Auf einen Blick
Sie möchten Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus an Urlauber vermieten? Dann sollten Sie nicht nur auf eine attraktive Ausstattung und eine gute Vermarktung achten. Vor der ersten Buchung müssen Sie auch klären, ob die Ferienvermietung am Standort überhaupt erlaubt ist, welche steuerlichen Regeln gelten und was in einen Mietvertrag gehört. Wir zeigen Ihnen Schritt für Schritt, worauf es bei der erfolgreichen Vermietung einer Ferienimmobilie ankommt.
Wer eine Ferienwohnung vermieten möchte, muss zunächst prüfen, ob die Ferienvermietung am Standort zulässig ist. Anschließend kommt es auf eine marktgerechte Ausstattung, professionelle Vermarktung, transparente Preise und klare Buchungsbedingungen an. Einnahmen aus der Vermietung müssen grundsätzlich in der Steuererklärung berücksichtigt werden.
Bevor Sie Ihre Ferienwohnung inserieren, sollten Sie prüfen, ob die Vermietung an wechselnde Feriengäste am Standort überhaupt zulässig ist. Neben dem Bauplanungsrecht können insbesondere kommunale Zweckentfremdungsregeln die Kurzzeitvermietung einschränken.
Ob Sie eine Wohnung dauerhaft oder zeitweise an Feriengäste vermieten dürfen, hängt auch von den Regelungen am jeweiligen Standort ab. Prüfen Sie deshalb vor der Vermietung, ob die Nutzung als Ferienunterkunft baurechtlich zulässig ist. Auskunft können der Bebauungsplan und die zuständige Bau- oder Gemeindebehörde geben.
Zusätzlich können Städte und Gemeinden die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum durch Zweckentfremdungsregelungen einschränken. Je nach Kommune kann beispielsweise eine Genehmigung, Registrierung oder Wohnraum-Identitätsnummer erforderlich sein. Die Vorgaben unterscheiden sich von Ort zu Ort und können sich auch danach richten, ob Sie eine komplette Wohnung oder nur einzelne Räume und wie lange Sie diese vermieten.
Prüfen Sie daher die örtlichen Vorschriften, bevor Sie Ihre Ferienunterkunft anbieten oder auf Buchungsplattformen inserieren. Verstöße gegen kommunale Vorgaben können mit Bußgeldern geahndet werden. Informieren Sie sich direkt bei der zuständigen Stadt oder Gemeinde über die aktuellen Regeln für Ferienvermietungen. Planen Sie erst anschließend die konkrete Vermarktung Ihrer Ferienwohnung.
Biallo-Lesetipp: Sie planen erst den Kauf und möchten mit Ihrer Ferienwohnung später Mieteinnahmen erzielen? Lesen Sie, wann sich eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage lohnt und wie Sie die Nettomietrendite berechnen.
Sie möchten nicht nur erfolgreich vermieten, sondern auch wissen, worauf es bei Kauf, Finanzierung, Rendite und Steuern ankommt? Laden Sie unseren ausführlichen Ratgeber zur Ferienimmobilie kostenlos als PDF herunter.
Ist die Ferienvermietung rechtlich zulässig, geht es an die praktische Umsetzung. Ausstattung, Präsentation und Buchungsbedingungen entscheiden wesentlich darüber, wie attraktiv Ihre Unterkunft für Feriengäste ist.
Die Wohnung sollte den Bedürfnissen der Urlauber entsprechend ausgestattet sein. So kann sich jeder Gast bei Bedarf zurückziehen. Die Ausstattung sollte zur Größe der Unterkunft und zur gewünschten Zielgruppe passen. Zur Grundausstattung gehören in der Regel eine gut nutzbare Küche, ein gepflegtes Bad, ausreichend Stauraum und komfortable Schlafmöglichkeiten. Zusätzliche Angebote wie Balkon, Terrasse, Stellplatz, Sauna oder Kamin können die Attraktivität je nach Standort und Zielgruppe erhöhen.
Ein kostenloser WLAN-Anschluss gehört für viele Feriengäste inzwischen zur erwarteten Grundausstattung. Eine schnelle und stabile Internetverbindung ist besonders wichtig, wenn Gäste während ihres Aufenthalts arbeiten oder die Unterkunft für eine Workation nutzen möchten.
Wenn Sie Haustiere erlauben, können Sie zusätzliche Gästegruppen ansprechen. Achten Sie dann auf eine pflegeleichte und tierfreundliche Einrichtung und legen Sie klare Regeln für die Mitnahme von Haustieren fest.
Aussagekräftige Fotos und eine vollständige Beschreibung sind entscheidend für die Vermarktung Ihrer Ferienwohnung. Zeigen Sie Räume, Ausstattung und Besonderheiten möglichst realistisch und nennen Sie wichtige Informationen wie Größe, Zahl der Schlafplätze, Ausstattung, Lage und Buchungsbedingungen transparent.
