Auf einen Blick
  • Wenn Sie eine Immobilie erben, müssen Sie die Erbschaftssteuer im Blick behalten.

  • Verschiedene Faktoren, wie der Verwandtschaftsgrad, bestimmen die Höhe der Erbschaftssteuer.

  • Erfahren Sie in unserem Artikel alle wesentlichen Informationen über die Erbschaftsteuer.
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Das Erben einer Immobilie ist meist nicht nur eine emotionale Angelegenheit, sondern auch von rechtlichen Aspekten geprägt. In unserem Ratgeber zur Erbschaftssteuer sind wir bereits ganz allgemein auf die Berechnung der Erbschaftssteuer und das Erbrecht eingegangen.

Sobald Sie jedoch ein Haus oder eine Wohnung erben, wird das ganze spezieller und Sie müssen möglicherweise an das Finanzamt eine Erbschaftssteuer zahlen. Die Höhe hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab. Es gibt jedoch Wege, wie Sie die Steuerlast senken und noch zu Lebzeiten beeinflussen können. Eine Möglichkeit ist unter anderem die rechtzeitige strategische Schenkung. In diesem Artikel erfahren Sie alle wesentlichen Informationen über die Erbschaftssteuer bei Immobilien und welche Möglichkeiten zur Reduzierung der Steuerlast bestehen.

 

Erbschaftssteuer bei Immobilien einfach erklärt

Sobald Sie im Rahmen eines Erbfalls eine Immobilie erben, müssen Sie sich mit dem Thema Erbschaftssteuer auseinandersetzen. Dabei hängt die Höhe der Erbschaftssteuer auch bei Immobilien von verschiedenen Faktoren, wie dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Verstorbenen und dem Erben, sowie der Steuerklasse, in die Erben je nach Verwandtschaftsgrad eingeteilt werden, ab.

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Immobilienwert ist bei Erbschaftssteuer von Bedeutung

Die Höhe der anfallenden Erbschaftssteuer hängt außerdem vom Wert der Immobilie ab. Mittels eines Gutachtens, das in der Regel das zuständige Finanzamt beantragt, wird der Immobolienwert ermittelt. Dieser hängt von verschiedenen Faktoren, wie der Lage, dem Zustand und der Ausstattung ab und dient für die weitere Berechnung als Grundlage.

Biallo-Tipp:

Sie können natürlich auch ein eigenes unabhängiges Gutachten beantragen. In einigen Fällen fällt dieses geringer als das vom Finanzamt beauftragte Gutachten aus.
 

Freibeträge für die Erbschaftssteuer bei Immobilien schnell überschritten

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise stark gestiegen. Dies hat zwar für Eigentümer einen großen Vorteil, aber als Erbe überschreiten Sie dadurch schnell die gültigen Freibeträge. Als Faustregel gilt, dass der Freibetrag je nach Nähe des Verwandtschaftsverhältnisses größer ausfällt. Unsere folgende Übersicht zeigt Ihnen, wann Sie vom Finanzamt zur Kasse gebeten werden:

. Freibetrag Ausnahme
Ehepartner 500.000 Euro Wird die Immobilie die nächsten 10 Jahre weiterhin selbst genutzt, fällt keine Erbschaftssteuer an
Kinder, Stiefkinder, Enkel (wenn Eltern bereits verstorben sind) 400.000 Euro Wird die Immobilie die nächsten 10 Jahre weiterhin selbst genutzt, fällt keine Erbschaftssteuer an. Sofern die Wohnfläche aber 200 Quadratmeter überschreitet, müssen Sie anteilig Erbschaftssteuer zahlen.
Enkel (wenn Eltern noch leben) 200.000 Euro
Eltern und Großeltern 100.000 Euro  
Übrige Erben (inkl. entfernt und nicht Verwandte) 20.000 Euro  
 

Steuersätze und Steuerklassen bei Überschreitung der Freibeträge

Sofern Sie Ihren Freibetrag überschreiten, müssen Sie anteilig Erbschaftssteuer zahlen. Diese wird mittels einer sogenannten Steuerklasse samt zugehörigem Steuersatz berechnet. In welche Erbschaftssteuer-Steuerklasse Sie hierbei eingeteilt werden, hängt auch vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser ab. Sowohl Ehepartner, als auch Kinder, Stiefkinder und weitere enge Verwandte werden daher am günstigsten in Steuerklasse I eingestuft. Entferntere Verwandte erhalten die Steuerklasse II und alle übrigen Erben, zu denen kein Verwandtschaftsverhältnis besteht, die höchste Steuerklasse III.

