Energieeffizient Bauen – mit Fördermitteln der KfW

Immobilienförderung Energieeffizient Bauen – mit Fördermitteln der KfW

von Anette Stein Eike Schulze
02.10.2019
Auf einen Blick
  • Neubauten müssen bestimmte Mindeststandards gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare Energien Wärmegesetz (EEWärmeG) erfüllen.

  • Wer energieeffizient baut, kann staatliche Fördermittel der KfW erhalten. Voraussetzung ist der Bau oder Erwerb eines KfW-Effizienzhauses oder einer entsprechenden Eigentumswohnung.

  • Die Förderung erfolgt über das KfW-Programm "Energieeffizient Bauen". Dieses stellt Bauherren und Immobilienkäufern zinsgünstige Darlehen bis 100.000 Euro sowie Tilgungszuschüsse bis zu 15.000 Euro  zur Verfügung (jeweils pro Wohneinheit).

 

 

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In Deutschland entfällt rund ein Drittel des Energieverbrauchs allein auf die Heizung und Warmwasserbereitung. Ein entsprechend hohes Einsparpotential ergibt sich daraus – sowohl im Bereich Neubau als auch bei Bestandsbauten.

Bereits seit 2007 ist die Verbesserung der energetischen Standards von Gebäuden eines der erklärten Ziele der europäischen Klima- und Energiepolitik. Die Bundesrepublik setzte die Vorgaben der EU bisher in zwei Klimaschutzpaketen gesetzlich um.

Seit dem Jahr 2008 regeln vor allem die Energieeinsparverordnung (EnEV) sowie das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG), welchen energetischen Standards neue und bestehende Gebäude entsprechen müssen. Diese wurden im Laufe der Jahre erweitert und verschärft, mittlerweile gelten die EneV 2014 und das EEWärmeG 2014.

Lesen Sie auch: KfW-Förderung – Die Förderprogramme 2019 im Überblick

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Die gesetzlichen Vorgaben der EnEV 2014

Die EnEV 2014 enthält Mindestvorgaben zur Heizungs- und Klimatechnik eines Neubaus sowie Regelungen zum Wärmedämmstandard eines Gebäudes. Und sie schreibt vor, wie viel Energie ein Neubau für die Nutzung von Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung maximal verbrauchen darf. Der Wert dafür heißt Jahres-Primärenergiebedarf – er wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m2a) angegeben.

Was ist der Jahres-Primärenergiebedarf?

Beim Jahres-Primärenergiebedarf geht es nicht darum, wie viel Energie im Haus tatsächlich für Warmwasser und das Heizen verbraucht wird. Es handelt sich vielmehr um einen rechnerischen Wert, der neben dem tatsächlichen Verbrauch auch erfasst, wie viel Energie für die Herstellung, Lagerung und den Transport der verwendeten Brennstoffe verbraucht wird. Und diese fällt je nach Energieträger sehr unterschiedlich aus: Während beispielsweise Erdgas mit einen recht hohen vorgelagerten Energieverbrauch einhergeht, spielt dieser bei Wärme aus Sonnenenergie kaum eine Rolle.

Die Wahl des Energieträgers wirkt sich also­ – neben anderen Faktoren wie Heizungsanlage, Anlage Warmwasserbereitung, Dämmung und so weiter – darauf aus, inwieweit ein Neubau den EnEV-Anforderungen entspricht. Der Jahresprimärenergiewert für das Haus gilt immer entsprechend zu einem Vergleichsgebäude mit gleicher Geometrie, Abmessung sowie vorgegebenen technischen Eigenschaften.

Zudem müssen Häuslebauer bei ihrem Vorhaben auch den maximalen Transmissionswärmeverlust (H´T) einhalten. Dieser Wert beschreibt, wie viel Wärme das Haus durch wärmeübertragende Flächen– zum Beispiel das Dach, Fenster und die Wände– höchstens verlieren darf. Welchen Wert ein Haus erreicht, hängt von der energetischen Qualität der thermischen Hülle, also der Isolierung von Dach, Außenwänden, Fenstern und Boden, ab.

Die EnEV bestimmt nicht, wie die Vorgaben umzusetzen sind, sondern sie legt nur den erlaubten maximalen Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust fest. So können die Bauherren selbst entscheiden, ob sie lieber in eine bessere Wärmedämmung oder eine energieeffiziente Haustechnik investieren wollen, um die Vorgaben einzuhalten.