Zusätzlich können Sie Ihre Ferienunterkunft über Buchungsplattformen wie Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt anbieten und damit eine größere Zahl potenzieller Gäste erreichen. Vergleichen Sie dabei die Gebühren, Buchungsbedingungen und angebotenen Leistungen der Plattformen. Beachten Sie außerdem die örtlichen Vorgaben für die Kurzzeitvermietung.
Biallo-Lesetipp: Wer seine Ferienwohnung über Airbnb oder andere Onlineplattformen vermietet, sollte auch die steuerlichen Vorgaben kennen. In unserem Ratgeber erfahren Sie, was bei der Vermietung über Airbnb & Co. zu beachten ist.
Geben Sie Preise und verpflichtende Zusatzkosten transparent an. Treten Sie bei der Vermietung als Unternehmer auf, müssen Sie gegenüber Verbrauchern grundsätzlich den Gesamtpreis nennen, der die Umsatzsteuer und sonstige obligatorische Preisbestandteile umfasst.
Viele Feriengäste möchten An- und Abreisetage flexibel wählen und nicht ausschließlich von Samstag bis Samstag buchen. Überlegen Sie deshalb, welche Mindestaufenthaltsdauer für Ihre Unterkunft wirtschaftlich sinnvoll ist. Klare und gut sichtbare Stornierungsbedingungen schaffen außerdem Planungssicherheit für Gäste und Vermieter.
Gut zu wissen: Bei Verträgen über Beherbergungsleistungen für einen bestimmten Termin oder Zeitraum besteht grundsätzlich kein gesetzliches 14-tägiges Widerrufsrecht. Entscheidend sind daher insbesondere die vereinbarten Stornierungsbedingungen.
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Eine Ferienwohnung zu vermieten bedeutet laufende Arbeit. Eigentümer sollten deshalb früh entscheiden, wie viel Zeit sie selbst investieren möchten und welche Aufgaben sie an einen Dienstleister abgeben wollen.
Wer die Vermietung selbst organisiert, behält die Kontrolle über Buchungen, Preise und den Kontakt zu den Gästen und spart die Kosten für einen professionellen Vermittler oder Verwalter. Dafür müssen Sie ausreichend Zeit einplanen und auch dafür sorgen, dass bei kurzfristigen Problemen ein Ansprechpartner für die Gäste erreichbar ist.
Alternativ können Sie einzelne Aufgaben oder die komplette Vermietung und Verwaltung an einen professionellen Dienstleister übertragen. Das reduziert den eigenen Aufwand, schmälert aber durch zusätzliche Kosten die Einnahmen aus der Vermietung. Vergleichen Sie deshalb vor Vertragsabschluss nicht nur die Preise, sondern auch Leistungsumfang, Vertragslaufzeit und Kündigungsbedingungen.
Welche Leistungen eine Ferienhausverwaltung übernimmt, hängt vom jeweiligen Anbieter und Vertrag ab. Zum Leistungspaket können beispielsweise Vermarktung und Buchungsabwicklung, Gästekommunikation und Schlüsselübergabe sowie die Organisation von Reinigung, Wäsche und kleineren Reparaturen gehören. Holen Sie möglichst mehrere Angebote ein und prüfen Sie genau, welche Leistungen im vereinbarten Preis enthalten sind und welche zusätzlich berechnet werden.
Betreiberkonzepte oder Sale-and-Lease-Back-Modelle gehen darüber hinaus: Hier übernimmt ein Betreiber die Nutzung beziehungsweise Vermietung der Immobilie weitgehend oder vollständig. Solche Modelle können für Eigentümer interessant sein, die möglichst wenig mit der laufenden Vermietung zu tun haben möchten. Dafür können die eigene Nutzung und die Einflussmöglichkeiten je nach Vertragsgestaltung eingeschränkt sein.
Biallo-Lesetipp: Sie möchten die Vermietung möglichst vollständig einem Betreiber überlassen? Lesen Sie, wie Mietrückkauf beziehungsweise Sale and Lease Back bei Ferienimmobilien funktioniert und welche Vor- und Nachteile das Modell hat.
Ferienimmobilien bleiben gefragt – doch hohe Kaufpreise, Finanzierungskosten und neue Regeln für die Vermietung verändern den Markt. Lesen Sie, worauf Käufer einer Ferienimmobilie 2026 besonders achten sollten.
Wer mit seiner Ferienwohnung Einnahmen erzielt, muss diese grundsätzlich steuerlich berücksichtigen. Welche Regeln konkret gelten, hängt unter anderem davon ab, ob Sie die Immobilie ausschließlich vermieten oder zeitweise selbst nutzen und ob umsatzsteuerlich die Kleinunternehmerregelung greift.
Wenn Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus an Gäste vermieten, müssen Sie die Einnahmen grundsätzlich versteuern. Bei einer privaten Vermietung gehören sie in der Regel zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben. Im Gegenzug können Sie Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen, unter den gesetzlichen Voraussetzungen als Werbungskosten abziehen. Dazu können beispielsweise Finanzierungskosten, Abschreibungen sowie Ausgaben für Instandhaltung, Verwaltung oder die Vermarktung der Ferienunterkunft gehören.
Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit zur Vermietung bereitgehalten, geht die Finanzverwaltung grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht aus. Eine genauere Prüfung kann allerdings erforderlich werden, wenn die tatsächliche Vermietungszeit mindestens 25 Prozent unter der ortsüblichen Vermietungszeit liegt, ohne dass dafür Vermietungshindernisse vorliegen. Dann kann eine Prognose notwendig sein, ob langfristig ein Überschuss aus der Vermietung zu erwarten ist.
Bei der kurzfristigen Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses an wechselnde Gäste kann Umsatzsteuer anfallen. Für die reine Beherbergungsleistung gilt grundsätzlich der ermäßigte Umsatzsteuersatz von sieben Prozent. Für bestimmte zusätzliche Leistungen können allerdings andere umsatzsteuerliche Regeln gelten.
Für viele private Vermieter ist die Kleinunternehmerregelung relevant. Seit 2025 gelten dafür neue Umsatzgrenzen: Der Gesamtumsatz darf im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 Euro nicht überschritten haben und im laufenden Kalenderjahr 100.000 Euro nicht überschreiten. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, werden die Umsätze nach der Kleinunternehmerregelung von der Umsatzsteuer befreit. Im Gegenzug besteht grundsätzlich kein Vorsteuerabzug aus den damit zusammenhängenden Eingangsleistungen.
Wichtig: Für die Umsatzgrenzen ist nicht allein der Umsatz aus der Ferienvermietung entscheidend. Auch weitere für die Kleinunternehmerregelung relevante Umsätze des Unternehmers können bei der Berechnung des Gesamtumsatzes zu berücksichtigen sein.
Biallo-Lesetipp: Welche Steuern beim Kauf und bei der Vermietung einer Ferienimmobilie anfallen und was Sie bei der Finanzierung beachten sollten, erfahren Sie ausführlich in unserem Ratgeber zum Kauf einer Ferienimmobilie.
Ein schriftlicher Vertrag ist bei der Vermietung einer Ferienwohnung dringend zu empfehlen. Darin sollten Sie insbesondere Mietzeitraum, Gesamtpreis, Zahlungsbedingungen, Kaution, Personenzahl, Nutzung der Unterkunft sowie Stornierungsbedingungen eindeutig festhalten. So wissen beide Seiten bereits vor Reisebeginn, welche Rechte und Pflichten gelten.
In den Vertrag beziehungsweise die Buchungsbestätigung gehören insbesondere:
Von der rechtlichen Zulässigkeit bis zum Mietvertrag: Vor der ersten Vermietung sollten Sie einige Punkte abhaken. Diese Checkliste hilft Ihnen bei der Vorbereitung.
Wer erstmals eine Ferienwohnung vermietet, hat häufig Fragen zu Genehmigungen, Steuern und Mietvertrag. Hier finden Sie die wichtigsten Antworten kompakt zusammengefasst.
Nicht immer. Ob eine Ferienvermietung zulässig ist, hängt unter anderem vom Bauplanungsrecht und von kommunalen Vorschriften ab. In einigen Städten können Zweckentfremdungsregeln eine Genehmigung oder Registrierung erforderlich machen. Prüfen Sie deshalb die örtlichen Vorgaben vor der ersten Vermietung.
Grundsätzlich ja. Einnahmen aus einer privat vermieteten Ferienwohnung sind grundsätzlich steuerlich zu berücksichtigen. Vermietungsbedingte Aufwendungen können unter den gesetzlichen Voraussetzungen gegengerechnet werden.
Ein schriftlicher Vertrag beziehungsweise eine eindeutige Buchungsbestätigung ist dringend zu empfehlen. Darin sollten insbesondere Unterkunft, Mietzeitraum, Gesamtpreis, Zahlungs- und Stornierungsbedingungen sowie weitere wichtige Vereinbarungen festgehalten werden.
Die kurzfristige Beherbergung ist grundsätzlich nicht wie die normale langfristige Wohnungsvermietung umsatzsteuerfrei. Für Kleinunternehmer gilt jedoch eine Steuerbefreiung, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Seit 2025 gelten dafür insbesondere Umsatzgrenzen von 25.000 Euro im Vorjahr und 100.000 Euro im laufenden Kalenderjahr.
Bei Beherbergungsverträgen für einen bestimmten Termin oder Zeitraum besteht grundsätzlich kein gesetzliches 14-tägiges Widerrufsrecht. Deshalb sind die vereinbarten Stornierungsbedingungen besonders wichtig.
Eine erfolgreiche Ferienvermietung beginnt lange vor dem ersten Gast. Prüfen Sie zunächst, ob Sie die Immobilie am Standort als Ferienunterkunft vermieten dürfen. Anschließend kommt es auf eine passende Ausstattung, professionelle Vermarktung, transparente Preise und klare Vertragsbedingungen an. Kalkulieren Sie außerdem Verwaltungsaufwand und Kosten realistisch und klären Sie frühzeitig die steuerlichen Folgen.
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