Die folgende Übersicht gibt Ihnen einen Überblick über die geltenden Steuerklassen und Steuersätze:

Höhe der Erbschaft Steuerklasse I Steuerklasse II  Steuerklasse 3
Bis 75.000 Euro 7 Prozent 15 Prozent  30 Prozent
Bis 300.000 Euro 11 Prozent 20 Prozent  30 Prozent
Bis 600.000 Euro 15 Prozent 25 Prozent  30 Prozent
Bis 6.000.000 Euro 19 Prozent 30 Prozent  30 Prozent
Bis 13.000.000 Euro 23 Prozent 35 Prozent  50 Prozent
Bis 26.000.000 Euro 27 Prozent 40 Prozent  50 Prozent
Mehr als 26.000.000 Euro 30 Prozent 43 Prozent  50 Prozent

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Wie wird die Immobilie bewertet?

Die Bewertung einer Immobilie kann mittels verschiedener Verfahren erfolgen, die wir Ihnen in unserem Ratgeber zur Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie dargestellt haben. Solch eine Berechnung wird von einem Gutachter, den Sie als Erben zahlen müssen (Paragraf 2314 Absatz 2 BGB), erstellt.

Grundsätzlich wird bei der Bewertung einer Immobilie auf das Grundstück und zum anderen auf die sich auf dem Grundstück befindende Immobilie geschaut.

Bewertung des Grundstückes

Zur Bewertung des Grundstückes, auf dem sich die Immobilie befindet, werden Vergleichsobjekte und die Bodenrichtwerte der Region herangezogen. Da die Bodenrichtwerte beispielsweise anhand der Lage, Entfernung zu größeren Straßen und der Bodenbeschaffenheit bewertet werden, sind Objekte in der Stadt höher bewertet als Objekte auf dem Land.

Nachteilig auf die Bewertung eines Grundstückes wirken sich Lasten und Beschränkungen, wie ein Wegerecht oder ein Erbbaurecht, aus.

Bewertung der auf dem Grundstück befindlichen Immobilie

Ein wichtiger Faktor bei der Bewertung einer Immobilie ist die Nutzungsdauer, die die Anzahl der Jahre, in denen das Objekt ohne größere Renovierungen genutzt werden kann, widerspiegelt. Diese hängt unter anderem von der Qualität der Baumaterialien und der Art der Nutzung ab. Durchschnittlich wird bei Wohnimmobilien mit einer Nutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren gerechnet.

Hinzukommen bei der Bewertung einer Immobilie folgende weitere Faktoren:

  • Größe und Ausstattung
  • Nutzungsmöglichkeiten
  • Energieeffizienz
  • Marktstimmung
 

Rechenbeispiel für die Erbschaftssteuer bei geerbter Immobilie

In unserem Ratgeber zum Thema Erbschaftssteuer stellen wir Ihnen einen Erbschaftssteuerrechner zur Verfügung. Angenommen Sie erben als Kind eine vermietete und somit nicht selbst genutzte Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro, so fällt folgende zu zahlende Erbschaftssteuer an:

Wert der Immobilie 500.000 Euro
- Freibetrag 400.000 Euro
= Steuerpflichtiger Anteil 100.000 Euro
= 11 Prozent Erbschaftssteuer aufgrund der Zuordnung zur Steuerklasse I 11.000 Euro

Interessant wird das Ganze, wenn Sie die besagte Immobilie nur anteilig erben und Teil einer Erbengemeinschaft sind. Hierbei teilen sich alle Erben das Eigentum an der hinterlassenen Immobilie. Sofern Sie sich einig über das weitere Verfahren mit der geerbten Immobilie sind, haben Sie folgende Möglichkeiten:

  • Sie zahlen Ihre Miterben aus und bewohnen die Immobilie allein, wenn beispielsweise nur Sie die Immobilie behalten wollen und dies für alle Miterben in Ordnung ist. Sollten Sie aber nicht das genügende Eigenkapital oder keine für die Finanzierung des Erbteils notwendige Bonität haben, hilft nur noch ein Teilverkauf. Weitere Informationen erhalten Sie in unserem separaten Artikel über den Teilverkauf einer Immobilie.
  • Sie vermieten gemeinsam die Immobilie
  • Sie verkaufen gemeinsam die Immobilie

Spannender wird es jedoch, wenn Uneinigkeit herrscht. Dies liegt daran, dass eine Immobilie beispielsweise nur dann verkauft werden kann, wenn alle Miterben zustimmen. Sollte gar keine Lösung erzielt werden können, hilft oft nur noch die Teilungsversteigerung.

