Die Kreditanstalt für Wiederaufbau – kurz KfW (www.kfw.de) – ist die Förderbank des Bundes, die auch für die Bauförderung zuständig ist. Über das "Wohneigentumsprogramm" fördert sie Darlehensnehmer, die Wohneigentum neu bauen oder erwerben und selbst nutzen möchten. Sie stellt Bauherren und Immobilienerwerbern ein günstiges Darlehen pro Wohneinheit zur Verfügung. Die maximale Fördersumme beträgt 100.000 Euro. Während sich das Wohneigentumsprogramm 124 an Käufer und Bauherren von Immobilien richtet, zielt das Programm 134 auf den Kauf von Genossenschaftsanteilen ab.
Mit einem KfW-Darlehen lässt sich in der Regel nicht die gesamte Finanzierung bewältigen. Es ergänzt das Hauptdarlehen, das der Kreditnehmer bei einem anderen Kreditinstitut aufnimmt. Ob sich die Aufnahme eines Darlehens aus dem Wohneigentumsprogramm lohnt, hängt immer von der Gesamtfinanzierung ab.
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KfW-Wohneigentumsprogramm (124) mit anderen Programmen kombinieren
Neben dem Wohneigentumsprogramm hat die KfW weitere Programme für Bauherren aufgelegt – diese lassen sich zum Teil auch kombinieren. Wer beispielsweise ein energieeffizientes Haus bauen möchte, kann nicht nur die Förderung aus dem Wohneigentumsprogramm beantragen, sondern darüber hinaus auch noch ein Darlehen im Rahmen des Programms "Bundesförderung für effiziente Gebäude. Wohngebäude - Kredit". So lässt sich ein noch größerer Teil des Fremdkapitalbedarfs über KfW-Kredite abdecken. Vor allem das KfW-Wohneigentumsprogramm eignet sich zum Kombinieren.
Eine Kombination mit folgenden Programmen ist möglich:
- KfW-Programm "Bundesförderung für effiziente Gebäude. Wohngebäude - Kredit" (Programm 261,262)
- KfW-Programm "Altersgerecht umbauen" (kombinierbar bei Kauf einer Bestandsimmobilie)
Die KfW-Wohneigentumsprogramme 124 und 134 im Einzelnen
Über das Wohneigentumsprogramm stellt der Staat Privatpersonen Darlehen für den Bau oder Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum zur Verfügung (Programm 124). Das Darlehen über bis zu 100.000 Euro bekommen Bauherrn für Eigenheime und Eigentumswohnungen. Für den Kauf von Genossenschaftsanteilen (Programm 134) für eine selbstgenutzte Wohnung, um Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft zu werden, gibt es maximal 50.000 Euro.
Nicht gefördert wird der Erwerb von Gebäuden, die nicht für eine dauerhafte Nutzung geeignet sind, wie beispielsweise Ferienhäuser. Darüber hinaus sind folgende Vorhaben ebenfalls nicht förderfähig:
- Kauf von Gewerbeflächen
- Umschuldung bestehender Kredite
- Nach- oder Anschlussfinanzierung für begonnene oder abgeschlossene Projekte
- Maßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum, zum Beispiel Wohnraumerweiterungen
Die KfW stellt bis zu 100 Prozent der Gesamtkosten als Darlehen zur Verfügung – jedoch nur bis zu einer Obergrenze von 100.000 Euro pro Wohneinheit.
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Förderung Gebrauchtimmobilie im Einzelnen
- Kaufpreis der Immobilie
- Kosten für Instandsetzung
- Umbau und Modernisierung
Unwichtig ist, ob das Objekt von Privatpersonen, über Immobilienmakler oder über eine Auktion / Zwangsversteigerung erworben wurde.
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Förderung Neubau im Einzelnen
- Kosten für das Baugrundstück
- Bau- und Arbeitskosten für das Gebäude
- Erstellung der Außenanlage
- Baunebenkosten für Architekten, Energie- und Bauberatung
Sowohl beim Kauf als auch beim Bau können zusätzlich noch folgende Kosten einbezogen werden:
- Nebenkosten für Notar, Makler oder die Grunderwerbsteuer
KfW-Wohneigentumsprogramm Genossenschaftsanteile (134)
Im Programmteil 134 wird der Erwerb von Genossenschaftsanteilen gefördert. Hierbei sind auch für den Kauf anfallende Kosten finanzierbar.
Bezüglich des Baugrundstücks gilt: Dieses darf der Bauherr höchstens sechs Monate vor Antragseingang bei der KfW gekauft haben. Erbbaugrundstücke fördert die KfW nicht. Steht das Eigentum auf einem solchen Grundstück, werden die anfallenden Erbbauzinsen bei der Darlehensberechnung also nicht berücksichtigt.
