Baufinanzierung

Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit: Nicht nur der Mischzins zählt

05.08.2020
Auf einen Blick
  • Baudarlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten können den Gesamtzins der Baufinanzierung verringern.

  • Immobilienkäufer sollten den Mischzins berechnen und die Gesamtkosten vergleichen.

  • Unterschiedliche Laufzeiten haben aber auch Nachteile. So erschweren sie den Bankwechsel beim Folgekredit.
Niedrige Zinsen, hohe Sicherheit - bei der Baufinanzierung werden gerne verschiedene Laufzeiten kombiniert. Dabei sollte man allerdings genau nachrechnen.
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Sicherheit und Sparen durch Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten

Viele Immobilienkäufer kombinieren Baudarlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten. Der Vorteil: Kurzlaufende Kredite bieten in der Regel günstigere Zinssätze als langlaufende Kredite, dadurch sparen Kreditnehmer unterm Strich Geld.

Der länger laufende Finanzierungsanteil erhöht die Zins- und damit die Kalkulationssicherheit der Gesamtfinanzierung. Die Kreditkombination kann mittels unterschiedlicher Annuitätendarlehen erfolgen. Möglich ist aber auch eine Kombination aus Hypothekendarlehen und zinsverbilligtem KfW-Darlehen.

Kombination unterschiedlicher Laufzeiten macht unflexibel

In beiden Fällen sollten Kreditnehmer auf eine Stolperfalle achten: Die Kombination verschiedener Baudarlehen kann in die Abhängigkeit von einem Kreditinstitut führen. Denn muss das kurzlaufende Darlehen bei der Anschlussfinanzierung umgeschuldet werden, wird der neue Finanzierungspartner den neuen Kredit immer als Nachrangdarlehen ansehen. Das verschlechtert den Beleihungsauslauf. Der angebotene Folgekredit kann dadurch so teuer werden, dass er sich nicht lohnt. Sieht die Kombifinanzierung zunächst wie ein Vorteil aus, kann sie später den Bankwechsel erschweren.

Hinzu kommt: Gerade im aktuellen Zinstief kann es sein, dass die Bauzinsen nach fünf Jahren Laufzeit deutlich angestiegen sind. Das kann aufs Ganze betrachtet den Preisvorteil wieder zunichte machen.

Tipp: Immobilienkäufer sollten genau vergleichen. Denn meistens, aber nich immer sind Kredite mit kurzen Laufzeiten günstiger als solche mit langen Laufzeiten. Ist ein Darlehen mit langer Zinsbindung preiswerter, lohnt es sich in jedem Fall, eine längere Zinsfestschreibung zu wählen. Lesen Sie dazu unseren Artikel "Fünf Jahre Zinsbindung teurer als zehn Jahre".

Mischzins berechnen und vergleichen

Welche Folgen die Kreditkombination haben kann, zeigt eine Musterrechnung: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einem Eigenkapital von 100.000 Euro wird der Kreditbedarf von 300.000 Euro nicht durch ein einziges Baudarlehen mit 15-jähriger Zinsbindung zu beispielsweise 1,25 Prozent Sollzins finanziert. Vielmehr rät der Bankberater zu einer kombinierten Baufinanzierung: 100.000 Euro werden mit Hilfe eines KfW-Darlehens zu 0,75 Prozent mit zehnjähriger Zinsfestschreibung finanziert, 100.000 Euro mit fünfjähriger Zinsbindung zu 0,5 Prozent und 100.000 Euro mit 15-jähriger Zinsbindung zu 1,0 Prozent. Die Kombination ergibt unterm Strich einen Mischzins von 0,75 Prozent. Bei jeweils drei Prozent Anfangstilgung ergibt sich durch den günstigeren Mischzins eine Ratenersparnis von rund 124 Euro pro Monat.

Tipp: Bei manchen KfW-Krediten können Kreditnehmer zusätzlich von einem Tilgungszuschuss profitieren.

Der Finanzierungsmix bringt dem Kreditnehmer unterm Strich finanzielle Vorteile. Das gilt aber nur solange, wie der Fünfjahreskredit nach Laufzeitende komplett zurückgezahlt ist. Dabei sollte man aber nicht vergessen, nach zehn Jahren – also rechtzeitig vor Ablauf des KfW-Darlehens – sich um eine Verlängerung der Baufinanzierung zu kümmern. Andernfalls passiert folgendes: Die bereits finanzierende Bank schlägt dem Kunden vor, den ersten Kredit beispielweise durch ein weiteres Zehnjahresdarlehen abzulösen.

Kreditkreislauf durch Kombifinanzierung

Damit bleibt dem Kreditnehmer jedoch fünf Jahre später, wenn das nächste Darlehen ausläuft, nichts anderes übrig, als dieses ebenfalls bei dieser Bank zu verlängern. Denn dieser Kredit würde von einem anderen Institut als Nachrangdarlehen angesehen und folglich mit Risikozinsen belastet. Damit führt die Kombifinanzierung zu einem Kreditkreislauf, den der Eigentümer im Fünfjahrestakt durch seine Unterschrift immer wieder neu besiegelt.

Rechner baugeld
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Baufinanzierung
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
950,00 €
0,30 %
0,30 %
2.
bundesweites Angebot
995,00 €
0,50 %
0,48 %
3.
1.000,00 €
0,50 %
0,50 %
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Wann die kombinierte Baufinanzierung Sinn ergibt

Komplett verteufeln sollten Immobilienkäufer die Kombination verschiedener Kreditlaufzeiten jedoch nicht. Wer beispielsweise weiß, dass er eine Kredittranche nach fünf Jahren durch eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Lebensversicherung komplett abbezahlen kann, der kann die Kreditsumme durchaus splitten und den vorteilhaften Mischzins nutzen. Auch die Einbindung von KfW-Darlehen mit staatlicher Förderung ist meist lohnenswert, solange die Konditionen stimmen.

Wichtig ist jedoch, dass Kreditnehmer den Überblick behalten und sich rechtzeitig mit dem Thema  Anschlussfinanzierung beschäftigen. Sinnvoll ist beispielsweise vor Ablauf eines Zehnjahresdarlehens nicht nur dafür ein Angebot einzuholen, sondern auch an einen 15-Jahres-Zeitraum zu denken. Grund: Laut BGB-Paragraph 489 sind Immobiliendarlehen nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar. Und wer den Fünfjahreskredit – anders als vielleicht erwartet – nicht vollständig getilgt hat, sollte bei der Anschlussfinanzierung keine zehnjährige Zinsbindung wählen, sondern erneut eine Fünf-Jahres-Frist. Dann kann er im zehnten Jahr seiner Erstfinanzierung frei entscheiden, wie er die weitere Baufinanzierung gestalten will.

Lesen Sie auch: So schulden Sie Ihre Baufinanzierung um

Der Baufinanzierung Vergleich zeigt tagesaktuelle Zinskonditionen für Kreditlaufzeiten zwischen fünf und dreißig Jahren. Ein Blick auf den Rechner lohnt sich, denn der Zinsunterschied innerhalb derselben Zinsbindung kann mehr als zwei Prozentpunkte betragen.



  Max Geißler


 
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