Diese kann von jedem Mitglied der Erbengemeinschaft beim Amtsgericht beantragt werden. Hierbei wird die Immobilie schließlich innerhalb eines gerichtlichen Verfahrens öffentlich versteigert. Aus monetären Gründen ist dies aber wegen der Kosten für ein Wertgutachten und den Gebühren für den Antrag nicht rentabel und eher als Notlösung einzustufen.

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Keine oder nur wenig Erbschaftssteuer zahlen: Immobilie steueroptimiert erben

Wie bereits erwähnt, entfällt bei bestimmten Verwandtschaftsgraden die Erbschaftssteuer, wenn Sie die Immobilie selbst nutzen. Sollten Sie als hinterbliebener Ehegatte die Immobilie zehn Jahre lang selbst nutzen, müssen Sie keine Erbschaftssteuer zahlen. Das gleiche gilt für hinterbliebene Kinder, sofern die Wohnfläche weniger als 200 m2 beträgt. Es bestehen aber noch einige weitere Möglichkeiten, die Immobilie steuerfrei zu erben oder die Erbschaftssteuer zu reduzieren.

Übertragung zu Lebzeiten, Stückweise Schenkung und Schenkung über Umwege

Eine weitere Möglichkeit, die Immobilie steuerfrei zu erben, ist die Übertragung zu Lebzeiten und die Schenkung über Umwege. Hierauf sind wir bereits in unserem Ratgeber zum Thema Immobilie steuerfrei und sicher übertragen eingegangen. Außerdem bietet sich ebenfalls eine Möglichkeit, die Erbschaftssteuer zu senken, wenn eine Schenkung stückweise erfolgt. Zwar besteht bei einer Schenkung auch ein Freibetrag, der jedoch alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden kann,

Eintragung eines lebenslangen Wohnrechtes zu Lebzeiten

Eine weitere Variante ist die Eintragung eines lebenslangen Wohnrechtes für Sie als Erben, damit der Verkehrswert durch die daraus resultierende Last auf dem Grundstück sinkt. Beispielsweise erben Sie als Enkel eine Immobilie, deren Verkehrswert Ihren Freibetrag überschreitet. Durch ein eingetragenes Wohnrecht kann aber der Wert der Immobilie so stark reduziert werden, dass dieser unter Ihrem Freibetrag von 200.000 Euro bleibt und somit die Zahlung der Erbschaftssteuer entfällt.

Beleihung der Immobilie zu Lebzeiten

Eine Möglichkeit, die Erbschaftssteuer zu minimieren, kann die Beleihung der Immobilie zu Lebzeiten sein. Hierbei handelt es sich um eine Kreditaufnahme, bei der die Immobilie als Sicherheit dient. Dadurch reduzieren Sie die Steuerbelastung, da der Wert der Immobilie durch den aufgenommenen Kredit nicht mehr vollständig in den Nachlass einbezogen werden kann. Grund dafür ist, dass von der Erbmasse auch Verbindlichkeiten, wie ein Immobiliendarlehen, abgezogen werden. Wenn Sie beispielsweise als Enkel eine Immobilie im Wert von 450.000 Euro erben, zusätzlich aber auch ein Darlehen in Höhe von 300.000 Euro in die Erbmasse fällt, bleiben Sie innerhalb Ihres Freibetrags von 200.000 Euro.

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Über den Autor Timo Kohlhaase
seine Ausbildung zum Bankkaufmann absolvierte Timo Kohlhaase bei der Kasseler Sparkasse. Nach mehreren Jahren im Vertrieb ist er dort nun in der internen Unternehmensberatung tätig. Nebenberuflich hat er sich stets weitergebildet und daher folgte der Abschluss zum Bankfachwirt an der Frankfurt School of Finance and Management und danach der Bachelor in Betriebswirtschaftslehre an der PFH Göttingen. Durch sein Interesse an dem Wandel der Finanzwirtschaft und den Auswirkungen der Blockchain-Technologie eignete sich Timo Kohlhaase unter anderem mittels der Blockchain Masterclass des Frankfurt School Blockchain Centers umfassende Kenntnisse in diesem Bereich an. Zudem behandelte er die Thematik in seiner Bachelor-Thesis und engagiert sich ehrenamtlich bei der Digital Euro Association. Als Experte unterstützt Timo Kohlhaase seit März 2022 Biallo für die genannten Themenkomplexe.
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