Lesen Sie auch: Klimaschutz – Was kommt da auf Verbraucher zu?

Pflicht nach EEWärmeG: Heizen mit erneuerbaren Energien

Die Vorschriften der EnEV für Neubauten werden durch das Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz ergänzt. Es nimmt Bauherren und Erwerber von Neubauten in die Pflicht, indem es vorschreibt, dass der Heizwärmebedarf für neu zu errichtende Gebäude zu einem bestimmten Anteil mit erneuerbaren Brennstoffen gedeckt werden muss. Der Eigentümer ist dabei frei in seiner Entscheidung, welche alternative Energiequelle er nutzen möchte.

Allerdings muss er gewisse Mindestanforderungen in Bezug auf den Gesamtanteil des Wärme- und/oder Kältebedarfs beachten, welcher mit regenerativen Wärmequellen erzeugt wird. Die Höhe dieses Anteils hängt von dem jeweiligen Rohstoff ab, der für die Gebäudebeheizung zum Einsatz kommt. Eine Solarthermieanlage beispielsweise muss mindestens 15 Prozent des gesamten Heizbedarfs im Haus decken. Auch Ersatzmaßnahmen sind möglich, beispielsweise in Form einer besonders effizienten Dämmung.

Es gelten folgende Mindestprozentsätze für den Einsatz regenerativer Brennstoffe am hauseigenen Wärme- und Kälteenergiebedarf:

Alternative Heizung

Mindestprozentsatz

Solarthermische Anlage

15

Gasförmige Biomasse

30

Feste oder flüssige Biomasse

50

Geothermie

50

Quelle: Biallo.de

Höhere Energieeffizienz = höhere Förderung

Natürlich steht es Immobilieninteressenten frei, eine Immobilie mit besserem Energiestandard zu bauen oder eine solche zu kaufen. Ein nach EnEV 2014 errichteter Neubau wird als sogenanntes Energiesparhaus oder allgemein als Niedrigenergiehaus bezeichnet. Daneben gibt es aber weitere Standards wie das KfW-Effizienzhaus 55, das KfW-Effizienzhaus 40, das KfW-Effizienzhaus 40 Plus, das Passivhaus und AktivPlus Haus. Wer ein solches baut, trägt nicht nur in größerem Umfang zum Klimaschutz bei, sondern wird auch finanziell belohnt.

Über das KfW-Programm Energieeffizient Bauen fördert der Staat die KfW-Effizienzhäuser 55, 40 und 40 Plus mit zinsgünstigen Darlehen und Tilgungszuschüssen. Dabei fallen die Förderungen umso höher aus, je weniger Energie das Haus im Vergleich zum EnEV-Mindeststandard verbraucht.

  • Biallo-Tipp: Zwar gilt beim Hausbau oder Immobilienerwerb immer, auf Basis des finanziell Machbaren zu kalkulieren. Dennoch sollten Bauherren und Immobilienkäufer sich im Vorfeld ausführlich mit dem Punkt Energieeffizienz beschäftigen. Denn wer einen Bau mit hochwertigem energetischen Baustandard errichtet oder erwirbt, spart – vor allem auch vor dem Hintergrund steigender Energiepreise und der geplanten CO2-Steuer – langfristig Energiekosten. Zudem befindet sich ein solches Eigenheim bautechnisch gesehen auf der Höhe der Zeit, was wiederum auch dem Werterhalt beziehungsweise der Wertsteigerung zu Gute kommt. Die Mehrkosten für solche Neubauten liegen ohnehin nicht so hoch, wie so mancher denkt. Zwar fallen andere Materialkosten an, jedoch halten sich die weiteren Zusatzkosten in Grenzen, da die Ausgaben für Baugerüste und Baumaschinen beim Neubau ohnehin zu leisten sind. Und: Durch die zinsgünstigen Darlehen und Tilgungszuschüsse der KfW-Bank lassen sich die Mehrkosten für die höhere Energieeffizienz zum Teil ausgleichen.

Energieeffizient Bauen mit Sachverständigen

Damit das Vorhaben von Anfang an auf sicheren Füßen steht, empfiehlt es sich für Bauherren, sich ausführlich beraten zu lassen. Nur so können Bauschäden vermieden und die gewünschten Einsparungen am Ende auch tatsächlich erreicht werden. Wer KfW-Fördermittel beantragen möchte, muss ohnehin vor Baubeginn einen Sachverständigen hinzuziehen.

