Baufinanzierung Stolperfallen bei Kombination verschiedener Kreditlaufzeiten

Baufinanzierung Stolperfallen bei Kombination verschiedener Kreditlaufzeiten

Max Geißler
von Max Geißler
10.07.2014
Auf einen Blick

 

Baudarlehen mit unterschiedlicher Laufzeit können den Gesamtzins der Baufinanzierung verringern. Der Bankwechsel beim Folgekredit wird aber schwerer.

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Viele Immobilienkäufer kombinieren Baudarlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten. Der Vorteil: Kurzlaufende Kredite bieten in der Regel günstigere Zinssätze als langlaufende Kredite, dadurch sparen Kreditnehmer unterm Strich Geld. Zudem erhöht der länger laufende Finanzierungsanteil die Zins- und damit die Kalkulationssicherheit der Gesamtfinanzierung. Die Kreditkombination kann mittels unterschiedlicher Hypothekendarlehen erfolgen. Möglich ist aber auch eine Kombination aus Hypothekendarlehen und zinsverbilligtem KfW-Darlehen.

In beiden Fällen sollten Kreditnehmer auf eine Stolperfalle achten: Die Kombination verschiedener Baudarlehen kann in die Abhängigkeit von einem Kreditinstitut führen. Denn muss das kurzlaufende Darlehen bei der Anschlussfinanzierung umgeschuldet werden, wird der neue Finanzierungspartner den neuen Kredit immer als Nachrangdarlehen ansehen. Das verschlechtert den Beleihungsauslauf. Der angebotene Folgekredit kann dadurch so teuer werden, dass er sich nicht lohnt. Sieht die Kombifinanzierung zunächst wie ein Vorteil aus, kann sie später den Bankwechsel erschweren.

Tipp: Die Marktzinsen nehmen nicht immer den typischen Verlauf. Bei inverser Zinskurve kann es vorkommen, dass die Zinsen am langen Ende geringer sind als am kurzen. Folge: Darlehen mit langer Zinsbindung sind preiswerter als Darlehen mit kurzer Zinsbindung. Sollten Immobilienkäufer auf diesen Sachverhalt treffen, lohnt sich in jedem Fall, eine längere Zinsfestschreibung zu wählen.  

Welche Folgen die Kreditkombination haben kann, zeigt eine Musterrechnung: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einem Eigenkapital von 100.000 Euro wird der Kreditbedarf von 300.000 Euro nicht durch ein einziges Baudarlehen mit 15-jähriger Zinsbindung zu beispielsweise 1,25 Prozent Sollzins finanziert. Vielmehr rät der Bankberater zu einer kombinierten Baufinanzierung: 100.000 Euro werden mit Hilfe eines KfW-Darlehens zu 0,75 Prozent mit zehnjähriger Zinsfestschreibung finanziert, 100.000 Euro mit fünfjähriger Zinsbindung zu 0,5 Prozent und 100.000 Euro mit 15-jähriger Zinsbindung zu 1,0 Prozent. Die Kombination ergibt unterm Strich einen Mischzins von 0,75 Prozent. Bei jeweils drei Prozent Anfangstilgung ergibt sich durch den günstigeren Mischzins eine Ratenersparnis von rund 124 Euro pro Monat.

Der Finanzierungsmix bringt dem Kreditnehmer unterm Strich finanzielle Vorteile. Das gilt aber nur solange, wie der Fünfjahreskredit nach Laufzeitende komplett zurückgezahlt ist. Dabei sollte man aber nicht vergessen, nach zehn Jahren – also rechtzeitig vor Ablauf des KfW-Darlehens – sich um eine Verlängerung der Baufinanzierung zu kümmern. Andernfalls passiert folgendes: Die bereits finanzierende Bank schlägt dem Kunden vor, den ersten Kredit beispielweise durch ein weiteres Zehnjahresdarlehen abzulösen.

Damit bleibt dem Kreditnehmer jedoch fünf Jahre später, wenn das nächste Darlehen ausläuft, nichts anderes übrig, als dieses ebenfalls bei dieser Bank zu verlängern. Denn dieser Kredit werde von einem anderen Institut als Nachrangdarlehen angesehen und folglich mit Risikozinsen belastet. Damit führt die Kombifinanzierung zu einem Kreditkreislauf, den der Eigentümer im Fünfjahrestakt durch seine Unterschrift immer wieder neu besiegelt.

Wann die kombinierte Baufinanzierung Sinn ergibt

Komplett verteufeln sollten Immobilienkäufer die Kombination verschiedener Kreditlaufzeiten jedoch nicht. Wer beispielsweise weiß, dass er eine Kredittranche nach fünf Jahren durch eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Lebensversicherung komplett abbezahlen kann, der kann die Kreditsumme durchaus splitten und den vorteilhaften Mischzins nutzen. Auch die Einbindung von KfW-Darlehen ist lohnenswert, solange die Konditionen stimmen. Wichtig ist jedoch, dass Kreditnehmer den Überblick behalten und sich rechtzeitig mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen. Sinnvoll ist beispielsweise vor Ablauf eines Zehnjahresdarlehens nicht nur dafür ein Angebot einzuholen, sondern auch an einen 15-Jahres-Zeitraum zu denken. Grund: Laut BGB-Paragraph 489 sind Immobiliendarlehen nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar. Und wer den Fünfjahreskredit – anders als vielleicht erwartet – nicht vollständig getilgt hat, sollte bei der Anschlussfinanzierung keine zehnjährige Zinsbindung wählen, sondern erneut eine Fünf-Jahres-Frist. Dann kann er im zehnten Jahr seiner Erstfinanzierung frei entscheiden, wie er die weitere Baufinanzierung gestalten will.

Der Baufinanzierung Vergleich zeigt tagesaktuelle Zinskonditionen für Kreditlaufzeiten zwischen fünf und dreißig Jahren. Ein Blick auf den Rechner  lohnt sich, denn der Zinsunterschied pro Zinsbindung kann mehr als zwei Prozent betragen.

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
962,50
0,35%
0,35%
962,50
0,35%
0,35%
2.
997,50
0,51%
0,49%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %
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Max Geißler
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Max Geißler
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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de