


Auf einen Blick
Endlich ist das Traumhaus gefunden und die Verhandlungen über den Kaufpreis sind beendet. Jetzt steht der Termin beim Notar an, damit Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag unterschreiben. Trotz des notariellen Vertrags gehört die Immobilie erst dann dem Käufer, wenn er im Grundbuch eingetragen ist.
Die Zeit nach Kaufvertragsübertragung bis hin zur Grundbucheintragung kann sich über mehrere Wochen oder sogar Monate hinziehen. Um insbesondere dem Immobilienkäufer Sicherheit und Schutz zu bieten, gibt es die Auflassungsvormerkung.
Die Auflassungsvormerkung sieht umfangreiche Rechte und Pflichten für den Käufer beziehungsweise den Verkäufer vor. Hierzu gehören:
Achtung: Ein Verkauf an Dritte ist mit der Auflassungsvormerkung nicht mehr möglich. Allerdings darf der Verkäufer die Liegenschaft noch verpachten oder vermieten. Der Mieter erfährt von der Auflassungsvormerkung in der Regel nichts, da er keine Einsicht ins Grundbuch hat. Auf den Käufer der Immobilie geht mit Eigentumswechsel dann der Mietvertrag über, denn Kauf bricht Miete nicht. Er kann dann entscheiden, wie er mit dem Mietverhältnis umgeht.
Im Durchschnitt beläuft sich die Laufzeit der Auflassungsvormerkung auf vier bis acht Wochen. Ihre Dauer hängt entscheidend davon ab, wie schnell der Immobilienverkäufer etwaige Belastungen aus dem Grundbuch tilgt und wie die Immobilienfinanzierung geregelt ist. Alle vertraglichen Bedingungen müssen erfüllt sein, um die tatsächliche Auflassung vorzunehmen. Erst dann verliert die Auflassungsvormerkung an Gültigkeit.
Die Gültigkeitsdauer der Auflassungsvormerkung kann nach § 196 BGB bis zu zehn Jahre dauern. Wenn sich seitens des Käufers nichts tut, verjährt die Immobilienreservierung nach diesem Zeitraum.
Wie viel die Auflassungsvormerkung kostet, hängt entscheidend von dem Immobilienwert des Kaufobjektes ab. Prozentual gesehen beläuft sie sich auf 50 % der Gebühr, die im weiteren Verlauf des Kaufprozesses für die Grundbucheintragung erhoben wird. Diese wiederum beträgt etwa 0,5 % des Kaufpreises.
Eine grobe Beispielrechnung verdeutlicht die Kosten für die Auflassungsvormerkung:
Hinweis: Bei der Beispielrechnung handelt es sich um eine grobe Kostenschätzung, da für die eigentliche Kalkulation der Notargebühren weitere Faktoren von Bedeutung sind. Hierzu zählt beispielsweise die einzutragende Grundschuld. Teilweise erheben die Gerichte zudem Kosten für die Löschung der Auflassungsvormerkung. Einen Gebührentatbestand gibt es dafür jedoch nicht. Für die Kosten der Auflassungsvormerkung kommt der Käufer auf. Sie sind Teil der Kaufnebenkosten.
Die Auflassungsvormerkung wird automatisch gelöscht, wenn der Käufer in Abteilung I des Grundbuchs als neuer Eigentümer eingetragen wird. Bis dahin sind diverse Schritte erforderlich: Wie bereits erwähnt, müssen hierfür alle vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt sein. Hierzu zählt auch, dass der Käufer den Kaufpreis sowie die Grunderwerbsteuer entrichtet hat. Das Finanzamt stellt dann die sogenannte steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und leitet sie ans Grundbuch weiter. Erst jetzt erfolgt die Eintragung im Grundbuch und die Löschung der Auflassungsvormerkung.
Die Auflassungsvormerkung vorher zu löschen, ist nur mit der Einwilligung des Käufers möglich. Das geschieht beispielsweise, wenn der Käufer vom Kaufvertrag zurücktritt. In der Praxis kann dies geschehen, wenn die Immobilienfinanzierung platzt.