Immobilienkauf: Das Risiko beim Kauf einer vermieteten Wohnung oder eines Hauses

Die niedrigen Zinsen und die erhöhte Inflation treiben immer mehr Verbraucherinnen und Verbraucher dazu, ihr Geld in Betongold anzulegen. Der Kauf eines Eigenheims und zusätzlicher Eigentumswohnungen oder Häuser zur Vermietung sind eine clevere Altersvorsorge. Geld ist so vor der Inflation und Negativzinsen geschützt und die Mieteinnahmen dienen nach Abzahlung des Immobilienkredits als Zusatzeinkommen.

Vermietete Immobilien zu kaufen stellt jedoch auch ein Risiko dar. Warum? Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis mit all seinen Bedingungen. Genau das kann zu Schwierigkeiten führen. Als neuer Eigentümer einer Eigentumswohnung sind diese Schwierigkeiten vor allem dann problematisch, wenn Sie selbst zeitnah einziehen möchten. Erfahren Sie hier, wie Sie als frischer Immobilienkäufer Einfluss auf den bestehenden Mietvertrag nehmen dürfen.

Was bedeutet der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 566 ist klar formuliert: Kauf bricht nicht Miete. Hiermit ist gemeint, dass der Käufer einer Immobilie das bestehende Mietverhältnis mit all seinen Rechten und Pflichten übernimmt. Somit beendet der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses das Mietverhältnis nicht. Stattdessen wird der Käufer Rechtsnachfolger. Er kann dem Mieter nur mit einem gesetzlichen Kündigungsgrund den Mietvertrag kündigen. Ein Beispiel dafür ist der Eigenbedarf. Ohne Zustimmung des Mieters kann er aber keinen neuen Mietvertrag abschließen oder Änderungen im bestehenden Vertrag vornehmen.

Kann der Verkäufer dem Mieter kündigen, wenn er einziehen möchte?

Ein geplanter Verkauf des Mietobjektes, ganz gleich ob Reihenhaus oder Eigentumswohnung, ist kein Kündigungsgrund. Dem Mieter zu kündigen, weil der potenzielle Käufer Eigenbedarf anmeldet, ist ebenfalls nicht möglich. Das muss der Käufer schon selbst tun. Ist der Immobilienverkauf von langer Hand geplant, ist es möglich, als Verkäufer frühzeitig selbst Eigenbedarf anzumelden. Dann wird für einen gewissen Zeitraum die Immobilie tatsächlich selbst bewohnt und im Anschluss verkauft.

Experten raten von diesem Vorgehen allerdings ab. Es ist überaus zeitraubend, da eine gesetzliche Kündigungsfrist besteht. Je nach Dauer des Mietverhältnisses können das bis zu neun oder sogar zwölf Monate sein. Darüber hinaus muss der bestehende Mietvertrag diese Art der Kündigung erlauben, um Eigenbedarf erfolgreich anzumelden. Zudem darf beim Mieter kein Härtefall vorliegen.

Achtung: Vermieter können Mietern unter Umständen eine Sonderkündigung aussprechen. Diese greift, wenn der Mieter mit dem Vermieter im gleichen Ein- oder Zweifamilienhaus lebt. Der Vermieter darf dann ohne Angabe des Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigen. Je nach Länge des Mietverhältnisses beläuft sich die Kündigungsfrist dann auf sechs bis 12 Monate.

• Lesetipp: Immer wieder gibt es Streit zwischen Vermietern und Mietern um die Themen Mieterhöhung, Eigenbedarf und Endrenovierung. In welchem Rahmen ist eine Mieterhöhung erlaubt, wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich und welche Pflichten haben Mietern bei der Wohnungsübergabe? Vermieter und Mieter sollten Ihre Rechte und Pflichten genau kennen.

In welchen Fällen kann ich als Käufer dem Mieter kündigen?

