KfW Darlehen endet: So klappt es mit der Anschlussfinanzierung

Vor einigen Jahren haben Sie eine Immobilienfinanzierung bei Ihrer Bank abgeschlossen, teilweise oder komplett wurden dabei Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, eingebunden. Nun endet die erste Sollzinsbindung Ihres KfW-Darlehens und Sie stehen vor der Frage, wie es weitergeht.   

Immobiliendarlehen haben oft eine errechnete Gesamtlaufzeit von etwa 30 – 40 Jahren, die Sollzinsbindung – also der Zeitraum, für den die Kreditzinsen vereinbart wurden – endet jedoch häufig nach zehn Jahren. Für die weitere Finanzierung und Rückzahlung Ihrer Verbindlichkeiten steht daher die Vereinbarung einer Anschlussfinanzierung an.   

Wie funktioniert die Anschlussfinanzierung bei der KfW?   

Etwa 14 Wochen vor Ablauf der Sollzinsbindung Ihres KfW-Darlehens erhalten Sie über Ihre Hausbank, sprich die Bank, über die Sie das Förderdarlehen damals abgeschlossen haben, eine Vorabinformation, wie hoch in etwa der Anschlusszins des KfW-Darlehens sein wird. Dies ist ein indikativer Zinssatz und dient lediglich der Information.   

Ihr echtes Prolongationsangebot werden Sie erst etwa vier Wochen vor Ende der Sollzinsbindung automatisch von Ihrer Bank erhalten. Da Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau immer über ein Kreditinstitut vermittelt und verwaltet werden, erfolgt auch die Prolongation ihres KfW-Darlehens nur über diesen Weg.

Welche Zinsen erhalte ich bei der Prolongation der KfW?   

Während Sie in den ersten Jahren von einem geförderten, zinsvergünstigten Darlehen profitieren konnten, endet mit der ersten Sollzinsbindung auch der geförderte Zeitraum des KfW-Darlehens, daher werden Sie ein Verlängerungsangebot zu marktüblichen Konditionen angeboten bekommen. Unter marktüblichen Konditionen ist ein aktuell am Markt für Immobilienfinanzierungen erhältlicher Zinssatz gemeint. In unserem Zinschart sehen Sie, wie sich der Markt in den vergangenen Jahren entwickelt hat.

Die angebotenen Zinsen der KfW werden sich in vielen Fällen etwa 0,50 Prozentpunkte über dem durchschnittlichen Marktniveau bewegen, da die Förderdarlehen oft im Range nach einer Erstfinanzierung bei Ihrer Hausbank besichert sind.  

Wie errechnet sich die neue monatliche Rate?   

Da zum Zeitpunkt der Erstfinanzierung auch die Gesamtlaufzeit des Darlehens vereinbart wurde, wird Ihre Rate (Zins und Tilgung) bei Prolongation entsprechend neu berechnet, um weiter diese Gesamtlaufzeit zu gewähren. Ein Beispiel:    

KfW-Wohneigentumsprogramm 124 (10/5/35)  

Dies bedeutet, dass eine Sollzinsbindung von zehn Jahren, eine tilgungsfreie Anfangszeit von fünf Jahren und eine Gesamtlaufzeit von 35 Jahren vereinbart wurde.   

Im KfW-Prolongationsangebot wird daher in Verbindung mit dem neuen Zinssatz auch der Tilgungsanteil so weit angepasst, dass diese Gesamtlaufzeit weiter eingehalten wird. 

Gibt es einen Handlungsspielraum beim Prolongationsangebot der KfW?   

Sie erhalten von der KfW nur ein Angebot. Verhandlungen des Zinssatzes, Anpassungen der Tilgungshöhe und Veränderungen der Gesamtlaufzeit sind nicht möglich. Sondertilgungen werden auch weiterhin nicht angeboten.

Hier bleibt ihnen nur die Variante annehmen oder umfinanzieren.  

Wann sollte ich mich um die Verlängerung des KfW-Darlehens kümmern?    

Die Hausbank wird Ihnen erst konkrete Konditionen für die Verlängerung Ihres Darlehens nennen können, wenn dieser selbst die Konditionen der KfW mitgeteilt werden. Leider geschieht dies erst ein paar Wochen vor Ende der Sollzinsbindung. Ein vorheriges Angebot wird auch auf Anfrage nicht individuell von der KfW erstellt.   