KfW Wohneigentumsprogramm und Vermietung
Grundsätzlich fördert die KfW über das Wohneigentumsprogramm nur Wohneigentum, das der Darlehensnehmer auch selbst nutzt. Jedoch gilt eine Ausnahme: Der Bau oder Kauf einer Immobilie ist auch dann förderfähig, wenn der Eigentümer sie Angehörigen unentgeltlich überlässt und Letztere dann selbst darin wohnen. Das gilt beispielsweise in folgenden Fällen:
- Wohnung am Studienort des Kindes
- Altersgerechte Wohnung für die Eltern
- Bau eines Hauses für die Kinder auf dem Grundstück der Eltern
- Ausbau des Dachgeschosses als neue Wohneinheit im Haus der Eltern
Kauft der Darlehensnehmer eine Wohnung oder ein Haus, in dem noch ein Mieter wohnt, so muss er spätestens zwölf Monate nach Abruf des Kredits selbst in die Immobilie einziehen.
- Hinweis: Eigenleistungen des Darlehensnehmers sind nicht förderfähig. Lediglich die Materialkosten für den Bau sind bei der Förderung anrechenbar.
Die Konditionen: Zins, Tilgung, Laufzeit
Ein Darlehen aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm können Bauherren oder Immobilienerwerber als Annuitätendarlehen oder als endfälliges Darlehen erhalten. Der Zinssatz für Annuitätendarlehen beträgt aktuell (19.8.2021) 0,85 Prozent Effektivzins bei fünf Jahren Zinsbindung und 0,98 Prozent bei zehn Jahren Zinsbindung. Für das endfällige Darlehen fallen 1,00 Prozent Effektivzins an. Diese Zinssätze gelten für den Bau und Kauf eines Eigenheims (Programm 124). Beim Erwerb von Genossenschaftsanteilen (Programm 134) weichen sie minimal ab.
Bei Annuitätendarlehen beträgt die Laufzeit des KfW-Kredits zwischen mindestens vier Jahren und maximal 25 Jahren. Bei Erwerb von Genossenschaftsanteilen beträgt die maximale Laufzeit 20 Jahre. Als Zinsbindungszeit können fünf oder zehn Jahre festgelegt werden. Der vereinbarte Zinssatz gilt dann für die Dauer dieser Frist. Anschließend erhält der Kreditnehmer Nachricht von der KfW, welche Zinsbedingungen für die weitere Laufzeit gelten. Bei inzwischen gestiegenen Marktzinsen, fällt dann auch der KfW-Zins höher aus, als der alte und es steigt damit auch die Monatsrate an.
Die ersten drei Jahre der Laufzeit kann der Darlehensnehmer als tilgungsfreie Anlaufjahre in Anspruch nehmen. Das bedeutet, dass er in dieser Phase lediglich die Zinsraten an die KfW leistet. So liegen seine monatlichen Belastungen insgesamt geringer. Nach Ablauf der tilgungsfreien Anlaufjahre fallen dann sowohl Zinsen als auch Tilgung als gleich hohe monatliche Rate (die sogenannte Annuität) an. Die Rückzahlung erhöht sich dann also schlagartig – dies müssen Darlehensnehmer einplanen.
Die zweite Darlehensvariante innerhalb des Wohneigentumsprogramms ist das endfällige Darlehen. Dieses kann mit einer Laufzeit von bis zu zehn Jahren vereinbart werden. Wer ein solches abschließt, zahlt während der gesamten Laufzeit monatlich nur die Zinsen und leistet die gesamte Tilgung erst am Ende der festgelegten Frist – also beispielsweise nach zehn Jahren.
- Hinweis: Das endfällige Darlehen bietet Kreditnehmern die Möglichkeit, die Tilgungsanteile in eine Geldanlage zu investieren – beispielsweise in einen Bausparvertrag – und Zinserträge für diese einzustreichen. Zum Laufzeitende muss dann aber auch eine Geldsumme in Höhe des aufgenommenen Darlehens zur Verfügung stehen. Nicht immer sind die Termine jedoch so leicht aufeinander abzustimmen. Zudem sind gut verzinste sichere Geldanlagen zur Zeit kaum zu haben. In Erwägung ziehen können Sie die Variante endfälliges Darlehen eventuell, wenn Ihnen in einigen Jahren das Kapital aus einer bereits getätigten Geldanlage zur Verfügung steht. Den Darlehensverlauf stimmen Sie dann entsprechend auf den Zeitpunkt der Auszahlung ab. Außerplanmäßige Teilrückzahlungen während der Laufzeit sind nicht möglich, eine vorzeitige Rückzahlung des gesamten ausstehenden Kreditbetrages ist gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Biallo-Tipp
Wo wird das Darlehen beantragt und abgewickelt?
Ein Darlehen aus dem Wohneigentumsprogramm wird nicht direkt bei der KfW-Bank beantragt, sondern über eine durchleitende Bank. In der Regel handelt es sich dabei um das Finanzinstitut, das auch die Hauptfinanzierung abwickelt.
Meist werden die Förderkredite mit einem herkömmlichen Baudarlehen kombiniert, grundsätzlich können Darlehensnehmer sie aber auch einzeln beantragen. Erst wenn die Finanzierungszusage sowohl der Hauptbank als auch der KfW erfolgt ist, kann der Darlehensnehmer mit dem Bau beginnen beziehungsweise den Kaufvertrag abschließen und die Darlehenssumme abrufen.
