Vermietung über Airbnb & Co: Das Finanzamt weiß alles

Steuerrecht Vermietung über Airbnb & Co: Das Finanzamt weiß alles

von Michael Schreiber
14.02.2019
Auf einen Blick
  • Vielen deutschen Großstädten sind Online-Portale à la Airbnb ein Dorn im Auge, weil Wohnraum in den Metropolregionen immer knapper wird. Es drohen teilweise drakonische Strafen.

  • Die Finanzbehörden überwachen immer stärker die Verdienstmöglichkeiten im Internet. So haben auch Finanzämter die Aktivitäten der Airbnb-Vermieter auf dem Schirm. 

  • Bei einer sogenannten vorübergehenden Vermietung sind Einkünfte bis zu 520 Euro im Kalenderjahr steuerfrei.
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Sie wollen selbst in den Urlaub fahren und aus der schönsten Zeit des Jahres auch noch Kapital schlagen? Mit einer kurzfristigen Vermietung der eigenen vier Wände an Touristen, Messebesucher oder Handwerker auf Montage über Online-Plattformen wie airbnb.de, wimdu.de oder 9flats.com geht das. Hauseigentümer müssen eigentlich niemanden um Erlaubnis fragen, wenn Sie ihre Wohnung für kurze Zeit Fremden überlassen.

Mieter brauchen dagegen unbedingt vorher die Genehmigung des Hauseigentümers zur Untervermietung (BGH-Urteil vom 8. Januar 2014, Az.: VIII ZR 210/13). Rechtliche Probleme kann es auch für Besitzer von Eigentumswohnungen geben. Fragen Sie den Hausverwalter, ob die kurzfristige Weitervermietung an ständig wechselnde Gäste gestattet ist.

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Manchen Städten wie Berlin, München und Hamburg sind die Online-Portale ein Dorn im Auge, weil bezahlbarer Wohnraum immer knapper wird. Mit Regelungen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum versuchen sie deshalb, den Boom bei der Kurzfristvermietungen an Touristen und Messebesucher einzuschränken.

So ist es seit dem 1. Mai 2014 in der Stadt Berlin verboten, ohne Genehmigung ganze Wohnungen an Touristen zu vermieten (Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 6. Juni 2016 – VG 6 K 103.16).

Unter www.berlin.de/zweckentfremdung können Bürger der Stadtverwaltung illegale Ferienwohnungen auch anonym anzeigen. Vermietern ohne Genehmigung droht ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro.

In München kann während des eigenen Urlaubs oder einer Geschäftsreise die eigene Wohnung oder das eigene Haus nur für einen begrenzten Zeitraum – bis zu insgesamt acht Wochen im Jahr – als Ferienwohnung angeboten werden.

  • Biallo-Tipp: Erkundigen Sie sich bei Ihrer Stadtverwaltung, ob es Beschränkungen gibt, bevor Sie loslegen.
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3,19%
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Darlehensbetrag 3.000 €, Laufzeit 36 Monate

Die Einnahmen aus der Vermietung müssen Sie beim Finanzamt angeben. Das Formular dazu ist die Anlage V ("Vermietung und Verpachtung") zur jährlichen Einkommensteuererklärung. Ob Sie am Ende auf die erzielten Mieten tatsächlich Steuern bezahlen müssen, hängt von Ihrer individuellen Einkommenssituation und weiteren Faktoren ab.

Steuern fallen überhaupt nur dann an, wenn Sie mit ihrem gesamten übers Jahr erzielten Einkommen über dem Grundfreibetrag liegen. Dieser beträgt 2019 für Singles 9.168 Euro (2018: 9.000 Euro), und für Verheiratete 18.336 Euro (2018: 18.000 Euro).

Beachten Sie auch: die Umsatz- und Gewerbesteuer. Diese fällt jedoch unter Umständen nicht an, wenn Ihre Einnahmen aus Airbnb-Vermietungen und anderweitigen Geschäften den Gesamtumsatz des Vorjahres von 17.500 Euro und im laufenden Jahr von 50.000 Euro nicht übersteigen. Damit fallen Sie beim Finanzamt unter die Rubrik "Kleinunternehmer". Überschreiten Sie diese Grenzen, unterliegen Sie automatisch der Regelbesteuerung.