Ein solcher Sachverständiger

  • führt eine energetische Fachplanung durch

  • erstellt die Bestätigung zum Antrag

  • prüft nach Abschluss der Bauarbeiten er die Einhaltung der technischen Mindestanforderungen

  • bestätigt die Förderfähigkeit der Maßnahmen

In Frage als Sachverständige kommen nach § 21 der EnEV zugelassene Energieberater aus der Expertenliste unter www.energie-effizienz-experten.de. Für den Energieexperten gewährt die KfW einen Zuschuss im Förderprodukt "Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Baubegleitung". Die KfW übernimmt 50 Prozent der Kosten, bis maximal 4.000 Euro pro Bauvorhaben.

Wer plant, ein neues schlüsselfertiges Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, sollte den Hersteller oder Bauträger nach dem KfW-Effizienzhaus-Standard fragen und lässt sich die Bestätigung zum Antrag von diesem aushändigen.

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
962,50
0,35%
0,35%
2.
995,00
0,49%
0,48%
3.
997,50
0,49%
0,49%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Was ist ein KfW-Effizienzhaus?

Möchten Bauherren Fördermittel aus dem Programm Energieeffizient Bauen in Anspruch nehmen, setzt dies voraus: Der Neubau, den sie erwerben oder errichten, muss ein KfW-Effizienzhaus 55, 40 oder 40 Plus sein.

Was verbirgt sich hinter diesen Bezeichnungen? Die Zahl hinter dem Begriff Effizienzhaus besagt, um wie viel der Bau die Mindestvorgaben der EnEV bezüglich des Jahresprimärenergiebedarfs prozentual unterschreiten muss. Ein KfW-Effizienzhaus 55 beispielsweise darf jährlich nur maximal 55 Prozent der Energie eines vergleichbaren Referenzgebäudes nach EnEV verbrauchen, den Transmissionswärmeverlust-Wert des Referenzgebäudes nach EnEV muss es um 70 Prozent unterschreiten.

Der Nachweis für den energetischen Standard eines KfW-Effizienzhauses 40, 40 Plus oder 55 erfolgt über eine Energiebedarfsberechnung, die der Energieberater erstellt. Alternativ kann das KfW-Effizienzhaus 55 über die Einhaltung von Referenzwerten nachgewiesen werden.

Was macht den Neubau zum KfW-Effizienzhaus?

Diese Punkte gelten beim Bau eines KfW-Effizienzhauses als wesentlich:

  • Der Wärmeschutz der Gebäudehülle: Gedämmt werden müssen damit das Mauerwerk / Außenwände und das Dach, Kellerdecken und die oberste Geschossdecke – soweit vorhanden.

  • Fenster und Türen müssen wärmeisolierend wirken.

  • Energieeffiziente Anlagen zur Warmwasserbereitung und zum Heizen, ein Teil des Energiebedarfs muss aus erneuerbaren Energien gedeckt werden. Hierzu zählen unter anderem Solarthermie oder das Heizen mit Holzpellets.

Ein Eigenheim muss normalerweise derart ausgestattet sein, damit die Förderung durch die KfW Wirklichkeit wird. Dabei gilt: Je umfangreicher die Maßnahmen sind, desto besser der Energieeffizienzhaus-Standard und desto höher fällt die Förderung durch die KfW aus.

Ob eine Immobilie den Effizienzstandard 55, 40 oder 40 Plus erreicht, hängt jedoch immer vom Einzelfall ab. Es gibt kein allgemeingültiges Paket, das automatisch zu einem Effizienzhaus führt. Bei jedem Gebäude sind die Gegebenheiten anders und müssen die jeweiligen Maßnahmen, Materialien und die Anlagentechnik darauf ausgerichtet geplant und aufeinander abgestimmt werden.

Was unterscheidet ein KfW-40 von einem KfW-40 Plus-Haus? Letzteres muss beim Primärenergiebedarf und dem Transmissionswärmeverlust die gleichen Werte einhalten wie ein KfW-Effizienzhaus 40. Doch zusätzlich müssen Bauherren noch ein Plus-Paket umzusetzen. Dieses umfasst:

  • eine Anlage zur Stromerzeugung auf Basis erneuerbarer Energien,

  • einen Batteriestromspeicher,

  • eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung und

  • ein Benutzerinterface zur Visualisierung des Stromverbrauchs.

