Baufinanzierung Stolperfallen bei Kombination verschiedener Kreditlaufzeiten

Baufinanzierung Stolperfallen bei Kombination verschiedener Kreditlaufzeiten

Max Geißler
von Max Geißler
10.07.2014
Auf einen Blick

Baudarlehen mit unterschiedlicher Laufzeit können den Gesamtzins der Baufinanzierung verringern. Der Bankwechsel beim Folgekredit wird aber schwerer.

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Viele Immobilienkäufer kombinieren Baudarlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten. Der Vorteil: Kurzlaufende Kredite bieten sehr günstige Zinssätze, der länger laufende Finanzierungsanteil erhöht die Zins- und damit die Kalkulationssicherheit. Oftmals binden Bauherren zusätzlich zinsverbilligte KfW-Darlehen in die Baufinanzierung ein. „Kreditnehmer sollten sich allerdings vor Augen führen, dass die Kombination verschiedener Baudarlehen direkt in die Abhängigkeit von einem Kreditinstitut führen kann“, warnt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein. Grund: Ein neuer Bankpartner wird den bei der Anschlussfinanzierung umzuschuldenden Kreditbaustein immer als Nachrangdarlehen ansehen. Das verschlechtert den Beleihungsauslauf. Der angebotene Folgekredit kann dadurch so teuer werden, dass er sich nicht lohnt. „Sah die Kombifinanzierung zunächst wie ein Vorteil aus, erschwert sie nun den Bankwechsel“, kritisiert Hölscher.

Welche Folgen die Kreditkombination haben kann, zeigt eine Musterrechnung: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einem Eigenkapital von 60.000 Euro wird der Kreditbedarf von 240.000 Euro nicht durch ein einziges Baudarlehen mit 15-jähriger Zinsbindung zu beispielsweise 2,7 Prozent finanziert. Vielmehr rät der Bankberater zu einer kombinierten Baufinanzierung: 50.000 Euro werden mit Hilfe eines KfW-Darlehens zu 2,25 Prozent mit zehnjähriger Zinsfestschreibung finanziert, 70.000 Euro mit fünfjähriger Zinsbindung zu 1,4 Prozent und 120.000 Euro mit 15-jähriger Zinsbindung zu 2,7 Prozent. Die Kombination ergibt unterm Strich einen Mischzins von 2,12 Prozent und damit eine Ratenersparnis von rund 125 Euro pro Monat.

„Der Finanzierungsmix bringt dem Kreditnehmer tatsächlich Vorteile, nämlich wenn er den Fünfjahreskredit nach Laufzeitende komplett abbezahlt hat“, erklärt der Enderlein-Chef. Allerdings sollte er keinesfalls vergessen, nach zehn Jahren – rechtzeitig vor Ablauf des KfW-Darlehens – sich um eine Verlängerung seiner Baufinanzierung zu kümmern. Andernfalls passiere folgendes: Die bereits finanzierende Bank schlägt dem Kunden vor, den ersten Kredit beispielweise durch ein weiteres Zehnjahresdarlehen abzulösen. Damit bleibt dem Kreditnehmer jedoch fünf Jahre später, wenn das nächste Darlehen ausläuft, nichts anderes übrig, als dieses ebenfalls bei dieser Bank zu verlängern. Denn dieser Kredit werde von einem anderen Institut als Nachrangdarlehen angesehen und folglich mit Risikozinsen belastet. „Das führt zu einem Kreditkreislauf, den der Kunde schlimmstenfalls im Fünfjahrestakt durch seine Unterschrift besiegelt“, so Hölscher.

Wann die kombinierte Baufinanzierung Sinn macht

Komplett verteufeln will Hölscher die Kombination verschiedener Kreditlaufzeiten jedoch nicht. Wer beispielsweise wisse, dass er eine Kredittranche nach fünf Jahren durch eine Erbschaft komplett abbezahlen kann, der könne die Kreditsumme durchaus splitten. Auch die Einbindung von KfW-Darlehen sei lohnenswert. „Wichtig ist jedoch, dass Kreditnehmer den Überblick behalten und sich rechtzeitig mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen“, sagt er. Sinnvoll ist beispielsweise vor Ablauf eines Zehnjahresdarlehens nicht nur dafür ein Angebot einzuholen, sondern auch an einen 15-Jahres-Zeitraum zu denken. Grund: Laut BGB-Paragraph 489 sind Immobiliendarlehen nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar. Und wer den Fünfjahreskredit – anders als vielleicht erwartet – nicht vollständig getilgt hat, sollte dafür keine zehnjährige Zinsbindung wählen, sondern erneut eine Fünf-Jahres-Frist. Dann kann er im zehnten Jahr seiner Erstfinanzierung frei entscheiden, wie er die weitere Baufinanzierung gestalten will.

Tipp: Der Biallo-Baufinanzierungsrechner zeigt tagesaktuelle Zinskonditionen für Kreditlaufzeiten zwischen fünf und zwanzig Jahren. Der Vergleich lohnt sich, denn der Zinsunterschied pro Zinsbindung kann mehr als zwei Prozent betragen.

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
 
1.
318,25
0,93%
2.
333,33
0,99%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %
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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

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