Einem Mieter das Mietverhältnis zu kündigen, ist nicht einfach. Es müssen triftige Gründe vorliegen, denn der Gesetzgeber schützt den angemieteten Wohnraum der Bundesbürger. Diese Gründe muss der Käufer der Immobilie, nachdem er rechtmäßiger Eigentümer des Objektes geworden ist, mitteilen.

Mögliche Gründe einer ordentlichen Kündigung:

• Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt.
  
• Der neue Eigentümer meldet Eigenbedarf an und braucht die Wohnung für Familienangehörige, sich selbst oder Angehörige des Haushalts.
  
• Durch das Mietverhältnis kann der Eigentümer das Grundstück nicht angemessen wirtschaftlich verwerten.
  

Mögliche Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags:

• Der Mieter verstößt kontinuierlich gegen die bestehende Hausordnung.
  
• Es besteht eine wiederholte, unerlaubte Untervermietung an Dritte, von der der Eiegntümer nichts weiß.
  
• Es besteht ein fortlaufender Verzug mit der Mietzahlung.
  
• Der Mieter betreibt ein nicht erlaubtes Gewerbe in den Räumlichkeiten.
  
• Der Mieter hält trotz Verbot ein Haustier.
  
• Der Mieter stört den Hausfrieden mehrfach.
  
• Der Mieter beschädigt oder vernachlässigt vorsätzlich das Mietobjekt.
  

Wann darf ich als neuer Eigentümer die Kündigung aussprechen?

Sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen und damit rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie ist, darf er die Kündigung aussprechen. In der Zeit zwischen Vertragsunterzeichnung und Grundbucheintrag weist zwar die Auflassungsvormerkung auf den Eigentümerwechsel hin, aber dennoch ist der Käufer erst offizieller Eigentümer des Objektes, wenn der Eintrag ins Grundbuch erfolgt.

Welche Kündigungsfristen muss ich bei einer Kündigung einhalten?

Wie lang die Frist ist, hängt vom Kündigungsgrund ab. Bei einer ordentlichen Kündigung, die beispielsweise wegen Eigenbedarf erfolgt, gelten folgende Fristen:

• Kündigungsfrist von drei Monaten
  
• Kündigungsfrist von sechs Monaten, wenn das Mietverhältnis länger als fünf Jahre bestand
  
• Kündigungsfrist von neun Monaten, wenn das Mietverhältnis länger als acht Jahre bestand
  

In einigen älteren Mietverträgen ist noch eine Kündigungsfrist von 12 Monaten vereinbart, die dann ebenfalls eingehalten werden muss.

Anders stellt sich die Sachlage bei einer fristlosen Kündigung dar. Dann räumt der Vermieter dem Mieter eine Frist ein. Wie lange diese sein muss, ist gesetzlich nicht festgelegt, mindestens 14 Tage sind empfehlenswert. Allerdings werden an frsitlose Kündigungen einige Anforderungen geknüpft und der Mieter kann dagegen auf dem Rechtsweg vorgehen.

Wie können Sie das Miet-Risiko beim Immobilienkauf reduzieren?

Wir empfehlen, dass Sie bereits beim Erstkontakt mit dem Makler oder spätestens bei der Besichtigung das Thema ansprechen. In vielen Fällen sind die Schwierigkeiten mit dem bestehenden Mietvertrag lösbar. Möchten Sie selbst einziehen und stoßen auf einen aktuell sehr langjährigen Mieter, der nicht ausziehen möchte, sollten Sie die Entscheidung für die Wohnung oder das Haus noch einmal überdenken. Alternativ bringen Sie sehr viel Zeit bis zu einem möglichen Einzug in die Wohnung mit. Denn bei Ausnutzung aller rechtlichen Möglichkeiten kann der Mieter seinen Auszug unter Umständen über Jahre hinauszögern.

Wussten Sie schon, dass es für Immobilienbesitzer auch eine Mietausfallversicherung gibt. Diese soll Sie vor finanziellem Schaden bewahren, wenn Ihre Mieter plötzlich keine Miete zahlen.

Falls Sie statt dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung lieber neu bauen möchten, dann sollten Sie sich unsere Tipps zur Baufinanzierung ansehen.