Das KfW-Programm Energieeffizient Bauen (153)

Mit dem Programm Energieeffizient Bauen (153) fördert die KfW Bauherren und Immobilienerwerber mit zinsgünstigen Baudarlehen und Zuschüssen, wenn sie ein KfW-Effizienzhaus 55, 40 oder 40 Plus oder Passivhaus errichten oder eine solche Immobilie erwerben. Die Förderung können Bauherren oder Erwerber von neuen Immobilien – Häusern oder auch Eigentumswohnungen – zur Selbstnutzung oder Vermietung erhalten. Auch wer an ein bestehendes Gebäude eine Wohnung anbaut oder ein bisher unbeheiztes Gebäude (wie ein Dachgeschoss oder eine Scheune) ausbaut und dabei eine neue Wohnung errichtet, kann die Mittel beantragen.

Die KfW finanziert

  • 100 Prozent der Bauwerkskosten, also der Bau- und Baunebenkosten ohne Grundstück, und zwar maximal 100.000 EUR pro Wohneinheit.

  • beim Erwerb eine neugebauten energieeffizienten Eigenheims oder einer entsprechenden Eigentumswohnung: den Kaufpreis für das Wohngebäude ohne die Grundstückskosten.

  • die energetische Fachplanung und Baubegleitung bei Wohngebäuden durch einen unabhängigen Energieeffizienz-Experten (Zuschuss)

Lesen Sie auch: So kommen Familien ins Wohneigentum

Der Kredit

Die KfW gewährt Bauherren oder Immobilienerwerbern für ihr Vorhaben ein aus Bundesmitteln verbilligtes Darlehen. Dieses ist mit Laufzeiten von vier bis maximal 30 Jahren möglich. Die Zinsbindungszeit beträgt zehn Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindung unterbreitet die KfW dem Darlehensnehmer ein Verlängerungsangebot ohne Verbilligung. Der Kreditnehmer kann, je nach Laufzeitlänge, zu Beginn der Darlehenslaufzeit bis zu fünf tilgungsfreie Jahre in Anspruch nehmen. Er muss in dieser Phase dann nur die Zinsen auf den ausgezahlten Kreditbetrag an die KfW zahlen. Nach Ende der Tilgungsfreijahre fallen monatliche Annuitäten an. Antragsteller können jedoch statt eines Annuitätendarlehens auch ein zehnjähriges endfälliges Darlehen abschließen.

Der Tilgungszuschuss

Über das Darlehen hinaus gewährt die KfW dem Kreditnehmer einen nichtrückzahlbaren Tilgungszuschuss. Dieser wird ihm nach Abschluss seines Vorhabens, also nach dem Bau oder Kauf, gut geschrieben. Er muss dazu, zusammen mit seinem Experten für Energieeffizienz, die "Bestätigung nach Durchführung – Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Baubegleitung" (BnD) erstellen und der KfW übermitteln.

Die Höhe des Zuschusses ist abhängig vom Energiestandard des Gebäudes. Je höher dieser ist, desto größer fällt auch der Zuschuss aus.

Folgende Zuschüsse gibt es:

KfW-Effizienzhaus

Höhe Tilgungszuschuss

KfW-Effizienzhaus 40 Plus

15 % des Zusagebetrages, bis zu 15.000 Euro pro Wohneinheit

KfW-Effizienzhaus 40

10 % des Zusagebetrages, bis zu 10.000 Euro pro Wohneinheit

KfW-Effizienzhaus 55

5 % des Zusagebetrages, bis zu 5.000 Euro pro Wohneinheit

Quelle: KfW.de

Beispiel: Eine vierköpfige Familie möchte sich ein Haus (KfW-Effizienzhaus 40) für 400.000 Euro kaufen. Auf das Haus fallen zusätzliche Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ohne Makler) in Höhe von rund 30.000 Euro an. Bereitgestellt wird durch die Familie 80.000 Euro an Eigenkapital. Die Gesamtkreditsumme beläuft sich also auf 430.000 Euro. 100.000 Euro über das Programm "Energieeffizient Bauen" der KfW soll eingebunden werden, 250.000 Euro über ein freies Darlehen werden außerdem benötigt. Der Tilgungszuschuss beträgt 10.000 Euro.

  • Hinweis: Das Baukindergeld wurde bei der Betrachtung außen vor gelassen.
"Energieeffizient Bauen"
Kreditbetrag 100.000 Euro
30 Jahre Laufzeit, fünf tilgungsfreie Anlaufjahre, zehn Jahre Zinsbindung, 0,75 Prozent Sollzins per annum, 0,08 Prozent Effektivzins per annum, 4,13 Prozent anfänglicher Tilgungssatz, Zahlweise monatlich.