Generell empfehlen wir dennoch, etwa ein Jahr vor Ende der Sollzinsbindung damit zu beginnen, sich mit den Entwicklungen der Zinsen am Markt intensiver zu beschäftigen und Angebote bei der eigenen Bank und anderen Geldhäusern einzuholen, um in Ruhe das geeignetste Angebot zur Folgefinanzierung zu finden.

Macht die Umschuldung des KfW-Darlehens Sinn?   

Sie sind nicht verpflichtet, das Prolongationsangebot anzunehmen. Alternativ können Sie eine Finanzierung bei einer anderen Bank aufnehmen, um das bestehende KfW-Darlehen abzulösen; dies nennt sich Umschuldung. Welche Variante die richtige für Sie ist, hängt meist vor allem von den angebotenen Zinsen und Kosten ab.   

Was kostet eine KfW-Anschlussfinanzierung?    

Hier kommt es darauf an, ob Sie das Angebot der KfW zur Prolongation annehmen oder vorher aktiv werden und die Immobilienfinanzierung vielleicht anderweitig verlängern.   

Diese Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung gibt es:  

• Prolongationsangebot der KfW annehmen,  
• das KfW-Darlehen bei der Hausbank umfinanzieren und
• das Darlehen der KfW zum Zinsbindungsende durch einen Kredit bei einer Drittbank ablösen.  

Wir möchten Ihnen einmal die drei möglichen Optionen, die zur Verlängerung Ihrer Immobilienfinanzierung bestehen, an einem Beispiel erläutern.   

Unsere Muster-Familie Schmidt hat ihr Haus (Kaufpreis 300.000 Euro) mit einer Kombination aus einem Immobilienkredit über 150.000 Euro bei der Hausbank und einem KfW-Kredit über 100.000 Euro im Jahr 2014 finanziert. Beide Darlehen haben eine Sollzinsbindung von zehn Jahren. Das KfW-Darlehen 124 (10/5/35) hatte in den ersten Jahren einen Zinssatz von 2,00 Prozent pro Jahr, das Immobiliendarlehen 2,25 Prozent jährlich.

Musterfall: Daten der Erstfinanzierung

Mittlerweile hat sich der EZB-Leitzins erhöht, infolgedessen sind auch die Bauzinsen gestiegen. Zum aktuellen Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung wird Familie Schmidt durch die gestiegenen Zinsen mit einer höheren monatlichen Belastung konfrontiert. Wie hoch diese Mehrbelastung sein wird, hängt von den Angeboten der Banken ab.

Variante 1: Prolongation der KfW annehmen  

Die KfW unterbreitet Ihnen ein paar Wochen vor Zinsbindungsende eine Prolongationsangebot über Ihre aktuell finanzierende Bank. Dieses Angebot enthält einen neuen Sollzinssatz, alle weiteren Bedingungen werden nicht verändert. Für unsere Muster-Familie Schmidt kann folgendes Szenario zutreffen:  

Da das KfW-Darlehen nachrangig besichert ist, ist ein Zinssatz von mindestens 3,95 Prozent pro Jahr eine solide Annahme. Um die Restschuld nun mit diesem Zinssatz in den verbleibenden 25 Jahren zurückzuzahlen, ergibt sich eine monatliche Anschlussrate von 462,98 Euro.   

Zusammen mit einem Prolongationsangebot der Hausbank für die Finanzierung des Bankdarlehens – in diesem Fall bei einer erstrangigen Besicherung – ein Zinssatz von etwa 3,35 Prozent, ergibt sich bei sonst gleichen Vertragsbedingungen eine Anschlussrate von 668,75 Euro.   

Unsere Muster-Familie Schmidt hat eine neue monatliche Belastung von insgesamt 1.131,75 Euro. Ihre Gesamtbelastung steigt um circa 230 Euro.   

Hinweis: Jede Bank ist verpflichtet, den Darlehensnehmern ein Prolongationsangebot zu unterbreiten. Da diese verpflichtenden Angebote meist automatisiert erstellt und versandt werden – ohne Neuprüfung des Immobilienwertes, der Bonität oder des Beleihungsauslaufs – sind die angebotenen Konditionen in der Regel nicht die besten Offerten, die Sie erhalten können.   

Variante 2: Das KfW-Darlehen bei der Hausbank umfinanzieren  

Da Ihre Immobilie in den vergangenen zehn Jahren vermutlich im Wert gestiegen ist und sowohl das Darlehen der KfW als auch das Hausbank-Darlehen über Grundschulden der Hausbank abgesichert sind, lohnt es sich, frühzeitig mit der Bank ein Gespräch bezüglich der Anschlussfinanzierung zu führen.  

