nimmt der Kreditnehmer das Darlehen nicht wie vereinbart ab, fließen an die Bank auch keine Zinsen. Diese müssen das zur Verfügung gestellte Kapital aber dennoch absichern. Die Bereitstellungszinsen sollen diesen Verlust ausgleichen.

Höhe & Kosten: Wie teuer können Bereitstellungszinsen werden?

Bereitstellungszinsen fallen nach der bereitstellungsfreien Zeit an. Wie lange diese dauert, ist je nach Bank oder Sparkasse unterschiedlich. Sie beträgt in der Regel aber drei bis zwölf Monate. Das heißt: Je kundenfreundlicher die Bank oder Sparkasse ist, desto später werden diese Zusatzkosten fällig, desto länger Zeit haben Sie.

Endet die bereitstellungszinsfreie Zeit, werden Bereitstellungszinsen von oft drei Prozent pro Jahr beziehungsweise 0,25 Prozent pro Monat fällig. Die Bereitstellungszinsen sind demnach deutlich höher als die normalen Bauzinsen. Diese 0,25 Prozent gelten bei zahlreichen Banken seit vielen Jahren und wurden auch in der Niedrigzinsphase seltsamerweise nicht nach unten angepasst. Die Bank berechnet den Verspätungszuschlag auf den gesamten Darlehensbetrag oder die Teilsumme, die noch nicht abgerufen wurde.

Beispiel: Bereitstellungszinsen-Berechnung 

Eine Kundin bekommt für den Bau einer Immobilie von ihrer Bank einen genehmigten Darlehensbetrag von 300.000 Euro. Die Frist des bereitstellungszinsfreien Zeitraums läuft nach sechs Monaten ab. Der Hauskauf wird aber erst nach zehn Monaten abgewickelt und nicht innerhalb der geplanten sechs Monate. Für die vier Monate fällt nun der Strafzins in Höhe von 0,25 Prozent pro Monat an. Das sind bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro Bereitstellungszinsen in Höhe von 750 Euro alle vier Wochen. Insgesamt fallen also Mehrkosten von 3.000 Euro an.

Planen Sie die Kosten für die Bereitstellung Ihres Darlehens unbedingt ein

Bereitstellungszinsen sind ein Kostenfaktor, den Sie in der Baufinanzierung unbedingt einplanen sollten. Folgendes Beispiel verdeutlicht, wie die Bereitstellungszinsen die monatlichen Kosten ihrer Baufinanzierung in die Höhe treiben können:

Beispiel: Herr Müller unterzeichnet einen Darlehensvertrag über eine Kreditsumme von 200.000 Euro. Die bereitstellungsfreie Zeit endet laut Vertrag am 31. Januar. Von da an fallen Bereitstellungszinsen von drei Prozent pro Jahr an. Der Effektivzinssatz beträgt zwei Prozent. Aufgrund einer Bauverzögerung kann der Kredit erst ab März in Anspruch genommen werden und wird dann über drei Monate schrittweise ausgezahlt. Diese Kosten entstehen Herrn Müller:

Die gesamten Zinskosten belaufen sich auf gut 1.700 Euro, davon sind alleine 1.125 Euro Bereitstellungszinsen!

Bereitstellungszinsfreie Zeit

Vor der Aufnahme eines Darlehens zur Baufinanzierung sollte jede Kreditnehmerin und jeder Kreditnehmer die Möglichkeit nutzen, um zu verhandeln. Vertragliche Bedingungen eines Kredits und Zinssätze sind keineswegs in Stein gemeißelt und durchaus verhandelbar. Ein besonderes Augenmerk sollten Sie auf das Aushandeln des bereitstellungszinsfreien Zeitraums legen. Sie können Zeitspannen bis zu zwölf Monate aushandeln, in denen für Sie als Kreditnehmer keine Bereitstellungszinsen anfallen. Auch ohne Verhandeln fallen die bereitstellungsfreien Zeiträume bei den Kreditinstituten sehr unterschiedlich aus.

Bereitstellungszins: Ausgewählte Anbieter im Vergleich

¹ selbstgenutzte Neubauten und Umfinanzierungen ²bei den Zinsfestschreibungen 5 J., 10 J., 15 J., bis 60 % Beleihungsgrenze: 3,0 % pro Jahr ab dem 7. Monat; bei den übrigen Zinsfestschreibungen und Beleihungsgrenzen: 1,8 % pro Jahr ab dem 4. Monat; bei den Zinsfestschreibungen 5 J., 10 J., 15 J., bis 60%: 3% ab dem 7. Monat; bei den übrigen Zinsfestschreibungen und Beleihungsgrenzen: 1,8 % p.a. ab dem 4. MonatQuelle: Baufinanzierungsvergleich biallo.de, Stand: 02. März 2022.

Bauverzögerung? Bereitstellungszinsen fallen auch bei Teilbeträgen an

Noch häufiger als beim Kauf einer Immobilie fallen Bereitstellungszinsen beim Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung an. Gerade in der heutigen Zeit des Baubooms sind die Handwerker oft ausgelastet und halten vereinbarte Termine nicht ein. Kommt es zu Verzögerungen beim Bau, flattern die Rechnungen der verschiedenen Gewerke auch später ins Haus. Die Bank gibt Teilbeträge des Gesamtdarlehens aber nur gegen Vorlage der Rechnung frei. Liegt die nicht vor, zahlt der Kunde die hohen Zinsen. Je nach Vertragsgestaltung mit dem Handwerker kann man diese bei ihm dann geltend machen.

Wer ein Haus baut oder eine Immobilie finanzieren lässt, ruft das Darlehen in Teilen ab. Je nach Baufortschritt werden immer wieder Teilbeträge von der Kreditsumme entnommen. Auch dann, wenn nur Teile des Darlehens verwendet werden, fallen für die noch nicht in Anspruch genommenen Kreditsummen Bereitstellungszinsen an.

Daher können Bereitstellungszinsen lange Bauvorhaben besonders teuer machen. Da Baukredite zweckgebunden sind, kann die Darlehenssumme auch nicht auf einen Schlag abgerufen werden, um so die Bereitstellungszinsen zu umgehen.

Bereitstellungszinsen sollten demnach unbedingt in Ihre Kalkulationen einfließen. Entweder als Teil der Baufinanzierungssumme oder aber auch als separate Zahlungen, um große Kostenüberraschungen zu vermeiden. Nicht, dass die Finanzierung unter dem Strich viel teurer ist, als der Effektivzins zu Anfang vermittelt hat.

Sind Bereitstellungszinsen steuerlich absetzbar?

Bereitstellungszinsen können Sie steuerlich absetzen. Dies gilt aber nur unter bestimmten Bedingungen: 

• Grundsätzlich sind Zinsen nur dann steuerlich geltend zu machen, wenn Sie als Steuerzahler eine Immobilie nach der Anschaffung oder Herstellung nicht selbst bewohnen, sondern an Dritte vermieten.
  
  
• Das gilt natürlich auch für Bereitstellungszinsen.

Achtung: 

• Bereitstellungszinsen sind nur im Jahr ihrer Zahlung steuerlich absetzbar – für vergangene Steuerjahre kann die Zinszahlung in der Steuerklärung nicht rückwirkend über die Werbungskosten geltend gemacht werden.
  
  
• Bei Teileinheiten aus der erworbenen oder erbauten Immobilie, die nicht vermietet, sondern selbst bewohnt, zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken genutzt werden, dürfen die Bereitstellungszinsen nicht steuerlich abgegolten werden. 

Häufige Fragen zum Thema Bereitstellungszinsen