Quelle: KfW.de

  • Hinweis: Der deutlich geringere effektive Zinssatz ergibt sich aus dem Tilgungszuschuss von 10.000 Euro.

In den ersten 60 Monaten fallen nur die Zinszahlungen an. Diese betragen im ersten Jahr 62,50 Euro, danach 56,25 Euro monatlich. Der Tilgungszuschuss in Höhe von 10.000 Euro wird nach dem ersten Jahr eingebunden und reduziert die Restschuld damit auf 90.000 Euro. Ab dem 61. Monat ist dann die volle Rate aus Tilgung und Zinszahlung zu leisten, diese beträgt ab dann 365,66 Euro bis zum Ende der Zinsbindung.

Hinzukommen muss natürlich noch ein freies Darlehen von einer Bank oder Versicherung in Höhe von 250.000 Euro. Zurzeit sind die Zinsen am freien Markt günstiger als bei der KfW, es wird nicht ein Spitzenwert angenommen – diese liegen zum Teil bei rund 0,4 % bei optimaler Bonität – sondern ein etwas höherer Wert von 0,65 % effektiver Jahreszins, der realistischer ist.

Die Zinsbindung beträgt 10 Jahre, der anfängliche Tilgungssatz 3 %, die zahlweise ist auch monatlich. Mit einem anfänglichen Tilgungssatz von 3 Prozent ist die Restschuld nach 30 Jahren und vier Monaten beendet. Die Rate beträgt durchgängig vom ersten Monat an 760,42 Euro. Zusammen mit dem KfW-Darlehen beläuft sich die Gesamtrate monatlich auf 822, 92 Euro im zweiten bis vierten Jahr auf jeweils 816,67 Euro und danach 1.126.08 Euro.

  • Hinweis: Je nach Bonität und Kreditinstitut kann der Zinssatz natürlich auch höher liegen, dies gilt es bei den Überlegungen immer zu berücksichtigen.

Biallo-Tipp

Das KfW-Programm "Energieeffzient Bauen" ist interessant durch den Tilgungszuschuss und durch die nachrangige Besicherung im Grundbuch.

Kombination mit anderen Fördermitteln

Der Kredit und Zuschuss aus dem Bereich "Energieeffizient Bauen" darf mit anderen Fördermitteln der KfW kombiniert werden. Folgende Förderungen kommen in Frage:

  • ein Darlehen aus dem "KfW-Wohneigentumsprogramm"

  • ein Zuschuss für die energetische Fachplanung und Baubegleitung bei Wohngebäuden durch einen unabhängigen Energieeffizienz-Experten im Rahmen des Programms "Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Baubegleitung"

  • ein Zuschuss aus dem KfW-Programm "Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Brennstoffzelle"

Lesen Sie auch: Das Wohneigentumsprogramm der KfW

Kombination mit BAFA-Förderungen

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet Förderungen im Bereich Erneuerbare Energien. Für Neubauten stehen zur Verfügung:

  • Zuschüsse für große Solarthermie-Anlagen: Diese gibt es für Mehrfamilienhäuser mit mindestens drei Wohneinheiten oder für Ein-/Zweifamilienhäuser mit hohem solaren Deckungsanteil– sogenannte Solaraktivhäuser beziehungsweise Sonnenhäuser

  • Zuschüsse für besonders energieeffiziente Wärmepumpen

  • Zuschüsse für emissionsarme oder effiziente Holzheizungen

Auch diese Fördermittel sind mit dem KfW-Förderprogramm "Energieeffizient Bauen" kumulierbar.

Wer stellt noch Fördermittel zur Verfügung?

Bauherren und Immobilienerwerber sollten sich vorab auch damit beschäftigen, ob in ihrem Bundesland Förderprogramme für die Errichtung oder den Erwerb energieeffizienter Immobilien aufgelegt sind. Ansprechpartner dafür sind die Landesförderbanken.

Beispielsweise stellt in Baden-Württemberg die L-Bank für den Einbau von Heizsystemen auf Basis erneuerbarer Energie ein Darlehen zur Verfügung. Dieses Programm heißt "Wohnen mit Zukunft". Auch manche Kommunen und Energieversorger bieten spezielle Förderungen für Bauherren oder Immobilienerwerber.

Lesen Sie auch: Alle Förderprogramme der Bundesländer im Überblick

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