Nicht selten werden die Darlehen (KfW-Darlehen und Erstfinanzierung) zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung durch einen neu aufgenommenen Kredit bei der Hausbank umgeschuldet. Bei dieser Variante haben Sie mehr Gestaltungsmöglichkeiten bei der Neuvertragserstellung. Neben einem günstigeren Sollzinssatz durch die Neubewertung Ihrer Immobilie können Sie unter anderem den Tilgungssatz nach unten anpassen, um die monatliche Belastung zu reduzieren.   

Muster-Familie Schmidt konnte in unserem Beispiel für die Umfinanzierung beider Darlehen einen neuen Kredit vereinbaren – mit einem jährlichen Sollzinssatz von 3,40 Prozent für die gesamte Restschuld und einer verbleibenden Restlaufzeit von 25 Jahren. Dies ergibt eine monatliche Rate von 1.013,03 Euro. Die Belastung ist nur noch rund 113 Euro höher als in den ersten zehn Jahren.   

Hinweis: Besteht zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung weiterer Finanzierungsbedarf, etwa für nötige Reparaturen, können Sie das neue Darlehen aufstocken und die freien Grundschuldteile als Sicherheit wieder ausnutzen.   

Variante 3: Angebote verschiedener Anbieter einholen  

Dass Ihnen Ihre Hausbank das beste Angebot am Markt bieten wird, ist nicht garantiert. Oft lohnt sich ein unabhängiger Baufinanzierungs-Vergleich. Da jedes Finanzinstitut Ihre Immobilie und Ihre Bonität anders einschätzt, ist es gut möglich, dass Sie ein günstigeres Finanzierungsangebot erhalten.   

Dieses Angebot kann entweder angenommen werden und Sie lösen damit die bestehenden Darlehen ab oder Sie nutzen dieses Angebot, um bei der Hausbank eine stärkere Verhandlungsposition zu haben.  

Möchten Sie das Angebot bei der neuen Bank annehmen und die bestehenden Darlehen ablösen ist die Übertragung der Sicherheiten – sprich die Abtretung der Grundschulden auf Ihrer Immobilie an die neu finanzierende Bank Voraussetzung. Diese Abtretung ist mit Notar – und Grundbuchkosten verbunden. Um zu entscheiden, ob ein Angebot wirklich günstiger ist, müssen diese Kosten mit berücksichtig werden.  

Beispielfall: Grundbuchkosten bei Abtretung der Grundschuld

Unsere Muster-Familie Schmidt hat Grundschulden in Höhe von 250.000 Euro eingetragen. Eine Abtretung der Grundschulden in Höhe des Restkapitals nach zehn Jahren von etwa 204.000 Euro kostet 325,80 Euro. Daher lohnt sich die Umschuldung durch eine Drittbank nur, wenn der Zinssatz diese Kosten zusätzlich ausgleicht.  

Eine Antragstellung bei einem anderen Anbieter ist zudem mit deutlich mehr Arbeit und Einreichung von mehr Unterlagen verbunden. Ist das Zinsangebot gut, kann sich dieser Aufwand lohnen.    

Kann ich auch nur das KfW-Darlehen umschulden?   

Möchten Sie nur das KfW-Darlehen durch eine Drittbank umschulden, während ein weiteres Immobiliendarlehen im ersten Rang besteht und bei Ihrer Hausbank weiter finanziert ist, gestaltet sich die Suche nach einem günstigen Angebot deutlich schwieriger.  

Diese Faktoren wirken sich nachteilig auf die Zinskosten aus:  

Eine vorrangige Fremdfinanzierung wird mit einem zusätzlichen Risikoaufschlag bei der Kalkulation des Beleihungsauslaufs der Immobilie angesetzt. Je höher der errechnete Beleihungsauslauf der geplanten Neufinanzierung ist, desto höher auch der angebotene Zinssatz.  

Kredite von weniger als 100.000 Euro werden bei vielen Banken als „Immobilienkleindarlehen“ gewertet. Diese Einstufung hat oft einen Zinsaufschlag zur Folge.

Wann kann ich ein KfW-Darlehen ablösen?    

Die günstigste Variante ist die Ablösung der Verbindlichkeiten durch bestehendes Kapital. Eine kostenlose Ablösung ist zum Ende einer Sollzinsbindung möglich, sofern bisher keine Folgevereinbarung getroffen wurde. Während der Zinsbindung ist eine Ablösung nur gegen Entrichtung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.   

Weitere Fragen zur KfW-Anschlussfinanzierung