Lesen Sie auch: Mieterhöhung – Was Vermieter dürfen und wie sich Mieter wehren können

Gelegenheitsvermieter kommen gut weg

Nur weil Sie übers Jahr ein paar Euro zusätzlich verdient haben, kassiert das Finanzamt nicht gleich voll ab. Eigentümer und Mieter mit kleinem Nebenverdienst profitieren von einer Freigrenze für Kurzzeitvermieter.

Einnahmen bis zu 520 Euro im Kalenderjahr bleiben steuerfrei – wer sich auf diese Vereinfachungsregelung beruft, kann allerdings keine Kosten absetzen, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind. Wird die Bagatellgrenze überschritten, sind sämtliche Einnahmen voll steuerpflichtig – dann dürfen aber auch Kosten gegengerechnet werden.

  • Biallo-Tipp: Das Finanzamt überwacht immer stärker auch die Verdienstmöglichkeiten im Internet. Wer über die Vermittlungsportale vermieten möchte, sollte wissen, dass die Anbieter auf Nachfragen des Finanzamtes alle vermittelten Vermietungen offen legen müssen. Das verdiente Geld sollte man also nicht unversteuert einstecken. Das Entdeckungsrisiko ist hoch und die Strafen empfindlich.

Was man absetzen kann

Waren Ihre Einnahmen übers Jahr höher als 520 Euro oder wollen Sie höhere Werbungskosten geltend machen, rechnen Sie die Vermietung über die Steuererklärung ab. Die Einnahmen werden auf der Vorderseite der Anlage V erklärt.

Zu den Einnahmen zählt alles, was Sie für die Kurzvermietung eingenommen haben – also neben der reinen Zimmermiete auch Beträge für Brötchen- und Wäscheservice oder eine Pauschale, die der Gast für die Endreinigung zahlen muss.

Auf der Rückseite können Sie Werbungskosten geltend machen. Dazu zählen für Mieter die anteilige Wohnungsmiete und Nebenkosten, für Grundeigentümer die anteiligen laufenden Abgaben für den Grundbesitz wie Grundsteuer und Versicherung, die laufenden Kosten für Müllabfuhr und Wasserversorgung sowie anteilig die Abschreibung des Gebäudes.

Hinzu kommen die Gebühren für Inserate und Vermittlungsprovisionen für die Betreiber der Online-Portale, Ausgaben für die Reinigung der Räume und anteilige Kosten für Handwerker. Auch Geräte, die Sie extra für die Vermietung beschafft haben, können Sie steuerlich geltend machen – etwa für den Kauf eines Wäschetrockners, um die anfallende Handtuch- und Bettwäsche schneller zu bewältigen.

Lesen Sie auch: Schritt für Schritt durch die Steuererklärung

Sogar mit früher angeschafften Möbeln lassen sich im Nachhinein noch Steuern sparen. Haben Sie vor fünf Jahren zum Beispiel für 1.200 Euro privat einen großen Kleiderschrank gekauft und vermieten diesen ab dem sechsten Jahr mit, kann die anteilige Abschreibung für das Mobiliar steuerlich abgesetzt werden. Das hat das Finanzgericht München mit Urteil vom 29. März 2011 (Az.: 13 K 2013/09) rechtskräftig entschieden.

Die Abschreibungsdauer für Möbel beträgt bei normalem Gebrauch zehn Jahre. Das macht eine jährliche Abschreibung von 120 Euro (Kaufpreis 1.200 Euro x 1/10). Die kann man Jahr für Jahr für die vergangenen fünf Jahre der Nutzungsdauer steuerlich absetzen.

  • Biallo-Tipp: Haben Sie Ihre Wohnung nur tageweise vermietet, ermitteln Sie die abzugsfähigen Werbungskosten, indem Sie die gesamten angefallenen Kosten des Jahres durch 365 Tage teilen und mit der Zahl der Vermietungstage multiplizieren. Haben Sie nur ein Zimmer Ihrer Wohnung vermietet, müssen sie die abzugsfähigen Kosten nicht nur zeitanteilig sondern auch flächenmäßig anhand der Quadratmeterzahl genau zuordnen.
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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de