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Gibt es auch Nachteile beim Wohneigentumsprogramm?
KfW Wohneigentumsprogramm 124 vorzeitig ablösen
Wo viel Licht ist, gibt es auch ein wenig Schatten. Nachteilig ist die Tatsache, dass bei KfW-Darlehen in der Regel keine Sondertilgungen zwischendurch möglich sind. Jedoch kann der Kreditnehmer vorzeitig die gesamte Darlehenssumme zurückerstatten – dann allerdings gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Läuft das Darlehen schon länger als zehn Jahre, gilt das jedoch nicht. In diesem Fall hat der Kunde die Möglichkeit, den Kredit zu kündigen, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Biallo-Tipp: Pluspunkt Bereitstellungszins
Fördermittel einbinden ganz praktisch
Fördermittel sind beim Hausbau oder -kauf für viele Familien noch ein Buch mit sieben Siegeln. Wer kennt schon die Vorzüge beim Einbinden staatlicher Fördermittel genau? Es wird auf das preisgünstigste Baudarlehen privater Banken geschielt, ohne sich genau klar zu werden, welche Vorzüge staatliche Fördermittel haben.
Dies hat zum einen den Grund, dass die KfW oder auch die Landesförderinstitute nicht so offensiv mit ihren Konditionen werben. Zum anderen rücken natürlich auch private Banken, über die die Förderprogramme beantragt werden müssen, ihre eignen Produkte in den Vordergrund. Und: Banken sind nicht verpflichtet mit der KfW zusammenzuarbeiten. Deshalb bieten auch nicht alle Institute die Förderprodukte an. Doch Fördermittel erleichtern nicht nur die Finanzierung, sie helfen auch Geld zu sparen.
Beispiel: Eine vierköpfige Familie möchte sich ein Haus für 300.000 Euro kaufen, zusätzliche sollen aber noch Investitionen in ein neues Bad, eine Einbauküche, einen Wintergarten und eine neue Garage getätigt werden. Hierfür werden weitere 50.000 Euro benötigt. Auf das Haus fallen zusätzliche Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ohne Makler) in Höhe von 20.000 Euro an. Die Familie verfügt über 50.000 Euro Eigenkapital. Die Gesamtkreditsumme beläuft sich also auf 320.000 Euro. Davon sollen 50.000 Euro über das Wohneigentumsprogramm der KfW eingebunden werden, 270.000 Euro über ein freies Darlehen.
Hinweis: Das Baukindergeld wurde bei der Betrachtung außen vor gelassen.
Wohneigentumsprogramm
- Kreditbetrag 50.000 Euro
- 25 Jahre Laufzeit, drei tilgungsfreie Anlaufjahre, zehn Jahre Zinsbindung, 0,98 Prozent Effektivzins per annum, 4,07 Prozent anfänglicher Tilgungssatz, Zahlweise monatlich.
Quelle: KfW.de
In den ersten 36 Monaten fallen nur die Zinszahlungen an, diese betragen rund 40 Euro monatlich. Ab dem 37. Monat ist dann die volle Rate aus Tilgung und Zinszahlung zu leisten, diese beträgt dann rund 210 Euro bis zum Ende der Zinsbindung.
Hinzukommen muss natürlich noch ein freies Darlehen von einer Bank oder Versicherung. Zurzeit sind die Zinsen am freien Markt günstiger als bei der KfW, es wird nicht ein Spitzenwert angenommen, der zum Teil bei rund 0,4 Prozent bei optimaler Bonität liegt, sondern ein etwas höherer Wert von 0,65 Prozent effektiver Jahreszins, der realistischer ist. Die Zinsbindung beträgt zehn Jahre, der anfängliche Tilgungssatz 4,0 Prozent, die zahlweise ist auch monatlich. Hierfür würde eine Monatsrate von rund 1.046 Euro anfallen. Die Gesamtrate (KfW-Wohneigentumsprogramm plus freies Darlehen) beträgt also in den ersten drei Jahren zusammen rund 1.086 Euro und danach 1.256 Euro.
Biallo-Tipp: Vergleichen und individuell berechnen
Nun könnte man sich fragen, warum man überhaupt das Wohneigentumsprogramm einbinden sollte. Würde man mit 0,65 Prozent doch günstiger fahren. Im Prinzip ist dies richtig, aber in der Praxis doch anders, so steigen die Zinszuschläge ab Finanzierungen von jenseits der 80 Prozentmarke deutlich an. Mit einem Zinsaufschlag zwischen 0,2 und 0,6 Prozent muss man rechnen, sodass dann die Finanzierung wieder teurer wird als ohne Einbindung des Wohneigentumsprogramms. In jedem Fall ist aber eine genaue Berechnung notwendig. Hierbei kann dann der Mitarbeiter der Bank oder Versicherung behilflich sein, die den Kredit des Wohneigentumsprogramms durchleitet.
- Hinweis: Je nach Bonität und Kreditinstitut kann der Zinssatz natürlich auch höher liegen, dies gilt es bei den Überlegungen immer zu berücksichtigen.