Grundsätzlich wird ein Immobilienverkauf in Deutschland nur durch einen notariell beurkundeten Vertrag vollzogen. Sind alle notwendigen Bedingungen erfüllt, wird der Kaufpreis fällig. Dazu müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein:
- die Vorlage aller Löschungsbewilligungen, die im Grundbuch eingetragen sind,
- die Auflassungsvormerkung und
- die Aufhebung möglicher Vorkaufsrechte.
"Durch den Abschluss eines notariellen Kaufvertrages über den Erwerb einer Immobilie wird der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Eigentum an dieser zu verschaffen. Der Erwerber wiederum ist verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen und die Immobilie abzunehmen", erklärt der Rechtsanwalt Holger Dreyer. So sieht es der Paragraf 433 Absatz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vor.
Der Notar teilt dem Käufer die Fälligkeit der Zahlung schriftlich mit und fordert ihn innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist – üblicherweise 14 Tage – zur Begleichung der Kaufsumme auf.
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Zutritt zur Immobilie erst nach Begleichung der Kaufsumme
Der notarielle Vertrag bietet dem Verkäufer Sicherheit bei ausbleibender oder nicht fristgerechter Zahlung und garantiert ihm, dass er das Eigentum an der Immobilie nicht verliert. Wird der Kaufpreis nicht beglichen, darf in diesem Fall der Kaufvertrag nicht weiter abgewickelt werden, was zur Folge hat, das die Übergabe der Immobilie nicht vollzogen wird.
Des Weiteren kann der Verkäufer ein gerichtliches Zivilverfahren einleiten. Sobald ihm ein gerichtlicher Titel zugewiesen wurde, kann er eine Zwangsvollstreckung einleiten lassen. Wurde im Notarvertrag eine "vollstreckbare Ausfertigung" mit aufgenommen, kann das Einschalten eines Zivilgerichts umgangen und sofort eine Vollstreckung eingeleitet werden. Es sei denn, der Käufer hat begründete Einwände gegen die Zahlungsverpflichtung und widerspricht mit einer Vollstreckungsgegenklage.
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"Ein Notar sichert den Kaufvertrag rechtlich ab und vermittelt als neutrale Instanz zwischen beiden Parteien", sagt Ralf Oberländer, Baufinanzierungsexperte der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG. "In dem notariellen Kaufvertrag wird in der Regel ein Zahlungsdatum bestimmt. Mit Eintritt des vereinbarten Tages ist der Kaufpreis automatisch fällig." Auf Grundlage dessen könne der Verkäufer zehn Jahre lang auf die Zahlung des Kaufpreises bestehen – danach verjähre der Anspruch, wenn die Verjährung nicht gehemmt werde, etwa durch Verhandlungen im Nachgang, Mahnung des Kaufpreises oder ein gerichtliches Verfahren.
"Wichtig: Nur ein notariell beglaubigter Vertrag ist rechtswirksam. Anderweitige Vereinbarungen – mündlich oder schriftlich – verpflichten oder berechtigen zu nichts", so Oberländer weiter.
- Biallo-Tipp: Grundsätzlich sollten Sie die Schlüssel der Immobilie nicht vor Eingang des Kaufpreises übergeben. Auch wenn der Käufer den Wunsch äußert, mit Umbaumaßnahmen oder Ausmessungen beginnen zu wollen, sollten Sie konsequent bleiben. Im Extremfall ist der Käufer bereits eingezogen und Sie haben ein Druckmittel weniger.
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Anspruch auf Verzugszinsen bei nicht fristgerechter Zahlung
In der Regel werden in den notariellen Verträgen Verzugszinsen festgelegt, die bei Zahlungsverzug fällig sind. Auch wenn diese nicht ausdrücklich im Vertrag festgelegt sind, haben Sie laut BGB Paragraph 288 einen Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen, die fünf Prozent über dem Basiszinssatz liegen, wenn es sich um einen privaten Immobilienkäufer handelt. Auch Vertragsstrafen und Schadensersatzleistungen sind eine Variante, um einen Ausgleich für eine nicht fristgerechte Zahlung zu erhalten.
