• Sie möchten fürs Alter vorsorgen?
  • Nachhaltig investieren?
  • Steuern sparen?
  • Für Ihre Finanzen und Geldanlage einfach nichts mehr verpassen?
Wir versorgen Sie mit den interessantesten Beiträgen und Produkttests aus der Finanzwelt.
Versand zweimal pro Woche
Auf einen Blick
  • Nach dem Kauf einer Immobilie und dem Notartermin dauert es noch einige Zeit, bis Sie in das Grundbuch eingetragen werden.

  • Damit die Immobilie Ihnen in dieser Zeit sicher ist und nicht an einen Dritten verkauft wird oder in die Zwangsvollstreckung beim Verkäufer gerät, gibt es die Auflassungsvormerkung.

  • Wir erklären, was Sie damit sichern, welche Kosten anfallen und wann sie gelöscht wird.
12

Endlich ist das Traumhaus gefunden und die Verhandlungen über den Kaufpreis sind beendet. Jetzt steht der Termin beim Notar an, damit Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag unterschreiben. Trotz des notariellen Vertrags gehört die Immobilie erst dann dem Käufer, wenn er im Grundbuch eingetragen ist.

Die Zeit nach Kaufvertragsübertragung bis hin zur Grundbucheintragung kann sich über mehrere Wochen oder sogar Monate hinziehen. Um insbesondere dem Immobilienkäufer Sicherheit und Schutz zu bieten, gibt es die Auflassungsvormerkung.

 

Unerlässlich: die Auflassungsvormerkung im Grundbuch

Die Auflassungsvormerkung sieht umfangreiche Rechte und Pflichten für den Käufer beziehungsweise den Verkäufer vor. Hierzu gehören:

  • Der Immobilienverkäufer darf nicht mehr vom Immobilienverkauf zurücktreten.
  • Der Verkäufer kann die Liegenschaft nicht mehr mit einem Kredit belasten.
  • Gläubiger haben auf die Immobilie keinen Zugriff mehr.
  • Erhält der Verkäufer plötzlich ein besseres Kaufangebot von einem anderen Käufer, kann er dieses nicht mehr in Anspruch nehmen.
  • Wird der Verkäufer insolvent, hat das keine Auswirkungen auf die Kaufabwicklung und die Immobilienübertragung.

Achtung: Ein Verkauf an Dritte ist mit der Auflassungsvormerkung nicht mehr möglich. Allerdings darf der Verkäufer die Liegenschaft noch verpachten oder vermieten. Der Mieter erfährt von der Auflassungsvormerkung in der Regel nichts, da er keine Einsicht ins Grundbuch hat. Auf den Käufer der Immobilie geht mit Eigentumswechsel dann der Mietvertrag über, denn Kauf bricht Miete nicht. Er kann dann entscheiden, wie er mit dem Mietverhältnis umgeht.

 

Auflassungsvormerkung und Dauer: Wie lange ist sie gültig?

Im Durchschnitt beläuft sich die Laufzeit der Auflassungsvormerkung auf vier bis acht Wochen. Ihre Dauer hängt entscheidend davon ab, wie schnell der Immobilienverkäufer etwaige Belastungen aus dem Grundbuch tilgt und wie die Immobilienfinanzierung geregelt ist. Alle vertraglichen Bedingungen müssen erfüllt sein, um die tatsächliche Auflassung vorzunehmen. Erst dann verliert die Auflassungsvormerkung an Gültigkeit.

Die Gültigkeitsdauer der Auflassungsvormerkung kann nach § 196 BGB bis zu zehn Jahre dauern. Wenn sich seitens des Käufers nichts tut, verjährt die Immobilienreservierung nach diesem Zeitraum.

 

Wie hoch sind die Kosten für die Auflassungsvormerkung?

Wie viel die Auflassungsvormerkung kostet, hängt entscheidend von dem Immobilienwert des Kaufobjektes ab. Prozentual gesehen beläuft sie sich auf 50 % der Gebühr, die im weiteren Verlauf des Kaufprozesses für die Grundbucheintragung erhoben wird. Diese wiederum beträgt etwa 0,5 % des Kaufpreises.

Eine grobe Beispielrechnung verdeutlicht die Kosten für die Auflassungsvormerkung:

  • Der Kaufpreis beläuft sich auf 300.000 Euro. Die gerundeten Grundbuchgebühren lägen dann bei 1.500 Euro. Für die Auflassungsvormerkung fallen demnach 750 Euro an.

Hinweis: Bei der Beispielrechnung handelt es sich um eine grobe Kostenschätzung, da für die eigentliche Kalkulation der Notargebühren weitere Faktoren von Bedeutung sind. Hierzu zählt beispielsweise die einzutragende Grundschuld. Teilweise erheben die Gerichte zudem Kosten für die Löschung der Auflassungsvormerkung. Einen Gebührentatbestand gibt es dafür jedoch nicht. Für die Kosten der Auflassungsvormerkung kommt der Käufer auf. Sie sind Teil der Kaufnebenkosten.

3
Baufinanzierung Finanzmakler
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
735,00 €
0,44 %
0,44 %
2.
737,50 €
0,45 %
0,45 %
3.
732,50 €
0,43 %
0,43 %
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %


 

Löschung der Auflassungsvormerkung bei Eigentumsübertragung im Grundbuch

Die Auflassungsvormerkung wird automatisch gelöscht, wenn der Käufer in Abteilung I des Grundbuchs als neuer Eigentümer eingetragen wird. Bis dahin sind diverse Schritte erforderlich: Wie bereits erwähnt, müssen hierfür alle vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt sein. Hierzu zählt auch, dass der Käufer den Kaufpreis sowie die Grunderwerbsteuer entrichtet hat. Das Finanzamt stellt dann die sogenannte steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und leitet sie ans Grundbuch weiter. Erst jetzt erfolgt die Eintragung im Grundbuch und die Löschung der Auflassungsvormerkung.

Die Auflassungsvormerkung vorher zu löschen, ist nur mit der Einwilligung des Käufers möglich. Das geschieht beispielsweise, wenn der Käufer vom Kaufvertrag zurücktritt. In der Praxis kann dies geschehen, wenn die Immobilienfinanzierung platzt.

Über den Autor Mike Belschner

Mike, Jahrgang 1971, ist Online-Redakteur und bringt seine Expertise bei biallo.de im Bereich Verbraucherthemen sowie in Ratgeber und Anleitungen ein. Er ist erst dann zufrieden, wenn der Leser die Lösung für sein Problem gefunden hat. Als Verkäufer, freier Autor, Unternehmer und erfolgreicher Gründer bringt er viel Erfahrung und “Internet-Geist” mit. 2016 gründete Mike das Verbraucherschutzportal onlinewarnungen.de, später verbraucherschutz.com, welches bereits 3 Jahre später zu den führenden Webseiten im Bereich Verbraucherschutz gehörte. Nach dem Verkauf des Projektes verstärkt Mike das Biallo-Team seit 2020. 

  Mike Belschner
Powered by Telsso Clouds