"Kommt der Käufer einer Immobilie bei der Zahlung in Verzug, ist er zur Zahlung von Verzugszinsen an den Verkäufer verpflichtet. Darüber hinaus kann der Verkäufer den Ersatz eines ihm gegebenenfalls entstandenen Verzugsschadens verlangen. Im Zweifel kann er den Vertrag wieder auflösen", informiert Oberländer.
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Rückabwicklung des Kaufvertrags
Zahlt der Käufer nicht, können Sie den Kaufvertrag rückabwickeln. Hierfür müssen Sie dem Käufer eine angemessene Frist zur Erfüllung der Zahlung setzen und können anschließend den Rücktritt vom Kaufvertrag durch eine einseitige Willenserklärung durchführen. Die Immobilie bleibt Ihr Eigentum und der Käufer ist verpflichtet, anfallende Kosten zu übernehmen.
"Der Rücktritt des Verkäufers vom Vertrag führt dazu, dass bereits geflossene Leistungen zurückzugewähren sind beziehungsweise bereits eingeleitete Maßnahmen, wie zum Beispiel die Bevollmächtigung des Käufers durch den Verkäufer zur Belastung des Grundstücks mit Grundpfandrechten, rückgängig zu machen sind", erklärt Rechtsanwalt Dreyer. "Außerdem wird laut Paragraf 325 BGB durch den Rücktritt das Recht des Verkäufers, Schadenersatz zu verlangen, nicht ausgeschlossen." So könne der Verkäufer den sogenannten Verspätungsschaden verlangen, also die Kosten für die Rückabwicklung des Kaufvertrages, etwa die Notarkosten.
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Bonitätsprüfung vor dem Immobilienverkauf
Vorsicht ist besser als Nachsicht. Ein Immobilienverkauf mit einem nicht zahlungskräftigen Käufer verursacht nicht nur Ärger, Zeit und Zusatzkosten, sondern verhindert auch die schnelle Veräußerung. Gab es noch andere Interessenten, haben diese womöglich in der Zwischenzeit ihr Interesse verloren und Sie können erneut auf Käufersuche gehen.
Tipps für den Vetragsabschluss
- Prüfen Sie vor Abschluss des Kaufvertrags die Bonität des Käufers. Lassen Sie sich die Vermögensverhältnisse offenlegen und verlangen Sie eine Finanzierungsbestätigung der Käuferbank. So erhalten Sie einen Überblick zum Verhältnis des eingesetzten Eigenkapitals und dem Anteil der Fremdfinanzierung.
- Weiterhin kann Ihnen ein sogenanntes Notaranderkonto Sicherheit gewähren. Der Käufer überweist den Kaufpreis auf dieses Konto vor Abschluss des Kaufvertrages und der Notar gibt die Summe frei, sobald alle Bedingungen erfüllt sind
Der Abschluss eines Vertrages begründet ein Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien. Aufgrund dessen kann jede Vertragspartei darauf vertrauen, dass ihr die gebührende Leistung erbracht wird. Allerdings: "Das Vertrauen ist nicht grenzenlos, gerade bei Immobiliengeschäften", erklärt Holger Dreyer und rät dem Verkäufer, sich vom Käufer eine Bankbescheinigung vorlegen zu lassen, aus der hervorgeht, dass der vereinbarte Kaufpreis gezahlt werden kann und das Kreditinstitut des Käufers beauftragt ist, den finanziellen Teil des Kaufvertrages abzuwickeln.
Familienkredit mit Geldprämien
"Unabhängig davon besteht die Möglichkeit, die Vorlage einer Bürgschaft zur Zahlung des Kaufpreises zu vereinbaren. Vor diesen Maßnahmen sollte der Verkäufer jedoch alle legalen Möglichkeiten ausschöpfen, um Kenntnis von der Bonität des Käufers zu erlangen, wozu auch eine Schufa-Selbstauskunft gehören kann."